リートの分配金と税金｜分配の出どころ、決算月の一覧、相続での評価

01先に結論

J-REITの分配金は、ほぼその期の利益から出ています。49銘柄の直近の決算期の配当性向（分配金総額÷当期純利益）は中央値100.0%で、30銘柄が99%以上でした。

• 理由は税制です。利益の90%超を分配するなどの条件を満たすと、分配した額を法人税の計算で損金にできます（租税特別措置法第67条の15）。56銘柄の実際の法人税等の負担率（法人税等÷税引前当期純利益）は中央値0.020%でした。
• 直近期に、利益を超える分配（利益超過分配）をしている銘柄は15銘柄。10期の493期のうち、配当性向が100%を超えた期は111期、95%を下回った期は86期でした。

分配金がどこから出ているかは、有報の「金銭の分配に係る計算書」と「主要な経営指標等の推移」で確かめられます。この記事では、その読み方を実際の数字で追います。

57銘柄のうち、有報の決算の推移から決算月が分かる56銘柄では、半年ごとに決算をする銘柄が55銘柄、1年ごとが1銘柄でした。

• 半年決算の組み合わせは6通り（1月・7月、2月・8月、3月・9月、4月・10月、5月・11月、6月・12月）で、最も多いのは2月・8月の15銘柄。
• 6通りから1銘柄ずつ選べば、12か月すべてに決算期のある組み合わせになります。選び方は282,240通りありました。
• 分配金の支払いの時期は、54銘柄の有報が「原則として決算期から3か月以内」と書いています。

決算期（営業期間）は各投資法人が規約で決めていて、有報の「投資法人の概況」などに書かれています。同じ用途の銘柄でも決算月はばらばらです。

J-REITの分配金と売却益にかかる税を、国税庁の資料で確かめた範囲でまとめます。

• 分配金：投資法人からの金銭の分配は配当所得です。上場株式等の配当等として、所得税・復興特別所得税15.315%と住民税5%、合わせて20.315%が源泉徴収されます。
• 配当控除は使えません。国税庁は、投資法人から支払を受けるべき配当等を配当控除の対象にならないものとして挙げています。
• 売却益：J-REITは上場株式等に含まれ、譲渡益は申告分離課税で20%（所得税15%・住民税5%）に復興特別所得税が加わります。
• NISA：金融庁の資料では、REITは成長投資枠の対象です。分配金を非課税にするには、受け取り方を「株式数比例配分方式」にする必要があります。

あわせて、56銘柄の直近1年分の1口当たり分配金に20.315%を掛けて、1口あたりの税額を計算しました。

相続税の計算では、財産ごとに国税庁の「財産評価基本通達」で評価の方法が決まっています。J-REITと、現物の不動産（賃貸用）では、評価の方法がまったく違います。

• J-REIT：上場されている不動産投資信託証券は、1口ごとに、上場株式の評価（通達169〜172）に準じて評価します（通達213）。課税時期の最終価格と、課税時期の属する月以前3か月の毎月の最終価格の平均額のうち、最も低い価額です。
• 現物の不動産：土地は路線価方式または倍率方式（通達11）、家屋は固定資産税評価額に倍率を掛けた額（通達89）。賃貸している場合は、貸家建付地・貸家として減額されます。

つまり、J-REITはほぼ市場の価格で評価され、現物の不動産は路線価や固定資産税評価額をもとに評価されます。現物の不動産が相続対策として語られる出発点は、この評価の仕組みの違いです。

02分配金：利益の9割超を分配するしくみ

投資法人は、法人としては本来、利益に法人税がかかります。租税特別措置法第67条の15は、一定の要件を満たす投資法人が支払う分配（配当等の額）を、その事業年度の所得の計算上、損金に算入すると定めています。要件の1つが、その事業年度の配当等の額が、配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えていることです（同条第1項第2号ホ）。

ほかにも、投資法人法の登録を受けていること、資産の運用を資産運用会社に委託していること、資産の保管を資産保管会社に委託していること、事業年度末に同族会社に当たらないこと、などの要件が並んでいます。

57銘柄の有報の「金銭の分配に係る計算書」のうち、54銘柄が分配金の額の算出方法の説明でこの条文（第67条の15）を名指ししていました。利益をほぼ全部配ることで法人税をほぼゼロにし、その分を投資主に回す。これがJ-REITの分配金が大きくなる理由です。

分配金を受け取った投資主の側では、配当所得として課税されます（税金の扱いは別の記事で扱っています）。

03分配金：法人税はどれだけ払っているか

56銘柄のうち、負担率が0.1%未満の銘柄は48銘柄でした。負担率の高い銘柄：

負担率が高く出た銘柄は、会計上の利益と税務上の所得の差が大きかった可能性があります。理由は各銘柄の有報の注記（税効果会計）で確かめられます。

04分配金：直近期の利益と分配

直近期の配当性向が99〜101%の銘柄は28銘柄でした。それ以外の、利益と分配がずれている銘柄を並べます（配当性向の高い順）。

配当性向は各銘柄が有報の「主要な経営指標等の推移」に載せている値です。1口当たり分配金が1口当たり当期純利益を上回る銘柄は、利益を超えて分配しているか、過去にためた利益（積立金）を取り崩して上乗せしています。下回る銘柄は、利益の一部を翌期以降のためにためています。

05分配金：10期で見た、100%を超えた期・95%を下回った期

10期のどこかで配当性向が100%を超えたか95%を下回ったか、利益超過分配をした47銘柄です（50銘柄中）。95%を下回った期は、利益の一部を翌期以降のためにためた期です。

たとえば三井不動産ロジスティクスパークの2025年7月期（運用日数273日）は、当期純利益352億円に対して分配金総額117億円、配当性向33.1%でした。合併の期で、利益の大半を翌期以降のためにためています。

