中古資産の耐用年数の計算（簡便法）｜経過月数からの式と、建物・設備・備品の早見表

01先に結論

中古資産の耐用年数の簡便法は、月数に直すと「法定の月数−経過月数×0.8」（法定耐用年数を全部過ぎていれば法定の月数×0.2）を12で割り、1年未満を切り捨てる計算です。2年に満たなければ2年です（耐用年数省令3条1項2号・5項）。

経過は月数で数えます。国税庁の設例は「264か月−79か月＋79か月×20%＝200.8か月→16年」と計算し、端数の切捨ては最後に行うと注記しています。経過を先に年単位へ切り捨ててから計算すると、法定2〜50年・経過1か月〜法定年数の15,288通りのうち6,832通り（45%）で結果が1年以上ずれ、そのすべてで年数が長く出ました（6,832通り）。

この記事では、耐用年数省令 別表第一の建物26行・建物附属設備16行・器具備品35行について、経過年数ごとの簡便法の年数を並べ、建物の年間の償却額がどう変わるか、改修費をかけた場合にどこで簡便法が使えなくなるかまで計算しました。

02条文の形：見積法が先、簡便法はその代わり

耐用年数省令3条1項は、中古資産の耐用年数として2つの年数を並べています。

• 1号（見積法）：その資産を事業に使い始めた時以後の使用可能期間の年数
• 2号（簡便法）：1号の年数を見積もることが困難なものについて、法定耐用年数と経過年数から計算する年数

2号を使えるのは、別表第一（建物・車両・器具備品など）、別表第二（機械及び装置）、別表第五・第六の資産で、見積もりが困難なものに限られます。「見積もりが困難」とは、見積もりに必要な資料がなく技術者が特別の調査をしなければならない場合や、見積もりに多額の費用がかかる場合をいいます（耐用年数通達1-5-4）。

どちらも「よることができる」規定で、法定耐用年数をそのまま使ってもかまいません。ただし、その資産を事業に使った事業年度に算定しなかったときは、後の事業年度で算定することはできません（耐用年数通達1-5-1、タックスアンサー No.5404）。3条は「個人において使用され、又は法人において事業の用に供された」資産を対象にしていて、個人事業主にも法人にも同じ式が使われます。

03経過は月数で数え、切り捨ては最後

年数は暦に従って計算し、1年に満たない端数は切り捨てます（耐用年数省令3条5項）。国税庁の No.2108 の質疑では、新築から取得までを「6年7か月→79か月」と月数にし、「(264か月−79か月)＋79か月×20/100＝200.8か月→16.7年→16年」と計算して、「1年未満の端数の切捨ては、最後に行います」と注記しています。

経過を先に年単位へ切り捨ててしまうと、結果がずれます。いくつかの組み合わせで比べました。

法定2〜50年のそれぞれについて、経過1か月から法定の月数までを1か月刻みで全部試すと、15,288通りのうち6,832通りで結果が違いました。違いが出るのは、経過の端数の月の0.8倍が、年数の端数を1年の境目の下へ押し下げる場合です。経過が年単位ちょうどの場合は、どちらの計算も同じになります。

法定耐用年数の帯ごとに数えると、次のとおりです。

04法定耐用年数ごとの早見

別表第一の建物に出てくる法定耐用年数について、経過年数（年単位ちょうど）ごとの簡便法の年数です。「—」は経過年数が法定耐用年数以上で、右端の「全部経過」の列を見る場合です。

全部経過した資産は法定耐用年数×20%で、法定14年以下の資産は、全部経過すると2年の下限に当たります。経過が法定耐用年数に近づくほど、1年経過するごとに簡便法の年数は0.8年ずつ短くなり、全部経過したところで法定耐用年数の20%で止まります。

05建物：構造と用途ごとに

建物の法定耐用年数は、構造と用途の組み合わせで決まります（別表第一）。26の組み合わせについて、築5年から30年まで5年刻みと、全部経過の場合を並べました。築年数が法定耐用年数以上の欄は、全部経過の年数です。

築30年の時点で法定耐用年数を全部過ぎている組み合わせは26のうち15でした。鉄筋コンクリート造の住宅（47年）は築30年でも23年、木造の住宅（22年）は築22年を過ぎると4年です。同じ築20年でも、鉄筋コンクリート造の住宅は31年、骨格材4mm超の金属造の住宅は18年、木造の住宅は6年、骨格材3mm以下の金属造の住宅は3年で、構造によって簡便法の年数は大きく違います。

用途は、その建物を実際に何に使っているかで判断します。住宅として建てられた建物を事務所として使う場合などは、別表の区分を当てはめ直す必要があります。この記事では、用途の判定の細かな基準は扱っていません。

