01サブリースとは
サブリースは、借りた物件を、さらに第三者に転貸することです。不動産の運用では、事業者が物件を一括で借り上げ（マスターリース）、それを入居者に転貸する（サブリース）形が組み合わされます。
投資家から見ると、空室があっても一定の賃料が入る設計という点でマスターリースと似た効果になります。実務では両者を区別せずに使われることもあります。
確かめるべきは同じです。誰が賃料を保証するのか、減額の条項はあるか、保証する会社に支払能力があるか。サブリースを巡っては、個人向けの一棟投資で賃料の減額が問題になった経緯があります。
02サブリースは、どこに書かれているか
この言葉が出てくる場所と、そこでの書かれ方を並べます。
| どこに出てくるか | 書かれ方 | 見るときの注意 |
|---|---|---|
| 募集ページ | 「サブリース契約」 | 賃料保証の仕組み |
| 契約締結前交付書面 | 契約の内容と、減額の条件 | 減額できる条項があるか |
| 事業者の案内 | 空室リスクへの対応 | — |
03サブリースで、誤解されやすい点
| よくある誤解 | 実際は |
|---|---|
| 賃料は永久に変わらない | 減額の条項があることが多い |
| 第三者が保証している | 運営会社やそのグループであることが多い |
| サブリースがあれば元本も守られる | 守られるのは賃料。物件の価値の下落には効かない |
| マスターリースと別物 | 実務では重なる。契約の中身で判断する |
04賃料保証の記載を、公式サイトで確認できた事業者
当サイトが各社の公式サイトを読み取って、マスターリースや賃料保証に関する記載を確認できたのは11社でした。記載がないことは、その仕組みがないことを意味しません。案件ごとに設定される場合があります。
| サービス | 記載の箇所 | 確認できた記述 |
|---|---|---|
| CREAL | ['/', '/'] | 安心・安全にご利用いただくために マスターリース契約 運⽤物件の空室リスクに対する対策としてマスターリース契／運⽤物件の空室リスクに対する対策としてマスターリース契約を⾏います。こ |
| 利回り不動産 | ['/'] | ANCE 満室保障を利用した 空室リスク回避 投資物件に対しては、投資物件運営管理を行う不動産会社が満室保障（マスターリース契約）を行い、投資物件の運用を行います。その効果として、 |
| TECROWD | ['/'] | 配当金はどうなりますか？ 一括借り上げ契約を締結している物件を対象とするファンドの場合、空室が生じた場合でも一定額の家賃が支払われるため、配当金が減額するリスクが軽減されております |
| TSON FUNDING | ['/', '/', '/'] | 4. 入居開始時から全期間家賃保証 万が一の空室リスクに備えた「全期間家賃固定型の空室保証」制度を設定することでリスクを徹底的に減らしています。／4. 入居開始時から全期間家賃保証 |
| トモタク | ['/', '/'] | 空室のリスクには、グループ会社とのマスターリース契約、不動産価値下落には、当社の共同出資分から補填するという仕組みがあります。／マスターリース契約 |
| FUNDROP | ['/', '/', '/'] | FUNDROP 43号「神奈川県横浜市」賃料保証×再組成 予定分配率／FUNDROP 42号「愛知県犬山市」賃料保証×再組成 予定分配率／FUNDROP 41号「東京都八王子市」賃 |
| わかちあいファンド | ['/'] | さまの分配額が減少することはありません。2割を超える賃料減少はお客さまにお負担いただくことになりますが、弊社は管理会社と家賃保証契約を結んだ、安全性をさらに高めたファンドも取り扱っ |
| Property+ | ['/', '/'] | 賃料保証で分配金減少リスク低減／運⽤物件の空室リスクに対する対策としてマスターリース契約を⾏います。これによって賃料収入が保証されます。 |
| プレファン | ['/'] | プレサンスギャランティ プレサンスグループの家賃保証会社 |
| らくたま | ['/', '/', '/'] | 投資家保護の仕組み （その2） 「マスターリース」を採用した 空室リスク回避 賃料が発生するインカム型ファンドでは、賃料滞納や空室リスクを回避するため、／賃料が発生するインカム型フ |
| iRD | ['/'] | 却損が発生した場合に、投資家の皆様の優先出資が毀損するリスクを低減しております。 またiRDでは賃借人とJRDグループがサブリース契約を締結した物件を募集の対象としており、賃借人の |
確かめるのは案件ごとの記載です。会社として「マスターリース契約により賃料を保証」と書いていても、その案件に適用されるとは限りません。募集ページに「※案件により適用されない場合があります」と注記されていることがあります。
05サブリースと一緒に読む語
この記事は法令の定めと公表されている数字だけで書いています。サブリースの実際の扱いは契約締結前交付書面（不動産型では契約成立前書面）に書かれていて、募集ページの表現と食い違う場合は書面が優先します。制度は改正されることがあります。
06よくある質問
この用語は、どこで確認できますか。
契約締結前交付書面（不動産型では契約成立前書面）です。法令で交付が義務づけられていて、記載すべき事項も決まっています。
募集ページと書面で書き方が違う場合は。
書面が優先します。募集ページは広告で、書面は契約の説明です。
用語が分からないまま投資してもよいですか。
おすすめしません。分からない言葉があるまま同意すると、あとで「知らなかった」と主張するのが難しくなります。
元本は保証されますか。
されません。どの種別にも公的な元本補償の仕組みはなく、出資について元本を保証することは出資法で禁じられています。
用語の一覧はありますか。
用語集のページにまとめています。この記事からも関連する語に移動できます。
07この記事の数字は、どこから取ったか
会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。
できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。
数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。
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