06分配金：利益超過分配とは

利益超過分配は、その期の利益を上回って分配する部分です。有報の「主要な経営指標等の推移」には、1口当たり分配金の内訳として「うち1口当たり利益超過分配金」が載ります。直近期にこれがある15銘柄：

利益超過分配の元手は、減価償却などで手元に残る現金です。直近期に利益超過分配をしている15銘柄の分類は物流特化7・複合3・住宅特化2・ホテル特化1・ヘルスケア特化1・商業特化1でした。利益超過分配は、出資の払い戻しにあたる部分を含み、そのぶん純資産が減ります。57銘柄の有報のうち、分配の方針などの本文で「一時差異等調整引当額」に触れている銘柄は57銘柄でした。税務と会計の利益のずれを調整するための利益超過分配で、制度上の扱いは有報の「課税上の取扱い」に各銘柄が書いています。

07分配金：計算書の読み方（実例）

有報の「金銭の分配に係る計算書」は、「当期未処分利益」から「分配金の額」を出し、残りを「次期繰越利益」とする表です。当サイトが本文から数字を読めた銘柄の、当期の欄です。

15銘柄のうち、次期繰越利益が1,000万円未満の銘柄は13銘柄でした。分配金の額は1口当たりで円未満を切り捨てるので、端数だけが繰り越される形です。分配金の額が当期未処分利益を上回る銘柄は、利益超過分配を加算しています。

08分配金：ためている利益（圧縮積立金・任意積立金）

利益をすべて配らずにためる仕組みもあります。貸借対照表で「圧縮積立金」または「任意積立金」の残高がある銘柄は30銘柄でした。残高の大きい15銘柄：

積立金は、過去の利益を配らずに残したものです。取り崩せば、利益が落ちた期の分配に回すことができます。取り崩しの方針は各銘柄の有報の分配の方針に書かれています。

09現金で見る：営業キャッシュフローと分配金の支払い

分配金は現金で払います。キャッシュ・フロー計算書で、その期の「営業活動によるキャッシュ・フロー」（賃料などから費用を払った後に残った現金）と、「分配金の支払額」（財務活動の欄。前の期の分配をこの期に払った額）を比べました。営業キャッシュ・フローには減価償却費が足し戻されています。

56銘柄の中央値は167%で、営業キャッシュ・フローが分配金の支払額を下回った銘柄は1銘柄でした。100%を大きく上回る分は、建物の修繕や設備の更新（資本的支出）、借入の返済、次の物件の取得に回せる現金です。下回る期は、物件の取得にかかった消費税の支払いなど、一時的な現金の出入りで営業キャッシュ・フローが小さくなった期であることがあります。

10分配金：FFOに対する分配の割合

FFO（当期純利益に減価償却費を足し、売却損益を除いた数字）は、物件の賃貸から生まれる現金の稼ぎに近い指標です。有報の「主要な経営指標等の推移」にFFOを載せている銘柄について、分配金総額÷FFOを出しました（直近期）。

FFOに対する分配の割合が100%を下回る銘柄は20銘柄（25銘柄中）でした。100%を下回る分は、減価償却費に見合う現金を手元に残していることを意味します。反対に、100%を超えていた銘柄（三井不動産ロジスティクスパーク, 積水ハウス・リート, ＧＬＰ, 平和不動産リート, 東急リアル・エステート）は、売却益の分配や積立金の取り崩しなど、賃貸の稼ぎ以外の分も配っています。

11分配金：銘柄ごとの分配の中身

全銘柄の直近期の利益と分配、10期の配当性向の幅、利益超過分配の有無、法人税等の負担率です（証券コード順）。

エスコンジャパンリート　2026年1月期の当期純利益13.0億円に対し分配金総額13.0億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金3,615円は利益の範囲内。10期の配当性向は100.0%〜100.0%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.06%。

サンケイリアルエステート　2026年2月期の当期純利益-40.1億円に対し分配金総額—（配当性向—）。1口当たり分配金0円は利益の範囲内。10期の配当性向は100.0%〜100.0%、利益超過分配は1期。

SOSiLA物流リート　2026年5月期の当期純利益17.3億円に対し分配金総額19.7億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金2,708円のうち利益超過分配327円。10期の配当性向は100.0%〜100.0%、利益超過分配は10期。法人税等の負担率0.07%。

東海道リート　2026年1月期の当期純利益10.5億円に対し分配金総額10.5億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金3,326円は利益の範囲内。10期の配当性向は100.0%〜100.0%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.08%。

三井不動産アコモデーションファンド　2026年2月期の当期純利益63.5億円に対し分配金総額60.5億円（配当性向—）。1口当たり分配金2,405円は利益の範囲内。、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.01%。

森ヒルズリート　2026年1月期の当期純利益61.2億円に対し分配金総額58.5億円（配当性向95.4%）。1口当たり分配金3,100円は利益の範囲内。10期の配当性向は90.1%〜101.7%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.01%。

産業ファンド　2026年1月期の当期純利益109.7億円に対し分配金総額113.9億円（配当性向100.1%）。1口当たり分配金4,506円のうち利益超過分配166円。10期の配当性向は93.5%〜100.1%、利益超過分配は8期。法人税等の負担率0.01%。

アドバンス・レジデンス　2026年1月期の当期純利益92.2億円に対し分配金総額91.8億円（配当性向99.6%）。1口当たり分配金3,220円は利益の範囲内。10期の配当性向は99.6%〜117.0%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.01%。

アクティビア・プロパティーズ　2026年5月期の当期純利益84.6億円に対し分配金総額76.1億円（配当性向90.0%）。1口当たり分配金3,204円は利益の範囲内。10期の配当性向は90.0%〜109.2%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.01%。

ＧＬＰ　2026年2月期の当期純利益149.0億円に対し分配金総額163.1億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金3,399円のうち利益超過分配1,410円。10期の配当性向は73.1%〜100.0%、利益超過分配は10期。法人税等の負担率0.00%。

