ワンルームマンション投資の値上がり｜15地域で1.9〜2.8倍

データの時点2026年9月30日取得国土交通省の価格指数（全国と15地域、2008年4月〜2025年12月分）・統計の公表に合わせて更新

01先に結論

「ワンルームマンションは値上がりする」「地方でも上昇している」という話を、公的な統計で確かめます。使うのは、国土交通省が毎月公表している不動産価格指数のうち、マンション（区分所有）の全国と15地域の系列です。

• どの地域も上昇したが、上昇の大きさには差がある。15地域の倍率は1.9〜2.8倍で、中央の地域（京阪神圏）は2.19倍でした。東京都（2.32倍）は15地域の中ほどで、地方ブロックのほうが大きく上昇した地域もあります。
• 起点のすぐ後には、どの地域も一度下がっている。最も深く下がったのは北陸で、底は2010年5月の−27.1%です。起点の値に戻るまでに最も長くかかったのは大阪府の49か月でした。
• 値上がりの多くは最近の6年。全国の値上がり（対数で見た伸び）のうち51%は、2019年12月より後の分です。
• 5年持った場合の勝ち負け。全国の指数で、ある月に買って5年後に売ったとすると、比べられる153通りのうち値下がりは0通りでした。ただし、これは指数の話で、1室は5年で5年分古くなります。
• 件数の少ない地域の指数は振れやすい。月々の動きの振れ幅は南関東圏が最も小さく、北陸が最も大きくなりました。取引の件数（サンプル数）が少ない地域ほど振れが大きい傾向です（順位相関−0.97）。

過去の値上がりは、これからの値上がりを約束するものではありません。この記事は、過去にどの地域がどれだけ、いつ上昇したかを並べたもので、予想はしません。

02指数の値上がりと、1室の値上がりは違う

1. 取引が集まるその月に売買された区分マンションの価格を集める
2. 指数になる広さや築年数の違いをならし、2010年＝100の指数にする
3. 1室は古くなる持っている部屋は、年数とともに築年数が進む
4. 売値が決まる売るときの値段は、その部屋の古さと場所で決まる

国土交通省の不動産価格指数は、その月に取引された物件の価格から計算されます。広さや築年数などの違いをならして、同じ質の物件の価格がどう動いたかを表すように作られています。つまり、指数が2倍になったことは「同じような物件の取引価格が2倍になった」ことを表し、「ある部屋を持っていたら、その部屋が2倍で売れた」ことまでは表しません。

持っている1室は、年数がたつほど古くなります。古い部屋は新しい部屋より安く取引されるのがふつうなので、1室の売値は、指数の値上がりから「古くなった分」を差し引いたものに近くなります。どれだけ差し引くべきかは、建物の造り・立地・管理の状態で違い、この指数からは分かりません。この記事の倍率は、1室の値上がりの上限に近い目安として読んでください。

また、指数は「マンション（区分所有）」全体のもので、ワンルームだけの系列はありません。ファミリー向けの広い部屋と、投資用のワンルームでは、買う人も値段の決まり方も違うことがあります。

0315地域と全国の倍率

全国と15地域について、起点（2008年4月）と最新（2025年12月）の指数、その倍率と1年あたりの上昇の大きさ（年率）、最近12か月のサンプル数（計算に使われた取引の件数）の月平均です。倍率の大きい順に並べました。

年率にすると、いちばん小さい北陸で3.6%、いちばん大きい九州沖縄で5.9%です。地方ブロック（9地域）の倍率は1.87〜2.77倍、3大都市圏は1.98〜2.19倍、都府県（東京都・大阪府・愛知県）は2.02〜2.32倍でした。

東京都の指数の年ごとの動きや、2013年・2019年からの倍率は東京の中古マンション価格はどれだけ上がったかにあります。この記事は、起点をそろえた全地域の比較と、底値・振れ幅・5年ごとの勝ち負けに絞りました。

0415地域は、重なっている

15地域は、3つの種類が混ざっています。9つの地方ブロック（北海道・東北・関東・北陸・中部・近畿・中国・四国・九州沖縄）、3つの大都市圏（南関東圏・名古屋圏・京阪神圏）、3つの都府県（東京都・愛知県・大阪府）です。たとえば東京都の取引は、東京都・南関東圏・関東地方の3つの系列に入っています。15地域は別々の15の場所ではありません。

