区分マンション投資はなぜ儲からないか｜価格2.2倍・家賃3%減

データの時点2026年9月30日取得国土交通省の価格指数（2025年12月分まで）と総務省の民営家賃（2026年8月分まで）・統計の公表に合わせて更新

01先に結論

この記事では、区分マンション（1室）を買って貸す投資について、「なぜ儲からないと言われるのか」を、国の統計の数字だけで分解します。業者の説明や体験談ではなく、価格と家賃を同じ月で並べることから始めます。以下、2008年4月を「起点」、2025年12月を「最新の月」と呼びます。

• 価格と家賃の差が開いた。価格は2.22倍、家賃は0.967倍で、同じ家賃の部屋を買うのに必要なお金は2.29倍になりました。物価（総合）は1.176倍なので、物価を差し引くと家賃は−17.8%です。
• 同じ家賃の部屋が高くなった。2008年4月に家賃90,000円・年間家賃÷価格が6%（価格1,800万円）だった部屋を統計どおりに動かすと、2025年12月は家賃87,049円・価格3,988万円です。価格は年間家賃の16.7年分から38.2年分になりました（年間家賃÷価格は2.62%）。
• ローンで買うと、毎月の手出しが出やすい。その部屋を価格の9割を借りて（35年・利率2.5%）買うと、毎月の収支（＋は手残り、−は手出し）は、2008年4月に買った場合+6,586円、2025年12月に買った場合−73,912円です（管理費などは仮の値）。
• 過去に儲かった人は、主に値上がりで儲かった。2008年4月に現金で買い、指数どおりの価格で売れたとすると、利益のうち値上がりの分は61%でした。家賃収入だけで積み上げた利益ではありません。

「儲からない」と「損をする」は同じではありません。この記事は、どこで儲けが削られるのかを分けて示すものです。将来の価格や家賃は予想しません。

ワンルームマンションの勧誘でよく聞く説明（営業トーク）を、総務省・国土交通省・財務省の公表データで1つずつ確かめました。特定の会社の説明ではなく、よく聞く言い回しを一般的な形で取り上げています。結果の一覧です。

表の▲はマイナスを表します（この記事の表はすべて同じ）。どの説明も、全部が誤りというわけではありません。ただ、言い切れるほど確かなことでもありません。数字で確かめられる部分と、確かめられない部分を分けて聞くことが大切です。

02「儲からない」と言われる理由を4つに分ける

1. 価格が上がる買う価格は、家賃より速く上がってきた
2. 家賃は横ばい入ってくるお金は、ほとんど増えていない
3. 返済が家賃に近づく高い価格をローンで買うと、返済が家賃の大部分を占める
4. 毎月の手出し管理費・税金を足すと、給料から足す月が出る

区分マンション投資のお金の流れは単純です。入ってくるのは家賃、出ていくのはローンの返済・管理費と修繕積立金・賃貸管理の手数料・固定資産税などで、最後に売るときの価格が残ります。儲けが出るかどうかは、次の4つの関係で決まります。

1. 価格と家賃の関係：家賃に対して価格が高いほど、1年で回収できる割合は小さくなります。この記事の「同じ月で並べる」「家賃9万円の部屋の価格」の節で確かめます。
2. 返済と家賃の関係：ローンで買うと、返済額が家賃に近いか、上回ることがあります。「月々の手出し」の節で、買った時点ごとに計算します。
3. 手出しの中身：手出しの全部が損ではありません。ローンの元本の返済は、借金を減らしているので、貯金に近い性質があります。消えていくのは利息と経費です。「元本と利息」の節で分けます。
4. 売るときの価格：最後にいくらで売れるかで、全体の損得が決まります。指数は上がってきましたが、1室は年数がたつと古くなります。「完済時に必要な売値」「過去に買った人」の節で扱います。