コンフォリア・レジデンシャル　2026年1月期の当期純利益49.7億円に対し分配金総額47.5億円（配当性向95.6%）。1口当たり分配金6,115円は利益の範囲内。10期の配当性向は82.2%〜105.9%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.18%。

日本プロロジスリート　2026年5月期の当期純利益143.9億円に対し分配金総額161.7億円（配当性向100.1%）。1口当たり分配金1,928円のうち利益超過分配1,778円。10期の配当性向は100.0%〜100.1%、利益超過分配は10期。法人税等の負担率0.00%。

星野リゾート・リート　2026年4月期の当期純利益40.0億円に対し分配金総額40.0億円（配当性向100.1%）。1口当たり分配金6,832円は利益の範囲内。10期の配当性向は91.6%〜101.2%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.02%。

Ｏｎｅリート　2026年2月期の当期純利益19.2億円に対し分配金総額19.2億円（配当性向99.9%）。1口当たり分配金2,386円は利益の範囲内。10期の配当性向は69.2%〜101.5%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.05%。

イオンリート　2026年1月期の当期純利益68.2億円に対し分配金総額71.5億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金3,400円のうち利益超過分配156円。10期の配当性向は97.2%〜103.8%、利益超過分配は4期。法人税等の負担率0.02%。

ヒューリックリート　2026年2月期の当期純利益60.6億円に対し分配金総額58.3億円（配当性向—）。1口当たり分配金4,050円は利益の範囲内。、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.01%。

日本リート　2025年12月期の当期純利益66.5億円に対し分配金総額43.0億円（配当性向64.7%）。1口当たり分配金2,433円は利益の範囲内。10期の配当性向は64.7%〜100.0%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.02%。

積水ハウス・リート　2026年4月期の当期純利益120.5億円に対し分配金総額146.6億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金3,407円のうち利益超過分配608円。10期の配当性向は67.3%〜116.5%、利益超過分配は6期。法人税等の負担率0.02%。

トーセイ・リート　2026年4月期の当期純利益14.8億円に対し分配金総額14.8億円（配当性向99.9%）。1口当たり分配金3,926円は利益の範囲内。10期の配当性向は99.9%〜99.9%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.06%。

ヘルスケア＆メディカル　2026年1月期の当期純利益10.6億円に対し分配金総額11.8億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金3,286円のうち利益超過分配344円。10期の配当性向は95.2%〜100.0%、利益超過分配は9期。法人税等の負担率0.08%。

サムティ・レジデンシャル　2026年1月期の当期純利益32.7億円に対し分配金総額30.7億円（配当性向94.0%）。1口当たり分配金3,604円は利益の範囲内。10期の配当性向は94.0%〜100.0%、利益超過分配は9期。法人税等の負担率0.03%。

野村不動産マスターファンド　2026年2月期の当期純利益133.6億円に対し分配金総額168.8億円（配当性向—）。1口当たり分配金3,634円のうち利益超過分配522円。、利益超過分配は6期。法人税等の負担率0.00%。

いちごホテルリート　2026年1月期の当期純利益13.5億円に対し分配金総額13.5億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金4,136円は利益の範囲内。10期の配当性向は100.0%〜100.1%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.07%。

ラサールロジポート　2026年2月期の当期純利益60.2億円に対し分配金総額64.7億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金3,725円のうち利益超過分配258円。10期の配当性向は100.0%〜100.0%、利益超過分配は10期。法人税等の負担率0.01%。

スターアジア不動産　2026年1月期の当期純利益47.5億円に対し分配金総額47.5億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金1,769円は利益の範囲内。10期の配当性向は99.2%〜105.1%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.01%。

マリモ地方創生リート　2026年6月期の当期純利益9.0億円に対し分配金総額9.9億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金3,512円のうち利益超過分配301円。10期の配当性向は97.9%〜100.0%、利益超過分配は10期。法人税等の負担率0.10%。

三井不動産ロジスティクスパーク　2026年1月期の当期純利益89.9億円に対し分配金総額105.4億円（配当性向117.3%）。1口当たり分配金3,275円は利益の範囲内。10期の配当性向は33.1%〜117.3%、利益超過分配は8期。法人税等の負担率0.01%。

日本ホテル＆レジデンシャル　2026年5月期の当期純利益8.9億円に対し分配金総額8.9億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金2,068円のうち利益超過分配7円。10期の配当性向は97.4%〜100.0%、利益超過分配は9期。法人税等の負担率0.12%。

みらい　2026年4月期の当期純利益25.7億円に対し分配金総額25.7億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金1,349円は利益の範囲内。10期の配当性向は94.4%〜100.6%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.04%。

三菱地所物流リート　2026年2月期の当期純利益38.6億円に対し分配金総額42.1億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金2,835円のうち利益超過分配235円。10期の配当性向は100.0%〜100.0%、利益超過分配は8期。法人税等の負担率0.02%。

ＣＲＥロジスティクスファンド　2026年6月期の当期純利益22.2億円に対し分配金総額23.7億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金3,883円のうち利益超過分配250円。10期の配当性向は100.0%〜100.0%、利益超過分配は9期。法人税等の負担率0.04%。

セントラル・リート　2026年2月期の当期純利益8.1億円に対し分配金総額8.1億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金3,238円は利益の範囲内。10期の配当性向は99.7%〜100.0%、利益超過分配は2期。法人税等の負担率0.11%。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　2026年2月期の当期純利益25.9億円に対し分配金総額25.5億円（配当性向98.3%）。1口当たり分配金2,800円は利益の範囲内。10期の配当性向は93.3%〜100.7%、利益超過分配なし。法人税等の負担率1.12%。

日本ビルファンド　2025年12月期の当期純利益193.0億円に対し分配金総額212.3億円（配当性向109.9%）。1口当たり分配金2,454円は利益の範囲内。10期の配当性向は90.1%〜109.9%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.00%。

ジャパンリアルエステイト　2026年3月期の当期純利益186.1億円に対し分配金総額180.4億円（配当性向—）。1口当たり分配金2,536円は利益の範囲内。、利益超過分配なし。法人税等の負担率1.69%。

