東京の中古マンション価格はどれだけ上がったか｜国の価格指数で見る上昇の時期、金利との関係、家賃との差

01先に結論

この記事は、東京の区分マンションの価格について「どれだけ・いつ上がったか」「金利が上がるとどうなるか」「家賃は価格についてきたか」の3つを、国の統計だけで確かめます。

国土交通省の「不動産価格指数（住宅）」で、東京都のマンション（区分所有）の指数は、2025年12月に234.77でした。2010年の平均を100とした値なので、2010年のおよそ2.35倍の水準です。

この系列で最も低かったのは2009年7月の93.64で、そこから2.51倍になりました。年の平均で見ると、2013年の103.5から2025年の227.4まで、2.20倍です。

前年の同じ月より下がっていた月は、比べられる213か月のうち33か月で、そのうち2013年以降は3か月でした。上がり方が最も大きかった年（年平均の上げ幅）は2025年（+22.2ポイント）・2024年（+16.0ポイント）・2022年（+14.7ポイント）で、2013年からの上げ幅のうち60%は2021年以降の分です。

この記事では、同じ指数を「年ごと」「上げ下げの局面ごと」「土地・戸建てとの比較」「他の地域との比較」に切り分けて、いつ、どれだけ上がったのかを確かめます。

02この指数は何を測っているか

国土交通省は、年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・地域別・都市圏別の不動産価格の動きを指数にした「不動産価格指数」を毎月公表しています。住宅については「住宅総合」「住宅地」「戸建住宅」「マンション（区分所有）」の4つに分かれ、2010年の平均を100として表します。この記事では季節による上下を取り除いた「季節調整値」を使っています。

指数の表には、計算に使った取引の件数（サンプル数）も載っています。東京都のマンション（区分所有）では、2025年の12か月で14,224件、1か月あたりの中央値は1,167件です。

注意点が3つあります。1つめは、ワンルームだけの指数ではないことです。取引された区分所有マンション全体の値動きで、広さ・築年数・駅からの距離ごとには分かれていません。2つめは、1室の値動きとは違うことです。1室は年数がたてば古くなりますが、指数はその時々に取引された物件の集まりから計算されます。3つめは、最新の値がしばらく更新されていないことです。国土交通省は2026年9月28日付で、プログラムの不具合の確認のため、令和8年1月分以降の不動産価格指数の公表を延期すると告知しています。このため、この記事の最新の値は2025年12月分です。

03東京・大阪・愛知・全国の推移

東京都・大阪府・愛知県は2007年4月から、全国は2008年4月からの系列です。4つとも2012年ごろまではおおむね100前後で横ばいで、その後に上がり始めています。2025年12月の値は、東京都234.8・大阪府233.1・愛知県196.5・全国225.2です。

04年ごとの平均と上がり幅

月ごとの値は取引の中身によって上下するので、まず年の平均にならしました。「2010年比」は2010年の平均（100）に対する倍率、「サンプル数」はその年に計算に使われた取引の件数の合計です。

2008年から2012年までは、年平均が95.8〜100.4の範囲に収まっていました。前年比がプラスに転じたのは2013年で、その後2025年まで年平均は毎年上がっています（前年を下回った年は0年）。

05上げ下げの局面で区切る

月ごとの値を、前の山（谷）から5%以上逆に動いたところで区切り、上昇と下落の局面に分けました。小さな上下は無視して、大きな流れだけを取り出す方法です。「年率」は、その局面の変化を1年あたりに直したものです。

5%以上の動きで区切ると、上昇の局面が4回、下落の局面が3回ありました。下落の局面で最も大きかったのは2008年1月〜2009年7月の−11.6%です。最後の上昇局面は2011年8月から2025年12月まで172か月続き、その間に5%以上の下げは一度もありませんでした。