このうち1と4は統計で過去の動きを確かめられます。2と3は、統計の数字に仮の費用と利率を置いて計算します。どの節でも、仮の値は本文に書いたとおりで、自分の物件の数字に置き換えて計算し直せます。

03価格・家賃・物価を、同じ月で並べる

全国のマンション（区分所有）の価格指数（国土交通省）、民営家賃と総合の物価指数（総務省）を、どれも起点＝100にそろえました。価格指数は季節調整値、物価指数は原系列です。価格指数が全国で公表されているのは2008年4月からなので、ここを起点にしています。

3本の線は、2012年ごろまではほぼ同じ高さにありました。2013年から価格の線だけが上に離れていき、家賃の線は100をわずかに下回ったまま横ばいです。物価の線は2022年から上がり始めましたが、家賃はそれについていっていません。

次の表は、毎年12月（表では「年末」。最初の行だけ起点の月）の値です。「価格÷家賃」は、同じ家賃を得るのに必要な価格が起点の何倍になったか、「家賃÷物価」は物価を差し引いた家賃（実質の家賃）です。

価格÷家賃は、最新の月に2.29です。同じ家賃が入ってくる部屋を買うのに、起点の2.29倍のお金が要るということです。家賃÷物価は82.2で、物価を差し引いた家賃は−17.8%になりました。家賃で買えるものが、それだけ少なくなっています。

価格指数は、その月に取引された物件全体の値動きで、ワンルームだけの指数ではありません。民営家賃も、全国の借家の家賃の平均的な動きで、ワンルームだけの値ではありません。ただ、どちらも国が同じ方法で毎月集めている数字なので、「価格と家賃のどちらが速く動いたか」を比べる物差しにはなります。

0412か月ごとの変化：価格と家賃は同じ向きに動いたか

月ごとに、1年前の同じ月と比べた変化を、価格と家賃で並べました。「逆向き」は、価格が上がったのに家賃は上がらなかった（横ばいか下がった）月の数です。

比べられる201か月のうち、価格が上がって家賃が上がらなかった月は143か月、両方が上がった月は44か月でした。価格と家賃は、ふつう「家賃が上がれば価格も上がる」と説明されますが、この期間の全国の数字では、価格は家賃とほとんど関係なく動いています。

家賃が前年を上回る月が増えたのは2023年以降です。それでも上がり幅は年1%に届かず、同じ時期の価格の上がり幅とは桁が違います。価格を押し上げたのは家賃ではなく、ほかの要因だったことになります。金利が低かった時期と重なることは、東京都の指数で金利との関係を見た東京の中古マンション価格はどれだけ上がったかにまとめています。

05物価を差し引くと

期間を3つに分けて、価格・家賃・物価の変化と、物価を差し引いた変化（実質）を出しました。実質の変化は「（1＋名目の変化）÷（1＋物価の変化）−1」で計算しています。

全期間で見ると、価格は実質でも+88.4%ですが、家賃は実質で−17.8%です。2019年12月からの期間は物価の上昇が大きく、家賃の実質の目減りもこの期間に集中しています。

「不動産はインフレに強い」と言われるのは、物価とともに家賃や価格が上がる、という意味です。この期間の全国の数字では、価格はインフレを上回りましたが、家賃は下回りました。持っている間に入ってくるお金（家賃）の面では、物価の上昇に追いついていません。

06ほかの家賃と比べても、同じか

民営家賃だけが特別に弱かったのかを確かめるため、同じ消費者物価指数のほかの家賃と、物価全体を起点からの変化で並べました。「持家の帰属家賃」は、持ち家に住む人が自分に家賃を払っているとみなした値です。

どの家賃も、物価全体の上がり方には届いていません。家賃は一度決めると契約の更新まで変わりにくく、物価が上がっても遅れて、小さくしか動かない性質があります。区分マンションの家賃も民間の借家の家賃なので、この動きの外にはありません。