同じ取引を含む系列どうしでも、倍率は少しずつ違います。都府県の中心部と、その周りの郊外とで上昇の大きさが違うためと考えられます。倍率の差が小さいからといって同じ値動きだったわけではなく、範囲が広い系列ほど、地域の中の差がならされています。

05底値はいつで、起点に戻るまで何か月か

起点のあと、指数がいちばん低かった月（底値）と、その下がり幅、起点の値に初めて戻った月、起点から戻るまでの月数、底値から最新までの倍率です。

どの地域も、起点のあと（2008年から2010年ごろ）に一度は下がっています。最も深く下がったのは北陸の−27.1%でした。起点に買った人にとっては、数年のあいだ買った値段を下回る時期があったことになります。底値から見れば、どの地域も最新まで2倍を超えています。

底値の月に買えた人がいちばん大きく値上がりした人ですが、底値はあとからしか分かりません。「成功例」として語られる値上がりは、この表の底値の近くで買った場合であることが多い点に注意が必要です。

063つの期間に分けると

起点からの17年あまりを、2012年12月まで（横ばい・下落の時期）、2019年12月まで（上昇の時期）、最新まで（最近の時期）の3つに分け、それぞれの年率を出しました。右端は、全期間の伸び（対数）のうち、最近の時期の分が占める割合です。

全国では、伸びの51%が2019年12月より後の分です。最近の時期の年率がいちばん高い地域が多く、値上がりの多くはこの数年に集まっています。期間を区切る位置を変えれば年率も変わるので、どこから見た値上がりかを必ず確かめてください。

0712月の値を並べる

全国と15地域の指数（2010年平均＝100）を、3年おきの12月で並べました。どの地域が、どの年あたりから上昇し始めたかが分かります。

2013年12月の時点では、多くの地域でまだ100前後でした。2016年から2019年にかけて地域の差が開き、2022年以降はどの地域も大きく上昇しています。

08年ごとの値上がり率

12月の指数を1年前の12月と比べた、年ごとの値上がり率です（最初の列だけ、起点の月からの変化）。地域ごとに、どの年に大きく上がり、どの年に下がったかが分かります。

15地域×16年（2010年以降）のうち、12月の指数が前の年の12月を下回ったのは32回で、2015年以降に限ると19回でした。地方の系列には、ある年に大きく上がり、次の年に少し戻すような動きが見られます。取引の件数が少ないため、その年にどんな物件が取引されたかで値が動きやすいためです。

09倍率の順位は、入れ替わってきた

起点からの倍率で15地域を並べたときの順位が、時期によってどう変わったかです（1位が最も上昇した地域）。

順位が最も大きく動いたのは北陸で、2012年12月の2位から最新は15位です。ある時点で「最も値上がりした地域」が、その後も上昇し続けたわけではありません。過去の順位は、どの地域を選ぶかの手がかりにはなりにくいことが分かります。

10上昇した月と、下がった月

起点から最新まで、指数が前の月より上昇した月の数と下がった月の数、上昇した月の割合、上昇し続けた最も長い月数です。

どの地域も、上昇した月と下がった月が交互に現れながら、全体として上昇してきました。毎月まっすぐ上昇したわけではなく、下がった月も3〜4割あります。持っている間の数か月の下げで売ると、指数が長い目で上昇していても、損をすることがあります。

11買った時期で、最新までの倍率はどう違うか

2010年から2年おきの12月に買い、最新の月まで持っていたとした場合の、指数の倍率です。最近買った人ほど、持った期間が短いので倍率は小さくなります。

2024年12月に買った場合の倍率が最も小さいのは北陸の0.94倍でした。同じ地域でも、いつ買ったかで値上がりの大きさは大きく違います。東京都・大阪府・愛知県と全国について、年の平均で見た「買った年ごとの値上がり」は東京の中古マンション価格の記事にもあります。

121年でいちばん下がった時期、上昇した時期

指数を1年前の同じ月と比べた変化（12か月の変化）のうち、最も悪かった値と最も良かった値、その月、12か月の変化がマイナスだった月の数です（起点から1年たった月以降）。

最も悪い12か月は、13地域で起点のすぐ後（2010年まで）にあります。一方で、四国（2021/05、−22.9%）・北海道（2023/08、−11.8%）のように、2011年以降に最も悪い12か月が来た地域もあります。地域全体の指数が1年で下がった時期に売ることになれば、それだけ売値も下がりやすくなります。