日本都市ファンド　2026年2月期の当期純利益236.9億円に対し分配金総額216.2億円（配当性向91.3%）。1口当たり分配金3,006円は利益の範囲内。10期の配当性向は91.3%〜118.0%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.00%。

オリックス不動産　2026年2月期の当期純利益144.0億円に対し分配金総額133.2億円（配当性向92.4%）。1口当たり分配金2,414円は利益の範囲内。10期の配当性向は90.1%〜130.7%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.08%。

日本プライムリアルティ　2026年6月期の当期純利益96.1億円に対し分配金総額86.9億円（配当性向90.4%）。1口当たり分配金2,147円は利益の範囲内。10期の配当性向は76.6%〜103.0%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.01%。

ＮＴＴ都市開発リート　2026年4月期の当期純利益51.1億円に対し分配金総額46.1億円（配当性向90.1%）。1口当たり分配金3,140円は利益の範囲内。10期の配当性向は90.0%〜118.7%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.03%。

東急リアル・エステート　2026年1月期の当期純利益51.8億円に対し分配金総額38.5億円（配当性向74.3%）。1口当たり分配金4,000円は利益の範囲内。10期の配当性向は54.6%〜100.0%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.02%。

グローバル・ワン不動産　2026年3月期の当期純利益39.8億円に対し分配金総額35.8億円（配当性向90.0%）。1口当たり分配金3,681円は利益の範囲内。10期の配当性向は90.0%〜101.5%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.02%。

ユナイテッド・アーバン　2026年5月期の当期純利益146.2億円に対し分配金総額146.9億円（配当性向100.5%）。1口当たり分配金4,592円は利益の範囲内。10期の配当性向は96.1%〜131.9%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.00%。

森トラストリート　2026年2月期の当期純利益65.4億円に対し分配金総額65.4億円（配当性向—）。1口当たり分配金1,837円は利益の範囲内。、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.16%。

インヴィンシブル　2026年6月期の当期純利益147.3億円に対し分配金総額147.6億円（配当性向100.2%）。1口当たり分配金1,930円は利益の範囲内。10期の配当性向は99.7%〜100.9%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.00%。

平和不動産リート　2026年5月期の当期純利益56.8億円に対し分配金総額49.9億円（配当性向88.0%）。1口当たり分配金3,990円は利益の範囲内。10期の配当性向は88.0%〜106.1%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.01%。

日本ロジスティクスファンド　2026年1月期の当期純利益64.1億円に対し分配金総額63.2億円（配当性向98.5%）。1口当たり分配金2,300円は利益の範囲内。10期の配当性向は92.7%〜111.0%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.01%。

福岡リート　2026年2月期の当期純利益40.0億円に対し分配金総額36.1億円（配当性向90.0%）。1口当たり分配金4,151円は利益の範囲内。10期の配当性向は90.0%〜100.0%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.03%。

KDX不動産　2026年4月期の当期純利益170.4億円に対し分配金総額168.3億円（配当性向98.7%）。1口当たり分配金4,166円は利益の範囲内。10期の配当性向は49.4%〜101.5%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.00%。

いちごオフィスリート　2026年4月期の当期純利益36.3億円に対し分配金総額36.3億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金2,376円は利益の範囲内。10期の配当性向は100.0%〜103.4%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.02%。

大和証券オフィス　2026年5月期の当期純利益79.2億円に対し分配金総額71.3億円（配当性向90.1%）。1口当たり分配金7,630円は利益の範囲内。10期の配当性向は90.1%〜105.8%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.01%。

阪急阪神リート　2026年5月期の当期純利益22.9億円に対し分配金総額22.9億円（配当性向100.4%）。1口当たり分配金3,300円は利益の範囲内。10期の配当性向は94.7%〜101.0%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.07%。

スターツプロシード　2026年4月期の当期純利益12.0億円に対し分配金総額13.1億円（配当性向100.0%）。1口当たり分配金4,794円のうち利益超過分配343円。10期の配当性向は100.0%〜116.4%、利益超過分配は5期。法人税等の負担率0.08%。

大和ハウスリート　2026年2月期の当期純利益122.1億円に対し分配金総額157.0億円（配当性向100.5%）。1口当たり分配金3,458円のうち利益超過分配768円。10期の配当性向は100.0%〜101.5%、利益超過分配は10期。法人税等の負担率0.03%。

ジャパン・ホテル・リート　2025年12月期の当期純利益271.4億円に対し分配金総額257.9億円（配当性向95.0%）。1口当たり分配金5,061円は利益の範囲内。10期の配当性向は95.0%〜126.1%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.00%。

大和証券リビング　2026年3月期の当期純利益68.7億円に対し分配金総額62.8億円（配当性向—）。1口当たり分配金2,630円は利益の範囲内。、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.01%。

ジャパンエクセレント　2026年6月期の当期純利益44.0億円に対し分配金総額39.6億円（配当性向90.1%）。1口当たり分配金3,070円は利益の範囲内。10期の配当性向は90.0%〜107.0%、利益超過分配なし。法人税等の負担率0.02%。

12分配金：決算書での確かめ方

配当性向が毎期100%前後で、利益超過分配が無く、積立金の取り崩しにも頼っていなければ、分配金はその期の利益からそのまま出ていると読めます。

13決算期：決算月の組み合わせ

決算月ごとの銘柄数（半年決算は2か月とも数える）：1月14、2月15、3月3、4月8、5月8、6月7、7月14、8月15、9月3、10月8、11月8、12月8。1年決算の銘柄は、決算が年に1回で、分配金も年1回です。

