不動産小口化の節税と減価償却｜任意組合型で建物の償却はどこまで効くか

01先に結論

任意組合型の不動産小口化で、個人が建物の償却を使って減らせる税は、その組合から生じる不動産所得の範囲までです。組合事業の業務の重要な決定に関与せず、自ら執行もしない個人（特定組合員）は、組合から生じた不動産所得の損失を「生じなかったもの」とみなされ、給与などとの損益通算も、ほかの不動産所得との通算もできません（租税特別措置法41条の4の2）。

この記事の計算の例（出資100万円・建物の割合40%・償却前の利益が出資の4%）では、10種類の建物のうち、償却が利益を上回って「使えない損失」が出たのは、利益の水準を3〜5%と置いた30通り中8通りでした。築22年超の木造は年100,000円の償却になりますが、使えるのは利益の40,000円までです。

それでも効果が残るのは、税率の置き換えです。償却で減らした不動産所得には、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせた限界税率がかかっていたはずで、その分は売却のときに譲渡所得として取り戻されますが、所有期間が5年を超えていれば税率は20.315%です。所得税の税率区分7段のうち、合計の税率が20.315%を上回るのは5段です。築20年のRC造・住宅用で6年持ち、所得税33%の人の例では、減った税34,605円に対して出口の税が16,089円で、差は18,515円（割り引いて18,019円）でした。

相続税の評価は、この記事では扱いません。所得税の話に絞っています。

02任意組合型とは何か：条文の言葉で確かめる

不動産特定共同事業法は、不動産特定共同事業契約として、次の形を挙げています（同法2条3項）。

1号の任意組合型は、民法667条1項の組合契約の形です。組合契約では、組合事業から生じる利益・損失は、分配割合に応じて各組合員に直接帰属します（所得税基本通達36・37共-19）。建物の償却も、組合員それぞれの不動産所得の計算に入ります。これが「建物の償却を取り込める」と説明される理由です。

3号の賃貸型は、共有の不動産を賃貸（又は賃貸の委任）する契約で、民法667条1項の組合契約とは条文の形が違います。租税特別措置法41条の4の2の対象は、同条2項1号の「組合契約」（民法の組合契約・投資事業有限責任組合契約・外国のこれらに類する契約）です。賃貸型がこの規定の対象になるかどうかは、この記事では確かめていません。

2号の匿名組合型では、個人が受ける利益の分配は原則として雑所得です（所得税基本通達36・37共-21）。建物の償却は営業者の計算の中で行われ、出資者の不動産所得にはなりません。この記事の計算は、1号の任意組合型を前提にしています。

03「特定組合員」に当たるかどうか

租税特別措置法41条の4の2は、組合契約を締結している組合員のうち、組合事業に係る重要な財産の処分若しくは譲受け又は多額の借財に関する業務の執行の決定に関与し、かつ、その業務のうち契約を締結するための交渉その他の重要な部分を自ら執行する組合員以外の者を「特定組合員」とし、平成18年以後の各年について、その組合事業から生ずる不動産所得の損失の金額を、所得税法26条2項と69条1項その他の規定の適用上「生じなかったもの」とみなします（同条1項）。

判定のしかたは施行令にあります。

• その年の12月31日（年の途中で死亡・脱退した場合はその日、組合が解散した場合は解散の日）に、組合契約を締結した日以後引き続き、重要業務のすべての執行の決定に関与し、かつ重要な部分のすべてを自ら執行しているかで判定します（租税特別措置法施行令26条の6の2第2項）。
• 業務を執行する組合員などに業務の執行の全部を委任している組合員は、前項にかかわらず特定組合員に当たります（同条3項）。
• 損失の金額は、その組合事業から生ずる不動産所得の総収入金額が必要経費に満たない部分です（同条4項）。
• 組合事業から生ずる不動産所得がある個人は、確定申告書にその計算の明細書を添付します（同条6項）。