06建物の年間の償却額はどう変わるか

平成10年4月1日以後に取得した建物は、定額法しか使えません（タックスアンサー No.2100、法人税法施行令48条の2第1項1号）。定額法の償却費は「取得価額×耐用年数に応じた償却率（別表第八）」なので、耐用年数が短くなるほど毎年の額が大きくなります。建物部分の取得価額を3,000万円として、構造ごとに新築と築10・20・30年を比べました。

毎年の償却費は、築年数が進むほど大きくなり、その代わり早く終わります。3,000万円を何年かけて費用にするかが変わるだけで、合計は同じです。中古の建物を買うときの価格の配分（土地と建物）は、この表の前提になる数字ですが、配分の決め方はこの記事では扱っていません。

07建物附属設備も、別に簡便法で計算できる

電気設備・給排水設備・冷暖房設備・昇降機設備などの建物附属設備は、別表第一で建物とは別の耐用年数が定められています。附属設備も別表第一の資産なので、簡便法の対象です。平成28年4月1日以後に取得した建物附属設備は、定額法だけです（タックスアンサー No.2100、法人税法施行令48条の2第1項1号ロ）。

法定15年の電気設備や給排水設備は、経過10年で7年、全部経過すると3年です。法定17年のエレベーターは経過10年で9年、全部経過で3年になります。16行のうち、経過5年の時点ですでに2年になっているのは3行（蓄電池電源設備・店用簡易装備・簡易なもの）です。中古の建物の購入価格を建物本体と附属設備に分けられれば、附属設備の部分は短い年数で償却できますが、どう分けるかの根拠が要ります。

08構築物：駐車場の舗装や塀、看板

土地に定着した工作物は「構築物」で、これも別表第一の資産なので簡便法を使えます。中古の建物と一緒に買うことの多い舗装・塀・広告塔などの行を並べました。平成28年4月1日以後に取得した構築物は、定額法だけです（タックスアンサー No.2100）。

この記事で表にした建物・附属設備・構築物・器具備品の90行のうち、法定耐用年数を全部経過すると2年の下限に当たるのは48行でした。法定14年以下の資産は、全部経過すると必ず2年になります（14年×20%＝2.8年→2年）。

09器具備品：数年で2年の下限に届く

器具及び備品は法定耐用年数がもともと短く、中古で買うとすぐに2年の下限に届きます。

35品目のうち、経過2年で簡便法の年数が2年になるのは9品目でした。10万円未満の資産や、20万円未満で一括償却を選ぶ資産は、そもそも耐用年数を使わずに処理します（法人税法施行令133条・133条の2）。簡便法の年数が意味を持つのは、それより高い中古の器具備品です。

法人が中古の器具備品を定率法で償却すると、簡便法で年数が短くなるほど償却率が上がり、1期目（12か月）に償却できる割合が大きくなります。品目ごとに、経過年数別の「簡便法の年数・定率法の償却率」を並べました（左の括弧は新品の償却率）。

簡便法で2年になると償却率は1.000で、期首から使えば1期で1円を残して償却が終わります。途中の期から使った場合の月割りは、新品と同じです。

車両は別表第一の「車両及び運搬具」で、普通の乗用車は法定6年です。経過月数ごとの計算と、売ったときの税は中古ベンツ4年落ちの節税は、出口で何が起きるかで扱っています。

10機械及び装置（別表第二）も簡便法の対象

中古の機械を買う場合も、別表第二の資産は簡便法を使えます。別表第二は業種ごとの「設備の種類」で耐用年数を決めていて、細目のない37の設備について、経過3年・5年・10年と全部経過の場合を並べました（細目で年数が分かれる設備は省いています）。

37の設備のうち、全部経過すると2年の下限に当たるものは34でした。機械の設備の種類は、その機械を使ってどの業種の製品やサービスを作っているかで決まり、機械そのものの種類では決まりません。同じ機械でも、使う業種が違えば年数が違うことがあります。

11公害防止用・開発研究用の資産（別表第五・第六）

簡便法の対象には、公害防止用減価償却資産（別表第五）と開発研究用減価償却資産（別表第六）も入っています（耐用年数省令3条1項2号）。どちらも法定耐用年数が短いので、中古で取得するとすぐ2年に届きます。

別表第五は汚水処理・ばい煙処理の用に供されている資産、別表第六は開発研究の用に供されている資産に使う表です（耐用年数省令2条）。用途がこれに当たるかどうかで、そもそもの法定耐用年数が変わります。

