この記事の内容7の見出し
01匿名組合と任意組合は、法律が違う
どちらも複数の人が資金を出し合って事業を行う仕組みですが、根拠になる法律が違います。匿名組合は商法、任意組合は民法です。
| 匿名組合 | 任意組合 | |
|---|---|---|
| 根拠法 | 商法第535条〜 | 民法第667条〜 |
| 当事者 | 営業者と匿名組合員（出資者） | 組合員全員（出資者どうしが組合を作る） |
| 財産の帰属 | 営業者に帰属する | 組合員の共有 |
| 事業の主体 | 営業者 | 組合（組合員全員） |
| 出資者の立場 | 営業者に出資する債権者に近い | 共同で事業を行う当事者 |
| 業務の執行 | 営業者が単独で行う | 組合員（または業務執行組合員） |
| 責任の範囲 | 出資額まで | 原則として無限責任 |
| 名前が出るか | 出ない（匿名） | 出る（登記されることがある） |
| 所得区分 | 雑所得 | 不動産所得など、事業の性質による |
| 損益通算 | できない | できる場合がある |
7行目に注意してください。任意組合は原則として無限責任です。ただし不動産特定共同事業の任意組合型では、契約で責任を出資額までに限定しているのが通例です。契約書で確認してください。
02投資家が持っているものが違う
いちばん大きな違いは、投資家が何を持っているかです。
| 匿名組合型 | 任意組合型 | |
|---|---|---|
| 投資家が持つもの | 営業者に対する出資持分（債権に近い） | 不動産そのものの共有持分 |
| 不動産の名義 | 営業者（事業者） | 組合員の共有 |
| 登記 | 投資家の名前は出ない | 共有持分として登記されることがある |
| 事業者が破綻したとき | 分別管理の実効性による | 共有持分は投資家のもの。ただし手続きは複雑 |
| 相続税評価 | 出資持分として評価 | 不動産として評価。小規模宅地等の特例の対象になる場合がある |
| 最低投資額 | 1万円から | 100万円単位が多い |
| 途中の譲渡 | 事業者の承認が必要 | 同左。手続きはより重い |
4行目と5行目が、金額が大きくなるほど効いてきます。任意組合型は不動産を直接持っているのに近いので、相続の場面で評価が下がることがあります。
ただし手続きは複雑です。共有持分の登記、組合の運営、相続のときの持分の分割。少額から気軽に始める商品ではありません。
03どちらの型かを、どう見分けるか
募集ページと契約締結前交付書面で確かめられます。
| 見るところ | 匿名組合型 | 任意組合型 |
|---|---|---|
| 契約の名称 | 「匿名組合契約」 | 「任意組合契約」 |
| 最低投資額 | 1万円〜10万円 | 100万円〜 |
| 募集ページの用語 | 「出資」「分配」 | 「共有持分」「組合」 |
| 税の説明 | 「雑所得」「20.42%の源泉徴収」 | 「不動産所得」「減価償却」 |
| 運用期間 | 数か月〜数年 | 数年〜十数年 |
| 想定利回り | 4〜8%程度 | 3〜5%程度 |
| 書面の量 | 比較的少ない | 多い。登記や組合の規約が加わる |
当サイトが掲載している事業者について、公表されている情報から読める範囲で分類しました。個別の案件で違うことがあります。
| サービス | 種別 | 運営会社 | 読み取れる契約の形 | 最低投資額 | 想定利回り | 運用期間 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| COZUCHI | 不動産型 | LAETOLI株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 4–10% | 3–120ヶ月 |
| CREAL | 不動産型 | クリアル株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 3–6% | 〜36ヶ月 |
| Rimple | 不動産型 | プロパティエージェント株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 2.7–4.0% | 6ヶ月 |
| 利回り不動産 | 不動産型 | 株式会社ワイズホールディングス | 匿名組合型 | 1万円 | 4–12% | 6–12ヶ月 |
| 利回りくん | 不動産型 | 株式会社シーラ | 匿名組合型 | 1万円 | 3–6% | 3–12ヶ月 |
| TECROWD | 不動産型 | TECRA株式会社 | 匿名組合型 | 10万円 | 平均10.01% | 6–36ヶ月 |
| LEVECHY | 不動産型 | 株式会社レベチー | 匿名組合型 | 1万円 | 平均7.6% | 6ヶ月前後 |
| TORCHES | 不動産型 | TORCHES株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 10–17% | 3–10ヶ月 |
| Victory Fund | 不動産型 | カチデベロップメント株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 8–18% | 6–12ヶ月 |