06月ごとの前年同月比

同じ月どうしを1年前と比べた変化です。季節調整値どうしの比較なので、年度末に取引が集まるといった季節の偏りの影響は小さくしてあります。

前年同月比が最も大きかったのは2014年2月の+14.4%、最も小さかったのは2009年1月の−8.8%でした。前年同月比が10%を超えた月は20か月あり、その内訳は2013年1か月・2014年3か月・2015年1か月・2016年1か月・2021年3か月・2022年1か月・2024年2か月・2025年8か月です。

07マンションだけが上がったのか

同じ東京都の「住宅地」（土地）「戸建住宅」「住宅総合」の指数を、年の平均で並べました。右端は、マンションの指数を住宅地の指数で割った値です。

2008年のマンション÷住宅地は0.91、2025年は1.56でした。2025年の年平均は、住宅地146.0・戸建住宅137.4に対して、マンションは227.4です。東京都の住宅の値上がりは、土地や戸建てよりもマンションで大きく出ています。

区分マンションの価格には、建物の分と、敷地の持分の分が含まれます。土地の指数がマンションほど上がっていないということは、マンションの値上がりが土地の値上がりだけでは説明できないということです。ただし、この指数からは、その差が建築費によるのか、需要によるのかまでは分かりません。

08他の地域と比べる

指数が公表されている全地域について、2013年・2019年・直近の年の年平均を並べ、倍率の大きい順にしました。「サンプル数」は直近の年の取引件数の合計で、件数が少ない地域ほど値が振れやすくなります。

2013年からの倍率で見ると、東京都は16地域中4番目でした。最も大きかったのは北海道地方（2.42倍）で、東京都より上がった地域もあります。ただし、北海道地方の直近のサンプル数は1,455件で、東京都の14,224件とは母数が大きく違います。

09買った年ごとに、今までどれだけ上がったか

ある年の平均の価格で買い、2025年の平均の価格まで持っていたとした場合の倍率と、1年あたりの値上がり率（年率）です。家賃収入や経費、税金は含めていない、価格だけの比較です。

東京都で年率が最も高かったのは2024年に買った場合でした。2008年〜2012年に買った場合は、買ってからしばらく価格が横ばいだった期間を含むので、年率はその分だけ低くなります。逆に、最近買った年ほど、短い期間の大きな上昇がそのまま年率に出ます。どの年に買っても価格が上がっていたのは、この期間に指数が下がり続けた時期がなかったからで、2007年〜2009年のように下がる時期に買った場合は、元の価格に戻るまで数年かかっています（上の「局面」の表）。

10土地とマンションの伸びを、地域ごとに比べる

東京都で見た「マンションのほうが土地より上がった」という傾向が、他の地域でも同じかを確かめました。2025年の年平均と、2013年からの倍率です。右端の値が1より大きいほど、マンションが土地より大きく上がったことを示します。

16地域のうち16地域で、マンションの倍率が住宅地の倍率を上回りました。最も差が大きかったのは中国地方（2.10）、最も小さかったのは北陸地方（1.39）です。マンションの値上がりが土地より大きいのは、東京都に限らず、ほぼ全国で見られる動きでした。

11最新の月ほどサンプルが少ない

直近12か月のサンプル数を、1年前の同じ月と並べました。それより前の月のサンプル数の中央値は1,167件です。

最後の数か月はサンプル数が少なくなっています。取引の情報が集まるまでに時間がかかるためと考えられますが、国土交通省の資料でその理由までは確かめていません。最新の月の値は、件数の少なさを割り引いて読むのが安全です。

12勧められた1室にとっての意味

この指数が示すのは、東京都で取引された区分マンション全体の値動きです。勧められた1室が同じように値上がりするとは限りません。1室の価格は、築年数が進むほど建物の分が目減りし、同じマンションの別の部屋の取引や、周りに新しい物件が出ることでも動きます。

また、価格が上がった時期に買うと、家賃に対する価格が高くなり、利回りは下がります。家賃の動きはこの記事の「家賃との関係」の節で、金利との関係はこの記事の「金利との関係」の節で扱っています。過去の値上がりは、これからの値上がりを約束するものではありません。この期間は、2013年から長く低金利が続いた時期と重なっています。

