データの時点2026年10月19日取得J-REIT57銘柄の有価証券報告書の物件表と決算（2025年12月〜2026年6月期）・毎週月曜に自動で更新
J-REITが持つ底地（建物は持たず、土地だけを貸している物件）182件（30銘柄・取得価格の合計5,356億円）の鑑定評価額は、合計で取得価格の1.29倍でした。建物のある物件全体（1.22倍）より高い倍率です。
01先に結論
J-REIT57銘柄の有報の物件表4,877件のうち、物件名に「底地」「敷地」「土地」とある182件を集めました。土地の上の建物はテナントなどが持ち、投資法人は土地を貸して地代を受け取る物件です。
- 底地を持つのは30銘柄です。上位3銘柄（産業ファンド・阪急阪神リート・KDX不動産）で底地の取得価格の32.1%を占めます。J-REITの物件全体の取得価格に占める底地の比率は2.25%です。
- 鑑定評価額は取得価格の1.29倍で、181件中4件だけが取得価格を下回っていました。鑑定評価額が取得価格の2倍以上の底地も5件あります。
- 底地の比率が最も高い銘柄はエスコンジャパンリートで、物件の取得価格の38.6%が底地です。この銘柄のNOI利回りは5.66%、減価償却費は取得価格の0.59%で、57銘柄の中央値（減価償却1.04%）より小さくなっています。
- 銘柄の単位で見ると、底地の比率が高い銘柄ほど、減価償却費の比率が低い傾向があります（順位相関-0.27、弱い関係（負の向き））。底地の比率が15%以上の銘柄の減価償却は中央値0.81%、底地を持たない銘柄は1.22%です。土地は減価償却をしないためです。
- 稼働率の分かる144件は、144件が100%でした。土地を1つの借り手にまとめて貸す形がほとんどです。
「底地利回り」そのもの（底地1件ごとの地代÷価格）は、物件表に地代が載っていないため計算できません。この記事では、物件表の価格と面積、底地を多く持つ銘柄の決算の数字から、底地の性格を確かめます。
02底地とは、どういう持ち方か
- リートが土地を持つ建物は持たず、土地だけを取得する
- 借り手が建物を建てる商業施設や物流施設などの事業者が、自分の建物を建てて使う
- 地代を払う借り手は土地の使用料（地代）をリートに払う
- 分配金になる地代から税金などの費用を引いた利益を分配する。建物の修繕費や減価償却は無い
底地は、建物がのっている土地の所有権のうち、借り手に土地を貸している側の権利です。J-REITの底地では、借り手（スーパー・家電量販店・物流会社・工場を持つ会社など）が自分のお金で建物を建て、投資法人は土地だけを持って地代を受け取ります。
建物を持たないので、投資法人には建物の修繕費・設備の更新費がかかりません。会計では、土地は使っても価値が減らないものとして扱われ、減価償却をしません。そのため、同じ賃料（地代）が入る物件なら、底地のほうが費用が少なく、利益（分配金の元）が大きく残ります。
一方で、底地には建物の価値の上がり下がりが無い代わりに、土地の値段と、借り手との契約の内容に価値が大きく左右されます。借り手が撤退して建物を取り壊すと、次の借り手を探すまで地代が入らなくなります。契約の期間や更新の決まりは物件ごとに違い、この記事のデータには含まれていません。
商業施設を持つ銘柄の中での底地の位置づけは、商業施設に投資するJ-REITの記事でも触れています。この記事は、商業施設に限らず、物流・工場・オフィスなどすべての底地を集めました。
03底地を持つ30銘柄
底地を1件でも持つ30銘柄です（底地の取得価格の大きい順）。「銘柄の中の比率」は、その銘柄の物件全体の取得価格に占める底地の割合、右の2列は底地と、それ以外の物件の鑑定評価額÷取得価格です。
| 銘柄 | 分類 | 件数 | 底地の取得価格 | 底地全体に占める比率 | 銘柄の中の比率 | 鑑定÷取得（底地） | 鑑定÷取得（それ以外） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 産業ファンド | 物流特化 | 28件 | 776億円 | 14.5% | 15.0% | 1.25倍 | 1.24倍 |
| 阪急阪神リート | 商業特化 | 15件 | 496億円 | 9.3% | 27.7% | 1.24倍 | 1.22倍 |
| KDX不動産 | 複合 | 15件 | 448億円 | 8.4% | 3.7% | 1.07倍 | 1.10倍 |
| ユナイテッド・アーバン | 複合 | 9件 | 385億円 | 7.2% | 5.3% | 1.17倍 | 1.26倍 |
| 日本プライムリアルティ | 複合 | 1件 | 360億円 | 6.7% | 6.5% | 1.66倍 | 1.18倍 |
| エスコンジャパンリート | 商業特化 | 28件 | 286億円 | 5.3% | 38.6% | 1.17倍 | 1.11倍 |
| ジャパンリアルエステイト | オフィス特化 | 1件 | 265億円 | 5.0% | 2.2% | 1.93倍 | 1.19倍 |
| 日本都市ファンド | 複合 | 11件 | 244億円 | 4.6% | 1.8% | 1.39倍 | 1.18倍 |
| 大和ハウスリート | 複合 | 7件 | 225億円 | 4.2% | 2.5% | 1.23倍 | 1.24倍 |
| 野村不動産マスターファンド | 複合 | 16件 | 176億円 | 3.3% | 1.6% | 1.31倍 | 1.25倍 |
| 三菱地所物流リート | 物流特化 | 6件 | 176億円 | 3.3% | 6.3% | 1.13倍 | 1.18倍 |
| 東海道リート | 複合 | 5件 | 164億円 | 3.1% | 26.8% | 1.06倍 | 1.11倍 |
| オリックス不動産 | 複合 | 5件 | 155億円 | 2.9% | 2.0% | 1.13倍 | 1.25倍 |
| アクティビア・プロパティーズ | 複合 | 2件 | 143億円 | 2.7% | 2.6% | 1.31倍 | 1.22倍 |
| 福岡リート | 複合 | 2件 | 122億円 | 2.3% | 5.3% | 1.12倍 | 1.21倍 |
| 日本ビルファンド | オフィス特化 | 1件 | 114億円 | 2.1% | 0.8% | 1.63倍 | 1.17倍 |
| ヒューリックリート | 複合 | 1件 | 111億円 | 2.1% | 2.6% | 1.27倍 | 1.15倍 |
| みらい | 複合 | 6件 | 104億円 | 1.9% | 5.8% | 1.14倍 | 1.12倍 |
| ＭＩＲＡＲＴＨ不動産 | 複合 | 5件 | 101億円 | 1.9% | 5.7% | 1.05倍 | 1.09倍 |
| 森ヒルズリート | オフィス特化 | 1件 | 96億円 | 1.8% | 2.3% | 2.17倍 | 1.19倍 |
| ＧＬＰ | 物流特化 | 1件 | 83億円 | 1.6% | 1.0% | 1.14倍 | 1.31倍 |
| イオンリート | 商業特化 | 5件 | 82億円 | 1.5% | 1.7% | 1.02倍 | 1.08倍 |
| SOSiLA物流リート | 物流特化 | 2件 | 70億円 | 1.3% | 4.9% | 1.32倍 | 1.17倍 |
| コンフォリア・レジデンシャル | 住宅特化 | 1件 | 45億円 | 0.8% | 1.3% | 1.07倍 | 1.31倍 |
| セントラル・リート | 複合 | 1件 | 32億円 | 0.6% | 7.4% | 1.15倍 | 1.32倍 |
| マリモ地方創生リート | 複合 | 3件 | 29億円 | 0.5% | 4.6% | 1.31倍 | 1.16倍 |
| ＣＲＥロジスティクスファンド | 物流特化 | 1件 | 27億円 | 0.5% | 1.7% | 1.11倍 | 1.18倍 |
| 日本リート | 複合 | 1件 | 20億円 | 0.4% | 0.8% | 1.03倍 | 1.30倍 |
| ラサールロジポート | 物流特化 | 1件 | 12億円 | 0.2% | 0.3% | 2.04倍 | 1.23倍 |
| 三井不動産アコモデーションファンド | 住宅特化 | 1件 | 7億円 | 0.1% | 0.2% | 1.30倍 | 1.45倍 |
銘柄の中の比率が5%以上なのは11銘柄で、最も高いエスコンジャパンリートは38.6%、ほかの多くの銘柄は数%です。底地を中心に持つ銘柄は少なく、多くの銘柄にとって底地は物件の一部です。
底地とそれ以外の物件の倍率を比べられる30銘柄のうち、15銘柄で底地の倍率のほうが高くなっていました。同じ銘柄の中で比べると、底地のほうが高い銘柄と低い銘柄はほぼ半々で、はっきりした差はありません。1件ごとの差の中央値も、底地が+15.8%、建物のある物件が+19.1%です。底地全体の倍率が高く出るのは、倍率の高い都心の大きな底地が、金額の合計を押し上げているためです（次の節の表）。
