データの時点2026年9月30日取得国土交通省の価格指数（2025年12月分まで）・総務省の民営家賃・財務省の国債金利（2026年9月29日）・統計の公表に合わせて更新
2008年4月に表面利回り6%だった部屋は、賃料が民営家賃の指数どおり、買値が全国の価格指数どおりに動いたとすると、2025年12月には2.62%です。財務省の10年国債の利回り（2026年9月29日、3.082%）を下回っています。
- 01先に結論
- 02地域と最初の利回りを選んで計算する
- 03表面利回りと実質利回りの違い
- 04表面利回りから、実質利回りと回収の年数を読む
- 051棟の住宅の利回り（J-REIT・参考）
- 06表面利回りは、どう縮んできたか
- 07利回りの縮みは、どちらのせいか
- 08同じ表面5%でも、賃料の水準で実質が違う
- 09表面利回りから、買値を逆算する
- 10国債との差（イールドギャップ）
- 11国債の年限ごとに比べる
- 12個人向け国債の利率と比べる
- 13諸費用を入れると、実質利回りはさらに下がる
- 14地域ごとの、今の計算上の利回り
- 15国債の利回りが上がった数年
- 16国債の利回りの長い推移
- 17レバレッジ効果とは
- 18金利が1%違うと、どれだけ違うか
- 19赤字にならない表面利回りの下限
- 20表面利回りと金利の早見表
- 21実質利回りと国債の利回りの差の早見表
- 22空室を入れると
- 23「年利」と利回りは違う
- 24利回りを確かめる手順
- 25資料の利回りの書き方を読み替える
- 26計算の前提と、この記事で分からないこと
- 27利回りの言葉
- 28よくある質問
- 29この記事の数字は、どこから取ったか
01先に結論
ワンルームマンション投資の「利回りの目安」は、業者の資料では「表面4〜7%」のような幅で示されることが多い数字です。この記事は、その幅を言い切る代わりに、公的な統計で次のことを計算します。以下、2008年4月を「起点」、2025年12月を「最新の月」と呼びます。
- 同じ部屋の表面利回りは、17年で6%から2.62%に縮んだ計算です。買値が2.22倍になり、賃料は0.967倍だったからです。地域ごとでは九州・沖縄地方の2.09%から北陸地方の3.11%まで差があります。
- 表面利回りから経費を引いた実質利回りは、もっと低くなります。住宅を持つJ-REIT（1棟の建物）では、賃貸の収入のうち経費を払った後に残る割合は71%〜78%でした。中央値の74%を当てはめると、表面2.62%の実質は1.95%です。
- 国債との差（イールドギャップ）は、ほぼなくなりました。2008年4月の表面6%は、その年の10年国債（平均1.49%）を4.51%上回っていました。いまの計算上の表面利回りは、10年国債を0.46%下回ります。
- 赤字にならない表面利回りの下限は、金利で決まります。買値の90%を35年で借り、賃料の25%が経費に消えるとすると、金利1.5%で4.41%、2.5%で5.15%の表面利回りがないと、毎月の収支はマイナスです。
どれも過去の統計と仮の費用から計算したもので、ある物件の利回りを示すものではありません。最後の節まで、計算の式と前提を書いています。
02地域と最初の利回りを選んで計算する
地域を選び、起点の時点の表面利回りを切り替えると、その部屋の賃料と買値が統計どおりに動いた場合の、各年12月と最新の月の表面利回りを出します。賃料は全国の民営家賃（地域別の賃料の指数がないため）、買値はその地域のマンション（区分所有）の価格指数を使います。
一覧にない名前です。候補から選んでください。
| 2012年末の表面利回り | 5.8% |
|---|---|
| 2016年末の表面利回り | 4.5% |
| 2019年末の表面利回り | 3.9% |
| 2022年末の表面利回り | 3.1% |
| 最新の月の表面利回り | 2.6% |
価格指数は取引された区分所有マンション全体の動きで、1室の値段ではありません。1室は年数とともに古くなるので、賃料も買値も新しい部屋より下がりやすくなります。数字は将来の予想ではありません。
どの地域でも、最初の利回りが何%でも、最新の月の値は最初の値のおよそ44%（全国の場合）に縮みます。価格指数の倍率が大きい地域ほど縮み方は大きく、九州・沖縄地方では最初の35%、北陸地方では52%です。地域ごとの買値の上がり方はワンルームマンション投資の値上がり（15地域の価格指数）で詳しく比べています。
03表面利回りと実質利回りの違い
- 年間の賃料満室で1年間に入る賃料の合計
- 経費を引く管理費・修繕積立金・手数料・税・保険
- 空室を引く入居者の入れ替えで賃料が入らない月
- 買値で割る買値（諸費用を足すことも）で割る
利回りには、大きく2つの言い方があります。
- 表面利回り＝年間の賃料÷買値。広告や物件の資料に大きく書かれるのはこちらです。経費も空室も引いていません。
- 実質利回り＝（年間の賃料−空室で入らない賃料−経費）÷（買値＋購入時の諸費用）。手元に残る割合に近い数字です。言葉の決まった定義はなく、何を経費に入れるかは資料によって違います。
区分マンション（1室）の経費は、管理組合に払う管理費と修繕積立金、賃貸管理の会社に払う手数料、市町村に払う固定資産税・都市計画税、火災保険料などです。入居者が入れ替わるときには、部屋の原状回復と広告の費用もかかります。ローンの利息は、実質利回りには入れず、別に考えるのがふつうです（借りる人と借りない人で同じ物件の利回りが変わってしまうため）。
経費の割合の目安として、住宅を80%以上持つJ-REIT5銘柄の直近の決算で、賃貸事業の収入のうち経費を払った後に残るNOIの割合を計算すると、71%〜78%（中央値74%）でした。つまり、賃料の2〜3割は経費に消えています。ただしこれは1棟まるごとの賃貸マンションの数字で、ワンルームの1室を持つ場合とは費用の中身が違います。1室の場合は、管理費と修繕積立金が賃料に対して重く出やすく、割合はこれより悪くなることもあります。
表面利回りと経費の割合から、実質利回り（空室は引く前）を出す早見表です。実質＝表面×（1−経費の割合）で計算しています。
| 表面利回り | 経費15% | 経費20% | 経費25% | 経費30% | 経費35% |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.0% | 2.55% | 2.40% | 2.25% | 2.10% | 1.95% |
| 4.0% | 3.40% | 3.20% | 3.00% | 2.80% | 2.60% |
| 5.0% | 4.25% | 4.00% | 3.75% | 3.50% | 3.25% |
| 6.0% | 5.10% | 4.80% | 4.50% | 4.20% | 3.90% |
| 7.0% | 5.95% | 5.60% | 5.25% | 4.90% | 4.55% |
| 8.0% | 6.80% | 6.40% | 6.00% | 5.60% | 5.20% |
表面5%でも、経費が25%なら実質は3.75%、35%なら3.25%です。業者の資料に表面利回りしか書かれていないときは、経費の内訳を出してもらい、この表で実質に直してから比べてください。
