リートのNAVとは｜57銘柄の鑑定含み益は計5.4兆円

データの時点2026年10月19日取得57銘柄の直近の有報（2025年12月〜2026年6月期末）の物件表4,874件と貸借対照表・毎週月曜に自動で更新

持っている銘柄の1口当たりNAVを計算する →

01先に結論

NAV（ネット・アセット・バリュー）は、リートが持つ物件を鑑定評価額で見直したときの「正味の資産」です。決算書の純資産に、物件の含み益（鑑定評価額と帳簿の値段の差）を足して出します。この記事では、57銘柄の有価証券報告書にある物件表を1件ずつ足し上げ、銘柄ごとの含み益と、含み益込みの1口当たりNAVを計算しました。

• 物件1件ずつでは、鑑定評価額が取得価格を上回るのが4,541件、下回るのが302件、同じが31件でした。上回る率の中央値は+19.0%です。
• 銘柄ごとの含み益（取得価格との差）は、純資産に対して中央値42.1%です。最も大きいアドバンス・レジデンスは104.4%、最も小さいサンケイリアルエステートは6.0%でした。
• 帳簿価額は減価償却で取得価格より小さくなっていることが多く、貸借対照表の有形・無形固定資産を帳簿価額の近似として計算し直すと、含み益は6兆5,988億円になります（57銘柄の合計）。取得価格との差は、帳簿上の含み益より小さめに出る目安です。
• 鑑定評価額が一律に10%下がったとすると、取得価格との差が消える銘柄は6銘柄です（取得価格との差で計算）。

NAV倍率（投資口の価格÷1口当たりNAV）は、投資口の価格が要るため、この記事では式と読み方だけを載せます。当サイトは投資口の価格のデータを持っていません。

02持っている銘柄の1口当たりNAVを計算する

銘柄名を入れると、直近の決算期末の1口当たり純資産（帳簿）、1口あたりの含み益、含み益を足した1口当たりNAVを出します。持っている口数を選ぶと、その口数分の金額になります。

03NAVは、どう計算するか

1. 物件を鑑定する決算期末に不動産鑑定士が、物件ごとの値段（鑑定評価額）を出す
2. 帳簿の値段と比べる鑑定評価額と帳簿価額（または取得価格）の差が含み益
3. 純資産に足す決算書の純資産＋含み益＝NAV（正味の資産を時価で見た値）
4. 口数で割るNAV÷発行済口数＝1口当たりNAV。投資口の価格と比べる物差し

J-REITの決算書（貸借対照表）では、物件は「買った値段から減価償却を引いた値段」（帳簿価額）で載っています。物件の値段が上がっても、売らないかぎり決算書の数字は変わりません。そこで、決算期末ごとに不動産鑑定士が出す鑑定評価額を使って、物件を「いま売ったらいくらか」に近い値で見直します。

1. 含み益＝鑑定評価額−帳簿価額（物件ごとに出して合計する）
2. NAV＝純資産＋含み益（決算書の純資産は、帳簿価額の物件を前提にしている）
3. 1口当たりNAV＝NAV÷発行済口数

運用会社によっては、ここから分配金の支払い予定額を引いたり、物件を売るときの費用を見込んだりして、少し違う形で出しています。この記事では、上の3段だけで全銘柄を同じように計算しました。

有報の物件表には、物件ごとの取得価格と鑑定評価額が載っています。帳簿価額は物件ごとに載っていない銘柄があるため、この記事では次の2つの方法で含み益を出しました。

見出しの数字はAで計算した値です。Bの値は、計算機と一覧の右側に並べました。

04NAV倍率の式と、読み方

NAVがよく使われるのは、投資口の価格と比べる「NAV倍率」のためです。

NAV倍率＝投資口の価格÷1口当たりNAV

• 1倍より大きい：投資口の価格が、物件を時価で見た正味の資産より高い。市場がこれからの賃料の伸びや運用の上手さを見込んでいる、と読まれることが多い状態です。
• 1倍より小さい：投資口の価格が、正味の資産より安い。物件を全部売って借入を返せば、1口あたりいまの価格より多くのお金が残る計算になります。