13金利との関係：先に結論

国の価格指数（東京都のマンション）と、10年国債の利回りから財務省が毎月決める「基準金利」を、同じ月どうしで12か月の変化にして突き合わせました。比べられたのは159か月です。

金利が12か月で上昇していた74か月のうち、同じ12か月の東京都のマンション価格の変化がプラスだったのは74か月でした。この期間のデータでは、金利の上昇局面に価格が下落した、という関係は見えません。12か月の変化どうしの相関係数は+0.34です。

ただし、これは「金利が上がっても価格は下がらない」という意味ではありません。この期間の金利は歴史的に低い水準の中での上げ下げで、基準金利は最も低い月で−0.27%（2019年10月）、直近は3.10%です。金利が効くのは主にローンの返済額を通じてで、その大きさは計算で示せます。この記事では、データで見える関係と、計算で分かる効き方を分けて書きます。

14金利の統計

ここで使ったのは、財務省が個人向け国債（変動10年）の利率を決めるために毎月計算している「基準金利」です。直前に行われた10年固定利付国債の入札結果から計算され、市場の10年国債の利回りに連動します。住宅ローンの金利そのものではありませんが、長い期間の金利の水準と動きを、公的な数字で毎月たどれる系列です。

2016年から2020年ごろはマイナスの月もあり、その後に上がっています。住宅ローンの金利は、変動金利は短い期間の金利、固定金利は長い期間の金利を土台に各金融機関が決めるので、この基準金利とは水準も動く時期も違います。

15金利と価格を年ごとに並べる

基準金利は年の平均、指数は年の平均と前年比です。

基準金利の年平均が前年より上がった年は8回（2017年・2018年・2020年・2021年・2022年・2023年・2024年・2025年）で、そのうち東京都の価格が前年を下回った年は0回でした。

16金利の12か月変化と、価格の12か月変化

月ごとに、基準金利の12か月の変化を「上昇（+0.05%超）」「横ばい」「低下（−0.05%未満）」に分け、同じ12か月の東京都の価格の変化がプラスかマイナスかを数えました。

金利がどの向きに動いた区分でも、価格の変化がプラスの月のほうが多数です。この期間はマンション価格の上昇が長く続いたため、金利の動きと関係なくプラスの月が多い、ということです。金利の動きで価格の向きを見分けることは、このデータではできません。

17月ごとの突き合わせ（元のデータ）

上の集計のもとにした、月ごとの値です。基準金利はその月に発行された変動10年の回の基準金利、変化はいずれも12か月前との差（金利）と変化率（価格）です。

18時間をずらすと関係は出るか

金利の影響は遅れて出る、という考え方もあるので、金利の12か月変化と、その何か月後かの価格の12か月変化の相関係数を計算しました。相関係数は−1から+1の値で、0に近いほど関係が弱いことを示します。

ずらしても、相関係数は+0.34〜+0.41で、いずれもプラスでした。金利が上がった後に価格が下がる、という向きの関係は、この期間には見られません。プラスの相関は、金利の上昇と価格の上昇が同じ時期（主に2022年以降）に重なったことを映したもので、金利が価格を押し上げたという意味ではありません。

19地域ごとに見ても同じか

指数が公表されている全地域について、同じ計算をしました。右の2列は、基準金利が12か月で0.05%超上昇した月のうち、その地域の価格の12か月の変化がプラスだった月の数と割合です。

16地域のうち、相関係数がプラスだった地域は7、マイナスだった地域は9でした。値は名古屋圏の−0.27から東京都の+0.34までで、プラスの側には東京都・南関東圏・関東地方、マイナスの側には名古屋圏・愛知県が並びました。最も低い地域でも−0.27で、金利の上昇局面に価格がはっきり下がった地域は見当たりません。5年国債に連動する固定5年の基準金利で同じ計算をしても、東京都の相関係数は+0.42（155か月）でした。

20物価を差し引いた金利で見る

金利の水準そのものより、物価の上がり方と比べた金利（実質金利）が効く、という見方もあります。基準金利の年平均から、消費者物価指数（総合）の前年同月比の年平均を引いた値を「実質金利の目安」として並べました。