14決算期：毎月、どこかの決算を迎える組み合わせ

半年決算の6つの組み合わせから1銘柄ずつ選ぶと、毎月どこかの銘柄が決算期末を迎えます。支払いは決算期から3か月以内なので、分配金の入る月も12か月に分かれます。

選べる数を掛け合わせると282,240通りです。銘柄数の少ない組み合わせ（3月・9月の3銘柄）が、選択の幅を決めます。支払いの月を毎月にそろえることと、銘柄の良し悪しは別の話で、用途や借入の中身まで見て選ぶ必要があります。

15決算期：決算月と用途

決算月と用途の間に決まった関係はありません。同じ用途の銘柄を決算月の違いで組み合わせることもできます。

16決算期の長さ

「主要な経営指標等の推移」に載る運用日数の分布です（全銘柄の10期分）。

運用日数が載っている325期のうち、181〜184日または365・366日の期は323期でした。それ以外の2期は、上場の直後や決算期の変更などで長さが違う期で、この記事群では1年換算の比較から外しています。

17決算期：決算から有報が出るまで

直近の有報は、決算期末から中央値87日（最短81日・最長91日）で提出されていました。決算期末からおよそ3か月後が、この記事のような有報の数字が出そろう時期です。

18決算期：銘柄ごとの決算月

決算月の順です。

エスコンジャパンリート　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から87日後の2026-04-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

東海道リート　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から87日後の2026-04-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

森ヒルズリート　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から81日後の2026-04-22に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

産業ファンド　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から82日後の2026-04-23に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

アドバンス・レジデンス　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から83日後の2026-04-24に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

コンフォリア・レジデンシャル　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から83日後の2026-04-24に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

イオンリート　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から89日後の2026-04-30に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

ヘルスケア＆メディカル　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から86日後の2026-04-27に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

サムティ・レジデンシャル　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から87日後の2026-04-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

いちごホテルリート　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から86日後の2026-04-27に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

スターアジア不動産　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から86日後の2026-04-27に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

三井不動産ロジスティクスパーク　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から86日後の2026-04-27に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

東急リアル・エステート　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から83日後の2026-04-24に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

日本ロジスティクスファンド　決算は1月・7月。直近の決算期末2026-01-31から87日後の2026-04-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

サンケイリアルエステート　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から89日後の2026-05-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

三井不動産アコモデーションファンド　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から90日後の2026-05-29に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

ＧＬＰ　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から89日後の2026-05-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

Ｏｎｅリート　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から89日後の2026-05-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

ヒューリックリート　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から87日後の2026-05-26に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

野村不動産マスターファンド　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から89日後の2026-05-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

ラサールロジポート　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から89日後の2026-05-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

三菱地所物流リート　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から89日後の2026-05-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

セントラル・リート　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から89日後の2026-05-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から89日後の2026-05-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

日本都市ファンド　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から89日後の2026-05-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

オリックス不動産　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から83日後の2026-05-22に有報を提出。

森トラストリート　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から89日後の2026-05-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

福岡リート　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から88日後の2026-05-27に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

大和ハウスリート　決算は2月・8月。直近の決算期末2026-02-28から83日後の2026-05-22に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

ジャパンリアルエステイト　決算は3月・9月。直近の決算期末2026-03-31から86日後の2026-06-25に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

グローバル・ワン不動産　決算は3月・9月。直近の決算期末2026-03-31から84日後の2026-06-23に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

大和証券リビング　決算は3月・9月。直近の決算期末2026-03-31から83日後の2026-06-22に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

星野リゾート・リート　決算は4月・10月。直近の決算期末2026-04-30から85日後の2026-07-24に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

積水ハウス・リート　決算は4月・10月。直近の決算期末2026-04-30から91日後の2026-07-30に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

トーセイ・リート　決算は4月・10月。直近の決算期末2026-04-30から91日後の2026-07-30に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

みらい　決算は4月・10月。直近の決算期末2026-04-30から91日後の2026-07-30に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

ＮＴＴ都市開発リート　決算は4月・10月。直近の決算期末2026-04-30から91日後の2026-07-30に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

KDX不動産　決算は4月・10月。直近の決算期末2026-04-30から91日後の2026-07-30に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

いちごオフィスリート　決算は4月・10月。直近の決算期末2026-04-30から88日後の2026-07-27に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

スターツプロシード　決算は4月・10月。直近の決算期末2026-04-30から89日後の2026-07-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

SOSiLA物流リート　決算は5月・11月。直近の決算期末2026-05-31から87日後の2026-08-26に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

アクティビア・プロパティーズ　決算は5月・11月。直近の決算期末2026-05-31から88日後の2026-08-27に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

日本プロロジスリート　決算は5月・11月。直近の決算期末2026-05-31から89日後の2026-08-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

日本ホテル＆レジデンシャル　決算は5月・11月。直近の決算期末2026-05-31から87日後の2026-08-26に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

ユナイテッド・アーバン　決算は5月・11月。直近の決算期末2026-05-31から87日後の2026-08-26に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

平和不動産リート　決算は5月・11月。直近の決算期末2026-05-31から89日後の2026-08-28に有報を提出。

大和証券オフィス　決算は5月・11月。直近の決算期末2026-05-31から81日後の2026-08-20に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

阪急阪神リート　決算は5月・11月。直近の決算期末2026-05-31から86日後の2026-08-25に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

日本リート　決算は6月・12月。直近の決算期末2025-12-31から86日後の2026-03-27に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

マリモ地方創生リート　決算は6月・12月。直近の決算期末2026-06-30から86日後の2026-09-24に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

ＣＲＥロジスティクスファンド　決算は6月・12月。直近の決算期末2026-06-30から86日後の2026-09-24に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

日本ビルファンド　決算は6月・12月。直近の決算期末2025-12-31から89日後の2026-03-30に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

日本プライムリアルティ　決算は6月・12月。直近の決算期末2026-06-30から87日後の2026-09-25に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

インヴィンシブル　決算は6月・12月。直近の決算期末2026-06-30から90日後の2026-09-28に有報を提出。

ジャパンエクセレント　決算は6月・12月。直近の決算期末2026-06-30から87日後の2026-09-25に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