NAV倍率が1倍を下回っているあいだは、新しく投資口を発行して物件を買う（公募増資）と、1口あたりのNAVが薄まります。そのため、NAV倍率は増資のしやすさを測る物差しとしても使われます。増資の発行価格と1口当たり純資産の関係はJ-REITの業績と増資の記事で集計しています。

当サイトは投資口の価格のデータを持っていないので、NAV倍率そのものは出していません。計算機で出した1口当たりNAVを、証券会社の画面などで見る投資口の価格で割れば、その日のNAV倍率になります。ただし鑑定評価額は決算期末の値で、半年ごとにしか変わりません。投資口の価格は毎日動くので、決算期末から時間がたつほど、2つの時点はずれていきます。

05全物件の含み益：合計と、物件ごとの分かれ方

57銘柄の物件表にある4,877件のうち、取得価格と鑑定評価額の両方が分かる4,874件です。

物件1件ずつの「鑑定評価額÷取得価格−1」の分かれ方です。

物件の93.2%で鑑定評価額が取得価格を上回り、上回る率の中央値は+19.0%でした。下回る物件は302件（6.2%）です。下回る物件の一覧はJ-REITの業績と増資の記事の「含み損のある物件」に載せています。

含み益は一部の物件に偏っています。含み益の大きい順に上位10%の物件（487件）で、含み益の合計の55.9%を占めました。上位20件だけで9.0%です。

06含み益の大きい物件

鑑定評価額と取得価格の差（金額）の大きい20件です。

上位20件の含み益は合計4,856億円で、全物件の含み益の9.0%にあたります。金額で上位に来るのは、取得価格の大きい物件か、取得価格に対して評価が大きく上がった物件です。いつ買った物件かは物件表の欄に無い銘柄が多いため、ここでは集計していません。

07用途で、含み益は違うか

物件の用途ごとに合計しました（銘柄の分類ではなく、物件1件ずつの用途）。

差の率が最も大きい用途は住宅（29.4%）でした。合計の率と物件の中央値が大きく違う用途は、一部の物件に大きな含み益が偏っていることを示します。鑑定評価額は、用途ごとの賃料の動きと還元利回りの水準で決まるので、同じ時期に買った物件でも用途で差がつきます。用途ごとの詳しい事情は、物流リート・住宅リート・ホテルリートの記事で扱っています。

08地域で、含み益は違うか

物件の所在地で分けました。

東京都の中を、都心5区・そのほかの23区・23区の外に分けると次のとおりです。

都心5区の物件の差の率は25.2%で、全物件の22.6%を上回りました。地域の差の率は、物件の用途の構成にも左右されます。たとえば住宅や物流施設の多い地域と、商業施設やヘルスケア施設の多い地域では、同じ地域の事情がなくても率が違って出ます。

09物件の大きさと含み益

取得価格の大きさで物件を分けました。

取得価格30億円未満の物件の差の率は27.6%、300億円以上の物件は17.4%でした。取得価格の大きい物件ほど、1件あたりの含み益の金額は大きくなりますが、率は小さくなっています。大きな物件は買い手が限られ、取得のときの利回りが低め（値段が高め）になりやすいことが、理由の1つとして考えられます。

10銘柄の分類で見た含み益

銘柄を、取得価格の80%以上を占める用途で分けました（80%に届かない銘柄は「複合」）。含み益÷純資産は、1口当たりNAVが1口当たり純資産をどれだけ上回るかと同じです。

「含み益が消える鑑定の下げ幅」は、鑑定評価額が一律に何%下がると、鑑定評価額の合計が取得価格の合計と同じになるかです（含み益÷鑑定評価額）。次の節でくわしく見ます。