07家賃9万円の部屋の価格は、どう変わったか

統計の動きを1つの部屋に当てはめてみます。起点に家賃が月90,000円、年間家賃÷価格が6%（価格1,800万円）だった部屋が、家賃は民営家賃の指数どおり、価格は全国のマンションの価格指数どおりに動いたとします。「家賃の何年分」は、価格を年間家賃で割った値です。

最新の月には、同じ部屋の価格が年間家賃の38.2年分になりました。起点の16.7年分から、21.5年分増えています。家賃だけで購入価格を回収するのに、前よりそれだけ長くかかるということです（経費を引く前）。

実際の部屋は、年数がたつと古くなり、家賃も価格も新しい部屋より下がるのがふつうです。この表は「市場全体の動き」を1室に当てはめた計算で、ある部屋が実際にこう動いたという記録ではありません。それでも、市場全体の家賃と価格の関係がこれだけ変わったことは、これから買う人の手取りにそのまま表れます。

この割合（表面利回り）がどう縮んだかは、ワンルームマンション投資の利回り目安で詳しく計算しています。

08月々の手出しは、買った時点でどれだけ違うか

前の節の部屋を、それぞれの時点で、価格の90%を借りて買ったとします。返済は35年の元利均等、利率は1.5%と2.5%の2通りです。毎月の費用は、管理費と修繕積立金15,000円、賃貸管理の手数料が家賃の5%、固定資産税・都市計画税が価格の年0.4%の月割りとしました（どれも仮の値）。空室はない前提です。

手出しは「家賃−手数料−管理費等−税の月割り−返済」で、マイナスは毎月の手出しです。起点と最新の月で家賃はほぼ同じですが、価格が2.22倍になったので、借入も返済も同じだけ大きくなっています。手出しの差は、ほとんどが価格の差から来ています。同じ利率でも、購入価格が倍なら返済も倍です。最新の月に買った場合、利率2.5%で毎月73,912円の手出しです。

勧誘の収支表では、手出しを「月1万円程度」などと小さく見せるために、返済期間を長くしたり、利率を低く置いたり、家賃を高めに置いたりすることがあります。自分の物件で計算するときは、この表のように、利率を2通り以上置いて手出しを出してください。毎月の収支が崩れる典型（空室・修繕積立金の値上げ・家賃の見直し）は、手出しをさらに大きくします。

09手出しのうち、元本の返済はいくらか

手出しの全部が消えていくお金ではありません。返済額のうち元本の分は借金を減らしていて、売るときにローンの残高が少なくなる形で戻ってきます。最新の月に前の節の部屋（価格3,988万円）を、3,589万円借りて買った場合（35年・2.5%）の、返済の中身です。

1年目は返済の42%が元本で、残りは利息です。年がたつほど元本の割合が増えます。35年で払う利息の合計は1,800万円で、借りた額の50%にあたります。

勧誘では「手出しはあっても、ローンが終われば部屋が残る。貯金と同じ」と説明されることがあります。元本の分については、その説明は当たっています。ただし、利息・管理費・修繕積立金・手数料・税金は戻ってきません。そして元本を返して手に入れるのは「その時点の部屋」で、その価格は購入価格と同じとは限りません。貯金と違うのは、最後に受け取る額が決まっていないことです。

10借りる割合と利率で、手出しはどう変わるか

最新の月に買う同じ部屋（価格3,988万円・家賃87,049円）で、価格のうち借りる割合と利率を変えた場合の毎月の収支です。費用の置き方は前の節と同じです。右端の「返済÷家賃」は、価格の90%を借りた場合の毎月の返済が、家賃の何%にあたるかです。

返済÷家賃が100%を超えると、管理費や税を払う前に、返済だけで家賃を使い切ります。この部屋では、利率1.5%でも、借りる割合を価格の45%まで下げないと毎月の収支はプラスになりません。利率2.5%なら38%までです。