| CONDO | 不動産型 | 株式会社AUGEN | 匿名組合型 | 1万円 | 10.2% | 3–6ヶ月 |
| FUNDI | 不動産型 | 株式会社FUNDI | 匿名組合型 | 1万円 | 8–12% | 6–12ヶ月 |
| REALE | 不動産型 | 株式会社エー・ディー・ワークス | 匿名組合型 | 1万円 | 6.5% | 6ヶ月 |
| みんなの年金 | 不動産型 | 株式会社ネクサスエージェント | 匿名組合型 | 10万円 | 8.0% | 6–12ヶ月 |
| FANTAS funding | 不動産型 | FANTAS technology株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 5–6% | 2–12ヶ月 |
| TSON FUNDING | 不動産型 | 株式会社TSON | 匿名組合型 | 10万円 | 5.5–6.5% | 4–12ヶ月 |
| CAMEL | 不動産型 | 株式会社グローバルクラウドエステート | 匿名組合型 | 2万円 | 7–10% | 5–7ヶ月 |
| DARWIN funding | 不動産型 | ダーウィンアセットパートナーズ株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 5–8% | 5–10ヶ月 |
| GATES FUNDING | 不動産型 | GATES株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 8–10% | 4ヶ月 |
| ジョイントアルファ | 不動産型 | 穴吹興産株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 3–5% | 6–12ヶ月 |
| ASSECLI | 不動産型 | 株式会社エボルゾーン | 匿名組合型 | 1万円 | 4–8% | 3–6ヶ月 |
| まにわく | 不動産型 | 株式会社新日本コンサルティング | 匿名組合型 | 10万円 | 7–10% | 3–12ヶ月 |
| トモタク | 不動産型 | 株式会社イーダブルジー | 匿名組合型 | 1万円 | 5–10% | 3–12ヶ月 |
| FUNDROP | 不動産型 | ONE DROP INVESTMENT株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 4–8% | 3–12ヶ月 |
| K-FUND | 不動産型 | 株式会社カワムラ建設 | 匿名組合型 | 1万円 | 12–13.5% | 6ヶ月 |
| GALA FUNDING | 不動産型 | 株式会社FJネクストホールディングス | 匿名組合型 | 1万円 | 3% | 6ヶ月 |
| 汐留ファンディング | 不動産型 | 汐留プロパティ株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 8–10% | 6–12ヶ月 |
| 大家どっとこむ | 不動産型 | 株式会社グローベルス | 匿名組合型 | 1万円 | 3.5–10% | 3–12ヶ月 |
| SOLS | 不動産型 | 株式会社不二興産 | 匿名組合型 | 5万円 | 2.5–12% | 3–12ヶ月 |
| わかちあいファンド | 不動産型 | 株式会社日本プロパティシステムズ | 匿名組合型 | 10万円 | 5–10% | 4–12ヶ月 |
| REEZIN | 不動産型 | 株式会社新成トラスト | 匿名組合型 | 1万円 | 8% | 3ヶ月 |
| 信長ファンディング | 不動産型 | 株式会社ウッドフレンズ | 匿名組合型 | 1万円 | 5–10% | 2–12ヶ月 |
| BATSUNAGU | 不動産型 | 株式会社リムズキャピタル | 匿名組合型 | 1万円 | 6–10% | 1–12ヶ月 |
| えんfunding | 不動産型 | 株式会社えんホールディングス | 匿名組合型 | 1万円 | 2–4% | 3–12ヶ月 |
| ゴコウファンド | 不動産型 | 株式会社五黄不動産 | 匿名組合型 | 1万円 | 5–8% | 数ヶ月–数年 |
| NINE FUND | 不動産型 | 株式会社ファクター・ナイン | 匿名組合型 | 10万円 | 7.5–7.9% | 6ヶ月 |
| ちょこっと不動産 | 不動産型 | 株式会社良栄 | 匿名組合型 | 1万円 | 3.9–4.3% | 4–10ヶ月 |
| Property+ | 不動産型 | 株式会社リビングコーポレーション | 匿名組合型 | 1万円 | 3–10% | 2–16ヶ月 |
| プレファン | 不動産型 | 株式会社プレサンスリアルタ | 匿名組合型 | 1万円 | 3.9–4.0% | 6ヶ月 |
| みらファン | 不動産型 | 株式会社みらいアセット | 匿名組合型 | 1万円 | 5.5–8.0% | 〜12ヶ月 |