11鑑定評価額が下がったら、含み益はどこまで減るか

鑑定評価額は決算期末ごとに見直され、下がることもあります。銘柄ごとに、鑑定評価額が一律に何%下がると含み益が消えるかを出しました（含み益÷鑑定評価額）。

中央値はAで17.3%、Bで20.6%です。帳簿価額は取得価格より小さいことが多いので、Bで見るほうが下げ幅に余裕があります。

鑑定評価額を一律に下げたときに、取得価格との差が消える銘柄の数と、含み益÷純資産の中央値です。

全銘柄の合計で、鑑定評価額が10%下がっても、取得価格との差はなお2兆4,624億円残る計算です。これは「鑑定評価額が10%下がる」という予想ではなく、いまの含み益がどのくらいの下げに耐える大きさかを測るための仮の計算です。

鑑定評価額は、物件から入る1年分の純収益を「還元利回り」で割る方法（直接還元法）と、何年か先までの収益と売却額を割り引いて足す方法（DCF法）で出します。還元利回りが4.0%から4.4%に上がると、同じ収益でも評価額は約9%下がります（4.0÷4.4）。金利の上昇は、還元利回りを通して鑑定評価額に届く道の1つです。借入の利息を通した影響はリートの金利上昇の記事で計算しています。

12含み益は、純資産の何%か

含み益を純資産で割ると、1口当たりNAVが1口当たり純資産をどれだけ上回るかが分かります。銘柄の数を、その大きさで数えました。

中央値はAで42.1%、Bで48.9%でした。つまり、中央値の銘柄では、含み益込みの1口当たりNAVが、決算書に載る1口当たり純資産より42%ほど大きくなっています。1口当たり純資産だけを見て「純資産に対して投資口が高い・安い」と判断すると、この差の分だけずれます。

中央値に近いスターアジア不動産で計算をたどります。2026年1月期末の純資産は1,449億円、発行済口数は2,687,000口で、1口当たり純資産は53,929円です。物件表の鑑定評価額の合計は3,334億円、取得価格の合計は2,719億円で、差の616億円を口数で割ると1口あたり22,912円です。足すと、含み益込みの1口当たりNAVは76,841円になります。

13取得価格と帳簿価額は、どれだけ違うか

見出しの5兆3,789億円は、鑑定評価額から取得価格を引いた値です。決算書の帳簿価額は、取得価格に取得のための費用や、その後の改修の費用（資本的支出）を足し、減価償却を引いた値なので、取得価格とは一致しません。

貸借対照表の有形固定資産と無形固定資産（借地権など）の合計を帳簿価額の近似とすると、57銘柄中46銘柄で、帳簿価額が取得価格の合計を下回りました。帳簿価額÷取得価格の中央値は0.965倍です。

銘柄ごとの、帳簿価額の近似と取得価格の比です（比の小さい順）。比が1を下回るほど、減価償却が進んで帳簿価額が小さくなっていて、Aの含み益はBより小さく出ます。

Bには、物件以外の固定資産（建設中の資産・器具など）も入ります。物件表に載っていない資産を持つ銘柄では、Bの含み益は実際より小さく出ます。どちらの方法も近似なので、銘柄ごとの正確な含み益は、各銘柄の決算説明資料の「含み益」「NAV」の欄で確かめてください。

14含み益を入れると、LTVはどう見えるか

LTV（有利子負債÷総資産）は、帳簿価額の資産で計算します。資産を鑑定評価額で見直すと、同じ借入でもLTVは低く見えます。銘柄ごとに、総資産に含み益（B）を足した額でLTVを計算し直しました。

中央値は、帳簿の総資産で46.8%、含み益を足すと37.6%でした。運用会社の資料で「鑑定LTV」「時価LTV」と書かれているのは、この考え方の値です。LTVそのものの分布と、返済期限の集中はリートのLTV（負債比率）の目安の記事で扱っています。

15帳簿の1口当たり純資産は、10期でどう動いたか

決算書の1口当たり純資産（投資口の分割をさかのぼって調整）が10期そろう54銘柄で、最初の期から直近期までの変化です。

変化の中央値は+2.4%、増えたのは54銘柄中46銘柄でした。帳簿の1口当たり純資産は、物件の値上がりでは増えません。増えるのは、1口当たり純資産より高い価格で増資をしたときや、利益の一部を内部にためたときです。減るのは、利益を超える分配（出資の払い戻し）をしたときや、損失が出たときです。