13地方ブロック・大都市圏・都府県の平均

15地域を3つの区分に分け、それぞれの起点からの倍率の平均を、毎年12月について並べました。右端は全国です。

地方ブロックの平均は、2012年12月から大都市圏の平均を0.05以上上回るようになり、2025年12月には2.34対2.11です。地方ブロックには、札幌・仙台・広島・福岡などの大きな都市が含まれていて、その中心部の取引が指数を押し上げている可能性がありますが、この指数からは地域の中の内訳までは分かりません。

14全国と比べて、どれだけ上昇したか

15地域の倍率を全国の倍率で割った値です。1より大きければ全国より大きく上昇した地域、小さければ全国より小さかった地域です。

15地域のうち、全国より大きく上昇したのは6地域でした。起点の時点の指数の水準（2010年平均＝100）と、その後の倍率の順位相関は0.42（中くらいの関係（正の向き））です。起点で低い水準にあった地域ほど、その後に大きく上昇したかどうかを見たものですが、地域の数が15と少ないので、傾向の目安にとどまります。

15起点の1.25倍・1.5倍・2倍を超えた月

地域ごとに、指数が起点の値の1.25倍・1.5倍・2倍を初めて超えた月です（年/月）。2倍を超えていない地域は「まだ」としました。

15地域すべてが、最新までに起点の2倍を超えました。最も早く2倍を超えたのは中国（2018/11）です。1.25倍から1.5倍（+20%）に届くまでの月数の中央値は36か月、1.5倍から2倍（+33%）までは57か月でした。年率に直すと、前半が6.3%、後半が6.2%です。後半の区間は上昇率（+33%）が前半（+20%）より大きいので、同じ年率でも届くまでの月数は長くなります。

16地域ごとの、1年間のサンプル数

地域ごとの1年間のサンプル数（取引の件数）を、2010年から4年おきと2025年で並べました（2025年の件数の多い順）。指数の確からしさの目安になります。

大都市圏を含む系列は1年に数千件から数万件の取引から計算されていますが、地方ブロックのいくつかは数百件です。件数の多い系列ほど、指数の倍率を地域全体の動きとして読みやすくなります。

17月ごとの振れ幅と、サンプル数

指数の月々の変化（前の月からの変化率）のばらつき（標準偏差）と、1か月で最も上昇した月・最も下がった月、前の月から5%以上動いた月の数、起点からの月平均のサンプル数です。

月々の振れが最も小さいのは南関東圏（1.35%）、最も大きいのは北陸（13.65%）でした。サンプル数と振れ幅の順位相関は−0.97（強い関係（負の向き））です。取引の少ない地域では、その月にどんな物件が取引されたかで指数が大きく動きます。件数の少ない地域の倍率は、1か月ずれるだけで大きく変わることがあります。

振れ幅と、起点から最新までの倍率の順位相関は0.01（ほとんど関係がない）でした。倍率の大きい地域の一部は、振れの大きい地域でもあります。最新の月がたまたま高く出た地域では、倍率も大きく出ます。

18最近2年の動き

最新の月から24か月前・12か月前・最新の指数と、それぞれの1年間の変化です（最近1年の変化の大きい順）。

15地域のうち5地域で、最近1年の上昇率が、その前の1年を上回っていました。最近の上昇の勢いは地域によって違い、件数の少ない地域ほど、1年の変化が大きく出やすくなっています。

19最高値から、いまはどこにいるか

起点からの最高値の月と、その値、最新の値、最高値からの変化、最高値の月から最新までの月数です。

15地域のうち11地域は、最新の6か月以内に最高値をつけています。最高値を最も大きく下回っているのは北陸の−28.3%で、最高値は42か月前でした。最高値の近くで買うと、その後に下がった場合の損が大きくなる、というのは株などと同じです。

205年持ったら、値上がりしていたか

起点から毎月1回ずつ買い、ちょうど5年（60か月）後に売ったとして、指数の変化を数えました。全国では153通りの組み合わせがあります。「+30%以上」は、5年で3割以上値上がりした組み合わせの割合です。

全国の指数では、5年持って値下がりした組み合わせは0通りでした。この期間は、指数がほぼずっと上昇し続けた時期だからです。指数が公表される前の時期には、何年も下がり続けた時期があります（東京都の住宅地の指数は1984年から公表されていて、その動きは営業トークを統計で確かめる記事で見ています）。