ジャパン・ホテル・リート　決算は12月（1年決算）。直近の決算期末2025-12-31から83日後の2026-03-24に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

霞ヶ関ホテルリート　決算の推移が1期分のみで、決算月の組み合わせは読めず。直近の決算期末2026-01-31から87日後の2026-04-28に有報を提出。分配金は原則として決算期から3か月以内に支払うと有報に記載。

19税金：分配金の税（配当所得）

国税庁のタックスアンサー No.1330 は、配当所得に「投資法人からの金銭の分配」を含めています。上場株式等の配当等は、15.315%（ほかに地方税5%）が源泉徴収されます。

課税の方法は3つから選べます（大口株主等を除く）。

国税庁 No.1330・No.1331 によると、令和9年1月1日以後に生ずる所得については、復興特別所得税の税率が2.1%から1.1%に下がり、防衛特別所得税（1%）が併せて源泉徴収されます。所得税15%に対する上乗せは2.1%から1.1%＋1%＝2.1%で変わらず、源泉徴収の合計は15%×(1+0.011+0.01)+5%＝20.315%のままと計算できます。

20税金：配当控除が使えない理由

国税庁のタックスアンサー No.1250 は、配当控除の対象にならない配当等の1つとして「投資法人から支払を受けるべき配当等」を挙げています。あわせて、J-REITは利益の90%超を分配するなどの要件を満たすと、分配した額を損金にでき、法人の段階の税がほぼかかりません（租税特別措置法第67条の15）。

このため、総合課税を選んでも、株式の配当のような配当控除による税額の控除はありません。

21税金：売ったときの税

国税庁のタックスアンサー No.1463 は、申告分離課税の対象となる「上場株式等」に、金融商品取引所に上場されている株式等（ETF・J-REITなどを含む）を挙げています。譲渡益の税率は所得税15%・住民税5%で、平成25年から令和29年までの各年分は、復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）を併せて申告・納付します。

No.1474 によると、上場株式等の譲渡損失は、確定申告で、その年の上場株式等の配当等（申告分離課税を選んだもの）と損益通算でき、引ききれない損失は翌年以後3年間繰り越せます。J-REITを売って出た損失を、J-REITの分配金と通算できるということです。NISA口座で出た損失は対象外です。

22税金：NISAで持つ場合

金融庁の資料「NISAを利用する皆さまへ」では、成長投資枠の対象商品として「上場株式」「ETF」「投資信託」「REIT（不動産投資信託）」が並んでいます（整理銘柄・監理銘柄は除外）。

同じ資料は、上場株式の配当金について、証券口座で受け取る「株式数比例配分方式」以外の受け取り方（郵便局などで換金する配当金領収証方式、銀行口座で受け取る方式）では、NISA口座で買った株式でも配当金が非課税にならないとし、「ETF、REITの分配金についても同様」と書いています。NISAでJ-REITを持つなら、分配金の受け取り方を株式数比例配分方式にしておく必要があります。

23税金：1口あたり、いくら税がかかるか

直近1年分の1口当たり分配金（半年決算は直近2期の合計、分割の調整後）に20.315%を掛けた、1口あたりの源泉徴収の額です。

56銘柄の中央値は、1年の分配金6,412円に対して税1,303円でした。税額は分配金に比例するだけなので、投資額に対する税の割合は、どの銘柄でも「分配金利回り×20.315%」です。

24税金：利益を超える分配の扱い

直近期に利益超過分配をしている銘柄は15銘柄、10期のどこかでしていた銘柄は19銘柄でした。利益超過分配は、出資の払い戻しにあたる部分を含むため、配当所得とは別の扱いになる部分があります。扱いの説明は各銘柄の有報の「課税上の取扱い」に書かれていますが、当サイトは国税庁の資料で確かめられていないので、ここでは内容を書きません。利益超過分配のある銘柄を持つ場合は、各銘柄の通知書と有報の記載を確かめてください。

25税金：銘柄ごとの1口あたりの税額

1口当たりの年間の分配金の多い順です。1口の価格が銘柄ごとに違うので、この金額の大小で銘柄の有利・不利は決まりません。

大和証券オフィス　直近1年分（2026年5月期まで）の1口当たり分配金は15,650円で、20.315%の源泉徴収は3,179円、手取りは12,471円。

星野リゾート・リート　直近1年分（2026年4月期まで）の1口当たり分配金は12,909円で、20.315%の源泉徴収は2,622円、手取りは10,287円。

コンフォリア・レジデンシャル　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は12,072円で、20.315%の源泉徴収は2,452円、手取りは9,620円。

スターツプロシード　直近1年分（2026年4月期まで）の1口当たり分配金は9,619円で、20.315%の源泉徴収は1,954円、手取りは7,665円。直近期に利益超過分配343円を含む。

ユナイテッド・アーバン　直近1年分（2026年5月期まで）の1口当たり分配金は8,734円で、20.315%の源泉徴収は1,774円、手取りは6,960円。

福岡リート　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は8,354円で、20.315%の源泉徴収は1,697円、手取りは6,657円。

いちごホテルリート　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は8,343円で、20.315%の源泉徴収は1,695円、手取りは6,648円。

KDX不動産　直近1年分（2026年4月期まで）の1口当たり分配金は8,271円で、20.315%の源泉徴収は1,680円、手取りは6,591円。

ヒューリックリート　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は8,050円で、20.315%の源泉徴収は1,635円、手取りは6,415円。

東急リアル・エステート　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は8,000円で、20.315%の源泉徴収は1,625円、手取りは6,375円。

産業ファンド　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は7,983円で、20.315%の源泉徴収は1,622円、手取りは6,361円。直近期に利益超過分配166円を含む。