一方、含み益は物件の鑑定評価で動きます。決算書の数字だけを追うと、この10期に積み上がった5兆3,789億円の含み益は見えません。NAVを見る意味はここにあります。

同じ54銘柄で、1口当たり純資産の変化と1口当たり分配金の変化の順位相関は0.20（弱い関係（正の向き））でした。

16含み益は、分配金の何年分か

含み益の大きさを、受け取る分配金と比べて実感できるように、銘柄ごとに「含み益÷1年分の分配金の総額」を出しました。物件をすべて鑑定評価額で売れたとすると、いまの分配金の何年分の利益が出るか、という目安です。

中央値は6.5年分でした。ただし、物件を売れば、その物件から入っていた賃料はなくなります。含み益は「いつでも配れるお金」ではなく、物件を持ち続けるかぎり帳簿の外にある値です。J-REITは物件の入れ替えのときに売却益を出し、その期の分配金に上乗せしたり、一部をためて後の期に使ったりしています。売却益の扱いはリートの分配金と税金の記事で扱っています。

17物件の利回りが高い銘柄ほど、含み益も大きいか

銘柄ごとのNOI利回り（直近期の賃貸NOIを1年分に直し、物件の取得価格の合計で割った値）と、含み益の率（鑑定評価額÷取得価格−1）を比べました。NOI利回りの低い順に4つに分けています。

NOI利回りと含み益の率の順位相関は0.13（ほとんど関係がない）でした。鑑定評価額は物件の収益を還元利回りで割って出すので、取得価格に対する収益が大きい物件ほど、取得価格を上回る評価になりやすい計算です。銘柄単位では、その傾向ははっきりとは表れませんでした。物件の用途によって還元利回りの水準が違い（ホテルや地方の物件は高く、都心のオフィスや住宅は低い）、利回りの高い用途の物件は鑑定評価額も利回りに見合って低めに出るためと考えられます。

18銘柄ごとの含み益の中身

含み益の金額の大きい順です。「1年分の分配金の何年分」は、含み益（A）を直近期の分配金総額を1年分に直した額で割った値です。

日本プロロジスリート　物件61件の含み益2,850億円（取得価格の29.6%）。最も大きいのはプロロジスパーク 東京大田の185.0億円で、含み益全体の6.5%を占めます。取得価格を下回る物件はありません。含み益は1年分の分配金の8.8年分。

野村不動産マスターファンド　物件285件の含み益2,748億円（取得価格の25.0%）。最も大きいのはLandport浦安の106.0億円で、含み益全体の3.9%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は13件。含み益は1年分の分配金の8.1年分。

ＧＬＰ　物件85件の含み益2,671億円（取得価格の30.7%）。最も大きいのはGLP 東京IIの224.3億円で、含み益全体の8.4%を占めます。取得価格を下回る物件はありません。含み益は1年分の分配金の8.1年分。

日本ビルファンド　物件70件の含み益2,592億円（取得価格の17.1%）。最も大きいのはNBFプラチナタワーの298.0億円で、含み益全体の11.5%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は8件。含み益は1年分の分配金の6.2年分。

アドバンス・レジデンス　物件286件の含み益2,569億円（取得価格の51.4%）。最も大きいのはパークタワー芝浦ベイワード アーバンウイングの82.3億円で、含み益全体の3.2%を占めます。取得価格を下回る物件はありません。含み益は1年分の分配金の14.0年分。

ジャパンリアルエステイト　物件79件の含み益2,503億円（取得価格の20.9%）。最も大きいのは渋谷クロスタワー (底地)の247.8億円で、含み益全体の9.9%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は5件。含み益は1年分の分配金の6.9年分。

日本都市ファンド　物件158件の含み益2,488億円（取得価格の18.8%）。最も大きいのはGビル御堂筋02の168.0億円で、含み益全体の6.8%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は16件。含み益は1年分の分配金の5.8年分。