04表面利回りから、実質利回りと回収の年数を読む
表面利回りごとに、買値を賃料だけで回収するのにかかる年数（表面利回りの逆数）と、経費を引いた後の回収の年数（経費の割合はNOI÷賃貸事業収入の中央値74%）、そして経費の割合と稼働率を組み合わせた実質利回りをまとめた早見表です。
| 表面利回り | 回収の年数（表面） | 回収の年数（経費の後） | 実質利回り（経費20%・稼働95%） | 実質利回り（経費25%・稼働95%） | 実質利回り（経費25%・稼働90%） | 実質利回り（経費30%・稼働90%） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 表面利回り3.0% | 33.3年 | 44.8年 | 2.28% | 2.14% | 2.02% | 1.89% |
| 表面利回り3.5% | 28.6年 | 38.4年 | 2.66% | 2.49% | 2.36% | 2.20% |
| 表面利回り4.0% | 25.0年 | 33.6年 | 3.04% | 2.85% | 2.70% | 2.52% |
| 表面利回り4.5% | 22.2年 | 29.9年 | 3.42% | 3.21% | 3.04% | 2.83% |
| 表面利回り5.0% | 20.0年 | 26.9年 | 3.80% | 3.56% | 3.38% | 3.15% |
| 表面利回り5.5% | 18.2年 | 24.4年 | 4.18% | 3.92% | 3.71% | 3.46% |
| 表面利回り6.0% | 16.7年 | 22.4年 | 4.56% | 4.28% | 4.05% | 3.78% |
| 表面利回り7.0% | 14.3年 | 19.2年 | 5.32% | 4.99% | 4.72% | 4.41% |
| 表面利回り8.0% | 12.5年 | 16.8年 | 6.08% | 5.70% | 5.40% | 5.04% |
表面利回り4%の部屋は、経費の後の賃料で買値を回収するのに34年ほどかかる計算です。区分マンションの建物は、その間に古くなり、修繕の費用もかかります。回収の年数は、借入の利息・税・修繕の一時金を入れる前の数字なので、実際にはもっと長くなります。資料の利回りを見たら、まずこの表で実質利回りと回収の年数に直してから比べてください。
051棟の住宅の利回り（J-REIT・参考）
J-REITが持つ住宅は、ワンルームを含む1棟まるごとの賃貸マンションで、区分マンションの1室ではありません。それでも、たくさんの住宅を持ち、毎期の決算で数字を公表しているので、「経費を引いた後の利回り」の目安になります。住宅を80%以上持つ5銘柄の直近期です。
| 指標 | 最も低い銘柄 | 中央値 | 最も高い銘柄 | 計算の仕方 |
|---|---|---|---|---|
| NOI÷賃貸事業収入 | 70.9% | 74.4% | 78.5% | 賃料などの収入のうち、経費を払った後に残る割合 |
| NOI利回り（取得価格） | 3.40% | 5.26% | 5.77% | 1年分のNOI÷物件を取得したときの買値 |
| NOI利回り（鑑定評価額） | 2.86% | 3.81% | 4.60% | 1年分のNOI÷いまの鑑定評価額（評価のある物件で割り戻し） |
| 鑑定評価額÷取得価格−1 | 14.3% | 19.2% | 51.4% | 取得した後に評価がどれだけ上がったか |
| 持っている物件の数 | 111件 | 175件 | 286件 | 物件表の件数（住宅以外を含む） |
取得価格に対するNOI利回りは中央値5.26%ですが、いまの鑑定評価額で割ると3.81%に下がります。評価額が取得価格より19.2%（中央値）高くなっているためです。昔に安く買った物件の利回りは高く、いまの値段で同じ物件を買うと利回りは低い、という関係は、この記事で計算した区分マンションの縮み方と同じ向きです。
J-REITのNOI利回りは、空室と経費を引いた後の数字です。区分マンションの実質利回りと比べるときは、1棟は空室が平均にならされること、修繕を計画的に行えること、大きな規模で管理費が安くなることなど、1室とは条件が違うことを割り引いてください。住宅を持つJ-REITの稼働率や地域の内訳は住宅系リートの記事にまとめています。
06表面利回りは、どう縮んできたか
起点に表面5%・6%・7%だった部屋が、賃料は民営家賃の指数どおり、買値は全国のマンション価格指数どおりに動いたとした場合の、毎年12月（表では年末）の表面利回りです。「価格指数の倍率」「賃料の倍率」は、起点の月を1とした値です。表面利回り＝最初の利回り×賃料の倍率÷価格指数の倍率で計算しています。
| 年（12月） | 価格指数の倍率 | 賃料の倍率 | 最初が5% | 最初が6% | 最初が7% |
|---|---|---|---|---|---|
| 起点 | 1.000 | 1.000 | 5.00% | 6.00% | 7.00% |
| 2009 | 0.956 | 0.991 | 5.18% | 6.22% | 7.26% |
| 2010 | 1.014 | 0.986 | 4.87% | 5.84% | 6.81% |
| 2011 | 1.005 | 0.983 | 4.89% | 5.87% | 6.84% |
| 2012 | 1.006 | 0.977 | 4.86% | 5.83% | 6.80% |
| 2013 | 1.105 | 0.971 | 4.39% | 5.27% | 6.15% |
| 2014 | 1.148 | 0.967 | 4.21% | 5.06% | 5.90% |
| 2015 | 1.229 | 0.964 | 3.92% | 4.71% | 5.49% |
| 2016 | 1.280 | 0.960 | 3.75% | 4.50% | 5.25% |
| 2017 | 1.359 | 0.959 | 3.53% | 4.23% | 4.94% |
| 2018 | 1.431 | 0.957 | 3.34% | 4.01% | 4.68% |
| 2019 | 1.473 | 0.958 | 3.25% | 3.90% | 4.55% |
| 2020 | 1.558 | 0.957 | 3.07% | 3.68% | 4.30% |
| 2021 | 1.696 | 0.956 | 2.82% | 3.38% | 3.94% |
| 2022 | 1.845 | 0.957 | 2.59% | 3.11% | 3.63% |
| 2023 | 1.931 | 0.958 | 2.48% | 2.98% | 3.47% |
| 2024 | 2.044 | 0.961 | 2.35% | 2.82% | 3.29% |
| 2025 | 2.216 | 0.967 | 2.18% | 2.62% | 3.06% |
2012年末までは、買値も賃料もほとんど動かず、利回りもほぼ最初のままでした。2013年から買値が上がり始めると、利回りは毎年下がり、最新の月には最初の値の44%になりました。最初が何%でも、縮む割合は同じです。業者の資料で「この地域の相場は表面○%」と書かれていても、それがいつの相場なのか、買値が上がったあとの数字なのかで、意味が大きく変わります。
