キャピタルゲインの意味は？売却益と税の関係

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01キャピタルゲインの意味とは

キャピタルゲインは、資産を売却したときの差益です。取得した価格より高く売れた分が利益になります。

不動産クラウドファンディングでは、物件を取得して一定期間後に売却し、その差益を分配する案件があります。想定利回りが高めになりやすい代わりに、出口（誰に、いくらで売るか）に成否がかかります。

税では、匿名組合契約に基づく分配は、売却益が原資でも雑所得です。一方、株式投資型で未上場株式を売却した場合は譲渡所得（申告分離20.315%）になります。同じ「売却益」でも、契約の形で扱いが変わります。

この言葉が出てくる場所と、そこでの書かれ方を並べます。

よくある誤解	実際は
キャピタルゲインは譲渡所得	匿名組合の分配なら雑所得。株式投資型の売却なら譲渡所得
売却益が出れば必ず分配がある	経費や借入の返済を引いたあとの残り
短期で大きく稼げる	買い手が付かなければ延長か値下げ
物件価格が上がれば必ず利益	取得費と経費を上回る必要がある

売却益が原資でも、匿名組合契約に基づく分配なら雑所得、株式を売却したなら譲渡所得です。税率が変わります。

課税所得	雑所得（総合課税）で10万円	同100万円	譲渡所得（申告分離20.315%）で10万円	同100万円
150万円	15,105円	151,050円	20,315円	203,150円
300万円	20,210円	202,100円	20,315円	203,150円
500万円	30,420円	304,200円	20,315円	203,150円
800万円	33,482円	334,829円	20,315円	203,150円
1,200万円	43,693円	436,930円	20,315円	203,150円
2,500万円	50,839円	508,399円	20,315円	203,150円

横にスクロールすると残りの列が見えます

課税所得が高いほど、雑所得の負担が重くなります。譲渡所得は一律20.315%なので、所得の高い人にとっては有利です。

利益の出どころ	契約の形	所得区分	税率
物件の売却益	匿名組合	雑所得	総合課税5〜45%＋住民税10%
物件の売却益	任意組合	不動産所得（譲渡は譲渡所得）	総合課税
未上場株式の売却益	株式の譲渡	譲渡所得（一般株式等）	申告分離20.315%
貸付の利息	匿名組合	雑所得	総合課税
事業の売上からの分配	匿名組合	雑所得	総合課税

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この記事は法令の定めと公表されている数字だけで書いています。キャピタルゲインの意味の実際の扱いは契約締結前交付書面（不動産型では契約成立前書面）に書かれていて、募集ページの表現と食い違う場合は書面が優先します。制度は改正されることがあります。

この用語は、どこで確認できますか。

契約締結前交付書面（不動産型では契約成立前書面）です。法令で交付が義務づけられていて、記載すべき事項も決まっています。

募集ページと書面で書き方が違う場合は。

書面が優先します。募集ページは広告で、書面は契約の説明です。

用語が分からないまま投資してもよいですか。

おすすめしません。分からない言葉があるまま同意すると、あとで「知らなかった」と主張するのが難しくなります。

元本は保証されますか。

されません。どの種別にも公的な元本補償の仕組みはなく、出資について元本を保証することは出資法で禁じられています。

用語の一覧はありますか。

用語集のページにまとめています。この記事からも関連する語に移動できます。

会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。

できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。

数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。