大和ハウスリート　物件231件の含み益2,154億円（取得価格の23.5%）。最も大きいのはDPL流山IIIの63.0億円で、含み益全体の2.9%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は3件。含み益は1年分の分配金の6.9年分。

オリックス不動産　物件121件の含み益1,932億円（取得価格の24.3%）。最も大きいのはウエストパークタワー池袋の110.0億円で、含み益全体の5.7%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は10件。含み益は1年分の分配金の7.2年分。

ジャパン・ホテル・リート　物件51件の含み益1,882億円（取得価格の36.5%）。最も大きいのはなんばオリエンタルホテルの187.0億円で、含み益全体の9.9%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。含み益は1年分の分配金の7.3年分。

ユナイテッド・アーバン　物件143件の含み益1,860億円（取得価格の25.5%）。最も大きいのは新宿ワシントンホテル 本館の150.6億円で、含み益全体の8.1%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は14件。含み益は1年分の分配金の6.3年分。

インヴィンシブル　物件155件の含み益1,788億円（取得価格の26.7%）。最も大きいのはウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート&スパの506.9億円で、含み益全体の28.4%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は21件。含み益は1年分の分配金の6.1年分。

三井不動産アコモデーションファンド　物件141件の含み益1,579億円（取得価格の45.2%）。最も大きいのはパークアクシス豊洲の125.0億円で、含み益全体の7.9%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。含み益は1年分の分配金の13.0年分。

大和証券オフィス　物件58件の含み益1,403億円（取得価格の28.8%）。最も大きいのはE・スペースタワーの163.0億円で、含み益全体の11.6%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は4件。含み益は1年分の分配金の9.8年分。

産業ファンド　物件110件の含み益1,243億円（取得価格の24.0%）。最も大きいのはIIF湘南ヘルスイノベーションパークの106.0億円で、含み益全体の8.5%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。含み益は1年分の分配金の5.5年分。

日本ロジスティクスファンド　物件52件の含み益1,240億円（取得価格の42.2%）。最も大きいのは大東 物流センターの110.4億円で、含み益全体の8.9%を占めます。取得価格を下回る物件はありません。含み益は1年分の分配金の9.9年分。

KDX不動産　物件343件の含み益1,230億円（取得価格の10.1%）。最も大きいのはKDX虎ノ門一丁目ビルの91.8億円で、含み益全体の7.5%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は72件。含み益は1年分の分配金の3.7年分。

アクティビア・プロパティーズ　物件46件の含み益1,197億円（取得価格の22.1%）。最も大きいのは東急プラザ表参道「オモカド」の345.0億円で、含み益全体の28.8%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は7件。含み益は1年分の分配金の7.9年分。

日本プライムリアルティ　物件65件の含み益1,188億円（取得価格の21.5%）。最も大きいのは大手町タワー(底地)の237.0億円で、含み益全体の20.0%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は13件。含み益は1年分の分配金の6.8年分。

コンフォリア・レジデンシャル　物件175件の含み益1,046億円（取得価格の30.7%）。最も大きいのはコンフォリア 新宿イーストサイドタワーの53.4億円で、含み益全体の5.1%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は5件。含み益は1年分の分配金の11.0年分。

積水ハウス・リート　物件138件の含み益1,044億円（取得価格の18.6%）。最も大きいのはシティ リッジの115.3億円で、含み益全体の11.0%を占めます。取得価格を下回る物件はありません。含み益は1年分の分配金の3.5年分。

大和証券リビング　物件238件の含み益966億円（取得価格の24.5%）。最も大きいのはザ・レジデンス本牧横浜ベイサイドの32.3億円で、含み益全体の3.3%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は13件。含み益は1年分の分配金の7.7年分。

森ヒルズリート　物件11件の含み益900億円（取得価格の21.6%）。最も大きいのは六本木ヒルズ森タワーの438.2億円で、含み益全体の48.7%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。含み益は1年分の分配金の7.8年分。

ラサールロジポート　物件22件の含み益852億円（取得価格の23.7%）。最も大きいのはロジポート 尼崎の168.0億円で、含み益全体の19.7%を占めます。取得価格を下回る物件はありません。含み益は1年分の分配金の6.5年分。

