投資総研

用語集

用語集：
36語を、絵で

投資型クラウドファンディングの募集ページや契約締結前交付書面に出てくる言葉を、絵とひとことで説明します。くわしく知りたい言葉は「詳しい解説」から記事に進めます。投資全般の言葉（積立・NISAなど）はよく聞く言葉にあります。

仕組みの用語: 8語
お金の用語: 10語
法律・登録の用語: 13語
税務の用語: 5語

仕組み

仕組みの用語（8語）

匿名組合（TK）詳しい解説 →: 出資者が営業者に出資し、営業者が行う事業の利益から分配を受ける契約。出資者は事業の運営に関与せず、対外的には表に出ません。融資型・ファンド型・多くの不動産型で使われます。

任意組合（NK）詳しい解説 →: 出資者全員が共同で事業を営む形式。匿名組合と違い、出資者が持分を直接保有します。不動産の小口化商品で、相続税評価の圧縮を目的に使われることがあります。

優先劣後構造: 出資を優先出資（投資家）と劣後出資（運営会社）に分け、損失をまず劣後出資から充当する仕組み。不動産型で一般的です。

劣後出資割合詳しい解説 →: ファンド全体のうち運営会社が出す割合。物件価格がこの割合まで下がっても、計算上、投資家の元本は毀損しません。実質的な安全域です。

マスターリース詳しい解説 →: 運営会社などが物件を一括で借り上げ、空室の有無にかかわらず賃料を支払う契約。分配の安定性に影響します。

LTV 詳しい解説 →: Loan To Value。物件評価額に対する借入の割合。高いほどレバレッジが効いていて、価格下落時の毀損が大きくなります。

インカムゲイン型／キャピタルゲイン型詳しい解説 →: 賃料収入から分配するのがインカムゲイン型、売却益から分配するのがキャピタルゲイン型。後者は利回りが高くなりやすい一方、売却できるかどうかに結果が左右されます。

倒産隔離: 運営会社が破綻しても、ファンドの資産が影響を受けないようにする設計。SPC（特別目的会社）を使うのが一般的です。

お金

お金の用語（10語）

想定利回り詳しい解説 →: 募集時に事業者が示す年換算の利回り。実績を保証するものではありません。

実質利回り: 手数料や税を差し引いたあとの、手元に残る利回り。表示上の想定利回りとは差が出ます。

分配金詳しい解説 →: 運用中または運用終了時に投資家へ支払われる金銭。原則として雑所得で、20.42%が源泉徴収されます。

償還詳しい解説 →: 運用が終了し、出資金が投資家へ返還されること。

期中償還: 予定より早く運用が終了すること。物件が想定より早く売れた場合などに起こります。

償還遅延: 予定日までに償還が行われないこと。売却先が決まらない、貸付先の返済が遅れる、といった理由で発生します。

元本毀損詳しい解説 →: 出資した元本が全額戻らないこと。優先劣後構造があっても、劣後割合を超える損失が出れば発生します。

デフォルト: 貸付先が返済不能になること。融資型で最も大きなリスクです。

遅延損害金: 返済が遅れた際に、貸付先が追加で支払う金銭。投資家への補填に充てられる場合があります。

期限の利益喪失: 契約違反などにより、貸付先が返済期限を待たずに一括返済を求められる状態。

法律・登録

法律・登録の用語（13語）

不動産特定共同事業法: 複数の投資家から資金を集めて不動産事業を行うための法律。事業者は許可制で、分別管理・書面交付・クーリングオフの義務があります。

電子取引業務詳しい解説 →: 不動産特定共同事業をインターネット上で行うために必要な、別枠の許可。不動産クラウドファンディングはこれにあたります。

第1号〜第4号事業: 不動産特定共同事業の区分。1号は自ら事業を行う形式、3号・4号はSPCを使う特例事業で、倒産隔離を効かせやすくなります。

第二種金融商品取引業: 集団投資スキーム持分（ファンドの持分）を扱うための登録。融資型・ファンド型の事業者が受けています。登録制です。

第一種少額電子募集取扱業務: 株式投資型クラウドファンディングを行うための登録。日本証券業協会への加入が必須で、国内に5社しかありません。

適格機関投資家等特例業務: いわゆるプロ向けファンド。届出だけで運営でき、行政の事前審査がありません。過去に被害が集中した領域です。

集団投資スキーム持分: 複数の出資者から資金を集めて事業を行い、収益を分配する仕組みの持分。金融商品取引法上、有価証券として扱われます。

貸金業法: 貸付を業として行う際に適用される法律。融資型の事業者は、金商業の登録に加えて貸金業の登録も持つのが一般的です。

分別管理詳しい解説 →: 事業者が自社の財産と投資家の財産を分けて管理する義務。事業者が破綻した際に投資家の資金を守る仕組みです。

契約締結前交付書面: 契約の前に事業者が交付しなければならない書面。リスクや手数料が記載されています。必ず読んでください。

クーリングオフ: 契約後一定期間内であれば無条件で解除できる制度。不動産特定共同事業契約では書面を受け取った日から8日間とされています。

適合性の原則: 投資家の知識・経験・財産・目的に照らして不適当な勧誘をしてはならない、という金商法上の原則。

貸付先の匿名化: 融資型で、貸付先の企業名を伏せる運用。かつては原則とされていましたが、2019年に当局の解釈が変わり、条件付きで開示できるようになりました。

税金

税務の用語（5語）

雑所得詳しい解説 →: 分配金の原則的な所得区分。給与所得や事業所得と損益通算できず、損失の繰越もできません。

源泉徴収（20.42%）詳しい解説 →: 分配時に差し引かれる所得税と復興特別所得税。住民税は含まれないため、別途の申告が必要になる場合があります。

損益通算: ある所得の損失を他の所得の利益と相殺すること。雑所得どうしは相殺できますが、給与所得とはできません。

譲渡所得詳しい解説 →: 株式投資型で未上場株を売却した際の所得区分。申告分離課税（20.315%）になります。

エンジェル税制: 一定の要件を満たすベンチャー企業への投資について、投資した年の所得から控除を受けられる制度。

記事

用語集の記事全50本

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リスク・注意点2本

税金・手続き7本

比べる・選ぶ2本

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