任意組合型の不動産特定共同事業契約は、条文上「そのうちの一人又は数人の者にその業務の執行を委任して」営む形です（不動産特定共同事業法2条3項1号）。委任が業務の執行の全部に及ぶ契約なら、出資した個人は施行令3項により特定組合員に当たります。契約書で、業務の執行をどこまで委任しているかを確かめてください。

国税庁のタックスアンサー No.2250は、この損失について「他の不動産から生ずる不動産所得との内部通算（いわゆる所得内通算）もできません」と明記しています。自分で持っているアパートの黒字とも相殺できない、ということです。

04出資100万円あたり、建物の償却はいくらになるか

個人の建物（平成19年4月1日以後の取得）の償却は定額法だけです（所得税法施行令120条の2第1項1号ロ）。土地は減価償却資産に含まれません（同令6条）。中古の建物は、簡便法で年数を短くできます（耐用年数省令3条1項2号）。出資100万円のうち建物に当たる割合を20〜60%と置いて、1年分の償却を計算しました。

建物の年数は、耐用年数省令 別表第一の「建物」の行から取りました。鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造は、住宅用47年・事務所用50年・店舗用39年、金属造（骨格材の肉厚4mm超）の住宅用は34年、木造の住宅用は22年です。同じ建物の割合でも、構造と築年数で償却は数倍から十数倍変わります。

建物と土地の割合は、組合が物件を取得したときの価額の区分で決まります。建物の割合が大きい商品ほど償却は大きくなりますが、次の節のとおり、それがそのまま税の効果にはなりません。

05償却が利益を上回ると、上回った分は消える

建物の割合を40%とし、償却前の利益（賃料から管理費・修繕費・固定資産税などを引いたもの）を出資の3%・4%・5%と置いて、組合から生じる不動産所得を計算しました。

30通りのうち、不動産所得が赤字になったのは8通りです。赤字の部分は、特定組合員にとっては「生じなかったもの」です。給与の税は減らず、翌年に繰り越すこともできません。償却が大きいことが売り文句になる商品でも、個人の特定組合員にとって意味があるのは、組合の利益を0円まで下げるところまでです。

国外の中古建物には別の制限（令和3年分以後、簡便法などで計算した償却費に当たる損失は生じなかったものとみなす。国税庁 No.2250）もありますが、任意組合を通じて持つ国内の建物で問題になるのは41条の4の2です。

06利益をちょうど0にする建物の割合

特定組合員にとって、償却が利益を上回る分は使えません。逆に言えば、償却前の利益をちょうど0円にする建物の割合があり、それを超える建物の割合は、所得税の上では意味を持ちません。構造・築年数ごとに、その割合を計算しました（利益÷定額法の償却率）。

利益4%の場合、建物の割合が40%より低い水準で利益が0円になるのは、10種類のうち3種類でした。築年数の古い建物ほど、少ない建物の割合で上限に届きます。商品を比べるときは、償却の大きさそのものではなく、「償却前の利益のうち、償却で消せる割合」を見る方が実態に合います。

07赤字の年と黒字の年が混ざると

特定組合員の損失は「生じなかったもの」とみなされ、所得税の法令の規定の適用上なかったことになるので、翌年以後の黒字と相殺することもできません。利益の出方だけが違い、4年の利益の合計が近い3つの筋書きで、築20年のRC造・住宅用（建物40%・償却年13,200円）の4年間を比べました。

修繕や空室で赤字の年があると、その年の赤字は捨てられ、翌年以降の黒字はそのまま課税されます。4年の合計が同じでも、課税される額は利益の出方で変わります。大規模修繕の時期が決まっている築古の物件では、修繕の年の赤字が使えないことを前提に見てください。