実質金利の目安がマイナスだった年は9年あり、そのうち東京都の価格が前年より上がった年は9年でした。2022年以降は、名目の金利が上がり始めた一方で物価の上昇がそれを上回り、実質金利はマイナスのままでした。名目の金利が上がった時期に価格が上がり続けたことは、この見方とは食い違いません。ただし、年の数が少なく、これも因果を示すものではありません。

21金利がはっきり上がった局面

基準金利が12か月で0.30%以上上がった月が続いた期間を取り出し、その間と、その後12か月の東京都の価格の変化を並べました。

局面の数が少ないので、ここから法則を引き出すことはできません。直近の上昇局面は、指数の公表が2025年12月分で止まっているため、その後の価格の動きはまだ確かめられません。

22金利はローンの返済額を通じて効く

データで関係が見えなくても、金利が上がれば借りる人の返済額は確実に増えます。2,000万円を35年の元利均等返済で借りた場合の毎月の返済額と、金利1.0%のときと同じ返済額で借りられる金額を計算しました。

金利が1.0%から2.0%に上がると、同じ2,000万円の返済額は+17.4%、同じ返済額で借りられる額は−14.8%になります。買う人の多くがローンを使う市場では、この分だけ「払える価格」が下がる方向に力がかかります。それが実際の価格にどれだけ出るかは、ほかの要因（家賃・需要・建築費など）との綱引きになります。

23区分マンションを持っている人にとって

すでにローンで区分マンションを持っている人にとって、金利の上昇は2つの経路で効きます。

• 返済額：変動金利のローンなら、見直しのたびに返済額（または元金と利息の内訳）が変わります。家賃が変わらなければ、毎月の手残りが減ります。
• 売るときの価格：買う側の借りられる額が減ると、売値に下向きの力がかかります。ただし、上の表のとおり、過去のデータではこの力が価格の上昇を打ち消したことは確かめられていません。

月ごとの収支がどこで赤字になるかは区分マンション投資で赤字になる典型で、借入額と金利の組み合わせごとに計算しています。

24家賃との関係：先に結論

「築年数ごとに家賃がどれだけ下がるか」を、公的な統計で全国規模に確かめられるデータは、当サイトでは見つけられていません。この記事では、そのことを先に断ったうえで、確かめられる2つのことを書きます。

• 市場全体の家賃は、長く横ばいだった：総務省の消費者物価指数の「民営家賃」は、1999年から2021年まで年平均の前年比がマイナスの年が22年あり、1971年12月を100とした水準は、2025年12月に276.2です。
• 価格は家賃よりずっと大きく動いた：東京都のマンション価格の指数と並べると、2010年から家賃と価格の伸びの差が開き、同じ家賃に対する価格が高くなりました（利回りが下がった）。

1室の家賃が築年数でどう下がるかは、その部屋と同じマンション・近くの似た部屋の募集家賃を、築年数別に自分で並べて確かめるしかありません。そのうえで、下がり方を利回りの計算にどう入れるかを最後に示します。

25家賃の統計

総務省統計局の消費者物価指数（全国・2025年基準）のうち「民営家賃（品目）」の前年同月比です。1971年1月から毎月あります。消費者物価指数の家賃は、市場全体の借家の家賃の動きを表すもので、同じ部屋が古くなっていくときの家賃の下がり方を表すものではありません。当サイトは、この統計が建物の古さをどう扱っているかまでは確かめていません。

前年同月比しかないので、12月どうしの前年比を掛け合わせて、1971年12月を100とした「水準」をつくりました。

26年ごとの民営家賃

年ごとの前年同月比の平均・最大・最小と、マイナスだった月の数、12月の水準です。

1971〜1977年は年8.1〜10.2%の上昇でしたが、上昇率は下がり続け、1999年に年平均がマイナスになりました。そこから2021年まで、ほぼ毎年わずかなマイナスが続いています。直近の2022年以降は、年平均が2022年+0.05%・2023年+0.08%・2024年+0.30%・2025年+0.47%・2026年+0.66%と、再びプラスに戻っています。