東急リアル・エステート　物件28件の含み益827億円（取得価格の33.8%）。最も大きいのはQFRONT(キューフロント)の256.0億円で、含み益全体の31.0%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。含み益は1年分の分配金の10.7年分。

日本リート　物件102件の含み益754億円（取得価格の29.4%）。最も大きいのは大宮センタービルの117.2億円で、含み益全体の15.5%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。含み益は1年分の分配金の8.8年分。

森トラストリート　物件20件の含み益729億円（取得価格の15.7%）。最も大きいのはホテルサンルートプラザ新宿の330.0億円で、含み益全体の45.3%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は5件。含み益は1年分の分配金の5.6年分。

三井不動産ロジスティクスパーク　物件45件の含み益687億円（取得価格の12.6%）。最も大きいのはMFLP茨木の100.0億円で、含み益全体の14.5%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。含み益は1年分の分配金の3.3年分。

いちごオフィスリート　物件87件の含み益663億円（取得価格の29.8%）。最も大きいのはいちご笹塚ビルの36.5億円で、含み益全体の5.5%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。含み益は1年分の分配金の9.1年分。

平和不動産リート　物件136件の含み益662億円（取得価格の25.0%）。最も大きいのはHF白金高輪レジデンスの32.3億円で、含み益全体の4.9%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は6件。含み益は1年分の分配金の6.6年分。

ジャパンエクセレント　物件33件の含み益651億円（取得価格の21.9%）。最も大きいのは浜離宮インターシティの107.2億円で、含み益全体の16.5%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は5件。含み益は1年分の分配金の8.1年分。

ヒューリックリート　物件67件の含み益648億円（取得価格の15.4%）。最も大きいのは御茶ノ水ソラシティの80.7億円で、含み益全体の12.4%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。含み益は1年分の分配金の5.6年分。

スターアジア不動産　物件73件の含み益616億円（取得価格の22.6%）。最も大きいのはKOKO HOTEL 銀座一丁目の90.0億円で、含み益全体の14.6%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は8件。含み益は1年分の分配金の6.5年分。

ＮＴＴ都市開発リート　物件62件の含み益601億円（取得価格の20.3%）。最も大きいのはアーバンネット池袋ビルの97.0億円で、含み益全体の16.1%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は6件。含み益は1年分の分配金の6.5年分。

三菱地所物流リート　物件37件の含み益508億円（取得価格の18.1%）。最も大きいのはロジポート橋本の61.5億円で、含み益全体の12.1%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。含み益は1年分の分配金の6.0年分。

福岡リート　物件37件の含み益471億円（取得価格の20.3%）。最も大きいのは呉服町ビジネスセンターの64.0億円で、含み益全体の13.6%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。含み益は1年分の分配金の6.5年分。

星野リゾート・リート　物件71件の含み益418億円（取得価格の17.9%）。最も大きいのは星のや軽井沢の60.0億円で、含み益全体の14.4%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は9件。含み益は1年分の分配金の5.2年分。

阪急阪神リート　物件38件の含み益400億円（取得価格の22.3%）。最も大きいのは阪急西宮ガーデンズ (準共有持分28%相当)の71.8億円で、含み益全体の17.9%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は4件。含み益は1年分の分配金の8.7年分。

イオンリート　物件53件の含み益368億円（取得価格の7.7%）。最も大きいのはイオンモール セレンバン 2 (AEON MALL SEREMBAN 2)の43.6億円で、含み益全体の11.8%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は10件。含み益は1年分の分配金の2.6年分。

グローバル・ワン不動産　物件16件の含み益305億円（取得価格の13.7%）。最も大きいのは平河町森タワーの54.0億円で、含み益全体の17.7%を占めます。取得価格を下回る物件はありません。含み益は1年分の分配金の4.2年分。

ＣＲＥロジスティクスファンド　物件21件の含み益283億円（取得価格の18.0%）。最も大きいのはロジスクエア浦和美園の34.4億円で、含み益全体の12.2%を占めます。取得価格を下回る物件はありません。含み益は1年分の分配金の6.0年分。

