物流リートを9銘柄で比較｜利益率・NOI・含み益・物件の所在地

01先に結論

有報の物件表で、取得価格の80%以上を物流施設が占める銘柄を「物流特化」と呼ぶと、57銘柄のうち9銘柄が当てはまりました。9銘柄の物件は合わせて450件、取得価格の合計は41,289億円です。

• 直近の決算期の利益率（当期純利益÷営業収益）は、中央値45.7%（40.5%〜53.7%）。
• LTV（有利子負債÷総資産）は中央値44.2%（38.1%〜52.0%）。
• 賃貸NOIを1年分に直して取得価格の合計で割ると、中央値4.84%。
• 物流施設406件のうち、鑑定評価額が取得価格を下回るのは5件。
• 物流施設の取得価格の61.0%が東京・神奈川・埼玉・千葉の4都県にあります。

以下、どの数字も有報の表から当サイトが計算したものです。投資口価格や分配金利回りは扱っていません。

02「物流特化」の9銘柄をどう選んだか

分類は、各銘柄が有報に載せている物件表の取得価格で、用途ごとの比率を出して決めました。物流施設が80%以上なら物流特化です。物流施設の敷地だけを持つ「底地」は、元の用途の欄に物流・倉庫とあれば物流に数えています。

用途は、有報の物件表に用途の欄がある物件は表の値（347件）、無い物件は物件名から判断（102件）、どちらでも分からない物件は銘柄の投資方針の用途（1件）を当てています。ラサールロジポートとCREロジスティクスファンドは物件表に用途の欄が無く、物件名（「ロジポート」「ロジスクエア」など）から物流と判断しました。名前から判断した物件は、実態と違う可能性がゼロではありません。

物流の比率が80%に届かないものの、物流施設を多く持つ銘柄もあります（大和ハウスリートは51.7%、野村不動産マスターファンドは22.0%）。この記事の集計には入れていません。

039銘柄の決算を並べる

半年ごとに決算をする銘柄は、直近の半期の数字を2倍して1年分にそろえました（運用日数で割り戻しています）。LTVは有報の「主要な経営指標等の推移」に載っている値で、載っていない銘柄（※）は借入金明細と投資法人債明細の合計を総資産で割りました。期末稼働率は同じ表に載せている銘柄だけです。

利益率がいちばん高いのは日本ロジスティクスファンド（53.7%）、いちばん低いのはSOSiLA物流リート（40.5%）でした。用途ごとに賃貸NOI÷賃貸事業収益の中央値を出すと、物流特化80.1%・オフィス特化70.8%・住宅特化73.5%で、物流は収入のうち物件の運営費に消える割合が小さい用途です。ただ、利益率は減価償却費と支払利息の重さでも変わるので、次の節では減価償却や利息の前の「賃貸NOI」で比べます。

04賃貸NOIを取得価格で割ると

賃貸NOIは、賃料などの収入から、物件の運営にかかる費用（減価償却費を除く）を引いた金額です。銘柄の借入の多さや、減価償却の進み具合に左右されないので、物件そのものの稼ぐ力を比べるのに向いています。直近期のNOIを1年分に直し、物件表の取得価格の合計で割りました。

9銘柄の中央値は4.84%、最も高い銘柄と低い銘柄の差は1.33ポイントでした。この率は「買った値段に対して、いま年に何%のNOIを生んでいるか」で、投資口を買う人の利回りではありません。投資口の値段は市場で決まるので、同じ物件でも買う時期によって受け取る分配金の利回りは変わります。

この率は取得価格が分母なので、いつ買ったかで変わります。同じ物件でも、安い時期に買っていれば高く出ます。上場の古い銘柄と新しい銘柄を比べるときは、その点を差し引いて読んでください。

05鑑定評価額と取得価格の差（含み益）

有報の物件表には、決算期末の鑑定評価額（不動産鑑定士の評価）が載っています。取得価格と比べると、買った後に評価がどれだけ動いたかが分かります。

9銘柄とも、鑑定評価額の合計が取得価格の合計を上回っていました。差が最も大きいのは日本ロジスティクスファンド（+42.2%）、小さいのは三井不動産ロジスティクスパーク（+12.6%）です。

物件ごとの差を帯に分けると次のとおりです。

評価が取得価格を下回る物流施設は5件でした。下回る幅が最も大きいのはIIF神戸地域冷暖房センター（産業ファンド・−33.7%）です。鑑定評価額は売れる値段の保証ではなく、評価の前提（賃料・利回り）が変わると上下します。含み益は、物件を売って初めて利益になります。

06物流施設はどこにあるか

9銘柄が持つ物流施設406件を、所在地の都道府県で集計しました（取得価格の大きい順）。

取得価格の多い順に神奈川県（19.2%）・千葉県（18.3%）・大阪府（14.6%）で、東京・神奈川・埼玉・千葉の4都県で61.0%、大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀で25.3%でした。首都圏と関西圏の2つで、物流施設の取得価格の大半を占めています。

071棟の大きさ

賃貸可能面積が物件表に載っている物流施設404件の分布です。

面積の中央値は全体で31,155㎡でした。同じ物件表で住宅の面積の中央値は1,989㎡、オフィスは4,446㎡で、1件の大きさがまるで違います。1件が大きい分、入っているテナントの数が少ない施設では、1社が抜けたときの稼働率の下がり方も大きくなります。

081口当たり分配金は10期でどう動いたか

有報の「主要な経営指標等の推移」に載っている、直近10期の1口当たり分配金です。途中で投資口を分割した銘柄は、分割前の値を分割の倍率で割って、いまの口数の単位にそろえました。運用日数が標準（半年または1年）から大きく外れる決算期は、比べる対象から外しています。

9銘柄のうち、最初の期より直近の期が多いのは9銘柄でした。分配金は、物件の買い増し、売却益、借入の利息の変化でも動きます。この表は過去の結果で、これからの分配金を示すものではありません。

09物流施設の一覧

9銘柄の物流施設406件です（取得価格の大きい順）。最も大きいのはMFLP茨木（三井不動産ロジスティクスパーク・589億円）でした。

10よくある質問

11この記事の数字は、どこから取ったか

使ったのは次の資料です。

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 各銘柄の有報「主要な経営指標等の推移」（営業収益・当期純利益・賃貸NOI・LTV・1口当たり分配金）
• 有報の物件表（取得価格・鑑定評価額・稼働率・賃貸可能面積・所在地）

数字は当サイトが有報の表から機械で読み、合計が有報の記載と合うことを確かめてから使っています（物件表は57銘柄中54銘柄で取得価格の合計が有報の記載と一致、借入金明細は57銘柄すべてで貸借対照表と一致）。東証に上場する58銘柄のうち、三井不動産商業ファンド投資法人は有報をまだ読めていないため、集計に入っていません。

投資口価格・時価総額・分配金利回りは載せていません。価格は毎日動き、当サイトはそのデータを持っていないためです。この記事は特定の銘柄の勧誘ではありません。