08出資額と所得ごとに、実際に減る税

ここまでの表は、限界税率を一律に掛けた概算です。実際には、償却で課税所得が減ると税率の区分をまたぐことがあります。築20年のRC造・住宅用（建物40%、利益4%で償却はすべて使える）に、出資額を変えて入れた場合の1年分の税の減り方を、所得税法89条の累進どおりに計算しました（控除は入れていません）。右端は6年分の減った税から、6年後に長期で売ったときに償却の累計にかかる税を引いた差です。

12行のうち4行で、償却に対する税の割合が、償却前の所得の限界税率より低くなりました。いずれも償却で課税所得が区分の境目（695万円・900万円・1,800万円）を下回った行で、境目の下の低い税率の部分が混ざるためです。出資額を増やすほど、この「境目をまたぐ」部分が大きくなり、償却1円あたりの効果は下がります。

09附属設備を分けると償却は増えるが、使えるとは限らない

建物の取得価額のうち、電気設備・給排水設備などの建物附属設備を分けて計上すると、設備は建物本体より短い年数で償却します（別表第一：電気設備（その他のもの）15年、給排水又は衛生設備及びガス設備15年、エレベーター17年など）。平成28年4月1日以後に取得した建物附属設備も、個人は定額法です（所得税法施行令120条の2第1項1号ロ）。

建物の割合40%のうち、設備を0〜40%に分けた場合の1年目の償却と、利益4%との差です（設備は15年の区分、中古は簡便法）。

新築では設備を分けても利益の範囲に収まりますが、築20年の中古では、設備が簡便法で3年になり、償却が利益を大きく上回ります。個人の特定組合員には、上回った分の効果はありません。設備の区分けは、利益の小さい年の損失を大きくするだけの結果になりえます。

10分配のうち、税がかからない部分

償却は現金が出ていかない経費なので、分配として受け取る現金と、課税される所得の額に差が出ます。償却前の利益4%をそのまま分配すると置いた場合です（建物40%）。

償却が利益以上になる建物では、分配を受けてもその年の所得税・住民税はかかりません。その代わり、償却した分だけ建物の取得費が小さくなり、売るときの譲渡所得が大きくなります（所得税法38条2項1号）。「非課税の分配」ではなく、「課税を売るときまで後ろにずらした分配」です。

11出口の税率は5年で変わる：税率の置き換え

土地・建物を売ったときの譲渡所得は分離課税で、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものは長期譲渡所得（所得税15%）、5年以下は短期譲渡所得（所得税30%）です（租税特別措置法31条1項・32条1項）。国税庁のタックスアンサー（No.3208・No.3211）は、住民税5%・9%と、平成25年から令和29年までの各年分は基準所得税額の2.1%の復興特別所得税を示していて、合わせると長期20.315%・短期39.63%です。

一方、償却で減らした不動産所得は総合課税で、所得税は5%から45%まで7段階の累進です（所得税法89条）。住民税の所得割は標準税率で道府県民税4%・市町村民税6%で、指定都市に住む人は2%・8%と配分が変わりますが、合計は同じ10%です（地方税法35条・314条の3）。所得税の区分ごとに、復興特別所得税と住民税を足した限界税率と、出口の税率との差を計算しました。

長期で売るなら、合計の税率が20.315%を超える5段の人に、差の分だけ得が残ります。短期（5年以下）で売ると、39.63%を上回るのは7段のうち3段で、残りの4段では差がマイナスです。償却で減らした税を、売るときにより高い税率で払い直すことになります。

最も低い区分（課税総所得金額195万円以下）の合計の税率は15.105%で、長期譲渡の税率を下回り、償却を使うほど税が増える計算になります。

121月1日の判定：取得した月で、長期になる日が変わる

所有期間は、取得をした日の翌日から引き続き所有していた期間で（租税特別措置法施行令20条2項）、長期かどうかは譲渡した年の1月1日で判定します。2026年に取得した場合、どの月に取得しても、長期になるのは2032年1月1日以後の譲渡です。