2710年ごとにまとめる

前年比がマイナスだった月は、2000年代が118／120か月、2010年代が113／120か月で、平均はそれぞれ年−0.27%・−0.38%でした。この20年間に区分マンションを買った人は、市場全体としては「家賃が上がらない」環境にいたことになります。

28民営家賃と、ほかの家賃

同じ統計の「公営・都市再生機構・公社家賃」と「持家の帰属家賃」（持ち家に住む人が払っているとみなした家賃）の前年比を、2000年以降の年平均で並べました。

民営家賃と持家の帰属家賃の年平均の差は、26年の平均で0.20ポイント、最大で0.79ポイントでした。投資用の区分マンションの家賃は民営家賃に当たりますが、ワンルームかファミリー向けか、どの地域かで動きは違います。

29家賃と価格の伸びの差

民営家賃（全国）の水準と、東京都のマンション価格の指数を、どちらも2010年12月＝100にそろえて並べました。「家賃÷価格」は、同じ部屋の家賃に対して価格がどれだけ高くなったかの逆数です。右端は、2010年12月に表面利回り5.00%だった部屋が、家賃と価格がこの統計どおりに動いたとした場合の表面利回りです。

2025年12月には、家賃がほぼ変わらない一方で価格は2.26倍になり、同じ計算の利回りは2.17%です。全国の家賃と東京都の価格を組み合わせた、あくまで目安の計算ですが、価格が高い時期に買うと、家賃に対する利回りが低くなることは、この2つの統計からはっきり読み取れます。

30家賃の下がり方を、利回りの計算にどう入れるか

勧誘の収支のシミュレーションで、家賃が何年も同じ額のまま置かれていないかを確かめます。家賃90,000円・価格2,500万円の部屋で、家賃が毎年一定の率で下がるとした場合の家賃と表面利回り、30年で失う家賃の合計です。

市場全体の家賃が横ばいでも、1室は古くなるので、同じ部屋の家賃が同じ額のまま続くとは限りません。どの率を置くかは、その部屋と似た条件で築年数が違う部屋の募集家賃を並べて決めます。率を1つに決めず、上の表のように幅で計算しておくと、下がったときに赤字になるかどうかが先に分かります。月々の赤字の計算は赤字になる典型でしています。

31よくある質問

32この記事の数字は、どこから取ったか

この記事で使った資料は次のとおりです。法令は e-Gov 法令検索の条文、税は国税庁の公表資料を、2026年9月30日に読んで確かめたものです。

• 国土交通省「不動産価格指数（住宅）」（Excel・2026-09-30取得。2010年平均＝100・季節調整値・月次。最新は2025-12分）
• 国土交通省「不動産価格指数」のページ（指数の説明と、公表延期のお知らせ）
• 財務省「個人向け国債」変動10年の回ごとの基準金利（scrape/jgb.json。/jgb/ と同じデータ）
• 総務省統計局「消費者物価指数」（全国・2025年基準）民営家賃（品目）・公営・都市再生機構・公社家賃（類）・持家の帰属家賃（品目）の前年同月比（e-Stat）

局面の区切り（5%以上の反転）と年平均は、当サイトが指数から計算したものです。

この記事は特定の物件・事業者・商品をすすめるものではありません。税額の試算は、所得税の速算表（国税庁 No.2260）・復興特別所得税2.1%・住民税10%（譲渡所得は5%・9%）で計算した目安で、各種の控除や個別の事情は含めていません。実際の申告は税務署・税理士に確かめてください。

相関係数・局面の取り出し・返済額は、当サイトが公表値から計算したものです。国土交通省は2026年9月28日付で、プログラムの不具合の確認のため、令和8年1月分以降の不動産価格指数の公表を延期すると告知しています。このため、この記事の最新の値は2025年12月分です。

12月どうしの前年比をつないだ水準と、家賃÷価格の比は、当サイトが計算したものです。