12何か月目に1年短くなるか

簡便法の年数は、経過が1か月増えるごとに0.8か月ずつ短くなり、12か月分たまるたびに1年下がります。代表的な建物について、それぞれの年数になる経過の範囲を並べました。売買の時期が境目の近くなら、取得の月が1か月違うだけで年数が変わります。

1年下がる間隔は15か月（12÷0.8）です。つまり、築年数が15か月増えるごとに、簡便法の年数は1年ずつ短くなります。

13個人は、簡便法を使わない方がよい場合もある

簡便法は「よることができる」規定なので、法定耐用年数を使うこともできます。個人の所得税は所得が大きいほど税率が上がる累進課税なので（所得税法89条）、短い期間に大きな償却費を集めると、低い税率の部分まで削ってしまい、長く分けた場合より税の合計が大きくなることがあります。

築22年を過ぎた木造住宅の建物部分3,000万円を、簡便法（4年）と法定耐用年数（22年）で定額法で償却した場合の、22年間の所得税＋住民税の合計です。償却前の課税所得は毎年同じと置き、所得税は速算表、復興特別所得税2.1%、住民税所得割10%で計算しました（控除・損益通算の細部は入れていません）。

4つの所得の水準のうち、名目の合計で簡便法（4年）の方が税が大きくなったのは3つ（800万円・1,200万円・2,000万円）でした。4年の間は大きな償却費で上の段階の税率の所得を消し切り、下の段階の所得まで削ってしまうためです。償却前の所得が大きく、償却しても同じ税率の段階にとどまる場合は、名目の差はなくなります。年2%で割り引いた現在価値で見ると、簡便法の方が有利になったのは2つ（2,000万円・3,000万円）で、先に税を減らす効果が名目の差を上回るかどうかは所得の水準しだいです。個人は一度決めた年数で毎年償却費を計上する必要があるので、使う前に、何年にわたってどの税率の所得を削るかを確かめておくと安全です。個人の税率の段階ごとの計算は個人事業主が使える減価償却の節税にまとめています。

14年の途中から貸すと、4年が5年分の申告にまたがる

個人が年の途中で建物を業務に使い始めると、1年目の償却費は「1年分÷12×使った月数」です（所得税法施行令132条1項1号、1か月未満は1か月）。簡便法で4年になった木造住宅（建物部分3,000万円）を、何月から貸し始めたかで並べました。比べるために法定22年の場合を置いています。

簡便法4年の場合、1月から貸すと償却は4年分で終わり、それ以外の月から始めると5年分にまたがります。法定22年の場合は、償却率0.046×22年が1をわずかに超えるので、4月始まりまでなら22年分に収まり、7月以降に始めると23年分になります。売却や建て替えの時期を考えるときは、償却の終わる年分がいつになるかも確かめておくと、出口の年の所得の見通しが立てやすくなります。

15見積法の起点は、個人と法人で少し違う

見積法（耐用年数省令3条1項1号）の年数は、その資産を「その用に供した時以後の使用可能期間」です。ただし個人が取得した後すぐに業務に使わなかった場合は、「取得した時から引き続き業務の用に供したものとして見込まれる当該取得の時以後の使用可能期間」とされていて、起点は取得の時です。簡便法の経過年数も、業務に使っていない期間を含めず、取得の時までで数えます（No.2108）。

法人は取得してすぐ事業に使わない資産を減価償却資産として扱わない（法人税法施行令13条は事業の用に供していないものを除いている）ので、事業に使い始めた時が起点になります。個人・法人とも、どの時点から数えたかを記録しておくことが、年数の根拠になります。

16改修費をかけると、簡便法が使えなくなる

中古資産を事業に使うために支出した資本的支出が、その資産の取得価額の50%を超えると、簡便法は使えません（耐用年数省令3条1項ただし書）。資本的支出が再取得価額（同じ新品を取得する場合の価額）の50%を超えると、法定耐用年数によります（耐用年数通達1-5-2、No.5404）。その間の場合は、次の算式で計算した年数（1年未満切り捨て）が認められています（耐用年数通達1-5-6、No.5404の質疑）。

国税庁の計算例は、法定22年・経過10年（簡便法14年）の中古資産を1,000万円（再取得価額2,200万円）で取得し、800万円の資本的支出をした場合で、1,800万円÷（1,000万円÷14年＋800万円÷22年）＝16.70→16年です。同じ条件で資本的支出の額を変えました。

資本的支出が取得価額のちょうど50%までは簡便法、1円でも超えると算式、再取得価額の50%を超えると法定耐用年数、と段階的に長くなります。一つの計画で何年かに分けて支出した場合も、合計で判定します（耐用年数通達1-5-3）。