借りる割合を下げると手出しは減りますが、その分、最初に払う自己資金が増えます。自己資金をほかに置いておけば利息がついたはずなので、手出しが減ったぶんがそのまま得になるわけではありません。「頭金ゼロ・手出し月1万円」といった条件は、借りる割合を100%近くにして、返済期間を長くとることで作られていることが多いので、両方を変えて計算し直してください。

11返済期間を延ばすと、何が起きるか

毎月の返済を小さく見せるいちばん簡単な方法は、返済期間を長くすることです。同じ部屋を価格の90%借りて買い、返済期間と利率を変えたときの、毎月の収支と、払い終えるまでの利息の合計です。

期間を延ばすと毎月の手出しは小さくなりますが、利息の合計は大きく増えます。収支表の「手出し」が小さいときは、返済期間が何年になっているか、完済のときに自分が何歳かを先に確かめてください。期間が長いほど、完済までに利率が見直される回数（変動型の借入の場合）や、家賃・修繕積立金が変わる機会も増えます。

12空室と家賃の下落を入れると

ここまでの計算は、空室がなく、家賃も変わらない前提でした。最新の月に買う部屋（価格の90%を借入・2.5%）で、1年のうち入居している割合（稼働率）と、家賃の下がり方を変えた場合の毎月の収支（1年を均した値）です。

稼働率の目安として、J-REITが持つ住宅1,855件の物件表を見ると、稼働率の中央値は97.5%、下から4分の1の物件は95.2%でした。これは1棟の賃貸マンションの、決算期末の1時点の値です。1室だけを持つ場合は、空室か満室かの2つしかないので、入居者が出ていくと、次が決まるまでの数か月は家賃がゼロになります。年で均すと上の表のようになりますが、実際には空室の月にまとめて大きな手出しが出ます。

13手出しをなくすには、家賃がいくら上がればよいか

同じ部屋で、毎月の収支をちょうどゼロにする家賃を逆算しました。今の家賃（87,049円）に対して何%上がれば手出しがなくなるかを、利率と借りる割合ごとに示します。

比べるために、民営家賃の指数が過去にどれだけ上がったかを見ます。1990年以降で、5年間の上がり幅が最も大きかったのは1991年8月までの5年間で+14.2%、10年間では1990年1月までの10年間で+33.7%でした。手出しをなくすのに必要な上がり幅は、過去の家賃の最も大きな上がり方と比べても桁が違います。

つまり、この水準の価格で買った部屋は、家賃が上がることで手出しが解消する、という見込みは、過去の統計からは支えられません。手出しをなくす方法は、借りる額を減らすか、利率の低い借入にするか、より安く買うかのどれかです。

141か月のお金の出入りを並べる

同じ部屋を起点に買った場合と最新の月に買った場合で、1か月目のお金の出入りを項目ごとに並べました（価格の90%を借入・35年・2.5%）。プラスは入ってくるお金、マイナスは出ていくお金です。

家賃はほとんど同じで、差のほとんどはローンの利息と元本、つまり価格が上がった分です。最後の行は、元本の返済を「貯金に近いもの」として除いた収支で、これがマイナスなら、借金の返済を別にしても毎月お金が消えていることになります。

1535年で、家賃はどこへ行くか

最新の月に買った場合に、家賃が今のまま35年続いたとして、受け取る家賃の合計と、経費・利息・元本の返済に回る額の合計を、年ごとに積み上げました。右端は家賃から全部を払った残り（マイナスは手出しの合計、万円）です。

家賃の合計のうち、どれだけが利息と経費に消え、どれだけが元本の返済（部屋の持ち分）に回ったかが分かります。完済の時点で、元本の返済の合計は借りた額と同じになり、部屋は自分のものになります。その部屋の価格が、最初に払った自己資金と手出しの合計を上回るかどうかが、この投資の最後の答えです。