そして、これも指数の話です。5年たてば1室は5年分古くなります。指数が5年で1割上昇しても、古くなった分を差し引くと、1室の売値はほとんど変わらないこともありえます。

21物価を差し引いた値上がり

同じ期間に、総務省の消費者物価指数（総合）は1.176倍になりました。物価の上昇を差し引いた値上がり（実質の倍率）＝名目の倍率÷物価の倍率です。

物価を差し引いても、どの地域も実質で1.59倍以上になっています。マンションの値上がりは、この期間の物価の上昇を大きく上回りました。

22地方の指数は、取引の件数が少ない

15地域の、2009年と2025年の1年間のサンプル数（計算に使われた取引の件数）です。地方の系列は、件数が大都市圏よりずっと少なく、1年で数百件の地域もあります。

2025年のサンプル数が1か月平均50件に届かない地域は、北陸・四国です。「地方のワンルームも値上がりしている」という説明を聞いたら、その地域の指数が何件の取引から計算されているかを確かめてください。件数が少ないほど、1つの大きな取引や、新しく建った物件の取引で指数が動きます。

取引の件数が少ないということは、同じ地域で売りに出したときに、値段を比べられる取引も少ないということです。指数の倍率が大きくても、その値段ですぐに売れるとは限りません。

231棟の住宅の評価額と比べる（J-REIT・参考）

J-REITが持つ住宅は、1棟まるごとの賃貸マンションで、区分マンションの1室ではありません。それでも、毎期、不動産鑑定士による評価額が公表されていて、取得したときの価格と比べることができます。都府県の単位で指数と合わせられる3つの地域です。

J-REITの住宅は、取得した時期がばらばらで、起点より前に取得した物件も、最近取得した物件も混ざっています。そのため、評価額の上がり幅は、指数の倍率よりずっと小さく出ます。1棟の評価額は、賃料の収入をもとに計算されることが多く、取引の価格をもとにした指数とは考え方も違います。どちらも「値上がり」を表しますが、同じ物差しではないことに注意してください。住宅を持つJ-REITの地域別の数字は住宅系リートの記事にまとめています。

24値上がり益は、手元にいくら残るか

起点に1,500万円で買った部屋が、指数の倍率どおりの値段で最新の月に売れたとして、売るときの費用と税を引いた手取りを計算しました。仲介手数料は上限（売値×3%＋6万円に消費税）、税は持っていた期間が5年を超える場合の税率（所得税・復興特別所得税・住民税で20.315%）です。買値のうち建物の分を60%、賃貸に出していた17年分の減価償却を年2.2%（鉄筋コンクリートの住宅の耐用年数47年の定額法）として、取得費から差し引いています（仮の値）。

全国の倍率で売れた場合でも、値上がり益の手取りは1,292万円で、売値と買値の差（1,823万円）より小さくなります。持っている間に経費にした減価償却費の分だけ、売るときの利益が大きくなり、税も増えるためです。

さらに、1室は指数どおりの値段で売れるとは限りません。古くなった分を差し引くと、売値はこの表より低くなりやすく、手取りの値上がり益も小さくなります。ローンの残りがあれば、売値から返す必要もあります。

255年以内に売ると、税は倍近くになる

持っていた期間が、売った年の1月1日で5年以下だと、売った利益にかかる税は所得税・復興特別所得税・住民税で39.63%になり、5年を超える場合の20.315%の倍近くです。2021年12月に1,500万円で買い、最新の月（2025年12月）に指数の倍率どおりの値段で売ったとして、2つの税率で比べました（建物の割合・減価償却の率は前の節と同じ仮の値）。

短い期間で大きく値上がりした場合ほど、税の差は大きくなります。値上がりしたからすぐ売る、という判断をする前に、売る年の1月1日で何年持っていたことになるかを確かめてください。5年の数え方は、買った日から売った年の1月1日までで、売った日まででない点に注意が必要です。

26地域の差は、何で説明できるか

15地域の倍率の差が何から来たのかは、価格指数だけでは分かりません。指数が示すのは、その地域で取引された区分マンションの価格の動きで、なぜ動いたかは含まれていないからです。