17経過年数が分からないとき、1年違うとどうなるか

経過年数が不明なときは、構造・形式・表示されている製作の時期などから適正に見積もります（耐用年数通達1-5-5）。見積もった経過年数が1年違うと、簡便法の年数がどれだけ動くかを並べました。

経過が法定耐用年数より短い間は、経過1年あたり0.8年ずつ動きます。端数の切り捨てがあるので、1年の違いで簡便法の年数が変わらないこともあれば、1年変わることもあります。建物なら登記の新築年月、機械なら銘板の製造年など、記録で経過を示せるものを使うのが確実です。

18法定耐用年数が改正されたとき

簡便法で年数を決めた後に、その資産の法定耐用年数が短くなる改正があった場合は、改正後の法定耐用年数を基に簡便法で計算し直すことが認められています。このときの経過年数は、取得した時点の経過年数を使います（耐用年数通達1-5-7）。

19個人が私用の建物を貸し始めたとき：国税庁の設例を検算する

個人が私用で持っていた資産を業務に使い始めた場合、経過年数は「新築等から取得した時まで」で、業務に使っていなかった期間は含めません（タックスアンサー No.2108）。国税庁の設例（木造住宅・取得価額1,000万円・平成21年6月10日新築・平成28年1月10日取得・令和5年4月1日から賃貸）を、この記事の計算で検算しました。

私用の期間が7年あっても、簡便法の経過年数は取得までの79か月だけです。私用の期間の減価は、別に「法定耐用年数の1.5倍・旧定額法」で計算して未償却残高から引きます（所得税法施行令85条・135条）。

20国外の中古建物は、個人の損益通算に制限がある

個人が簡便法などで耐用年数を計算した国外の中古建物は、不動産所得の損失のうち償却費に当たる部分がなかったものとみなされます（租税特別措置法41条の4の3、令和3年分以後）。国内の建物にはこの制限はありません。改正の経緯は減価償却の節税商品の年表にまとめています。

21よくある質問

22この記事の数字は、どこから取ったか

法令は e-Gov 法令検索の現行の条文で、国税庁の資料は公表されているページで、2026年9月30日に確かめました。税制は毎年改正されます。

• 減価償却資産の耐用年数等に関する省令（e-Gov）：3条1項（見積法・簡便法、別表第一・第二・第五・第六、資本的支出が取得価額の50%超なら簡便法は不可、2年未満は2年）・5項（暦に従って計算、1年未満切り捨て）、2条（別表第五・第六を使う資産）、別表第一（建物・建物附属設備・構築物・器具及び備品の耐用年数）、別表第二（機械及び装置）、別表第五・第六、別表第八・第十（定額法・定率法の償却率）
• 国税庁 タックスアンサー No.5404 中古資産の耐用年数：簡便法の式、再取得価額の50%超は法定耐用年数、供用した年度にしか算定できないこと、計算例（30年・経過10年→22年）
• 国税庁 No.5404 質疑（中古資産に資本的支出を行った場合）：1-5-6の算式と計算例（1,000万円・資本的支出800万円・再取得価額2,200万円→16年）
• 国税庁 耐用年数の適用等に関する取扱通達 第5節：1-5-1、1-5-2、1-5-3、1-5-4、1-5-5、1-5-6、1-5-7
• 国税庁 タックスアンサー No.2108 中古資産を非業務用から業務用に転用した場合：経過年数に業務に使っていない期間を含めないこと、1.5倍・旧定額法の減価の額
• 国税庁 No.2108 質疑：月数での計算（200.8か月→16年）と端数の切捨ては最後、設例の各金額
• 国税庁 タックスアンサー No.2100 減価償却のあらまし：平成10年4月1日以後取得の建物は定額法、平成28年4月1日以後取得の建物附属設備・構築物は定額法、土地は減価償却資産ではないこと
• 法人税法施行令（e-Gov）：13条（事業の用に供していないものを除く）、48条の2第1項1号（建物・建物附属設備・構築物の償却方法）、133条・133条の2（少額・一括償却資産）
• 所得税法施行令（e-Gov）：85条・135条（非事業用資産の減価の額、業務に供した場合）、132条（年の中途で業務に供した場合の月割り）
• 租税特別措置法（e-Gov）：41条の4の3（国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例）
• 所得税法（e-Gov）：89条（税率）
• 東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法（e-Gov）：13条（復興特別所得税は基準所得税額の2.1%）
• 地方税法（e-Gov）：35条・314条の3（住民税所得割の標準税率4%・6%）

表の数字は、この記事の中で条文の式どおりに計算した「計算の例」で、実際の商品の条件ではありません（繰り延べ計算機の式を使った表は、/depreciation/ の計算機と同じ式です）。この記事は特定の商品の勧誘ではなく、個別の税務判断は税理士に確認してください。