募集の資料にある「運用期間○年」の終わりに売る場合で、取得した月と運用期間の組み合わせごとに、長期になるかを並べました。

運用期間5年で終わる場合は、どの月に取得しても短期です。6年以上なら、2032年1月1日以後の売却になって長期です。運用期間は目安で、実際の売却の時期は組合の決定で前後することがあるので、その幅も確かめてください。

12月に取得すると、実際には5年1か月持てば長期になり、1月に取得すると6年近く持つ必要があります。組合型の商品では、運用期間の終わりに物件を売る時期が組合の決定で決まるので、募集の資料にある運用期間が、この日付に届いているかを確かめてください。組合が物件を取得した日と、自分が組合に加入した日のどちらを基準に数えるかは、この記事では確かめていません。

136年持った場合と4年で売った場合

建物40%・利益4%として、6年持って長期で売った場合と、4年で売って短期になった場合の、減った税と出口の税を比べます。売った額は取得した額と同じ（値上がりも値下がりもしない）とし、償却した分だけが譲渡所得になる前提です。「割引後」は年2%で割り引いた値です。

表の12行のうち、6年（長期）で差がプラスになったのは7行、4年（短期）でプラスになったのは4行でした。償却の効果は、限界税率が高く、長期で売れる人に偏っています。

木造・築22年超の例では、償却は年100,000円ですが、利益4%（40,000円）を上回る分は使えません。所得税33%の人が6年持った場合、減った税は69,909円、出口の税は81,260円で、差は-11,351円です。所得税法38条2項1号は、取得費から差し引く額を「必要経費に算入される償却費の額の累積額」としていて、措法41条の4の2は損失の金額を「生じなかったもの」とみなす規定であり、償却費を必要経費に入れないとはしていません。文言どおりに読むと、損失として使えなかった分の償却費も取得費から差し引かれ、出口で課税される計算になります。この点を国税庁の文書で直接確かめることはできていないので、実際の申告は税理士に確認してください。

14建物の割合を変えると、6年の差はどう動くか

建物の割合が大きいほど償却は大きくなりますが、利益を超えた分は使えず、それでも取得費からは差し引かれる（前節の読み方による）ので、出口の税だけが増えます。所得税33%の人が6年持って長期で売る前提で、建物の割合ごとの差（減った税−出口の税）を計算しました（利益4%）。

10種類のうち3種類で、差が最も大きくなる建物の割合は60%より小さい水準でした。RC造・住宅用・築47年超は40%、木骨モルタル造・住宅用・築20年超は20%、木造・住宅用・築22年超は20%、で差が最大です。償却の年数が短い建物では、建物の割合が大きいことがかえって不利に働きます。

15持つ年数で、差はどう変わるか

同じ条件（建物40%・利益4%・所得税33%）で、持つ年数だけを3年から8年まで変えました。5年以下で売ると短期、6年以上なら長期として計算しています（取得した年の翌年から数えて6年目の年の1月1日に5年を超える前提の単純化）。

5年目と6年目の間で、差の符号や大きさが変わります。運用期間の短い商品では、償却で減った税をより高い短期の税率で払い直すことになるので、「償却で得をする」説明は運用期間とセットで確かめてください。

16償却が終わった後の年

簡便法で年数が短い建物は、償却が数年で終わります。その後は利益がそのまま課税されます。建物40%・利益4%で、課税される不動産所得を年ごとに並べました。

築22年超の木造は、4年間は課税される所得が0円ですが、そのうち利益を上回った償却は使えずに消えています。5年目からは、償却がなくなった分だけ課税される所得が増えます。「最初の数年は分配に税がかからない」という説明は、その後の年の課税と、売るときの取得費の減少とセットで見てください。

176年後、建物の取得費はどこまで下がるか

出資100万円のうち建物に当たる400,000円が、6年間の償却でいくらになるかです（定額法。償却は1円まで）。売るときは、この残りが建物の取得費になります（所得税法38条2項1号）。