04底地の上には何が建っているか
物件名と、物件表の用途の欄から、底地の上にある建物の種類で分けました（当サイトの分け方です）。面積は、物件表の賃貸可能面積（底地では貸している土地の面積）です。
| 底地の上の建物 | 件数 | 取得価格の合計 | 比率 | 鑑定÷取得 | 土地の面積（中央値） | 1㎡あたりの取得価格（中央値） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 商業施設 | 116件 | 2,754億円 | 51.4% | 1.22倍 | 9,402㎡ | 15.3万円 |
| 物流・産業用地 | 32件 | 887億円 | 16.6% | 1.25倍 | 24,468㎡ | 8.2万円 |
| 工場・整備施設 | 12件 | 344億円 | 6.4% | 1.20倍 | 17,994㎡ | 8.5万円 |
| タンク・ガス施設 | 6件 | 136億円 | 2.5% | 1.09倍 | 37,988㎡ | 4.0万円 |
| オフィスビル | 13件 | 1,134億円 | 21.2% | 1.55倍 | 1,327㎡ | 71.7万円 |
| 住宅・ヘルスケア・その他 | 3件 | 102億円 | 1.9% | 1.12倍 | 7,799㎡ | 58.3万円 |
件数で最も多いのは商業施設の底地で、116件（取得価格2,754億円）です。スーパー・ホームセンター・家電量販店・ドラッグストア・自動車の販売店など、郊外の幹線道路沿いの店舗の土地が多く含まれます。物流・産業用地や工場の底地は、1件の面積が大きく、1㎡あたりの価格が低い土地です。
オフィスビルの底地は件数が少ないものの、都心の大きなビルの土地が入っているので、1件あたりの取得価格が大きくなっています。オフィスの底地は、ビルの持ち主から地代を受け取る形で、借り手が建物を持つ点は商業施設の底地と同じです。
05鑑定評価額は、取得価格をどれだけ上回っているか
底地1件ごとに、鑑定評価額が取得価格を何%上回っているかを数えました（両方の値がある181件）。中央値は+15.8%です。
| 鑑定評価額÷取得価格−1 | 件数 | 比率 |
|---|---|---|
| 0%未満 | 4件 | 2.2% |
| 0〜10% | 57件 | 31.5% |
| 10〜20% | 51件 | 28.2% |
| 20〜40% | 41件 | 22.7% |
| 40〜60% | 13件 | 7.2% |
| 60〜100% | 10件 | 5.5% |
| 100%以上 | 5件 | 2.8% |
用途別に見ると、鑑定評価額÷取得価格は住宅1.29倍・底地1.29倍・物流1.25倍・ホテル1.25倍・オフィス1.20倍・商業1.16倍・ヘルスケア1.08倍の順でした。底地の倍率は、建物のある物件全体の1.22倍より高くなっています。
差が大きい15件です。
| 物件 | 銘柄 | 上の建物 | 所在地 | 取得価格（億円） | 鑑定評価額（億円） | 差 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| IIF兵庫三田ロジスティクスセンターI(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 兵庫県三田市 | 5.2 | 18.4 | +253.8% |
| IIF横浜幸浦ロジスティクスセンター(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 神奈川県横浜市金沢区 | 11.7 | 32.2 | +175.2% |
| ラフォーレ原宿(底地) | 森ヒルズリート | 商業施設 | 東京都渋谷区 | 96.0 | 208.1 | +116.8% |
| 万代豊中豊南店(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 大阪府豊中市 | 18.7 | 39.6 | +111.8% |
| 東扇島 (底地) | ラサールロジポート | 物流・産業用地 | 神奈川県川崎市 | 11.9 | 24.3 | +104.4% |
| MRRいちはら(底地) | マリモ地方創生リート | 商業施設 | 千葉県市原市 | 7.0 | 13.6 | +94.3% |
| IIF大阪此花ロジスティクスセンターII(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 大阪府大阪市此花区 | 10.3 | 20.0 | +94.2% |
| 渋谷クロスタワー (底地) | ジャパンリアルエステイト | オフィスビル | 東京都渋谷区 | 265.2 | 513.0 | +93.4% |
| ラウンドワンスタジアム 千日前店(底地) | 日本都市ファンド | 商業施設 | 大阪府大阪市中央区 | 80.0 | 151.0 | +88.8% |
| Gビル代官山03(底地) | 日本都市ファンド | オフィスビル | 東京都目黒区 | 10.0 | 18.1 | +81.0% |
| ニトリ茨木北店(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 大阪府茨木市 | 13.2 | 22.7 | +72.2% |
| IIF習志野ロジスティクスセンターII(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 千葉県習志野市 | 39.9 | 66.9 | +67.8% |
| 大手町タワー(底地) | 日本プライムリアルティ | オフィスビル | 東京都千代田区 | 360.0 | 597.0 | +65.8% |
| NBF虎ノ門ビル(底地) | 日本ビルファンド | オフィスビル | 東京都港区 | 114.2 | 186.0 | +62.9% |
| ヤマダ電機テックランド 青葉店(敷地) | ユナイテッド・アーバン | 商業施設 | 21.5 | 34.5 | +60.5% |
上位には、東京都心のオフィスビルや商業ビルの底地と、物流施設の底地が並びます。都心の土地の値段の上昇や、物流用地の需要が鑑定評価額に表れています。建物は年がたつと価値が減っていきますが、土地にはその減り方が無いので、取得してから時間がたった底地ほど、取得価格との差が開きやすくなります。
鑑定評価額が取得価格を下回っていたのは4件でした（ライフ太平寺店(底地)が−18.9%、maricom-ISOGO・システム プラザ横浜(敷地)が−2.6%、マリノアシティ福岡(マリナサイド棟)(底地)が−1.5%、テックランド戸塚店(底地)が−1.5%）。
06どこにあるか
182件の所在地を地域に分けました（物件表に所在地の書かれていない10件は「不明」）。右端は、J-REITの全物件の取得価格で同じ地域が占める比率です。
| 地域 | 件数 | 取得価格の合計 | 比率 | 鑑定÷取得 | J-REIT全体の比率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 22件 | 1,189億円 | 22.2% | 1.65倍 | 45.8% |
| 神奈川・埼玉・千葉 | 42件 | 1,117億円 | 20.9% | 1.18倍 | 19.8% |
| 近畿 | 50件 | 1,463億円 | 27.3% | 1.25倍 | 15.3% |
| 東海 | 17件 | 445億円 | 8.3% | 1.08倍 | 4.3% |
| 北海道 | 2件 | 29億円 | 0.5% | 1.07倍 | 1.9% |
| 東北 | 5件 | 103億円 | 1.9% | 1.19倍 | 1.5% |
| 九州・沖縄 | 17件 | 268億円 | 5.0% | 1.21倍 | 5.7% |
| その他の地域 | 17件 | 275億円 | 5.1% | 1.10倍 | 4.5% |
| 不明 | 10件 | 468億円 | 8.7% | 1.16倍 | 1.3% |
都道府県ごとに多い順です。
| 都道府県 | 件数 | 取得価格の合計 | 鑑定÷取得 | 持っている銘柄 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪府 | 25件 | 820億円 | 1.27倍 | 9銘柄 |
| 東京都 | 22件 | 1,189億円 | 1.65倍 | 11銘柄 |
| 神奈川県 | 17件 | 462億円 | 1.19倍 | 10銘柄 |