新しく売り出される部屋の表面利回りが、この計算どおりに下がっているとは限りません。売る側が賃料を高めに置けば、表面利回りは高く見えます。賃料の置き方は、同じ建物や近くの似た部屋の募集賃料と比べて確かめます。
07利回りの縮みは、どちらのせいか
表面利回り＝賃料÷買値なので、利回りの変化は「賃料の変化」と「価格指数の変化」に分けられます。変化を対数で分けると、それぞれが利回りの縮みの何%を説明するかが出ます（賃料の分がプラスなら賃料も利回りを押し下げ、マイナスなら賃料は利回りを支えた）。
| 期間 | 最初の表面利回り | 最後の表面利回り | 変化 | 賃料の分 | 価格指数の分 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008年4月→2012年末 | 6.00% | 5.83% | −0.17% | 80% | 20% |
| 2012年末→2019年末 | 5.83% | 3.90% | −1.93% | 5% | 95% |
| 2019年末→2025年末 | 3.90% | 2.62% | −1.28% | −3% | 103% |
| 2008年4月→2025年末 | 6.00% | 2.62% | −3.38% | 4% | 96% |
全期間で見ると、利回りの縮みの96%は価格指数の上昇で説明でき、賃料の下落の分はわずかです。「利回りが下がったのは賃料が下がったから」ではなく、「買値が上がったから」です。これからの利回りを考えるときも、賃料より買値の水準のほうが大きく効きます。
08同じ表面5%でも、賃料の水準で実質が違う
管理費と修繕積立金は、部屋の賃料に比例せず、建物と広さで決まります。そのため、賃料の安い部屋ほど、固定の費用が利回りを大きく削ります。表面利回り5%の部屋について、管理費と修繕積立金を月15,000円、賃貸管理の手数料を賃料の5%、固定資産税等を買値の年0.4%として、実質利回りを出しました（右端は、さらに稼働率95%を掛けた値）。
| 月の賃料 | 買値（万円） | 固定の費用÷賃料 | 実質利回り | 実質利回り（稼働率95%） |
|---|---|---|---|---|
| 5万円 | 1,200 | 30% | 2.85% | 2.71% |
| 6万円 | 1,440 | 25% | 3.10% | 2.94% |
| 7万円 | 1,680 | 21% | 3.28% | 3.11% |
| 8万円 | 1,920 | 19% | 3.41% | 3.24% |
| 10万円 | 2,400 | 15% | 3.60% | 3.42% |
| 12万円 | 2,880 | 12% | 3.72% | 3.54% |
表面利回りが同じ5%でも、月5万円の部屋と月12万円の部屋では、実質利回りが大きく違います。地方の安いワンルームが「表面利回りが高い」と紹介されるときは、固定の費用を引いた後の利回りを必ず確かめてください。管理費と修繕積立金の額は、物件の重要事項説明書と管理組合の資料に書かれています。
09表面利回りから、買値を逆算する
資料に書かれた月の賃料と表面利回りから、買値を逆算する早見表です。買値＝月の賃料×12÷表面利回りです。逆に、示された買値と賃料から表面利回りを確かめるときにも使えます。
| 月の賃料 | 表面3%（万円） | 表面4%（万円） | 表面5%（万円） | 表面6%（万円） | 表面7%（万円） |
|---|---|---|---|---|---|
| 6万円 | 2,400 | 1,800 | 1,440 | 1,200 | 1,029 |
| 7万円 | 2,800 | 2,100 | 1,680 | 1,400 | 1,200 |
| 8万円 | 3,200 | 2,400 | 1,920 | 1,600 | 1,371 |
| 9万円 | 3,600 | 2,700 | 2,160 | 1,800 | 1,543 |
| 10万円 | 4,000 | 3,000 | 2,400 | 2,000 | 1,714 |
表面利回りが1%違うだけで、同じ賃料の部屋の買値は数百万円違います。利回りの1%は、買値の大きな差です。表面利回りが高く見える部屋は、賃料が相場より高く置かれていないかを、近くの似た部屋の募集賃料で確かめます。
10国債との差（イールドギャップ）
イールドギャップは、不動産の利回りと、借入の金利や国債の利回りとの差のことです。ここでは、国が元本と利息を払う国債の利回りとの差を見ます。差が大きいほど、空室・修繕・値下がりなどの手間と危険を引き受けることへの見返りが大きいと考えます。
前の節の「最初が6%」の表面利回りと、それに経費の割合（NOI÷賃貸事業収入の中央値74%）を掛けた実質利回りを、財務省の10年国債の利回り（各年の平均）と並べました。
| 年 | 表面利回り | 実質利回り | 10年国債（年平均） | 表面−国債 | 実質−国債 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 6.00% | 4.47% | 1.49% | 4.51% | 2.97% |
| 2009 | 6.22% | 4.63% | 1.35% | 4.87% | 3.27% |
| 2010 | 5.84% | 4.35% | 1.18% | 4.66% | 3.16% |
| 2011 | 5.87% | 4.37% | 1.12% | 4.74% | 3.24% |
| 2012 | 5.83% | 4.34% | 0.86% | 4.97% | 3.48% |
| 2013 | 5.27% | 3.92% | 0.71% | 4.56% | 3.21% |
| 2014 | 5.06% | 3.76% | 0.55% | 4.50% | 3.21% |
| 2015 | 4.71% | 3.50% | 0.36% | 4.34% | 3.14% |
| 2016 | 4.50% | 3.35% | −0.05% | 4.55% | 3.40% |
| 2017 | 4.23% | 3.15% | 0.05% | 4.18% | 3.09% |
| 2018 | 4.01% | 2.99% | 0.08% | 3.94% | 2.91% |
| 2019 | 3.90% | 2.90% | −0.09% | 4.00% | 3.00% |
| 2020 | 3.68% | 2.74% | 0.01% | 3.67% | 2.73% |
| 2021 | 3.38% | 2.52% | 0.07% | 3.31% | 2.45% |
| 2022 | 3.11% | 2.31% | 0.24% | 2.87% | 2.07% |
| 2023 | 2.98% | 2.21% | 0.57% | 2.41% | 1.64% |
| 2024 | 2.82% | 2.10% | 0.91% | 1.91% | 1.19% |
| 2025 | 2.62% | 1.95% | 1.54% | 1.08% | 0.41% |
