現物不動産投資と比べたときの損益分岐

01現物不動産投資と、何が違うのか

1棟のアパートや区分マンションを買う「現物不動産投資」と、クラウドファンディングを並べます。同じ不動産でも、投資として別物です。

3行目と12行目が本質的な違いです。現物は借入が使えるぶん、成功したときの利益も、失敗したときの損も大きくなります。

02損益分岐を、金額で計算する

3,000万円の区分マンションを頭金300万円・借入2,700万円で買った場合と、300万円を不動産クラウドファンディングに出した場合を比べます。前提を置いた概算です。

数字は説明のための例で、物件・金利・空室率によって大きく変わります。

この例では、現物はキャッシュフローがマイナスです。それでも成り立つのは、ローンの元本が減っていくことと、減価償却で帳簿上の赤字を作って給与所得と損益通算することによります。

03現物が成り立つ条件と、崩れる条件

現物不動産投資は、前提が崩れると一気に苦しくなります。条件を並べます。

6行目が見落とされがちです。減価償却は永久には続きません。建物の耐用年数が過ぎれば計上できなくなり、その時点で帳簿上の赤字が消えます。損益通算による還付もなくなります。

そして5行目。売却価格が残債を下回れば、差額を現金で用意しないと売れません。これが現物不動産投資でいちばん怖い場面です。クラウドファンディングにはこの形の損失はありません（出資額が上限）。

04どちらを選ぶかの判断

目的と状況で整理します。

7行目が、クラウドファンディングのいちばん現実的な使い道です。不動産投資という領域を、小さな金額で経験してみる。募集ページを読み、物件の情報を見て、運用の報告を受ける。この経験は、将来現物を検討するときにも役に立ちます。

05両方を組み合わせる場合

現物を持っている人がクラウドファンディングを使う場面もあります。

1行目と2行目は実務的です。物件を買うまでの待機資金を数か月の案件で運用する。ただし運用期間中は引き出せないので、物件が決まったときに資金が拘束されていると困ります。

3行目と4行目は分散の話です。現物を1件持っている人は、その地域・その用途に集中している状態です。クラウドファンディングで違う地域・違う用途の案件を持てば、不動産という資産クラスの中での分散になります。

06よくある質問

07この記事の数字は、どこから取ったか

会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。

できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。

数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。