SOSiLA物流リート　物件17件の含み益251億円（取得価格の17.7%）。最も大きいのはSOSiLA横浜港北 (準共有持分80%)の52.4億円で、含み益全体の20.8%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。含み益は1年分の分配金の6.4年分。

サムティ・レジデンシャル　物件189件の含み益245億円（取得価格の14.3%）。最も大きいのはS-RESIDENCE 神戸磯上通の9.1億円で、含み益全体の3.7%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は6件。含み益は1年分の分配金の4.0年分。

みらい　物件44件の含み益225億円（取得価格の12.5%）。最も大きいのは品川シーサイドパークタワーの29.2億円で、含み益全体の13.0%を占めます。取得価格を下回る物件はありません。含み益は1年分の分配金の4.3年分。

スターツプロシード　物件111件の含み益200億円（取得価格の19.2%）。最も大きいのはプロシード西新井の17.2億円で、含み益全体の8.6%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は3件。含み益は1年分の分配金の7.6年分。

Ｏｎｅリート　物件28件の含み益196億円（取得価格の16.0%）。最も大きいのは肥後橋センター ビルの23.7億円で、含み益全体の12.1%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。含み益は1年分の分配金の5.1年分。

いちごホテルリート　物件30件の含み益178億円（取得価格の24.3%）。最も大きいのはスマイルホテル東京阿佐ヶ谷の18.7億円で、含み益全体の10.5%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。含み益は1年分の分配金の6.6年分。

トーセイ・リート　物件63件の含み益173億円（取得価格の20.7%）。最も大きいのはKM新宿ビルの14.6億円で、含み益全体の8.4%を占めます。取得価格を下回る物件はありません。含み益は1年分の分配金の5.8年分。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　物件78件の含み益150億円（取得価格の8.5%）。最も大きいのはACCESS by LOISIR HOTEL Nagoyaの13.3億円で、含み益全体の8.9%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は6件。含み益は1年分の分配金の2.9年分。

セントラル・リート　物件18件の含み益136億円（取得価格の31.1%）。最も大きいのはザイマックス 新宿御苑ビルの22.7億円で、含み益全体の16.6%を占めます。取得価格を下回る物件はありません。含み益は1年分の分配金の8.4年分。

ヘルスケア＆メディカル　物件57件の含み益108億円（取得価格の12.5%）。最も大きいのはシップ千里ビルディングの17.8億円で、含み益全体の16.4%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。含み益は1年分の分配金の4.6年分。

マリモ地方創生リート　物件61件の含み益105億円（取得価格の16.8%）。最も大きいのはアルティザ仙台花京院の12.6億円で、含み益全体の12.1%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。含み益は1年分の分配金の5.2年分。

エスコンジャパンリート　物件37件の含み益95億円（取得価格の13.5%）。最も大きいのはtonarie南千里の37.0億円で、含み益全体の38.9%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。含み益は1年分の分配金の3.7年分。

日本ホテル＆レジデンシャル　物件31件の含み益66億円（取得価格の9.5%）。最も大きいのは大江戸温泉物語Premium 鬼怒川観光ホテルの22.0億円で、含み益全体の33.6%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。含み益は1年分の分配金の3.7年分。

東海道リート　物件29件の含み益61億円（取得価格の10.0%）。最も大きいのはいなべ ロジスティクス センターの16.5億円で、含み益全体の26.9%を占めます。取得価格を下回る物件はありません。含み益は1年分の分配金の2.9年分。

霞ヶ関ホテルリート　物件15件の含み益60億円（取得価格の12.3%）。最も大きいのはseven x seven 石垣の16.0億円で、含み益全体の26.5%を占めます。取得価格を下回る物件はありません。

サンケイリアルエステート　物件16件の含み益27億円（取得価格の2.9%）。最も大きいのはS-GATE日本橋本町の16.5億円で、含み益全体の60.6%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は4件。