| 兵庫県 | 17件 | 497億円 | 1.20倍 | 8銘柄 |
| 福岡県 | 16件 | 256億円 | 1.21倍 | 4銘柄 |
| 埼玉県 | 14件 | 280億円 | 1.09倍 | 7銘柄 |
| 千葉県 | 11件 | 375億円 | 1.24倍 | 8銘柄 |
| 愛知県 | 9件 | 268億円 | 1.09倍 | 6銘柄 |
| 茨城県 | 7件 | 153億円 | 1.09倍 | 5銘柄 |
| 広島県 | 5件 | 70億円 | 1.08倍 | 4銘柄 |
| 静岡県 | 4件 | 142億円 | 1.07倍 | 2銘柄 |
| 宮城県 | 4件 | 83億円 | 1.20倍 | 3銘柄 |
市区町村で最も多いのは福岡県春日市（11件）、兵庫県神戸市（6件）、大阪府大阪市（5件）、兵庫県尼崎市（3件）でした。福岡県春日市の11件は、すべてエスコンジャパンリートが持つ、同じ商業地区の店舗の土地です。1つの地区の土地を区画ごとに持つ形で、1件ずつは小さくても、まとまると大きな比率になります。東京都の底地は22件で、取得価格では22.2%です。
07土地の面積と、1㎡あたりの価格
底地の物件表の面積は、貸している土地の面積です。面積の分かる154件の合計は378.7万㎡（3.79平方キロメートル）でした。最も広いのは産業ファンドのIIF市原マニュファクチュアリングセンター(底地)で637,803㎡です。
| 土地の面積 | 件数 | 取得価格の合計 | 1件の取得価格（中央値） | 1㎡あたり（中央値） | 鑑定÷取得 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000㎡未満 | 24件 | 453億円 | 6.3億円 | 35.3万円 | 1.52倍 |
| 3,000〜1万㎡ | 44件 | 914億円 | 14.7億円 | 22.8万円 | 1.23倍 |
| 1万〜3万㎡ | 50件 | 1,227億円 | 18.2億円 | 11.6万円 | 1.18倍 |
| 3万〜6万㎡ | 21件 | 737億円 | 26.3億円 | 7.0万円 | 1.16倍 |
| 6万㎡以上 | 15件 | 792億円 | 36.0億円 | 4.3万円 | 1.15倍 |
地域ごとの1㎡あたりの取得価格です（3件以上の地域）。
| 地域 | 件数 | 中央値 | 最も低い | 最も高い |
|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 7件 | 181.5万円 | 17.3万円 | 850.6万円 |
| 神奈川・埼玉・千葉 | 36件 | 12.0万円 | 1.6万円 | 42.6万円 |
| 近畿 | 48件 | 22.8万円 | 2.0万円 | 1,398.8万円 |
| 東海 | 16件 | 9.3万円 | 1.2万円 | 31.6万円 |
| 東北 | 3件 | 3.7万円 | 2.5万円 | 12.2万円 |
| 九州・沖縄 | 17件 | 11.6万円 | 1.7万円 | 573.1万円 |
| その他の地域 | 16件 | 9.7万円 | 1.2万円 | 63.8万円 |
| 不明 | 9件 | 27.0万円 | 3.5万円 | 78.6万円 |
1㎡あたりの取得価格が最も高いのは阪急阪神リートのなんば戎橋(敷地)（1,398.8万円）でした。最も低い土地とは、1㎡あたりで1,180倍の開きがあります。都心の小さな土地と郊外の広い土地では、同じ底地でも値段の決まり方がまるで違います。底地の価値は、建物が無いぶん、ほぼ土地の値段そのものです。地価の動きが、そのまま鑑定評価額に表れやすい物件だと言えます。
08稼働率と借り手
底地182件のうち、物件表に稼働率が載っているのは144件で、そのうち144件が100%でした。稼働率の載っていない38件は、野村不動産マスターファンド16件・日本都市ファンド11件・オリックス不動産5件・ラサールロジポート1件・ＧＬＰ1件・三井不動産アコモデーションファンド1件・日本プライムリアルティ1件・ジャパンリアルエステイト1件・日本ビルファンド1件の物件です。
底地は、土地全体を1つの借り手に貸すことがほとんどなので、契約が続いている間は稼働率が100%になります。住宅やオフィスのように、少しずつ空きが出る形ではありません。逆に、借り手が契約を終えると、その土地からの地代はまとめて止まります。見るべきなのは稼働率よりも、借り手が誰か、契約がいつまで続くかです。
土地を貸す契約には、期間が来たら建物を取り壊して土地を返す「定期借地」と、更新が前提の普通の借地があります。どちらの形かで、契約の終わり方が大きく違います。各銘柄は、物件ごとの借地の形と残りの期間を、物件の概要や決算説明資料で示していることがあります。
09底地の比率が高い銘柄は、何が違うか
57銘柄すべてについて、物件の取得価格に占める底地の比率で4つに分け、直近期の決算から計算した値の中央値を並べました。
| 底地の比率 | 銘柄数 | 土地÷有形固定資産 | 減価償却÷取得価格 | NOI利回り | NOI利回り−減価償却 | 資本的支出÷取得価格 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 底地なし | 27銘柄 | 68.1% | 1.22% | 5.31% | 4.06% | 0.56% |
| 5%未満 | 19銘柄 | 71.8% | 1.00% | 4.79% | 3.76% | 0.51% |
| 5〜15% | 8銘柄 | 72.7% | 0.95% | 5.16% | 4.11% | 0.60% |
| 15%以上 | 3銘柄 | 81.8% | 0.81% | 5.66% | 5.00% | 0.57% |
土地÷有形固定資産は、貸借対照表の物件の帳簿価額のうち土地が占める割合です。57銘柄の中央値は71.1%で、底地の比率との順位相関は0.23（弱い関係（正の向き））でした。土地の比率と減価償却の比率の順位相関は-0.74で、土地の比率が高い銘柄ほど、減価償却費の比率は低くなります。
減価償却費は、現金は出ていかない費用ですが、利益（分配金の元）を減らします。NOI利回りから減価償却の比率を引いた値は、減価償却のあとに残る利回りの目安です。57銘柄の中央値はNOI利回り5.01%、減価償却のあと3.97%でした。NOIが決算の表に無い7銘柄は、NOI利回りの計算から外しています。
表の中央値で見ると、底地の比率の高い組ほど減価償却が小さく、NOI利回りと減価償却のあとの利回りの差が小さくなっています。1銘柄ずつでは例外もあります（次の節の表）。底地の地代は、建物の賃料に比べて「入ってきた分がそのまま利益に残りやすい」収入だということです。ただし、減価償却の小さい銘柄は、減価償却費の範囲で行う利益を超える分配の余地も小さくなります。
10底地の比率が高い銘柄
底地の比率が高い12銘柄です。
| 銘柄 | 底地の比率 | 土地÷有形固定資産 | 減価償却÷取得価格 | NOI利回り | NOI利回り−減価償却 |
|---|---|---|---|---|---|
| エスコンジャパンリート | 38.6% | 81.8% | 0.59% | 5.66% | 5.07% |
| 阪急阪神リート | 27.7% | 82.0% | 1.19% | 4.93% | 3.74% |
| 東海道リート | 26.8% | 71.1% | 0.81% | 5.81% | 5.00% |
| 産業ファンド | 15.0% | 69.6% | 1.06% | 5.28% | 4.21% |
| セントラル・リート | 7.4% | 76.4% | 0.89% | 5.94% | 5.05% |
| 日本プライムリアルティ | 6.5% | 79.1% | 0.80% | 4.45% | 3.65% |
| 三菱地所物流リート | 6.3% | 61.3% | 1.02% | 4.84% | 3.82% |
| みらい | 5.8% | 80.7% | 0.88% | 5.04% | 4.16% |
| ＭＩＲＡＲＴＨ不動産 | 5.7% | 73.4% | 0.85% | 4.83% | 3.98% |
| ユナイテッド・アーバン | 5.3% | 72.0% | 1.08% | 5.83% | 4.74% |
| 福岡リート | 5.3% | 61.5% | 1.50% | 5.55% | 4.05% |
| SOSiLA物流リート | 4.9% | 54.1% | 1.07% | 4.71% | 3.64% |
最も比率の高いエスコンジャパンリートは、底地の比率38.6%、土地÷有形固定資産81.8%、減価償却÷取得価格0.59%、NOI利回り5.66%でした。57銘柄の中央値（土地71.1%・減価償却1.04%）と比べると、土地の比率が高く、減価償却が小さい銘柄です。