16ローンが終わったとき、いくらで売れれば元が取れるか

最新の月に前の節の部屋を買い、35年持ってローンを返し終えたとします。最初に払う自己資金（価格の10%）と、35年間の手出しの合計を足すと、この投資に入れたお金の合計になります。完済した部屋をその額で売れれば、損も得もない計算です。家賃の動き方を4通り置きました。空室・修繕の一時金・売るときの費用と税は入れていません。

家賃が今のままなら、35年後に購入価格の88%で売れて、やっと元が取れる計算です。その時点で部屋は少なくとも築35年です。価格指数は「その時に取引された部屋全体」の値動きで、築35年を超えた1室の価格を示すものではありません。

入れたお金には、もしほかで運用していたら得られたはずの利息（機会費用）を含めていません。これを含めると、必要な売値はもっと高くなります。逆に、家賃が上がる場合や、途中で値上がりした時期に売る場合は、必要な売値は下がります。この表は、どの家賃の動きなら損をしないかを先に知るための物差しです。

17儲かるかどうかを分ける3つの数字

勧められた1室が、ここまでの「儲からない」構造にどれだけ当てはまるかは、次の3つの数字で確かめられます。どれも、業者の資料にある数字から自分で計算できます。

1. 価格は年間家賃の何年分か。価格÷（月の家賃×12）。この記事の計算では、起点の水準が16.7年分、最新の月の水準が38.2年分でした。年数が大きいほど、家賃で回収するのに時間がかかります。
2. 返済は家賃の何%か。毎月の返済÷月の家賃。これが高いと、管理費や税を足したときに手出しになります。利率を今より1〜2%高く置いても続けられるかを確かめます。
3. 完済時に、購入価格の何%で売れればよいか。（自己資金＋手出しの合計）÷購入価格。この割合が100%を超えるなら、家賃では元が取れず、値上がりに頼る投資だということです。

3つとも、家賃が今のまま続くと置いた数字です。空室や家賃の下落、修繕積立金の値上げを入れると、どれも悪い方向に動きます。また、区分マンションは株などと違って、売りたいときにすぐ同じ価格で売れるとは限りません。売るまでの期間と仲介手数料もかかります。

181室を持つと払い続ける費用

家賃から引かれる費用を、払う相手と、額が変わるきっかけで整理しました。この記事の計算で仮に置いた値は、右端の列のとおりです。

家賃は入居者との契約で決まり、費用の多くはほかの人（管理組合・市町村・金融機関）が決めます。1室の持ち主が自分で決められる費用はほとんどなく、家賃が同じでも費用が上がれば手出しは増えます。

193つの数字を、購入時点ごとに

前の節の3つの数字を、この記事の部屋（起点に家賃90,000円・家賃÷価格6%）で、毎年12月に買った場合について計算しました。借入は価格の90%、35年・2.5%、費用は「月々の手出し」の節と同じ仮の値で、家賃はその時点のまま続くとしています。

3つの数字は、同じ向きに悪くなってきました。月の収支が初めてマイナスになったのは2013年12月に買った場合、返済÷家賃が100%を超えたのは2020年12月に買った場合です。完済時に必要な売値は、購入価格比で−5%から88%になりました。マイナスの値は、家賃だけで自己資金まで回収でき、売値がゼロでも損をしない計算だという意味です。同じ利率・同じ費用で計算しても、購入時点の価格と家賃の関係だけで、これだけの差がつきます。

20勧誘の収支表を読む順番

区分マンションをすすめられたときに渡される収支表（シミュレーション）を、この記事の計算に沿って読む順番です。上の行から順に、表の前提を自分で置き直します。

どれか1つでも、表が自分に有利なほうへ置かれていたら、その前提を変えた数字を出してもらってください。出せない、あるいは出したがらない場合は、それ自体が判断の材料になります。