| らくたま | 不動産型 | 株式会社フロンティアグループ | 匿名組合型 | 1万円 | 5–6% | 3–12ヶ月 |
| ヤマワケエステート | 不動産型 | 株式会社ヤマワケエステート | 匿名組合型 | 1万円 | 15–25.8% | 2–9ヶ月 |
| GOLD CROWD | 不動産型 | ゴールドトラスト株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 5.15–10.53% | — |
| センス・オーナーズ | 不動産型 | センス・トラスト株式会社 | 匿名組合型 | 10万円 | 12–15% | — |
| LSEEDクラファン | 不動産型 | 株式会社ランドネット | 匿名組合型 | — | — | — |
| 不動産BANK | 不動産型 | 株式会社ファミリーコーポレーション | 匿名組合型 | 1万円 | 6以上% | 11–12ヶ月 |
| トリニティファンド | 不動産型 | WALLMATE不動産株式会社 | 匿名組合型 | — | 8–12% | 3ヶ月 |
| T's Funding | 不動産型 | タマキホーム株式会社 | 匿名組合型 | 10万円 | — | — |
| みんなで大家さん | 不動産型 | 都市綜研インベストファンド株式会社 | 任意組合型 | 100万円 | 6–10% | 12–60ヶ月 |
| ハロー! RENOVATION | 不動産型 | 株式会社エンジョイワークス | 匿名組合型 | 5万円 | 10前後% | — |
| TREC Funding | 不動産型 | トーセイ株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 平均6.5% | 平均24ヶ月 |
| A funding | 不動産型 | 株式会社アンビションDXホールディングス | 匿名組合型 | — | 平均7.6% | 平均11ヶ月 |
| PARTNERS Funding | 不動産型 | 株式会社パートナーズ | 匿名組合型 | 1万円 | 平均8% | 平均3ヶ月 |
| B-Den | 不動産型 | 株式会社ビーロット | 匿名組合型 | 10万円 | 平均3% | 平均5ヶ月 |
| タスキFunds | 不動産型 | 株式会社タスキ | 匿名組合型 | 10万円 | 平均4.8% | 5–8ヶ月 |
| GoodComFund | 不動産型 | 株式会社グッドコムアセット | 匿名組合型 | — | 平均4% | 平均180ヶ月 |
| iRD | 不動産型 | JRD株式会社 | 匿名組合型 | — | 平均3.7% | 平均3ヶ月 |
| CROWD BUILDS | 不動産型 | 株式会社フィンスター | 匿名組合型 | — | 10–11% | 2–5ヶ月 |
| bitREALTY | 不動産型 | ビットリアルティ株式会社 | 匿名組合型 | — | 2.2–2.5% | 平均12ヶ月 |
| DAIMLAR FUND | 不動産型 | 株式会社ダイムラー・コーポレーション | 匿名組合型 | — | 平均8% | 平均12ヶ月 |
| エードMYバンク | 不動産型 | 株式会社エード・ライフ | 匿名組合型 | 10万円 | 5.2–5.5% | 平均22ヶ月 |
| VERFUND | 不動産型 | 株式会社ベルテックス | 匿名組合型 | 10万円 | 平均5% | 平均6ヶ月 |
| Beginners Cloud | 不動産型 | 株式会社Good不動産 | 匿名組合型 | 1万円 | 平均7% | 平均12ヶ月 |
| ASSET FUNDING | 不動産型 | 株式会社アセットリード | 匿名組合型 | 1万円 | 4–5% | 4–6ヶ月 |
| 不動産クラファンPRO | 不動産型 | みなとアセットマネジメント株式会社 | 匿名組合型 | 10万円 | 7% | 6ヶ月 |
| FC FUNDING | 不動産型 | 株式会社ファンドクリエーション | 匿名組合型 | 1万円 | 2–5% | 4–11ヶ月 |
| ジャストフィット | 不動産型 | シマダアセットパートナーズ株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 3.2–10% | 6–121ヶ月 |
| KORYO Funding | 不動産型 | 香陵住販株式会社 | 匿名組合型 | 10万円 | 4.5% | 6–18ヶ月 |
| Lives FUNDING | 不動産型 | 株式会社ライブズ | 匿名組合型 | 1万円 | 4–8% | 6–12ヶ月 |
| おうちの再生ファンドVIFA | 不動産型 | レクストアセットマネジメント株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 6–12% | 2–12ヶ月 |
| REISMファンズ | 不動産型 | リズム株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 5% | 3ヶ月 |