土地÷有形固定資産の高い銘柄には、底地をあまり持たない都心のオフィスの銘柄も入ります。都心のビルは、建物より土地の値段の割合が大きいためです。土地の比率が高いことと、底地を持つことは、同じではありません。
| 土地÷有形固定資産の高い銘柄 | 土地の比率 | 底地の比率 | 減価償却÷取得価格 |
|---|---|---|---|
| 森トラストリート | 86.8% | 0.0% | 0.44% |
| アクティビア・プロパティーズ | 85.9% | 2.6% | 0.62% |
| 東急リアル・エステート | 85.7% | 0.0% | 0.81% |
| ヒューリックリート | 83.6% | 2.6% | 0.67% |
| 大和証券オフィス | 82.5% | 0.0% | 0.79% |
| 森ヒルズリート | 82.1% | 2.3% | 0.52% |
| 阪急阪神リート | 82.0% | 27.7% | 1.19% |
| エスコンジャパンリート | 81.8% | 38.6% | 0.59% |
11底地の比率が最も高い銘柄の10期
エスコンジャパンリートの直近10期の決算です。底地は28件で、うち11件が春日市にあります。直近期の減価償却費は賃貸NOIの10.4%で、57銘柄の中央値（20.1%）より小さくなっています。資本的支出は、建物の改修などに使ったお金です。
| 決算期 | 営業収益 | 賃貸NOI | 減価償却費 | 資本的支出 | 物件数 | LTV | 1口当たり分配金 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021年7月 | 19.1億円 | 13.8億円 | 1.3億円 | 0.4億円 | 28件 | 43.6% | 3,538円 |
| 2022年1月 | 24.8億円 | 18.6億円 | 1.7億円 | 0.3億円 | 38件 | 44.1% | 3,593円 |
| 2022年7月 | 27.1億円 | 17.6億円 | 1.8億円 | 1.3億円 | 38件 | 43.5% | 3,604円 |
| 2023年1月 | 25.4億円 | 17.5億円 | 1.8億円 | 1.0億円 | 38件 | 43.4% | 5,283円 |
| 2023年7月 | 25.0億円 | 16.5億円 | 1.8億円 | 1.0億円 | 38件 | 43.8% | 3,238円 |
| 2024年1月 | 24.4億円 | 16.8億円 | 1.9億円 | 0.7億円 | 38件 | 43.8% | 3,227円 |
| 2024年7月 | 30.5億円 | 17.1億円 | 2.0億円 | 0.7億円 | 37件 | 43.1% | 3,242円 |
| 2025年1月 | 27.9億円 | 18.6億円 | 2.1億円 | 1.9億円 | 37件 | 42.9% | 3,474円 |
| 2025年7月 | 31.2億円 | 21.6億円 | 2.1億円 | 3.2億円 | 38件 | 43.7% | 3,886円 |
| 2026年1月 | 30.3億円 | 21.2億円 | 2.2億円 | 1.5億円 | 39件 | 45.6% | 3,615円 |
期末の物件数は28件から39件へ増加。LTVは2021年7月期の43.6%から2026年1月期の45.6%（+2.0ポイント）、この間の最高は2026年1月期の45.6%、最低は2025年1月期の42.9%。
運用日数の違う期があるので、比べるときは同じ長さの期どうしで見てください。物件数が増えた期は、新しく物件を買った期です。
12反対の立場：借地権を持つ銘柄
底地を持つ銘柄とは逆に、他人の土地を借りて、その上の建物を持つ銘柄もあります。土地を借りる権利（借地権）は、貸借対照表の無形固定資産などに載ります。57銘柄のうち38銘柄が借地権を持ち、合計は3,963億円でした。
| 銘柄 | 借地権 | 総資産に占める比率 | 底地の比率 |
|---|---|---|---|
| イオンリート | 736.7億円 | 16.4% | 1.7% |
| インヴィンシブル | 404.1億円 | 5.7% | 0.0% |
| ジャパン・ホテル・リート | 314.1億円 | 5.4% | 0.0% |
| 森ヒルズリート | 306.5億円 | 7.5% | 2.3% |
| 野村不動産マスターファンド | 208.3億円 | 1.8% | 1.6% |
| 産業ファンド | 198.3億円 | 3.5% | 15.0% |
| 日本プライムリアルティ | 153.8億円 | 2.7% | 6.5% |
| 平和不動産リート | 153.3億円 | 5.4% | 0.0% |
| ＮＴＴ都市開発リート | 150.0億円 | 4.9% | 0.0% |
| 大和ハウスリート | 123.9億円 | 1.3% | 2.5% |
| 星野リゾート・リート | 118.2億円 | 4.6% | 0.0% |
| ユナイテッド・アーバン | 95.5億円 | 1.3% | 5.3% |
借地権と底地の両方を持つ銘柄は22銘柄です。借地権の上の建物を持つ銘柄は、地主に地代を払う側になります。同じ「土地を貸し借りする契約」でも、底地は地代を受け取る側、借地権は払う側で、収益への効き方は反対です。
131件の大きさ
底地1件の取得価格の帯で分けました。
| 1件の取得価格 | 件数 | 取得価格の合計 | 鑑定÷取得 | 主な上の建物 |
|---|---|---|---|---|
| 10億円未満 | 48件 | 255億円 | 1.29倍 | 商業施設 |
| 10億〜20億円 | 50件 | 714億円 | 1.25倍 | 商業施設 |
| 20億〜50億円 | 58件 | 1,772億円 | 1.18倍 | 商業施設 |
| 50億〜100億円 | 18件 | 1,246億円 | 1.26倍 | 商業施設 |
| 100億円以上 | 8件 | 1,368億円 | 1.48倍 | オフィスビル |
1件の取得価格の中央値は18.6億円です。100億円を超えるのは都心のオフィスビルや大型の工場・商業施設の土地で、数億円の底地には郊外の店舗の土地が多く入ります。件数では小さな底地が多く、金額では大きな底地が多くを占めます。
14182件の一覧
底地182件の全部です（取得価格の大きい順）。「上の建物」は当サイトの分け方、面積は貸している土地の面積です。
| 物件 | 銘柄 | 上の建物 | 所在地 | 取得価格（億円） | 鑑定評価額（億円） | 鑑定÷取得（倍） | 土地の面積（㎡） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 大手町タワー(底地) | 日本プライムリアルティ | オフィスビル | 東京都千代田区 | 360.0 | 597.0 | 1.66 | — |
| 渋谷クロスタワー (底地) | ジャパンリアルエステイト | オフィスビル | 東京都渋谷区 | 265.2 | 513.0 | 1.93 | — |
| IIF市原マニュファクチュアリングセンター(底地) | 産業ファンド | 工場・整備施設 | 千葉県市原市 | 159.1 | 193.3 | 1.21 | 637,803 |
| あまがさきキューズモール(底地) | アクティビア・プロパティーズ | 商業施設 | 兵庫県尼崎市 | 120.0 | 158.0 | 1.32 | 27,465 |
| 浜松プラザ (底地) | 東海道リート | 商業施設 | 静岡県浜松市 | 119.5 | 125.0 | 1.05 | 80,421 |
| maricom-ISOGO・システム プラザ横浜(敷地) | ユナイテッド・アーバン | オフィスビル | — | 119.0 | 116.0 | 0.97 | 52,668 |
| NBF虎ノ門ビル(底地) | 日本ビルファンド | オフィスビル | 東京都港区 | 114.2 | 186.0 | 1.63 | — |
| ヒューリック九段ビル(底地) | ヒューリックリート | オフィスビル | 東京都千代田区 | 111.0 | 141.0 | 1.27 | 3,351 |
| ラフォーレ原宿(底地) | 森ヒルズリート | 商業施設 | 東京都渋谷区 | 96.0 | 208.1 | 2.17 | 1,129 |
| GLP 習志野II(土地) | ＧＬＰ | 物流・産業用地 | — | 83.4 | 94.9 | 1.14 | — |