19全銘柄の一覧

57銘柄の、物件表で計算した含み益と1口当たりNAVです（含み益÷純資産の大きい順）。1口あたりの値は、直近の決算期末の発行済口数で割っています。

1口当たり純資産は、銘柄ごとの投資口の値段の水準によって数万円から数十万円まで違います。銘柄どうしを比べるときは、円の額ではなく「含み益÷純資産」の率で比べてください。有報を読めていない銘柄・決算の推移を読めていない銘柄は、1口あたりの欄を「—」にしています。

20計算の前提と、この記事で分からないこと

• 鑑定評価額は決算期末の値です。半年ごとにしか更新されず、その後の市況の変化は入っていません。
• 鑑定評価額で売れるとは限りません。鑑定評価額は鑑定士の意見で、実際の売買の値段は買い手との交渉で決まります。売るときには仲介の手数料などの費用もかかります。
• 取得価格と帳簿価額は違います。Aは取得価格との差、Bは貸借対照表の固定資産の合計との差で、どちらも物件ごとの帳簿価額を使った正確な含み益ではありません。
• 物件表の読み取りには限界があります。物件表の取得価格の合計が有報の記載と一致したのは54銘柄で、3銘柄は有報に合計の記載がなく照合できていません。共有持分や底地の扱いは銘柄ごとの書き方に従っています。
• NAV倍率は出していません。投資口の価格のデータを持っていないためです。

21この記事に出てくる言葉

NAV（ネット・アセット・バリュー）

物件を鑑定評価額で見直したときの正味の資産。純資産＋含み益で計算します。

1口当たりNAV

NAVを発行済の投資口の数で割った値。投資口1口が、時価で見た正味の資産のいくら分にあたるかを示します。

NAV倍率

投資口の価格÷1口当たりNAV。1倍を上回ると正味の資産より高く、下回ると安く取引されていることになります。

鑑定評価額

不動産鑑定士が決算期末に出す、物件ごとの評価額。J-REITは決算期末ごとに全物件の鑑定評価を取り、有報の物件表に載せています。

帳簿価額

決算書に載る物件の値段。取得価格に取得の費用と改修の費用を足し、減価償却を引いた値です。

含み益・含み損

鑑定評価額と帳簿価額の差。売らないかぎり決算の利益には出ません。

還元利回り

鑑定評価で、1年分の純収益を物件の値段に直すときに使う利回り。上がると評価額は下がります。

1口当たり純資産

決算書の純資産÷発行済口数。物件を帳簿価額で見た、1口あたりの正味の資産です。

22よくある質問

23この記事の数字は、どこから取ったか

使ったのは次の資料です。

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の物件表（物件ごとの取得価格・鑑定評価額・用途・所在地。各銘柄の直近の決算期末）
• 有報の貸借対照表（純資産・総資産・有形固定資産・無形固定資産）と「主要な経営指標等の推移」（1口当たり純資産・発行済口数、最大10期分）
• 有報の借入金明細表・投資法人債明細表（含み益を足したLTVの計算に使った有利子負債）

数字は当サイトが有報の表から機械で読み、合計が有報の記載と合うことを確かめてから使っています（物件表は57銘柄中54銘柄で取得価格の合計が有報の記載と一致、借入金明細は57銘柄すべてで貸借対照表と一致）。東証に上場する58銘柄のうち、三井不動産商業ファンド投資法人は有報をまだ読めていないため、集計に入っていません。含み益は、物件表の鑑定評価額の合計から取得価格の合計を引いた値（A）と、貸借対照表の有形固定資産＋無形固定資産を引いた値（B）の2つで出しています。1口あたりの値は、決算期末の発行済口数で割りました。データは毎週月曜にEDINETを確かめ、新しい有価証券報告書が出た銘柄から自動で入れ替えています。当サイトがデータをどう集め、どう確かめているかはデータの集め方と確かめ方にまとめています。

投資口価格・時価総額・分配金利回りは載せていません。価格は毎日動き、当サイトはそのデータを持っていないためです。この記事は特定の銘柄の勧誘ではありません。