21この記事に出てくる言葉

区分マンション（区分所有）

マンションの1室を、ほかの部屋と分けて所有する形。建物の共用部分と敷地は、ほかの所有者と共有します。

手出し

家賃から返済と経費を払うと足りず、自分の給料などから足すお金。この記事では毎月の収支がマイナスのときの額です。

年間家賃÷価格

経費や空室を引く前の、家賃で回収できる割合。表面利回りとも呼びます。「価格は年間家賃の何年分か」は、その逆数です。

価格指数

国土交通省が取引の価格から計算する、価格の動きの指数。2010年の平均を100とします。1室の価格そのものではありません。

民営家賃

総務省の消費者物価指数の品目の1つ。民間の借家の家賃の、全国の平均的な動きを表します。

実質

物価の上がり下がりを差し引いた値。家賃が同じでも、物価が上がれば実質の家賃は下がります。

元利均等返済

毎月の返済額（元本＋利息）が同じになる返し方。初めのうちは利息の割合が大きく、年がたつほど元本の割合が大きくなります。

NOI

賃貸の収入から、管理・修繕・税金などの費用を引いた利益。減価償却費とローンの利息を引く前の値です。

22営業トークを確かめる：ワンルームマンション投資のからくり

1. すすめる電話・紹介・セミナーで、1室の購入をすすめる
2. ローンを組む値段の大部分をローンで借り、賃料で返す計画を示す
3. 毎月の手出し賃料で返済と経費をまかなえない分を、給料から足す
4. 出口完済まで持つか、途中で売る。売値は決まっていない

売る側の利益は売った時点で決まり、買う側の損得は何十年も先まで決まりません。勧誘の説明は、この「先のこと」を確かなことのように話すときに問題になります。宅地建物取引業法は、利益が生じることが確実だと誤解させるような断定的な判断を示して勧誘することを禁じています（第47条の2第1項）。勧誘のルールと断り方は区分マンション投資のページにまとめています。

「国債より高い」という説明の確かめ方は別の記事にあります。

23営業トークを確かめる：「家賃は下がらない」

最高値の月（1998.06）を100として、1990年から4年おきの12月と最新の月で並べました。公営等の賃料、持家の帰属家賃、物価（総合）も同じように直しています。

この指数は全国の民間の借家の賃料の平均的な動きで、ワンルームだけの値でも、ある1室の値でもありません。1室の賃料は、建物が古くなるにつれて、この平均よりさらに下がりやすくなります。

24営業トークを確かめる：最高値の前後の賃料指数

賃料指数が最高になった1998.06の前後、1995年から2005年までの3か月ごとの値と、1年前と比べた変化です。物価（総合）も並べました。

• 最高値の前後で、1年の変化は0%前後まで縮小
• その後は、わずかなマイナスが続く
• 大きく下がった月はないが、上がる月もなくなった

25営業トークを確かめる：「インフレに強い。物価が上がれば家賃も上がる」

物価の動きで期間を3つに分け、物価（総合）と賃料指数の変化を比べました。

不動産の値段は物価より大きく上がった時期があり、その意味では「インフレに強い」面もありました。けれども、持っている間に入る賃料は物価に追いついていません。賃料は契約の更新のときにしか変えにくいためです。

26営業トークを確かめる：賃料と、ほかの品目の値段を比べる

同じ消費者物価指数の、生活にかかわる品目の値段の変化です。最高値の月（1998.06）からと、最近5年（2021.08から）の変化を並べました。

最近5年で、家賃以外の11の品目のすべてが、賃料指数より大きく値上がりしました。生活費の値上がりに賃料収入で備える、という考え方は、この統計の動きとは合いません。

27営業トークを確かめる：物価と賃料の差が開いた5年

• 差がプラスの5年＝賃料が物価に追いつかなかった5年
• 物価が大きく上がった最近の数年に、差がはっきり拡大

28営業トークを確かめる：「マンションの価格は下がらない。資産になる」

東京都の住宅地と戸建住宅の、毎年12月と最新の月の値（2010年平均＝100）です。マンション（区分所有）の系列は2007年からで、それより前の動きはこの2つで見るしかありません。