| イオンモール堺北花田(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 大阪府堺市北区 | 81.0 | 108.4 | 1.34 | 64,104 |
| ラウンドワンスタジアム 千日前店(底地) | 日本都市ファンド | 商業施設 | 大阪府大阪市中央区 | 80.0 | 151.0 | 1.89 | 1,712 |
| IIF春日井ロジスティクスセンター(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 愛知県春日井市 | 77.0 | 79.8 | 1.04 | 55,255 |
| 天神住友生命FJビジネスセンター (底地) | 福岡リート | オフィスビル | 福岡県福岡市中央区 | 77.0 | 92.3 | 1.20 | 1,344 |
| IIF川崎港 タンクターミナル(底地) | 産業ファンド | タンク・ガス施設 | 神奈川県川崎市川崎区 | 71.1 | 74.9 | 1.05 | 42,187 |
| オアシスタウン伊丹鴻池(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 兵庫県伊丹市 | 71.0 | 76.2 | 1.07 | 17,997 |
| 千葉みなと物流センター (敷地) | ユナイテッド・アーバン | 物流・産業用地 | — | 66.0 | 87.4 | 1.32 | 24,468 |
| IIF湘南ロジスティクスセンターII(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 神奈川県高座郡寒川町 | 65.9 | 80.2 | 1.22 | 27,435 |
| ホームセンター コーナン堺高須店(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 大阪府堺市堺区 | 65.0 | 68.5 | 1.05 | 21,236 |
| 鳴海ショッピング センター(敷地) | ユナイテッド・アーバン | 商業施設 | — | 64.6 | 73.6 | 1.14 | 60,419 |
| テックランド戸塚店(底地) | オリックス不動産 | 商業施設 | 神奈川県横浜市戸塚区 | 60.2 | 59.3 | 0.99 | — |
| IIFつくばロジスティクスセンター(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 茨城県つくば市 | 60.0 | 68.2 | 1.14 | 79,503 |
| スーパービバホーム岩槻店(底地) | KDX不動産 | 商業施設 | 埼玉県さいたま市岩槻区 | 59.3 | 61.5 | 1.04 | 67,326 |
| エディオン京橋店(底地) | 日本都市ファンド | 商業施設 | 大阪府大阪市城東区 | 56.4 | 61.0 | 1.08 | 4,307 |
| 平塚商業施設(底地) | 大和ハウスリート | 商業施設 | 神奈川県平塚市 | 56.2 | 71.9 | 1.28 | 28,003 |
| MJインダストリアル パーク堺(底地) | 三菱地所物流リート | 物流・産業用地 | 大阪府堺市 | 56.0 | 58.1 | 1.04 | 87,477 |
| MJインダストリアル パーク神戸(底地) | 三菱地所物流リート | 物流・産業用地 | 兵庫県神戸市 | 49.7 | 57.5 | 1.16 | 31,744 |
| SBC東京医療大学(底地) | 野村不動産マスターファンド | 住宅・ヘルスケア・その他 | 千葉県浦安市 | 49.0 | 55.8 | 1.14 | — |
| グランクレール馬事公苑 (底地) | コンフォリア・レジデンシャル | 住宅・ヘルスケア・その他 | 東京都世田谷区 | 45.5 | 48.6 | 1.07 | 7,799 |
| ロイヤルホームセンター森ノ宮 (底地) | 大和ハウスリート | 商業施設 | 大阪府大阪市 | 45.0 | 56.8 | 1.26 | 6,670 |
| マリノアシティ福岡(マリナサイド棟)(底地) | 福岡リート | 商業施設 | 福岡県福岡市西区 | 44.6 | 43.9 | 0.98 | 26,847 |
| 戸塚深谷ショッピングセンター(底地) | KDX不動産 | 商業施設 | 神奈川県横浜市戸塚区 | 43.7 | 46.2 | 1.06 | 14,093 |
| 西友楽市守谷店(底地) | KDX不動産 | 商業施設 | 茨城県守谷市 | 43.5 | 46.3 | 1.06 | — |
| ミリオンタウン塚口(底地) | KDX不動産 | 商業施設 | 兵庫県尼崎市 | 43.1 | 45.8 | 1.06 | 8,264 |
| なんば戎橋(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 大阪府大阪市中央区 | 42.3 | 44.3 | 1.05 | 302 |
| Tecc LIFE SELECT 神戸垂水店(底地) | ＭＩＲＡＲＴＨ不動産 | 商業施設 | 兵庫県神戸市 | 42.3 | 42.6 | 1.01 | 17,780 |
| 万代五条西小路店(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 京都府京都市右京区 | 41.8 | 60.2 | 1.44 | 9,183 |
| IIF泉大津e-shopロジスティクスセンター(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 大阪府泉大津市 | 40.0 | 47.3 | 1.18 | 48,932 |
| IIF習志野ロジスティクスセンターII(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 千葉県習志野市 | 39.9 | 66.9 | 1.68 | 57,080 |
| 南港乗下船ヤード (土地) | SOSiLA物流リート | 物流・産業用地 | 大阪府大阪市 | 38.0 | 56.8 | 1.49 | 56,237 |
| アクロスプラザ三芳(底地) | 大和ハウスリート | 商業施設 | 埼玉県 | 37.4 | 41.2 | 1.10 | 24,018 |
| カインズモール彦根(底地) | みらい | 商業施設 | 滋賀県彦根市 | 36.0 | 43.2 | 1.20 | 85,324 |
| イオンタウン仙台泉大沢(底地) | オリックス不動産 | 商業施設 | 宮城県仙台市泉区 | 35.1 | 42.3 | 1.21 | — |
| ミスターマックス春日(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 福岡県春日市 | 33.9 | 41.8 | 1.23 | 38,113 |
| ライフ高殿店(底地) | KDX不動産 | 商業施設 | 大阪府大阪市 | 33.6 | 35.2 | 1.05 | 4,437 |
| アクロスモール泉北(底地) | 大和ハウスリート | 商業施設 | 大阪府堺市 | 32.5 | 40.2 | 1.24 | 30,825 |
| バロー勝川店(底地) | セントラル・リート | 商業施設 | 愛知県春日井市 | 32.5 | 37.4 | 1.15 | 10,255 |
| 北港油槽所 (底地) | SOSiLA物流リート | タンク・ガス施設 | 大阪府大阪市 | 32.1 | 35.6 | 1.11 | 73,884 |
| バロー勝川店(底地) | 日本都市ファンド | 商業施設 | 愛知県春日井市 | 31.8 | 36.0 | 1.13 | 20,509 |
| ウニクス上里(底地) | KDX不動産 | 商業施設 | 埼玉県児玉郡上里町 | 31.1 | 31.2 | 1.00 | 67,854 |
| デイリーカナートイズミヤ 堀川丸太町店(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 京都府京都市上京区 | 31.0 | 47.2 | 1.52 | 3,776 |
| 新宿6丁目ビル(底地) | KDX不動産 | オフィスビル | 東京都新宿区 | 28.8 | 38.7 | 1.34 | 1,355 |
| DCM中川富田店(底地) | KDX不動産 | 商業施設 | 愛知県名古屋市中川区 | 28.5 | 29.5 | 1.04 | — |
| 三菱自動車 目黒店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 東京都目黒区 | 27.4 | 41.0 | 1.50 | — |