起点の表面6%は国債を4.51%上回っていました。国債の利回りは2016年に0%を下回るまで下がり、その間は利回りが縮んでも差は保たれていました。2022年から国債の利回りが上がり、2026年9月29日の10年国債は3.082%、5年国債は2.425%、20年国債は3.887%です。計算上の表面利回り（2.62%）との差は−0.46%、実質利回り（1.95%）との差は−1.13%です（マイナスは国債のほうが高い）。
個人が買える国債では、個人向け国債（令和8年10月8日(木)～令和8年10月30日(金)募集）の利率が変動10年2.05%・固定5年2.39%・固定3年2.07%（税引前）です。経費も空室もなく、1万円から買えます。区分マンションの実質利回りがこれを下回るなら、マンションを選ぶ理由は「値上がり」しか残りません。
「イールドギャップは何%あればよいか」には決まった答えがありません。ただ、国債との差が大きかった時期（2008〜2015年ごろ）と比べて、いまは差がほとんどないか、マイナスです。
11国債の年限ごとに比べる
国債の利回りは、満期までの年数（年限）で違います。財務省の国債金利を、2008年4月1日（起点の月の最初の日）、10年国債の利回りが最も低かった2016年7月27日、そして最新の2026年9月29日で並べました。右端は、この記事で計算した今の表面利回り（2.62%）との差です。
| 年限 | 2008年4月1日 | 2016年7月27日 | 2026年9月29日 | 表面利回り−国債（最新） |
|---|---|---|---|---|
| 1年 | 0.555% | −0.371% | 1.692% | 0.93% |
| 2年 | 0.579% | −0.372% | 1.976% | 0.64% |
| 3年 | 0.658% | −0.374% | 2.116% | 0.50% |
| 5年 | 0.805% | −0.384% | 2.425% | 0.19% |
| 7年 | 0.920% | −0.423% | 2.662% | −0.04% |
| 10年 | 1.358% | −0.297% | 3.082% | −0.46% |
| 15年 | 1.822% | −0.074% | 3.603% | −0.98% |
| 20年 | 2.142% | 0.161% | 3.887% | −1.27% |
| 30年 | 2.455% | 0.268% | 4.126% | −1.51% |
最新の日では、9の年限のうち5つで、国債の利回りが計算上の表面利回りを上回っています。国債は年限が長いほど利回りが高く、区分マンションのように何十年も持つ投資と比べるなら、長い年限の国債の利回りが比べる相手になります。
国債の利回りが最も低かったころは、どの年限の国債もほとんど利息がつかず、区分マンションの利回りは低くても「国債よりはまし」と言えました。いまは、その前提が崩れています。
12個人向け国債の利率と比べる
個人が1万円から買える個人向け国債（固定5年）の利率を、発行された年ごとにまとめ、その年の計算上の表面利回り（最初が6%の部屋）と並べました。固定5年は、いまは毎月発行され（2013年までは年4回）、利率は発行のたびに決まります。
| 発行の年 | 発行の回数 | 利率の最低 | 利率の最高 | 表面利回り（年末） | 表面利回り−利率の平均 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 3 | 0.81% | 1.22% | 6.00% | 4.99% |
| 2009 | 4 | 0.60% | 0.82% | 6.22% | 5.49% |
| 2010 | 4 | 0.23% | 0.48% | 5.84% | 5.45% |
| 2011 | 4 | 0.32% | 0.52% | 5.87% | 5.46% |
| 2012 | 4 | 0.17% | 0.33% | 5.83% | 5.59% |
| 2013 | 4 | 0.06% | 0.30% | 5.27% | 5.09% |
| 2014 | 12 | 0.08% | 0.17% | 5.06% | 4.93% |
| 2015 | 12 | 0.05% | 0.09% | 4.71% | 4.65% |
| 2016 | 12 | 0.05% | 0.05% | 4.50% | 4.45% |
| 2017 | 12 | 0.05% | 0.05% | 4.23% | 4.18% |
| 2018 | 12 | 0.05% | 0.05% | 4.01% | 3.96% |
| 2019 | 12 | 0.05% | 0.05% | 3.90% | 3.85% |
| 2020 | 12 | 0.05% | 0.05% | 3.68% | 3.63% |
| 2021 | 12 | 0.05% | 0.05% | 3.38% | 3.33% |
| 2022 | 12 | 0.05% | 0.05% | 3.11% | 3.06% |
| 2023 | 12 | 0.05% | 0.42% | 2.98% | 2.81% |
| 2024 | 12 | 0.18% | 0.61% | 2.82% | 2.41% |
| 2025 | 12 | 0.71% | 1.22% | 2.62% | 1.65% |
| 2026 | 11 | 1.35% | 2.39% | — | — |
2016年から2021年ごろは、固定5年の利率が下限の0.05%に張りついていました。いまの募集分（令和8年10月8日(木)～令和8年10月30日(金)）の利率は固定5年2.39%で、計算上の表面利回りとの差は0.23%です。個人向け国債は、発行から1年たてば、直前2回分の各利子（税引前）相当額×0.79685を差し引いて国に買い取ってもらえる仕組みで、区分マンションのように売るまでの期間や仲介手数料はかかりません。
13諸費用を入れると、実質利回りはさらに下がる
実質利回りの分母に、買うときの諸費用を入れることもあります。仲介を通して買う場合の仲介手数料の上限は「買値×3%＋6万円」に消費税を足した額で、2,000万円の部屋なら買値の3.63%です。このほか登記の費用や税などがかかります。仲介手数料の上限に、その他の諸費用を買値の0%・2%・4%として足し、経費の割合（NOI÷賃貸事業収入の中央値74%）を引いた実質利回りです（買値2,000万円の例）。
| 表面利回り | その他の諸費用0% | その他の諸費用2% | その他の諸費用4% |
|---|---|---|---|
| 3.0% | 2.15% | 2.11% | 2.07% |
| 4.0% | 2.87% | 2.82% | 2.77% |
| 5.0% | 3.59% | 3.52% | 3.46% |
| 6.0% | 4.31% | 4.23% | 4.15% |
売主が不動産会社で、直接買う場合は仲介手数料がかかりません。その代わり、売主の利益は買値に入っています。どちらの場合も、資料の利回りの分母に何が入っているかを確かめてください。
14地域ごとの、今の計算上の利回り
計算機と同じ計算で、起点に表面6%だった部屋の最新の月の表面利回りを、地域ごとに並べました。実質利回りは経費の割合（中央値74%）を掛けた値、右の2列は10年国債（2026年9月29日、3.082%）と個人向け国債（固定5年2.39%）との差です。