マンションの指数は2007年以降ほぼ上がり続けたので、「下がらない」と感じやすい時期が続いています。地域ごとのマンションの値動きは15地域の価格指数の記事で確かめられます。

地域ごとの上げ下げは別の記事にまとめています。

29営業トークを確かめる：「今は金利が低いから、借りるなら今」

ローンの金利は国債の利回りそのものではありませんが、市場の金利が上がる時期には借入の金利も上がる方向に動きます。金利が1%違うと返済がどれだけ変わるかは利回りの目安の記事で計算しています。

30営業トークを確かめる：ローンの借入の年ごとに、その後の金利の幅

35年のローンを組むと、その間に金利がどれだけ動くかを、過去の10年国債の年平均で見ました。3年おきの各年に組んだとして、その後の年の最も低い年平均と最も高い年平均、その差です。

どの年に組んでも、その後の年平均には大きな上下があり、差は最大で6.47%でした。変動金利で借りれば、この幅の動きが返済に表れます。固定金利でも、固定の期間が終われば見直しがあります。

31営業トークを確かめる：「年金の代わりになる。ローンが終われば家賃がまるごと入る」

賃料90,000円の部屋で、管理費と修繕積立金が月15,000円、賃貸管理の手数料が賃料の5%（仮の値）とした、35年後の手取りです。「いまの価値」は、物価が1998.06から最新までと同じ年0.54%で上がったとして直した値です。

• 35年後の部屋は少なくとも築35年
• 修繕積立金は建てたときより高くなっていることが多く、大規模な修繕の一時金の可能性も
• 入居者が見つかるか、賃料をいくらにできるかは、建物の古さと場所しだい
• それまでの手出しの合計も、比べる相手として必要

手出しの合計と、完済時にいくらで売れれば元が取れるかは区分マンション投資はなぜ儲からないかで計算しています。

32営業トークを確かめる：35年後の手取りの幅

前の節の部屋で、賃料の動き方と、管理費・修繕積立金が今の何倍になるかを組み合わせた、35年後の毎月の手取り（円）です。

管理費等の上がり方は仮の値です。実際の修繕積立金の計画は、管理組合の長期修繕計画に書かれています。「年金の代わり」と言われたら、この表のように幅で考えてください。

33営業トークを確かめる：説明の裏にある前提

統計で確かめられるのは、過去の全体の動きまでです。右端の列は、統計では答えが出ない部分で、そこを「大丈夫」と言い切る説明には注意が必要です。

34営業トークを確かめる：「人気のエリアだから、空室にならない」

J-REITが持つ住宅（1棟まるごとの賃貸マンション）の、決算期末の稼働率です。区分マンションの1室の数字ではありません。

• 東京23区でも、稼働率95%未満の建物は珍しくない
• 1室だけを持つ場合、入居者の入れ替えのたびに空室の期間と広告の費用

35営業トークを確かめる：「家賃保証があるから安心」

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律は、借り上げの勧誘での誇大な広告や、重要な事実を告げないことを禁じ、契約前の書面での説明を義務づけています（第28〜30条）。

36営業トークを確かめる：「節税になる」「生命保険の代わりになる」

どちらも仕組みとしては成り立つ説明です。問題は、それだけで「得になる」と言い切ることです。売るときの税や、手出しの合計まで含めた数字を出してもらってください。

37営業トークを確かめる：説明を聞いたら、こう聞き返す

答えが数字で返ってこない説明は、確かめられていない説明です。その場で決めず、資料を持ち帰ってください。

38営業トークを確かめる：数字を見たときのチェックリスト

• 何の数字か（全国の平均か、地域か、1室か）
• いつからいつまでの数字か（起点は底値や最高値ではないか）
• 表面か実質か（経費・空室・税を引く前か後か）
• 公表している機関はどこか（公的な統計か、売る側の調べか）
• 同じ期間の物価・国債の利回りと比べたか
• 将来の値を「確実」と言っていないか