| Re:Vest | 不動産型 | 株式会社リバイブル | 匿名組合型 | 1万円 | 6% | 12ヶ月 |
| 田村ビルズクラウドファンディング | 不動産型 | 株式会社田村ビルズ | 匿名組合型 | 1万円 | 3.1–7.7% | 3–15ヶ月 |
| 投活 | 不動産型 | 株式会社トラスト | 匿名組合型 | 1万円 | 5–8% | 3–12ヶ月 |
| Re-plan Funding | 不動産型 | 株式会社リプラン | 匿名組合型 | 1万円 | 8–21% | 3–12ヶ月 |
| Myファンド | 不動産型 | 株式会社Myアセット | 匿名組合型 | 1万円 | 8% | 6–10ヶ月 |
| Ezファンド | 不動産型 | 株式会社イー・トラスト | 匿名組合型 | 1万円 | 4.52–6.27% | 3–6ヶ月 |
| 彩-SAI- | 不動産型 | 株式会社フジハウジング | 匿名組合型 | 30万円 | 4.0% | 31–60ヶ月 |
| ネット不動産ファンディング | 不動産型 | Maki Financiers Japan株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 4–10% | 6–12ヶ月 |
| ai fund | 不動産型 | 株式会社アイ建設事務所 | 匿名組合型 | 10万円 | 5% | 12ヶ月 |
| esクラウドファンディング | 不動産型 | 株式会社エステートシンワ | 匿名組合型 | 10万円 | 5.5–8% | 1–6ヶ月 |
| Funds | 融資型 | ファンズ株式会社 | 匿名組合型 | 1円 | 1–10% | 3–50ヶ月 |
| クラウドバンク | 融資型 | 日本クラウド証券株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 7.1% | 10ヶ月 |
| Bankers | 融資型 | 株式会社バンカーズ | 匿名組合型 | 1万円 | 2.7–12.3% | 3–27ヶ月 |
| AGクラウドファンディング | 融資型 | AGクラウドファンディング株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 1–10% | 6–24ヶ月 |
| Alterna Bank | 融資型 | SAMURAI証券株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 4–10% | 1–36ヶ月 |
| LENDEX | 融資型 | 株式会社LENDEX | 匿名組合型 | 2万円 | 6.5–11% | 3–24ヶ月 |
| OwnersBook | 融資型 | ロードスターインベストメンツ株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 4.9–7.5% | 8–41ヶ月 |
| COMMOSUS | 融資型 | 株式会社コモサス | 匿名組合型 | 1万円 | 5.5–10% | 7–24ヶ月 |
| COOL | 融資型 | 株式会社COOL | 匿名組合型 | 1万円 | — | 10–11ヶ月 |
| Pocket Funding | 融資型 | ソーシャルバンクZAIZEN株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 3–6% | 4–23ヶ月 |
| J.LENDING | 融資型 | 株式会社ジャルコ | 匿名組合型 | — | 5.0–5.5% | 5–11ヶ月 |
| CAPIMA | 融資型 | アバンダンティアキャピタル株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 4.2–11% | 〜12ヶ月 |
| Funvest | 融資型 | Fintertech株式会社 | 匿名組合型 | 10万円 | 3.5–3.65% | 6–10ヶ月 |
| 日本マリタイムバンク | 融資型 | 日本マリタイムバンク株式会社 | 匿名組合型 | — | 4.88% | 12–24ヶ月 |
| NGI | 融資型 | 日本元気インベストメント株式会社 | 匿名組合型 | — | — | — |
| NEXT SHIFT FUND | 融資型 | ネクストシフト株式会社 | 匿名組合型 | 2万円 | — | — |
| 高島屋ファンディング | 融資型 | 高島屋ファイナンシャル・パートナーズ株式会社 | 匿名組合型 | — | — | — |
| ヤマワケ | 融資型 | WeCapital株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | 12–14% | 2–5ヶ月 |
| WealthPark | 融資型 | WealthPark株式会社 | 匿名組合型 | — | 4.5–7.0% | 11–60ヶ月 |
| Sunny Proud | 融資型 | 株式会社JRF Global Capital Investments | 匿名組合型 | 10万円 | 7.0% | 12ヶ月 |