| 地域 | 区分 | 表面利回り | 実質利回り | 表面−10年国債 | 実質−個人向け国債 |
|---|---|---|---|---|---|
| 北陸地方 | 地方 | 3.11% | 2.31% | 0.02% | −0.08% |
| 名古屋圏 | 大都市圏 | 2.93% | 2.18% | −0.15% | −0.21% |
| 愛知県 | 都府県 | 2.88% | 2.14% | −0.20% | −0.25% |
| 中部地方 | 地方 | 2.83% | 2.11% | −0.25% | −0.28% |
| 四国地方 | 地方 | 2.70% | 2.01% | −0.38% | −0.38% |
| 南関東圏 | 大都市圏 | 2.69% | 2.00% | −0.40% | −0.39% |
| 関東地方 | 地方 | 2.69% | 2.00% | −0.40% | −0.39% |
| 京阪神圏 | 大都市圏 | 2.66% | 1.98% | −0.43% | −0.41% |
| 近畿地方 | 地方 | 2.63% | 1.96% | −0.45% | −0.43% |
| 全国 | 全国 | 2.62% | 1.95% | −0.46% | −0.44% |
| 大阪府 | 都府県 | 2.57% | 1.92% | −0.51% | −0.47% |
| 東京都 | 都府県 | 2.50% | 1.86% | −0.58% | −0.53% |
| 東北地方 | 地方 | 2.47% | 1.84% | −0.61% | −0.55% |
| 中国地方 | 地方 | 2.12% | 1.58% | −0.96% | −0.81% |
| 北海道地方 | 地方 | 2.09% | 1.56% | −0.99% | −0.83% |
| 九州・沖縄地方 | 地方 | 2.09% | 1.56% | −0.99% | −0.83% |
15地域のうち、計算上の表面利回りが10年国債を上回るのは1地域でした。買値の上がり方が小さい地域ほど利回りが残っていますが、賃料は全国の指数を使っているので、地域の賃料の違いは入っていません。地域の賃料の水準や空室の出やすさは、この計算には表れない点に注意してください。
15国債の利回りが上がった数年
国債の利回りがはっきり上がり始めた2022年前後から、計算上の表面利回りと10年国債の年平均の、前の年からの変化を並べました。
| 年 | 表面利回り（年末） | 前年からの変化 | 10年国債（年平均） | 前年からの変化 |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 3.38% | −0.30% | 0.068% | 0.058% |
| 2022 | 3.11% | −0.27% | 0.241% | 0.172% |
| 2023 | 2.98% | −0.13% | 0.571% | 0.330% |
| 2024 | 2.82% | −0.15% | 0.912% | 0.341% |
| 2025 | 2.62% | −0.20% | 1.543% | 0.631% |
国債の利回りが上がる一方で、計算上の表面利回りは下がり続けました。金利が上がれば不動産の利回りも上がる（買値が下がる）と説明されることがありますが、この数年の全国の統計では、そうはなっていません。買値と金利の関係を東京都の指数で確かめた結果は東京の中古マンション価格の記事にあります。
16国債の利回りの長い推移
借入の金利も国債の利回りも、長い目で見ると大きく動いてきました。財務省の国債金利の年平均を、1990年から2年おきに並べました（最後の行はその年の途中まで）。
| 年 | 2年国債 | 5年国債 | 10年国債 | 20年国債 |
|---|---|---|---|---|
| 1990 | 7.21% | 7.05% | 6.87% | 6.81% |
| 1992 | 4.16% | 4.86% | 5.35% | 5.95% |
| 1994 | 2.70% | 3.67% | 4.36% | 4.80% |
| 1996 | 1.01% | 2.21% | 3.12% | 3.68% |
| 1998 | 0.52% | 1.02% | 1.53% | 2.13% |
| 2000 | 0.50% | 1.10% | 1.75% | 2.27% |
| 2002 | 0.05% | 0.44% | 1.27% | 1.92% |
| 2004 | 0.13% | 0.67% | 1.50% | 2.09% |
| 2006 | 0.66% | 1.23% | 1.74% | 2.16% |
| 2008 | 0.68% | 1.02% | 1.49% | 2.14% |
| 2010 | 0.15% | 0.42% | 1.18% | 1.95% |
| 2012 | 0.10% | 0.25% | 0.86% | 1.69% |
| 2014 | 0.06% | 0.16% | 0.55% | 1.40% |
| 2016 | −0.22% | −0.19% | −0.05% | 0.42% |
| 2018 | −0.13% | −0.09% | 0.08% | 0.57% |
| 2020 | −0.15% | −0.12% | 0.01% | 0.36% |
| 2022 | −0.05% | 0.05% | 0.24% | 0.86% |
| 2024 | 0.33% | 0.52% | 0.91% | 1.70% |
| 2026 | 1.44% | 1.91% | 2.56% | 3.44% |
10年国債の利回りは、1990年の年平均6.87%から下がり続け、年平均がマイナスになった年は2016年・2019年でした。最新の日（2026年9月29日）は3.082%です。区分マンションの利回りが「国債よりずっと高い」と言えたのは、国債の利回りがほぼゼロだった時期の話です。利回りの目安を考えるときは、比べる相手の国債の利回りが、いまどこにあるかを先に確かめます。
ローンの金利は、国債の利回りそのものではなく、金融機関がそれぞれ決めます。それでも、市場の金利が上がる時期には、借入の金利も上がる方向に動きます。35年のローンを組むということは、この表の35年分のような金利の動きの中で返済を続けるということです。
17レバレッジ効果とは
レバレッジ効果は、借りたお金を合わせて投資することで、自分のお金（自己資金）に対する利回りを大きくする効果のことです。物件の利回りが借入の金利より高いときはプラスに、低いときはマイナスに働きます。
自己資金に対する利回りは、次の式で計算できます（利息だけを差し引き、元本の返済と税は入れない形）。
自己資金利回り＝（物件の実質利回り−借入金利×借入の割合）÷（1−借入の割合）
買値の90%を借りた場合の、物件の実質利回りと借入金利の組み合わせです。
| 物件の実質利回り | 金利1% | 金利2% | 金利3% | 金利4% |
|---|---|---|---|---|
| 2.0% | 11.0% | 2.0% | −7.0% | −16.0% |