1つでも答えられない数字は、判断の材料にしないほうが安全です。

39営業トークを確かめる：説明を受けた日にすること

1. 説明で出た数字を、その場でメモ（いつからの数字か、何の数字か）
2. 収支表・重要事項の説明の書面・管理組合の資料のコピーを受け取る
3. その場では申し込まず、署名もしない
4. 持ち帰って、この記事の表と統計で数字を照らし合わせる
5. 賃料が5%・10%下がった場合、金利が1%・2%上がった場合の収支を、売る側に出してもらう
6. 近くの似た部屋の取引価格と募集賃料を、不動産情報ライブラリや募集の情報で確かめる
7. 迷ったら、売る側以外の人（消費生活センターなど）に相談する

事務所等以外の場所で申し込んでしまった場合は、書面で告げられた日から8日以内なら、書面で申込みの撤回や契約の解除ができることがあります（宅地建物取引業法 第37条の2）。条件は区分マンション投資のページにまとめています。

40よくある質問

41この記事の数字は、どこから取ったか

この記事で使った資料は次のとおりです。どれも公的機関が公表している統計か、金融庁のEDINETに出ている有価証券報告書です。

• 国土交通省「不動産価格指数（住宅）」（Excel・2026-09-30取得。2010年平均＝100・季節調整値・月次。最新は2025-12分）。全国のマンション（区分所有）の季節調整値
• 総務省統計局「消費者物価指数」（全国・2025年基準。2025年＝100の指数、e-Stat、2026-09-30取得）の「民営家賃（品目）」「総合」「持家の帰属家賃（品目）」「公営・都市再生機構・公社家賃（類）」。最新は2026年8月分
• 財務省「国債金利情報」（年限ごとの国債の利回り、2026年9月29日まで）

国土交通省は2026年9月28日付で、プログラムの不具合の確認のため、令和8年1月分以降の不動産価格指数の公表を延期すると告知しています。このため、この記事の最新の値は2025年12月分です。価格と家賃は、どちらも2008年4月＝100にそろえた当サイトの計算です。家賃9万円・家賃÷価格6%の部屋、管理費等・手数料・税・利率・経費の割合は、計算のための仮の値です。返済額は元利均等返済の式で計算しています。

この記事は、特定の物件・会社・商品をすすめるものではありません。過去の数字を並べたもので、これからの価格や家賃を予想するものでもありません。計算の前提（家賃・費用・金利など）は、計算の仕組みを示すための仮の値です。実際の物件は、その物件の資料と数字でやり直してください。

• 総務省統計局「消費者物価指数」（全国・2025年基準。2025年＝100の指数、e-Stat、2026-09-30取得）の「民営家賃（品目）」「総合」「持家の帰属家賃（品目）」「公営・都市再生機構・公社家賃（類）」。最新は2026年8月分
• 国土交通省「不動産価格指数（住宅）」（Excel・2026-09-30取得。2010年平均＝100・季節調整値・月次。最新は2025-12分）。東京都の住宅地・戸建住宅（1984年4月から）と全国のマンション（区分所有）の季節調整値
• 財務省「国債金利情報」（年限ごとの国債の利回り、2026年9月29日まで）
• 財務省「個人向け国債」の利率（令和8年10月8日(木)～令和8年10月30日(金)の募集分。変動10年2.05%・固定5年2.39%・固定3年2.07%、税引前）
• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（J-REIT57銘柄の物件表と損益。取得日2026-10-19）
• e-Gov法令検索：宅地建物取引業法 第47条の2、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第28〜30条

国土交通省は2026年9月28日付で、プログラムの不具合の確認のため、令和8年1月分以降の不動産価格指数の公表を延期すると告知しています。このため、この記事の最新の値は2025年12月分です。最高値の月を100とした指数、期間ごとの変化と年率、12か月の変化の順位相関、5年ごとの差は、当サイトが計算したものです。35年後の賃料の計算で使った賃料・管理費等・手数料は仮の値です。