| 新潟錦町ショッピング センター(敷地) | ユナイテッド・アーバン | 商業施設 | — | 27.2 | 28.0 | 1.03 | 42,179 |
| 厚木飯山南工場(底地) | ＣＲＥロジスティクスファンド | 工場・整備施設 | 神奈川県厚木市 | 27.1 | 30.1 | 1.11 | 11,514 |
| ケーズデンキおゆみ野店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 千葉県千葉市 | 27.1 | 28.9 | 1.07 | 23,380 |
| バロー中志段味店(底地) | KDX不動産 | 商業施設 | 愛知県名古屋市守山区 | 26.4 | 27.4 | 1.04 | 13,480 |
| ナフコ春日(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 福岡県春日市 | 26.3 | 36.8 | 1.40 | 33,928 |
| コーナン新市店(底地) | KDX不動産 | 商業施設 | 広島県福山市 | 26.3 | 26.8 | 1.02 | 23,499 |
| 泉佐野松風台(底地) | 日本都市ファンド | 商業施設 | 大阪府泉佐野市 | 26.2 | 26.9 | 1.02 | 44,010 |
| 横浜青葉ショッピング センター(敷地) | ユナイテッド・アーバン | 商業施設 | — | 26.0 | 36.2 | 1.39 | 9,193 |
| IIF入間マニュファクチュア リングセンター(底地) | 産業ファンド | 工場・整備施設 | 埼玉県入間市 | 25.5 | 29.2 | 1.15 | 34,385 |
| フレンドマート 茨木平田店(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 大阪府茨木市 | 24.4 | 24.8 | 1.02 | 5,537 |
| LIMNO鳥取(敷地) | ユナイテッド・アーバン | 商業施設 | — | 24.0 | 29.4 | 1.23 | 68,475 |
| Friend Town 深江橋(底地) | オリックス不動産 | 商業施設 | 大阪府大阪市城東区 | 24.0 | 28.5 | 1.19 | — |
| アクロスプラザ稲沢(底地) | 大和ハウスリート | 商業施設 | 愛知県稲沢市 | 23.9 | 27.0 | 1.13 | 31,982 |
| アクロスプラザ浦安東野(底地) | KDX不動産 | 商業施設 | 千葉県浦安市 | 23.8 | 26.1 | 1.10 | 6,229 |
| ホームセンタームサシ仙台泉店(底地) | オリックス不動産 | 商業施設 | 宮城県仙台市泉区 | 23.5 | 30.6 | 1.30 | — |
| 田町スクエア(底地) | アクティビア・プロパティーズ | オフィスビル | 東京都港区 | 23.4 | 30.0 | 1.28 | 1,288 |
| IIF飯能マニュファクチュアリングセンター(底地) | 産業ファンド | 工場・整備施設 | 埼玉県飯能市 | 23.4 | 31.6 | 1.35 | 145,759 |
| IIF小牧ロジスティクスセンター(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 愛知県小牧市 | 23.2 | 26.9 | 1.16 | 16,609 |
| 小田原機材管理センター(底地) | みらい | 工場・整備施設 | 神奈川県小田原市 | 23.0 | 25.6 | 1.11 | 16,529 |
| IIF戸塚マニュファクチュアリングセンター(底地) | 産業ファンド | 工場・整備施設 | 神奈川県横浜市戸塚区 | 23.0 | 26.4 | 1.15 | 19,458 |
| 万代仁川店(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 兵庫県西宮市 | 22.8 | 24.4 | 1.07 | 9,194 |
| バロー高槻店(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 大阪府高槻市 | 22.6 | 24.6 | 1.09 | 7,366 |
| カスミ佐倉流通センター (底地) | イオンリート | 物流・産業用地 | 千葉県佐倉市 | 21.7 | 22.3 | 1.03 | 39,480 |
| WECARS鴻巣店(底地) | ＭＩＲＡＲＴＨ不動産 | 商業施設 | 埼玉県鴻巣市 | 21.5 | 22.8 | 1.06 | 14,253 |
| ヤマダ電機テックランド 青葉店(敷地) | ユナイテッド・アーバン | 商業施設 | — | 21.5 | 34.5 | 1.60 | 7,651 |
| ケーズデンキ西神戸店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 兵庫県神戸市 | 21.3 | 24.7 | 1.16 | 9,788 |
| MJインダストリアル パーク川西(底地) | 三菱地所物流リート | 物流・産業用地 | 兵庫県川西市 | 21.2 | 26.3 | 1.24 | 9,353 |
| ケーズデンキ倉敷店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 岡山県倉敷市 | 21.2 | 24.7 | 1.16 | 11,433 |
| ピアシティ宮代(底地) | イオンリート | 商業施設 | 埼玉県 | 20.9 | 21.1 | 1.01 | 17,365 |
| MJインダストリアル パーク郡山(底地) | 三菱地所物流リート | 物流・産業用地 | 福島県郡山市 | 20.0 | 23.4 | 1.17 | 80,925 |
| ストリートライフ本社底地 | 日本リート | オフィスビル | 宮城県仙台市 | 19.9 | 20.5 | 1.03 | 16,259 |
| IIF神戸西ロジスティクスセンター(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 兵庫県神戸市西区 | 19.6 | 27.5 | 1.40 | 33,000 |
| IIF名古屋港タンクターミナル(底地) | 産業ファンド | タンク・ガス施設 | 愛知県名古屋市港区 | 19.0 | 22.4 | 1.18 | 51,584 |
| ライフ玉造店(敷地) | ユナイテッド・アーバン | 商業施設 | — | 18.8 | 22.0 | 1.17 | 2,391 |
| デリア食品昭島配送センター(底地) | KDX不動産 | 物流・産業用地 | 東京都昭島市 | 18.7 | 23.2 | 1.24 | 10,804 |
| 万代豊中豊南店(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 大阪府豊中市 | 18.7 | 39.6 | 2.12 | 8,159 |
| コープこうべ協同購入 センター西宮(敷地) | 阪急阪神リート | 物流・産業用地 | 兵庫県西宮市 | 18.6 | 22.3 | 1.20 | 7,006 |
| ラ・ムー東大阪店(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 大阪府東大阪市 | 18.5 | 20.7 | 1.12 | 8,943 |
| ウニクス鴻巣(底地) | KDX不動産 | 商業施設 | 埼玉県鴻巣市 | 18.5 | 18.5 | 1.00 | 19,329 |
| MJインダストリアル パーク千葉北(底地) | 三菱地所物流リート | 物流・産業用地 | 千葉県千葉市 | 18.0 | 20.3 | 1.13 | 14,987 |
| 三菱自動車 調布店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 東京都調布市 | 17.6 | 20.4 | 1.16 | — |
| ライフ西九条店(敷地) | ユナイテッド・アーバン | 商業施設 | — | 17.6 | 21.9 | 1.24 | 3,253 |
| 各務原 インダストリアル センター(底地) | 東海道リート | 物流・産業用地 | 岐阜県各務原市 | 16.9 | 17.9 | 1.06 | 30,728 |
| ライフ下寺店(底地) | 日本都市ファンド | 商業施設 | 大阪府大阪市浪速区 | 16.8 | 24.0 | 1.43 | 4,344 |
| WECARS札幌清田店 (底地) | ＭＩＲＡＲＴＨ不動産 | 商業施設 | 北海道札幌市 | 16.1 | 17.6 | 1.09 | 15,026 |