| 3.0% | 21.0% | 12.0% | 3.0% | −6.0% |
| 4.0% | 31.0% | 22.0% | 13.0% | 4.0% |
| 5.0% | 41.0% | 32.0% | 23.0% | 14.0% |
物件の実質利回りが4%で金利1%なら、自己資金に対しては31.0%になります。これが「少ない自己資金で大きく増やせる」というレバレッジの説明です。ところが、実質利回りが金利を下回ると、同じ仕組みで損が大きくなります。実質2%・金利3%なら、自己資金に対して−7.0%です。
借入の割合を変えた場合です。左の2列は、この記事で計算した今の実質利回り（1.95%）の部屋、右の2列は実質4%の部屋です。
| 借入の割合 | 実質1.95%・金利2% | 実質1.95%・金利3% | 実質4%・金利2% | 実質4%・金利3% |
|---|---|---|---|---|
| 0% | 1.9% | 1.9% | 4.0% | 4.0% |
| 30% | 1.9% | 1.5% | 4.9% | 4.4% |
| 50% | 1.9% | 0.9% | 6.0% | 5.0% |
| 70% | 1.8% | −0.5% | 8.7% | 6.3% |
| 80% | 1.7% | −2.3% | 12.0% | 8.0% |
| 90% | 1.5% | −7.5% | 22.0% | 13.0% |
借入の割合を増やすほど、プラスのときもマイナスのときも振れ幅が大きくなります。今の計算上の利回りの水準では、ローンの金利がそれを上回りやすく、レバレッジは自己資金の利回りを押し下げる方向に働きます。このときに利益を出すには、値上がりに頼るしかありません。
18金利が1%違うと、どれだけ違うか
1,000万円を35年・元利均等で借りた場合の、金利ごとの返済です。右端の「1年目の利息の目安」は、借りた額×金利で出した、最初の1年に払う利息のおおよその額です。
| 金利 | 毎月の返済（円） | 1年の返済（円） | 35年の利息の合計（万円） | 1年目の利息の目安（円） |
|---|---|---|---|---|
| 0.5% | 25,959 | 311,502 | 90 | 50,000 |
| 1.0% | 28,229 | 338,743 | 186 | 100,000 |
| 1.5% | 30,618 | 367,421 | 286 | 150,000 |
| 2.0% | 33,126 | 397,515 | 391 | 200,000 |
| 2.5% | 35,750 | 428,994 | 501 | 250,000 |
| 3.0% | 38,485 | 461,820 | 616 | 300,000 |
| 3.5% | 41,329 | 495,949 | 736 | 350,000 |
| 4.0% | 44,277 | 531,330 | 860 | 400,000 |
金利が2%から3%になると、1,000万円あたりの返済は年64,305円増え、35年では利息が225万円増えます。買値の90%を借りた場合、金利1%の違いは、買値に対して年0.53%（1%→2%）〜0.63%（3%→4%）の負担の違いになります。
これを利回りと同じ物差しで見ると、借入金利が1%上がることは、表面利回りが0.58%ほど下がったのと同じ重さです（2%→3%の場合）。この記事で計算した今の表面利回り（2.62%）と比べると、金利1%の違いがどれだけ大きいかが分かります。
変動金利で借りた場合、金利は契約に沿って見直されます。固定金利でも、固定の期間が終わると見直しがあります。「今の金利なら手出しは少ない」という収支表は、金利が1〜2%上がった場合でも続けられるかを確かめてください。
19赤字にならない表面利回りの下限
「利回りの最低ライン」を、毎月の収支がちょうどゼロになる表面利回りとして計算しました。買値の90%を35年・元利均等で借り、賃料のうち経費に消える割合を20%・25%・30%とした場合です。空室は経費に含めたとみなしています。
式は、表面利回りの下限＝借入の割合×（1年の返済÷借りた額）÷（1−経費の割合）です。右端の列は、元本の返済を貯金とみなして利息だけを差し引いた場合の下限（経費25%）です。
| 金利 | 経費20% | 経費25% | 経費30% | 利息だけ（経費25%） |
|---|---|---|---|---|
| 1.0% | 3.81% | 4.06% | 4.36% | 1.20% |
| 1.5% | 4.13% | 4.41% | 4.72% | 1.80% |
| 2.0% | 4.47% | 4.77% | 5.11% | 2.40% |
| 2.5% | 4.83% | 5.15% | 5.52% | 3.00% |
| 3.0% | 5.20% | 5.54% | 5.94% | 3.60% |
| 3.5% | 5.58% | 5.95% | 6.38% | 4.20% |
| 4.0% | 5.98% | 6.38% | 6.83% | 4.80% |
金利1.5%・経費25%なら、表面利回りが4.41%を下回る部屋は、ローンの返済と経費を賃料でまかなえず、毎月の持ち出しになります。金利2.5%なら5.15%です。この記事で計算した今の表面利回り（2.62%）は、どの組み合わせの下限にも届いていません。
元本の返済を貯金とみなせば、下限は右端の列まで下がります。それでも、利息と経費をまかなうには、金利2%台で3%前後の表面利回りが要ります。業者の資料の利回りがこの表の下限を下回るなら、その部屋は「賃料で返す」投資ではなく、「持ち出しを続けて、最後に売る値段に賭ける」投資です。
20表面利回りと金利の早見表
表面利回りと借入の金利の組み合わせで、毎月の収支がどうなるかの早見表です。買値1,000万円あたり、借入は買値の90%・35年・元利均等、賃料のうち25%が経費に消えるとしています。マイナスは毎月の持ち出しです（円）。
| 表面利回り | 金利1.0% | 金利1.5% | 金利2.0% | 金利2.5% | 金利3.0% | 金利3.5% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 表面利回り2.5% | −9,781 | −11,932 | −14,189 | −16,550 | −19,012 | −21,571 |
| 表面利回り3.0% | −6,656 | −8,807 | −11,064 | −13,425 | −15,887 | −18,446 |
| 表面利回り3.5% | −3,531 | −5,682 | −7,939 | −10,300 | −12,762 | −15,321 |
| 表面利回り4.0% | −406 | −2,557 | −4,814 | −7,175 | −9,637 | −12,196 |
| 表面利回り4.5% | +2,719 | +568 | −1,689 | −4,050 | −6,512 | −9,071 |
| 表面利回り5.0% | +5,844 | +3,693 | +1,436 | −925 | −3,387 | −5,946 |
| 表面利回り5.5% | +8,969 | +6,818 | +4,561 | +2,200 | −262 | −2,821 |