短い年数で償却した建物ほど、売るときの取得費が小さく、譲渡所得が大きくなります。長期譲渡の税率で払い直すことを前提にした計算が、この記事の「税率の置き換え」です。

18利益の水準で、使えない損失は変わる

償却の大きい建物では、利益の水準で「使えない損失」の大きさが変わり、6年の差（減った税−出口の税）も変わります。利益を出資の3〜6%と置いて計算しました（建物40%・6年・長期）。

利益が大きいほど、償却を使い切れる割合が増え、差はプラスに近づきます。償却の大きい建物を選ぶほど、利益の見込みが外れたときの影響が大きい、ということでもあります。

19所得税の区分と持つ年数で、差を並べる

築20年のRC造・住宅用（建物40%・利益4%）で、所得税の区分ごとに、持つ年数を6年・8年・10年・15年として差（減った税−出口の長期譲渡の税）を計算しました。

7区分のうち2区分では、何年持っても差はマイナスでした。合計の税率が長期譲渡の20.315%を下回る区分では、持つ年数を延ばしても、償却の累計が増える分だけ出口の税も増えるので、差は広がる一方です。

20特定組合員でなかったら、どれだけ違うか

比較のために、組合の損失を給与などと損益通算できたと仮定した場合（特定組合員に当たらない場合）と並べます。償却の大きい2つの建物（建物40%・利益4%）で、6年分（償却が6年より短く終わる建物はその年数分）の償却から減る税を比べました。

出口の税は、償却の累計にかかるのでどちらも同じです。特定組合員の場合は、減る税だけが小さくなります。業務の執行に関与しない出資者にとって、償却の大きい建物は、出口の税だけを確実に増やす形になりえます。

21この記事の計算の前提

22建物の割合は何で決まるか：裁決の例

土地と建物を一括で買った場合の建物の価額について、国税不服審判所は、売買契約書の内訳が過剰に建物へ配分されていたとして、固定資産税評価額の比で按分し直した処分を維持した例があります（令和4年9月9日裁決、裁決事例集No.128）。別の事例では、路線価を基にした差引きを合理的でないとし、不動産鑑定の積算価格の比を合理的と認めたものもあります（令和5年6月21日裁決、同No.131）。組合が物件を取得したときの建物と土地の区分が、どの根拠によるかは、償却の大きさを左右します。詳しくは税務調査の裁決例で整理しています。

23売った額が上下したら

築20年のRC造・住宅用（31年）、建物40%、所得税33%の人が6年持って長期で売る例で、売った額が取得した額から上下した場合です。

売った額が取得費を下回って譲渡損失になった場合、長期譲渡所得の損失は、給与など他の所得と通算できません（租税特別措置法31条1項後段で「生じなかつたもの」とみなされる）。値下がりの損は、税の上でも取り返せないということです。

値下がりした分は譲渡所得を小さくするので、出口の税も小さくなります。ただし、元本が減った分は税の差では埋まりません。この例の税の差（18,515円）は、出資100万円の1割の変動（100,000円）の19%です。

24組合の計算方法で、出口の所得の区分が変わりうる

所得税基本通達36・37共-20は、組合員の利益・損失の計算方法として、(1)組合事業の収入・支出・資産・負債などを分配割合に応じて各組合員のものとして計算する方法（総額方式）を原則とし、(1)が困難で継続して適用している場合に限り、(2)収入・原価・費用・損失だけを按分する方法、(3)組合事業の利益・損失の額を按分する方法（純額方式）を認めています。

(3)の方法では、各組合員に按分される利益の額又は損失の額は「当該組合事業の主たる事業の内容に従い、不動産所得、事業所得、山林所得又は雑所得のいずれか一の所得に係る収入金額又は必要経費とする」と書かれています。文言どおりに読むと、物件を売った年の利益も、主たる事業（不動産の貸付け）に従って不動産所得に含まれることになり、長期譲渡所得の税率は使えません。