| ASOBOX(底地) | 大和ハウスリート | 商業施設 | 福岡県北九州市 | 16.0 | 23.1 | 1.44 | 11,208 |
| 開成町 インダストリアル センター(底地) | 東海道リート | 物流・産業用地 | 神奈川県足柄上郡開成町 | 15.9 | 17.4 | 1.09 | 21,733 |
| IIF掛川マニュファクチュアリングセンター(底地) | 産業ファンド | 工場・整備施設 | 静岡県掛川市 | 15.4 | 17.8 | 1.16 | 66,172 |
| カスミ中央流通センター (底地) | イオンリート | 物流・産業用地 | 茨城県 | 15.0 | 15.4 | 1.03 | 50,040 |
| 横浜大黒町整備工場(底地) | みらい | 工場・整備施設 | 神奈川県横浜市 | 14.9 | 16.1 | 1.08 | 3,500 |
| ケーズデンキ春日(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 福岡県春日市 | 14.9 | 19.8 | 1.33 | 16,961 |
| IIF習志野ロジスティクスセンターIII(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 千葉県習志野市 | 14.5 | 16.7 | 1.15 | 7,273 |
| 山陽マルナカ水谷店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 兵庫県神戸市 | 14.3 | 15.6 | 1.09 | 9,611 |
| ライフ下山手店(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 兵庫県神戸市中央区 | 14.2 | 18.3 | 1.29 | 2,398 |
| ハピアス海田(底地) | 大和ハウスリート | 商業施設 | 広島県 | 14.0 | 15.9 | 1.14 | 13,416 |
| いなげや横浜南本宿店(底地) | KDX不動産 | 商業施設 | 神奈川県横浜市旭区 | 14.0 | 14.0 | 1.00 | 4,405 |
| ニトリ茨木北店(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 大阪府茨木市 | 13.2 | 22.7 | 1.72 | 6,541 |
| カスミフードスクエア 水戸見川(底地) | イオンリート | 商業施設 | 茨城県水戸市 | 13.1 | 13.4 | 1.02 | 11,291 |
| ヤマダ電機テックランド札幌白石店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 北海道札幌市 | 13.0 | 13.5 | 1.04 | 8,154 |
| IIF浦安マシナリーメンテナンスセンター(底地) | 産業ファンド | 工場・整備施設 | 千葉県浦安市 | 13.0 | 18.1 | 1.39 | 7,926 |
| ライフ太平寺店(底地) | 日本都市ファンド | 商業施設 | 大阪府東大阪市 | 12.8 | 10.4 | 0.81 | 3,898 |
| ラ・ムー北津守店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 大阪府大阪市 | 12.7 | 14.8 | 1.17 | 11,677 |
| 三菱自動車 練馬店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 東京都練馬区 | 12.4 | 17.9 | 1.44 | — |
| 神戸桃山台ショッピングセンター(底地) | オリックス不動産 | 商業施設 | 兵庫県神戸市垂水区 | 12.2 | 13.9 | 1.14 | — |
| 東扇島 (底地) | ラサールロジポート | 物流・産業用地 | 神奈川県川崎市 | 11.9 | 24.3 | 2.04 | 11,472 |
| DCM尾道店(底地) | ＭＩＲＡＲＴＨ不動産 | 商業施設 | 広島県尾道市 | 11.7 | 12.4 | 1.06 | 7,956 |
| IIF横浜幸浦ロジスティクスセンター(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 神奈川県横浜市金沢区 | 11.7 | 32.2 | 2.75 | 16,783 |
| スーパーセンタートライアル時津店(底地) | マリモ地方創生リート | 商業施設 | 長崎県西彼杵郡時津町 | 11.5 | 12.9 | 1.12 | 13,720 |
| コーナンtonarie大和高田店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 奈良県大和高田市 | 11.4 | 11.8 | 1.03 | 8,066 |
| IIF東松山ロジスティクスセンター(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 埼玉県比企郡滑川町 | 11.4 | 13.5 | 1.18 | 20,321 |
| カスミフードスクエア 日立神峰(底地) | イオンリート | 商業施設 | 茨城県日立市 | 11.2 | 11.6 | 1.04 | 11,555 |
| IIF栃木真岡マニュファクチュアリングセンター(底地) | 産業ファンド | 工場・整備施設 | 栃木県真岡市 | 11.0 | 13.4 | 1.22 | 92,826 |
| スギ薬局大東御領店(敷地) | 阪急阪神リート | 商業施設 | 大阪府大東市 | 11.0 | 11.6 | 1.05 | 2,735 |
| MJインダストリアル パーク神戸西(底地) | 三菱地所物流リート | 物流・産業用地 | 兵庫県神戸市 | 10.9 | 12.9 | 1.19 | 6,023 |
| WECARS岐南店(底地) | みらい | 商業施設 | 岐阜県 | 10.8 | 12.1 | 1.12 | 6,545 |
| ケーズデンキ北本店(底地) | マリモ地方創生リート | 商業施設 | 埼玉県北本市 | 10.3 | 11.2 | 1.09 | 11,451 |
| IIF大阪此花ロジスティクスセンターII(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 大阪府大阪市此花区 | 10.3 | 20.0 | 1.94 | 6,125 |
| NPC富山駅前スクエア(底地) | みらい | 商業施設 | 富山県富山市 | 10.2 | 11.0 | 1.08 | 1,600 |
| トライアル近江八幡店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 滋賀県近江八幡市 | 10.1 | 11.2 | 1.11 | 17,268 |
| Gビル代官山03(底地) | 日本都市ファンド | オフィスビル | 東京都目黒区 | 10.0 | 18.1 | 1.81 | 904 |
| ニトリ土浦店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 茨城県土浦市 | 10.0 | 11.1 | 1.11 | 10,312 |
| マックスバリュ高取店(底地) | みらい | 商業施設 | 広島県広島市 | 9.5 | 10.8 | 1.14 | 5,749 |
| 三菱自動車 川崎店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 神奈川県川崎市幸区 | 9.5 | 15.0 | 1.58 | — |
| イオンスタイル尾道 (底地) | ＭＩＲＡＲＴＨ不動産 | 商業施設 | 広島県尾道市 | 9.0 | 10.4 | 1.16 | 11,301 |
| ウニクス浦和美園(底地) | KDX不動産 | 商業施設 | 埼玉県さいたま市岩槻区 | 8.8 | 8.8 | 1.00 | 3,534 |
| Avail.しまむら春日(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 福岡県春日市 | 8.6 | 11.6 | 1.34 | 8,753 |
| IIF福岡古賀ヴィークルロジスティクスセンター(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 福岡県古賀市 | 8.6 | 11.7 | 1.36 | 30,816 |