| 表面利回り6.0% | +12,094 | +9,943 | +7,686 | +5,325 | +2,863 | +304 |
| 表面利回り7.0% | +18,344 | +16,193 | +13,936 | +11,575 | +9,113 | +6,554 |
買値が2,000万円なら2倍、3,000万円なら3倍にして読みます。表面利回りが同じでも、金利が0.5%違うだけで、毎月の収支の符号が変わる組み合わせがあります。業者の資料の利回りと金利がこの表のどこにあるかを先に確かめ、そこから金利が1つ右に動いた場合も見ておきます。
21実質利回りと国債の利回りの差の早見表
実質利回りが何%なら、国債の利回りをどれだけ上回るかの早見表です。国債は財務省の2026年9月29日の利回り、個人向け国債は令和8年10月8日(木)～令和8年10月30日(金)募集分の利率（税引前）です。
| 実質利回り | 5年国債（2.425%） | 10年国債（3.082%） | 20年国債（3.887%） | 個人向け固定5年（2.39%） | 個人向け変動10年（2.05%） |
|---|---|---|---|---|---|
| 実質利回り1.5% | −0.92% | −1.58% | −2.39% | −0.89% | −0.55% |
| 実質利回り2.0% | −0.42% | −1.08% | −1.89% | −0.39% | −0.05% |
| 実質利回り2.5% | 0.08% | −0.58% | −1.39% | 0.11% | 0.45% |
| 実質利回り3.0% | 0.58% | −0.08% | −0.89% | 0.61% | 0.95% |
| 実質利回り3.5% | 1.08% | 0.42% | −0.39% | 1.11% | 1.45% |
| 実質利回り4.0% | 1.58% | 0.92% | 0.11% | 1.61% | 1.95% |
| 実質利回り4.5% | 2.08% | 1.42% | 0.61% | 2.11% | 2.45% |
| 実質利回り5.0% | 2.58% | 1.92% | 1.11% | 2.61% | 2.95% |
実質利回りが国債の利回りを上回る幅が、空室・修繕・値下がり・売りにくさを引き受ける見返りです。区分マンションは何十年も持つことが多いので、比べる相手は長い年限の国債になります。実質利回りの計算には、この記事の「表面利回りと実質利回りの違い」の早見表を使ってください。
22空室を入れると
入居している割合（稼働率）が下がれば、利回りもその分下がります。目安として、J-REITが持つ住宅1,855件の物件表では、稼働率の中央値が97.5%、上位4分の1の境目が100.0%、下位4分の1の境目が95.2%でした（1棟の建物、決算期末の1時点）。表面利回りに稼働率と経費の割合（NOI÷賃貸事業収入の中央値74%）を掛けた、実質利回りの目安です。
| 稼働率 | 表面4%の実質 | 表面5%の実質 | 表面6%の実質 |
|---|---|---|---|
| 100.0% | 2.98% | 3.72% | 4.47% |
| 100.0% | 2.98% | 3.72% | 4.47% |
| 97.5% | 2.90% | 3.63% | 4.35% |
| 95.2% | 2.83% | 3.54% | 4.25% |
| 90.0% | 2.68% | 3.35% | 4.02% |
| 85.0% | 2.53% | 3.16% | 3.80% |
1室だけを持つ場合、稼働率は「入っているか、いないか」です。入居者が出ていけば、その月から稼働率はゼロで、次が決まるまで賃料は入りません。年で均すと上の表のようになりますが、空室の月の持ち出しは、ローンの返済を含めてまとめて出ます。J-REITの稼働率は、たくさんの部屋を合わせた平均で、1室の空室の危険をそのまま表すものではありません。
23「年利」と利回りは違う
「不動産投資の年利は何%か」と聞かれたときに、表面利回りをそのまま答えるのは正確ではありません。投資全体の1年あたりの増え方は、賃料から入るお金（インカム）と、値段の変化（キャピタル）の合計です。
全国のマンション価格指数は、起点から最新の月までの17.7年で2.22倍、1年あたりにすると4.6%上がりました。同じ期間の、この記事の部屋の実質利回り（賃料から入るお金）の平均はおよそ3.3%です。過去の区分マンションの「年利」が高く見えるのは、値上がりの分が大きかったからです。
値上がりの分は、売ったときに初めて手に入ります。そして、価格指数は取引された部屋全体の値段で、1室は年数とともに古くなります。同じ値上がりが続く前提で年利を見積もることは、この統計からは支えられません。賃料と値上がりに分けた計算は区分マンション投資はなぜ儲からないかで、過去に買った人ごとに示しています。
24利回りを確かめる手順
| 手順 | 確かめること | 使う数字 |
|---|---|---|
| 1 | 表面利回りの賃料は、いまの募集賃料と同じか | 同じ建物・近くの似た部屋の募集賃料 |
| 2 | 経費の内訳（管理費・修繕積立金・手数料・税・保険） | 重要事項説明書・管理組合の資料 |
| 3 | 実質利回り＝表面×（1−経費の割合）×稼働率 | この記事の早見表 |
| 4 | 実質利回りと国債の利回りの差 | 財務省の国債金利・個人向け国債の利率 |
| 5 | ローンを使うなら、赤字にならない下限を上回るか | この記事の「下限」の表 |
| 6 | 金利が1〜2%上がっても下限を上回るか | 同じ表の別の行 |
| 7 | 修繕積立金が上がった後の経費でも成り立つか | 長期修繕計画 |
手順の3までで、その部屋の「経費を引いた利回り」が分かります。4で、その利回りが手間と危険を引き受けるだけの差を持っているかを見ます。5と6は、ローンを使う場合に、毎月の収支が持ち出しにならないかを見るためのものです。どこかで下回るなら、その部屋は利回りではなく値上がりに頼る投資だということになります。
25資料の利回りの書き方を読み替える
| 資料の書き方 | 多くの場合の意味 | 確かめること |
|---|---|---|
| 想定利回り | 見込みの賃料で計算した表面利回り | 見込みの賃料が、近くの似た部屋の募集賃料と同じか |
| 満室想定の利回り | 空室がない前提の表面利回り | 入居者の入れ替えの空室を入れた実質利回り |
| 現況利回り | いまの入居者の賃料で計算した表面利回り | いまの賃料が相場より高くないか、契約の残りの期間 |
| 実質利回り（資料の計算） | 資料ごとに決めた経費を引いた利回り | どの経費を引き、どれを引いていないか |
| 利回り保証・家賃保証 | 借り上げの会社が払う賃料で計算した利回り | 保証の賃料の見直しの条件と、解約の条件 |
| ネット利回り | 実質利回りとほぼ同じ意味で使われる | 分母に諸費用を入れているか |
同じ「利回り」でも、分子の賃料と分母の買値に何を入れたかで数字が変わります。資料の利回りを、この記事の早見表と比べる前に、まずどの書き方の利回りなのかを確かめてください。