| FUNDINNO | 株式投資型 | 株式会社FUNDINNO | 株式の取得 | 10万円 | — | — |
| イークラウド | 株式投資型 | イークラウド株式会社 | 株式の取得 | 10万円 | — | — |
| ユニコーン | 株式投資型 | 株式会社ユニコーン | 株式の取得 | 5万円 | — | — |
| CF Angels | 株式投資型 | 株式会社CFスタートアップス | 株式の取得 | 10万円 | — | — |
| AngelNavi | 株式投資型 | エクイティファンディング株式会社 | 株式の取得 | 10万円 | — | — |
| セキュリテ | ファンド型（事業型） | ミュージックセキュリティーズ株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | — | — |
| ミラリタ | ファンド型（事業型） | ミラリタ株式会社（旧エナジーシェアーズ） | 匿名組合型 | 10万円 | 11.5–30% | 1–9ヶ月 |
| Sony Bank GATE | ファンド型（事業型） | ソニー銀行株式会社 | 匿名組合型 | 1万円 | — | — |
| グローカルクラウドファンディング | ファンド型（事業型） | 株式会社グローカル・クラウドファンディング | 匿名組合型 | — | — | — |
| IKKAQ | ファンド型（事業型） | ikkaq株式会社（旧サン・キャピタル・マネジメント） | 匿名組合型 | 10万円 | 8–12% | 1–2ヶ月 |
04なぜ匿名組合型が主流なのか
不動産クラウドファンディングの大半は匿名組合型です。理由を事業者と投資家の両方から挙げます。
| 匿名組合型が選ばれる理由 | 事業者から見て | 投資家から見て |
|---|---|---|
| 手続きが軽い | 登記が不要。契約もシンプル | 1万円から申し込める |
| 少額に分けやすい | 1口1万円でも事務が回る | 分散しやすい |
| 運営が単独でできる | 組合員の同意を取る必要がない | 手間がかからない |
| 物件の入れ替えがしやすい | 営業者の判断で動ける | — |
| 責任が限定される | — | 出資額までしか責任を負わない |
| 税の扱い | 源泉徴収して納付する | 雑所得。損益通算できない |
最後の行が、投資家にとっての代償です。手軽さと引き換えに、税で不利になっている。
これは制度の設計の問題で、事業者が悪いわけではありません。匿名組合出資の分配は所得税法上、雑所得に区分されます。事業者が変えられるものではありません。
05契約の形が、事故のときにどう効くか
事業者が破綻した場合の扱いを比べます。ここが契約の形のいちばん重要な違いです。
| 場面 | 匿名組合型 | 任意組合型 |
|---|---|---|
| 事業者が破綻した | 出資持分は営業者の財産に属する。分別管理の実効性が争点になる | 共有持分は投資家のもの。物件は破産財団に入らないのが原則 |
| 物件の名義 | 営業者の名義 | 組合員の共有名義（登記されることがある） |
| 回収の手続き | 破産手続きの中で扱われる可能性 | 共有物の分割、または持分の売却 |
| 時間 | 年単位 | 同じく時間はかかるが、権利の所在は明確 |
| 実務上の争点 | 分別管理が実際に行われていたか | 組合の運営の引き継ぎ |
理屈のうえでは任意組合型のほうが強い。ただし、実際には共有持分でも手続きに時間がかかります。共有者が何十人もいる不動産を処分するのは簡単ではありません。
そしてどちらの型でも、運用に出たあとの資金はその物件のリスクを直接引き受けています。契約の形が守るのは「事業者の破綻」であって、「物件の価値の下落」ではありません。
06よくある質問
登録や許可があれば安全ですか。
違います。登録・許可は最低限の体制と財産的基礎を確かめたもので、集めた資金が正しく使われることの保証ではありません。過去に事故を起こした事業者も、全社が登録業者でした。
登録番号はどこで確かめられますか。
金融商品取引業者は金融庁の「金融商品取引業者登録一覧」、不動産特定共同事業者は国土交通省の一覧で照合できます。どちらも無料で公開されています。
不動産型と融資型で、監督する役所は違いますか。
違います。不動産特定共同事業は国土交通省と都道府県、金融商品取引業と貸金業は金融庁（財務局）です。
元本を保証する商品はありますか。
ありません。出資を集めて元本を保証することは出資法で禁じられています。「元本保証」と書いてある業者には関わらないでください。
07この記事の数字は、どこから取ったか
会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。
できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。
数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。
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