どの方法で計算しているかは、組合から届く計算書の形で分かります。収入・経費・資産の内訳まで分けて届くなら(1)、利益の額だけなら(3)に近い形です。通達の(注)は、報告の状況などから収入・支出・資産・負債などを明らかにできない場合は「(1)の方法により計算することが困難と認められる場合」に当たるとしています。出口の年の扱いは、申告の前に税理士に確認してください。

25組合の損益は、いつの年分に入るか

組合事業の利益・損失は、原則としてその年分の各種所得の計算に入れますが、組合事業の損益を毎年1回以上一定の時期に計算し、かつ個々の損益の帰属が発生後1年以内である場合は、組合の計算期間を基に計算し、その計算期間の終了する日の属する年分に入れます（所得税基本通達36・37共-19の2）。計算期間が12月末で終わらない組合では、物件を売った日と、その利益が入る年分がずれることがあります。1月1日の判定（長期か短期か）は譲渡した年で行うので、この2つを混同しないでください。

26小口化を検討するときに確かめること

表の数字は、建物の割合・利益・税率を仮に置いた計算の例で、特定の商品の条件ではありません。ほかの資産との比較は繰り延べ計算機、自分で木造アパートを持つ場合（組合を通さないので損益通算の制限が違う）は築古の木造アパートで扱っています。

27よくある質問

28この記事の数字は、どこから取ったか

法令は e-Gov 法令検索の現行の条文で、国税庁の資料は公表されているページで、2026年9月30日に確かめました。税制は毎年改正されます。

• 租税特別措置法（e-Gov）：41条の4の2（特定組合員の不動産所得に係る損失は生じなかったものとみなす。平成18年以後）、31条1項・2項（長期譲渡所得・1月1日で所有期間5年超、長期譲渡の損失は生じなかったものとみなす）、32条1項（短期譲渡所得）
• 租税特別措置法施行令（e-Gov）：26条の6の2第2項〜4項・6項（特定組合員の判定、業務の執行の全部を委任した組合員、損失の金額、明細書）、20条2項（所有期間）
• 所得税法（e-Gov）：38条2項1号（取得費から償却費の累積額を控除）、89条（税率）、33条（譲渡所得）
• 所得税法施行令（e-Gov）：6条（減価償却資産の範囲）、120条の2第1項1号ロ（建物・附属設備は定額法）
• 地方税法（e-Gov）：35条・314条の3（住民税所得割の標準税率4%・6%）
• 不動産特定共同事業法（e-Gov）：2条3項1号〜5号（契約の形）
• 減価償却資産の耐用年数等に関する省令（e-Gov）：別表第一 建物・建物附属設備の各行、3条1項2号（簡便法）
• 国税庁 所得税基本通達 36・37共-19〜-21：組合事業の損益の帰属、帰属の時期、計算方法(1)〜(3)、匿名組合員の所得
• 国税庁 No.2250 損益通算：特定組合員の損失は所得内通算もできない
• 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算：15%（住民税5%）、復興特別所得税2.1%、建物の取得費は償却費相当額を差し引く
• 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算：30%（住民税9%）
• 国税不服審判所 令和4年9月9日裁決・令和5年6月21日裁決：一括購入した土地建物の価額の按分（No.131は https://www.kfs.go.jp/service/JP/131/03/index.html）

建物の割合・償却前の利益・売った額は仮の値です。限界税率は所得税の区分に復興特別所得税（所得税額の2.1%）と住民税10%を足したもので、各種控除や住民税の均等割は入れていません。

表の数字は、この記事の中で条文の式どおりに計算した「計算の例」で、実際の商品の条件ではありません（繰り延べ計算機の式を使った表は、/depreciation/ の計算機と同じ式です）。この記事は特定の商品の勧誘ではなく、個別の税務判断は税理士に確認してください。