26計算の前提と、この記事で分からないこと
- 賃料は全国の指数です。総務省の民営家賃は全国の借家の平均的な動きで、地域別・間取り別の利回りの縮み方は、この記事の計算からは分かりません。
- 価格指数は1室の値段ではありません。取引された区分所有マンション全体の動きで、1室の買値が同じように動いたわけではありません。新築か中古か、築年数の違いも分かれていません。
- 経費の割合は1棟の数字です。J-REITの住宅は1棟の建物で、1室の区分マンションの経費の割合とは違います。1室の経費は、管理費・修繕積立金の額から自分で計算してください。
- 金利は仮の値です。ローンの金利は、借りる人・金融機関・時期で違います。この記事の早見表の行と列を、自分の条件に合わせて読んでください。
- 税は入れていません。家賃の収入には所得税・住民税がかかり、赤字なら他の所得と差し引きできる場合があります。利回りは税を引く前の数字です。
- 将来の利回りは予想していません。この記事の数字は、過去の統計を1つの部屋に当てはめた計算です。これからの賃料・買値・金利がどう動くかは示していません。
27利回りの言葉
- 表面利回り（グロス利回り）
- 年間の賃料÷買値。経費も空室も引いていない利回りです。
- 実質利回り（ネット利回り）
- 年間の賃料から空室の分と経費を引き、買値（諸費用を足すことも）で割った利回り。経費に何を入れるかは資料によって違います。
- NOI利回り
- NOI（賃貸の収入−経費、減価償却の前）÷物件の価格。J-REITの決算で使われます。この記事では取得価格と鑑定評価額の2通りで割りました。
- キャップレート（還元利回り）
- 不動産の鑑定で、物件の収益を価格に直すときに使う利回り。収益÷キャップレート＝価格なので、キャップレートが下がると価格は上がります。
- イールドギャップ
- 不動産の利回りと、借入の金利や国債の利回りとの差。この記事では国債の利回りとの差を見ました。
- レバレッジ
- 借入を使って、自己資金より大きな物件を持つこと。物件の利回りが金利を上回ればプラスに、下回ればマイナスに働きます。
- 自己資金利回り
- 1年の手取り÷自己資金。借入の利息を引いた後の利回りで、レバレッジの効き方が表れます。
- 稼働率
- 貸せる部屋（面積）のうち、入居している割合。1室の場合は、1年のうち入居していた月の割合で考えます。
28よくある質問
ワンルームマンション投資の利回りの目安は何%ですか。
決まった目安はありません。この記事の計算では、2008年4月に表面6%だった部屋は、統計どおりに動くと2025年12月に2.62%です。経費を引いた実質利回りと、国債の利回り、ローンの金利との差で判断してください。
表面利回りが高い物件はお得ですか。
表面利回りが高い理由を確かめてください。賃料が相場より高く置かれている、築年数が古く修繕の負担が大きい、駅から遠く空室が出やすい、などの理由で高くなっていることがあります。経費と空室を引いた実質利回りで比べます。
実質利回りに、ローンの利息は入れますか。
ふつうは入れません。同じ物件でも、借りる額と金利で利息が変わるためです。ローンを使う場合は、この記事の「赤字にならない表面利回りの下限」の表のように、利回りと返済を別に比べます。
J-REITの利回りと、区分マンションの利回りは比べられますか。
J-REITが持つのは1棟の建物で、空室が平均にならされ、修繕も計画的に行えます。1室の区分マンションとは条件が違うので、そのまま比べず、経費や空室の目安として使ってください。
イールドギャップは何%あればよいですか。
決まった基準はありません。この記事では、国債の利回りとの差を、空室・修繕・値下がりなどを引き受ける見返りとして見ています。差がない、あるいはマイナスなら、利回りの面では国債を上回る理由がないことになります。
利回りが国債より低い区分マンションに、投資する意味はありますか。
利回りの面だけでは、国債を上回る理由がありません。それでも買う人は、値上がりや、ローン完済後に部屋が残ることを見込んでいます。それらは過去の統計どおりになるとは限らないので、利回りとは別に、値下がりした場合の損失も計算しておきます。
固定金利と変動金利では、どちらで利回りを比べればよいですか。
変動金利は、いまの金利で計算すると返済が小さく見えます。利回りと比べるときは、変動金利でも1〜2%上がった場合の金利で計算し、この記事の「表面利回りと金利の早見表」で収支を確かめてください。
利回りが毎年変わるのはなぜですか。
表面利回りは賃料÷買値なので、賃料か買値のどちらかが変われば変わります。すでに買った部屋の利回りは、買値が決まっているので、賃料が変わったときだけ変わります。この記事の縮み方は、同じ部屋を毎年買い直した場合の利回りの動きです。
NOI利回りと実質利回りは同じですか。
どちらも経費を引いた後の利回りで、考え方は近いものです。NOI利回りはJ-REITなどの決算で使われ、減価償却費とローンの利息を引く前の利益を物件の価格で割ります。
地域ごとの賃料の指数はありますか。
この記事で使った総務省の民営家賃の指数は全国のものです。計算機の地域ごとの値は、全国の賃料とその地域の価格指数を組み合わせた目安です。
29この記事の数字は、どこから取ったか
この記事で使った資料は次のとおりです。どれも公的機関が公表している統計か、金融庁のEDINETに出ている有価証券報告書です。
- 国土交通省「不動産価格指数（住宅）」（Excel・2026-09-30取得。2010年平均＝100・季節調整値・月次。最新は2025-12分）。全国と15地域のマンション（区分所有）の季節調整値
- 総務省統計局「消費者物価指数」（全国・2025年基準。2025年＝100の指数、e-Stat、2026-09-30取得）の「民営家賃（品目）」「総合」「持家の帰属家賃（品目）」「公営・都市再生機構・公社家賃（類）」。最新は2026年8月分
- 財務省「国債金利情報」（年限ごとの国債の利回り、2026年9月29日まで）
- 財務省「個人向け国債」の利率（令和8年10月8日(木)～令和8年10月30日(金)の募集分。変動10年2.05%・固定5年2.39%・固定3年2.07%、税引前）
- 金融庁 EDINET の有価証券報告書（J-REIT57銘柄の物件表と損益。取得日2026-10-19）
国土交通省は2026年9月28日付で、プログラムの不具合の確認のため、令和8年1月分以降の不動産価格指数の公表を延期すると告知しています。このため、この記事の最新の値は2025年12月分です。表面利回りの縮み方は「最初の利回り×賃料の倍率÷価格指数の倍率」、実質利回りは「表面×NOI÷賃貸事業収入（住宅を80%以上持つJ-REITの中央値）」で、当サイトが計算したものです。返済額は元利均等返済の式で計算しています。経費の割合・借入の割合・金利は計算のための仮の値です。
この記事は、特定の物件・会社・商品をすすめるものではありません。過去の数字を並べたもので、これからの価格や家賃を予想するものでもありません。計算の前提（家賃・費用・金利など）は、計算の仕組みを示すための仮の値です。実際の物件は、その物件の資料と数字でやり直してください。
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