統計から言えるのは次のことまでです。1つめに、起点のすぐ後の下落が大きかった地域ほど、底値からの倍率は大きく見えます。2つめに、取引の件数が少ない地域ほど、月々の振れが大きく、最新の月の値しだいで倍率が大きく変わります。3つめに、範囲の広い系列（地方ブロック）は、中心都市と周辺の動きが混ざっています。

新しいマンションがどれだけ建ったか、人口や世帯がどう動いたか、建築費がどれだけ上がったか、といった理由を確かめるには、別の統計が必要です。この記事はそこまで踏み込まず、倍率の違いを並べるだけにとどめています。「この地域は○○だから上がる」という説明を聞いたら、その理由を示す統計を見せてもらうのが確実です。

27勧められた1室の値段を、自分で確かめる

地域の指数で全体の流れをつかんだら、勧められた1室の値段を、実際の取引と比べます。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、過去の不動産の取引価格を、地域・時期・種類で絞って1件ずつ見ることができます。

1. 同じ駅・同じ区や市の、中古マンションの取引を表示する。
2. 広さ（ワンルームなら20〜30㎡前後）と、建てられた年が近い取引に絞る。
3. 1㎡あたりの値段に直して、勧められた部屋の値段（÷専有面積）と比べる。
4. 建てられた年が古い取引ほど1㎡あたりの値段が下がっているかを見て、持っている間に古くなる分の目安にする。

指数の倍率は地域全体の動きで、1室の値段の確かめには使えません。1室の値段は、近くの似た取引と比べるのがいちばん確かです。

28値上がりを確かめる手順

1〜3は地域全体の値上がりの確かめ方で、4は勧められた1室に当てはめるための手順です。指数の値上がりを、そのまま1室の値上がりと考えないことがいちばん大切です。

29この記事に出てくる言葉

不動産価格指数

国土交通省が、不動産の取引価格から毎月計算して公表する指数。住宅は「住宅総合」「住宅地」「戸建住宅」「マンション（区分所有）」に分かれ、2010年の平均を100とします。

季節調整値

毎年同じ時期に出る上下（年度末に取引が増えるなど）を取り除いた値。この記事の指数はすべて季節調整値です。

サンプル数

その月の指数の計算に使われた取引の件数。少ないほど指数が振れやすくなります。

倍率・年率

倍率は最新の指数÷起点の指数、年率はその倍率を1年あたりの上昇率に直したものです。

底値

起点のあと、指数がいちばん低かった月の値。

実質の倍率

名目の倍率を、同じ期間の消費者物価指数（総合）の倍率で割ったもの。物価の上昇を差し引いた値上がりです。

取得費・減価償却

売った利益の計算で差し引く、買ったときの値段など。建物は持っている間に減価償却するので、その分を差し引いた額が取得費になります。

長期譲渡・短期譲渡

売った年の1月1日で持っていた期間が5年を超えるか、5年以下かの区分。税率が20.315%と39.63%で大きく違います。

30よくある質問

31この記事の数字は、どこから取ったか

この記事で使った資料は次のとおりです。どれも公的機関が公表している統計か、金融庁のEDINETに出ている有価証券報告書です。

• 国土交通省「不動産価格指数（住宅）」（Excel・2026-09-30取得。2010年平均＝100・季節調整値・月次。最新は2025-12分）。全国と15地域のマンション（区分所有）の季節調整値とサンプル数
• 総務省統計局「消費者物価指数」（全国・2025年基準。2025年＝100の指数、e-Stat、2026-09-30取得）の「民営家賃（品目）」「総合」「持家の帰属家賃（品目）」「公営・都市再生機構・公社家賃（類）」。最新は2026年8月分
• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（J-REIT57銘柄の物件表と損益。取得日2026-10-19）

国土交通省は2026年9月28日付で、プログラムの不具合の確認のため、令和8年1月分以降の不動産価格指数の公表を延期すると告知しています。このため、この記事の最新の値は2025年12月分です。倍率・年率・底値・振れ幅・5年ごとの変化・実質の倍率は、指数から当サイトが計算したものです。値上がり益の手取りの計算で使った建物の割合と減価償却の率は仮の値で、実際の取得費や減価償却費は物件ごとに違います。

この記事は、特定の物件・会社・商品をすすめるものではありません。過去の数字を並べたもので、これからの価格や家賃を予想するものでもありません。計算の前提（家賃・費用・金利など）は、計算の仕組みを示すための仮の値です。実際の物件は、その物件の資料と数字でやり直してください。