グローバル・ワン不動産　直近1年分（2026年3月期まで）の1口当たり分配金は7,952円で、20.315%の源泉徴収は1,615円、手取りは6,337円。

平和不動産リート　直近1年分（2026年5月期まで）の1口当たり分配金は7,940円で、20.315%の源泉徴収は1,613円、手取りは6,327円。

トーセイ・リート　直近1年分（2026年4月期まで）の1口当たり分配金は7,801円で、20.315%の源泉徴収は1,585円、手取りは6,216円。

ＣＲＥロジスティクスファンド　直近1年分（2026年6月期まで）の1口当たり分配金は7,766円で、20.315%の源泉徴収は1,578円、手取りは6,188円。直近期に利益超過分配250円を含む。

ラサールロジポート　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は7,635円で、20.315%の源泉徴収は1,551円、手取りは6,084円。直近期に利益超過分配258円を含む。

エスコンジャパンリート　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は7,501円で、20.315%の源泉徴収は1,524円、手取りは5,977円。

野村不動産マスターファンド　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は7,176円で、20.315%の源泉徴収は1,458円、手取りは5,718円。直近期に利益超過分配522円を含む。

ＧＬＰ　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は7,042円で、20.315%の源泉徴収は1,431円、手取りは5,611円。直近期に利益超過分配1,410円を含む。

三井不動産ロジスティクスパーク　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は6,904円で、20.315%の源泉徴収は1,403円、手取りは5,501円。

イオンリート　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は6,814円で、20.315%の源泉徴収は1,384円、手取りは5,430円。直近期に利益超過分配156円を含む。

大和ハウスリート　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は6,746円で、20.315%の源泉徴収は1,370円、手取りは5,376円。直近期に利益超過分配768円を含む。

マリモ地方創生リート　直近1年分（2026年6月期まで）の1口当たり分配金は6,718円で、20.315%の源泉徴収は1,365円、手取りは5,353円。直近期に利益超過分配301円を含む。

東海道リート　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は6,706円で、20.315%の源泉徴収は1,362円、手取りは5,344円。

阪急阪神リート　直近1年分（2026年5月期まで）の1口当たり分配金は6,689円で、20.315%の源泉徴収は1,359円、手取りは5,330円。

セントラル・リート　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は6,464円で、20.315%の源泉徴収は1,313円、手取りは5,151円。

ヘルスケア＆メディカル　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は6,450円で、20.315%の源泉徴収は1,310円、手取りは5,140円。直近期に利益超過分配344円を含む。

サムティ・レジデンシャル　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は6,412円で、20.315%の源泉徴収は1,303円、手取りは5,109円。

アドバンス・レジデンス　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は6,412円で、20.315%の源泉徴収は1,303円、手取りは5,109円。

アクティビア・プロパティーズ　直近1年分（2026年5月期まで）の1口当たり分配金は6,317円で、20.315%の源泉徴収は1,283円、手取りは5,034円。

ＮＴＴ都市開発リート　直近1年分（2026年4月期まで）の1口当たり分配金は6,280円で、20.315%の源泉徴収は1,276円、手取りは5,004円。

森ヒルズリート　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は6,190円で、20.315%の源泉徴収は1,257円、手取りは4,933円。

ジャパンエクセレント　直近1年分（2026年6月期まで）の1口当たり分配金は6,106円で、20.315%の源泉徴収は1,240円、手取りは4,866円。

日本都市ファンド　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は5,826円で、20.315%の源泉徴収は1,184円、手取りは4,642円。

SOSiLA物流リート　直近1年分（2026年5月期まで）の1口当たり分配金は5,782円で、20.315%の源泉徴収は1,175円、手取りは4,607円。直近期に利益超過分配327円を含む。

積水ハウス・リート　直近1年分（2026年4月期まで）の1口当たり分配金は5,736円で、20.315%の源泉徴収は1,165円、手取りは4,571円。直近期に利益超過分配608円を含む。

三菱地所物流リート　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は5,664円で、20.315%の源泉徴収は1,151円、手取りは4,513円。直近期に利益超過分配235円を含む。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は5,580円で、20.315%の源泉徴収は1,134円、手取りは4,446円。

大和証券リビング　直近1年分（2026年3月期まで）の1口当たり分配金は5,330円で、20.315%の源泉徴収は1,083円、手取りは4,247円。

Ｏｎｅリート　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は5,162円で、20.315%の源泉徴収は1,049円、手取りは4,114円。

いちごオフィスリート　直近1年分（2026年4月期まで）の1口当たり分配金は5,091円で、20.315%の源泉徴収は1,034円、手取りは4,057円。

ジャパン・ホテル・リート　直近1年分（2025年12月期まで）の1口当たり分配金は5,061円で、20.315%の源泉徴収は1,028円、手取りは4,033円。

ジャパンリアルエステイト　直近1年分（2026年3月期まで）の1口当たり分配金は5,047円で、20.315%の源泉徴収は1,025円、手取りは4,022円。

日本ビルファンド　直近1年分（2025年12月期まで）の1口当たり分配金は4,949円で、20.315%の源泉徴収は1,005円、手取りは3,944円。

日本リート　直近1年分（2025年12月期まで）の1口当たり分配金は4,778円で、20.315%の源泉徴収は971円、手取りは3,807円。

三井不動産アコモデーションファンド　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は4,729円で、20.315%の源泉徴収は961円、手取りは3,768円。

オリックス不動産　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は4,684円で、20.315%の源泉徴収は952円、手取りは3,732円。

日本ホテル＆レジデンシャル　直近1年分（2026年5月期まで）の1口当たり分配金は4,546円で、20.315%の源泉徴収は924円、手取りは3,622円。直近期に利益超過分配7円を含む。

日本ロジスティクスファンド　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は4,450円で、20.315%の源泉徴収は904円、手取りは3,546円。

日本プライムリアルティ　直近1年分（2026年6月期まで）の1口当たり分配金は4,258円で、20.315%の源泉徴収は865円、手取りは3,393円。

インヴィンシブル　直近1年分（2026年6月期まで）の1口当たり分配金は4,116円で、20.315%の源泉徴収は836円、手取りは3,280円。

日本プロロジスリート　直近1年分（2026年5月期まで）の1口当たり分配金は3,848円で、20.315%の源泉徴収は782円、手取りは3,066円。直近期に利益超過分配1,778円を含む。

森トラストリート　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は3,691円で、20.315%の源泉徴収は750円、手取りは2,941円。

スターアジア不動産　直近1年分（2026年1月期まで）の1口当たり分配金は3,572円で、20.315%の源泉徴収は726円、手取りは2,846円。

みらい　直近1年分（2026年4月期まで）の1口当たり分配金は2,638円で、20.315%の源泉徴収は536円、手取りは2,102円。

サンケイリアルエステート　直近1年分（2026年2月期まで）の1口当たり分配金は2,361円で、20.315%の源泉徴収は480円、手取りは1,881円。

26相続：J-REITの評価（通達213・169）

財産評価基本通達213は、不動産投資法人の投資証券のうち上場されているものの価額は、1口ごとに、169（上場株式の評価）から172までの定めに準じて評価するとしています。通達169(1)は、上場株式の価額を、課税時期の最終価格とし、その最終価格が課税時期の属する月以前3か月間の毎日の最終価格の各月ごとの平均額のうち最も低い価額を超える場合は、その最も低い価額によるとしています。

仮の数字で計算すると次のとおりです（価格は説明のための仮の値で、実在の銘柄の価格ではありません）。

通達213は、分割などに伴う無償交付期待権と、金銭分配期待権（利益超過分配金の額を含む）の評価にも触れています。決算期末から支払いまでの間に亡くなった場合の分配金の扱いなどは、この定めによります。

27相続：現物の不動産の評価（通達11・89、貸家建付地）

土地（宅地）は、市街地的形態を形成する地域にある宅地は路線価方式、それ以外は倍率方式で評価します（通達11）。路線価方式は、宅地の面する路線に付された路線価をもとに、奥行などの補正をして計算する方式です（通達13）。家屋は、固定資産税評価額に倍率を掛けて評価します（通達89）。

賃貸用の建物の敷地（貸家建付地）は、国税庁のタックスアンサー No.4614 で次の算式が示されています。

借地権割合と借家権割合は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で地域ごとに確認します。仮に自用地としての価額が1億円、借地権割合70%、借家権割合30%、賃貸割合100%とすると（いずれも説明のための仮の値）、貸家建付地の価額は100,000,000円−100,000,000円×70%×30%×100%＝79,000,000円です。建物（貸家）も、借家権割合と賃貸割合を使って減額する定めがあります（通達93・94）。

28相続：評価の差をどう読むか

路線価や固定資産税評価額は、売買の値段そのものではありません。評価額が売れる値段より低ければ、その差の分だけ相続税の計算のもとが小さくなります。J-REITは取引所の価格で評価されるので、そうした差はほとんど生じません。一方で、J-REITは口数で分けやすく、売って納税資金にするのも容易です。「相続税を減らす」ことと「分けやすく、換金しやすい」ことのどちらを重く見るかで、向く方が変わります。

29相続：現物の小口化商品という中間

不動産を小口に分けて売る「現物の小口化商品」もあります。当サイトが調べた28社の商品の形と、1口の大きさの記載です（各社の公式サイトの記載）。

28社のうち任意組合型は15社、匿名組合型は5社でした。任意組合型は、出資者が組合を通じて不動産を持つ形です。任意組合型・匿名組合型の出資が相続税でどう評価されるかは、当サイトは国税庁の資料で確かめられていないため、この記事では書きません。各社の説明と、税理士への確認をおすすめします。

30よくある質問

31この記事の数字は、どこから取ったか

使ったのは次の資料です。

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の「主要な経営指標等の推移」（配当性向・1口当たり分配金・利益超過分配、直近10期）
• 有報の「金銭の分配に係る計算書」
• 有報の損益計算書・貸借対照表（法人税等・圧縮積立金・任意積立金）

制度・税の記述は次の一次資料で確かめました。

• e-Gov法令検索「租税特別措置法」第67条の15（投資法人に係る課税の特例）第1項

数字は当サイトが有報の表から機械で読み、合計が有報の記載と合うことを確かめてから使っています（物件表は57銘柄中54銘柄で取得価格の合計が有報の記載と一致、借入金明細は57銘柄すべてで貸借対照表と一致）。東証に上場する58銘柄のうち、三井不動産商業ファンド投資法人は有報をまだ読めていないため、集計に入っていません。

投資口価格・時価総額・分配金利回りは載せていません。価格は毎日動き、当サイトはそのデータを持っていないためです。この記事は特定の銘柄の勧誘ではありません。

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の「主要な経営指標等の推移」（決算期・運用日数、直近10期）
• EDINETの提出書類の一覧（有報の提出日時）
• 有報の分配の方針（支払いの時期の定め）

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の「主要な経営指標等の推移」（1口当たり分配金・利益超過分配、直近10期）

• 国税庁 タックスアンサー No.1330「配当金を受け取ったとき（配当所得）」
• 国税庁 タックスアンサー No.1250「配当所得があるとき（配当控除）」
• 国税庁 タックスアンサー No.1331「上場株式等の配当等に係る申告分離課税制度」
• 国税庁 タックスアンサー No.1463「株式等を譲渡したときの課税（申告分離課税）」
• 国税庁 タックスアンサー No.1474「上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除」
• 金融庁「NISAを利用する皆さまへ」（令和6年6月、令和7年9月改訂）
• e-Gov法令検索「租税特別措置法」第67条の15

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 現物の小口化商品の調査（各社の公式サイト・28社）
• 有報の純資産・発行済口数（1口当たり純資産の計算）

• 国税庁「財産評価基本通達」11・13（宅地の評価）、89（家屋の評価）、93・94（貸家・借家権）、169（上場株式の評価）、213（不動産投資信託証券等の評価）
• 国税庁 タックスアンサー No.4614「貸家建付地の評価」