| 三菱自動車 高井戸店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 東京都杉並区 | 8.5 | 10.1 | 1.19 | — |
| 三菱自動車 東久留米店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 東京都東久留米市 | 8.0 | 10.0 | 1.25 | — |
| 三菱自動車 世田谷店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 東京都世田谷区 | 7.7 | 12.0 | 1.56 | — |
| 三菱自動車 葛飾店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 東京都葛飾区 | 7.6 | 10.5 | 1.38 | — |
| メディカルホームグランダ 三軒茶屋(底地) | 三井不動産アコモデーションファンド | 住宅・ヘルスケア・その他 | 東京都世田谷区 | 7.3 | 9.5 | 1.30 | — |
| IIF相模原ロジスティクスセンター(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 神奈川県相模原市南区 | 7.3 | 9.4 | 1.28 | 4,553 |
| クスリのアオキ斑鳩店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 奈良県 | 7.1 | — | — | 8,487 |
| ココカラファイン寝屋川公園店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 大阪府寝屋川市 | 7.0 | 7.2 | 1.03 | 2,728 |
| MRRいちはら(底地) | マリモ地方創生リート | 商業施設 | 千葉県市原市 | 7.0 | 13.6 | 1.94 | 18,327 |
| サミットストア成田東店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 東京都杉並区 | 7.0 | 9.8 | 1.41 | — |
| IIF東松山ガスタンク メンテナンスセンター (底地) | 産業ファンド | タンク・ガス施設 | 埼玉県東松山市 | 6.9 | 8.3 | 1.21 | 12,880 |
| 静岡マシンヤード (底地) | 東海道リート | 工場・整備施設 | 静岡県静岡市 | 6.0 | 7.3 | 1.22 | 6,220 |
| 三菱自動車 関町店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 東京都練馬区 | 6.0 | 8.5 | 1.41 | — |
| ユニクロ春日(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 福岡県春日市 | 6.0 | 7.0 | 1.18 | 5,427 |
| IIF北九州門司港 タンクターミナル(底地) | 産業ファンド | タンク・ガス施設 | 福岡県北九州市門司区 | 5.9 | 6.2 | 1.06 | 33,789 |
| みよし インダストリアル センター(底地) | 東海道リート | 物流・産業用地 | 愛知県みよし市 | 5.8 | 6.2 | 1.07 | 6,459 |
| ウエルシア尼崎武庫元町店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 兵庫県尼崎市 | 5.7 | 5.8 | 1.03 | 1,491 |
| ENEOS伊川谷SS店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 兵庫県神戸市 | 5.3 | 5.3 | 1.00 | 2,635 |
| IIF兵庫三田ロジスティクスセンターI(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 兵庫県三田市 | 5.2 | 18.4 | 3.54 | 25,921 |
| Karuizawa Commongrounds (底地) | 日本都市ファンド | 商業施設 | 長野県北佐久郡軽井沢町 | 5.0 | 5.4 | 1.09 | 11,315 |
| マックスバリュ桔梗が丘東店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 三重県名張市 | 4.8 | 5.6 | 1.17 | 9,026 |
| ドラッグユタカ向日上植野店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 京都府向日市 | 4.6 | 4.8 | 1.04 | 1,839 |
| 三菱自動車 東大和店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 東京都東大和市 | 4.5 | 5.7 | 1.27 | — |
| IIF仙台岩沼ロジスティクスセンター(底地) | 産業ファンド | 物流・産業用地 | 宮城県岩沼市 | 4.5 | 5.9 | 1.31 | 12,253 |
| 資さん春日(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 福岡県春日市 | 4.0 | 4.3 | 1.07 | 3,126 |
| 三菱自動車 元住吉店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 神奈川県川崎市高津区 | 3.7 | 4.7 | 1.28 | — |
| ニトリ今市店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 栃木県日光市 | 3.6 | 4.1 | 1.14 | 10,236 |
| ウエルシア川越神明町店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 埼玉県川越市 | 3.5 | 4.4 | 1.25 | — |
| ゲオ彦根高宮店(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 滋賀県彦根市 | 3.0 | 3.0 | 1.00 | 2,238 |
| 富士ソフト大船ビル (底地) | 日本都市ファンド | オフィスビル | 神奈川県鎌倉市 | 3.0 | 3.6 | 1.20 | 917 |
| くら寿司春日(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 福岡県春日市 | 2.6 | 3.1 | 1.20 | 2,258 |
| こんぴら丸春日(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 福岡県春日市 | 2.4 | 2.7 | 1.15 | 1,983 |
| ワンカルビ春日(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 福岡県春日市 | 2.4 | 2.7 | 1.15 | 1,983 |
| IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター (底地) | 産業ファンド | 工場・整備施設 | 岐阜県各務原市 | 2.2 | 2.6 | 1.16 | 12,552 |
| 三菱自動車 江戸川店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 東京都江戸川区 | 2.0 | 2.1 | 1.05 | — |
| 富士ソフト我孫子ビル (底地) | 日本都市ファンド | オフィスビル | 千葉県我孫子市 | 2.0 | 2.9 | 1.47 | 1,041 |
| ドコモショップ春日(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 福岡県春日市 | 1.6 | 1.9 | 1.17 | 1,359 |
| 三菱自動車 狭山店(底地) | 野村不動産マスターファンド | 商業施設 | 埼玉県狭山市 | 1.6 | 1.9 | 1.18 | — |
| au-SoftBank春日(底地) | エスコンジャパンリート | 商業施設 | 福岡県春日市 | 1.4 | 1.7 | 1.16 | 1,201 |
| IIF静岡大井川港 タンクターミナル(底地) | 産業ファンド | タンク・ガス施設 | 静岡県焼津市 | 1.3 | 1.6 | 1.21 | 10,967 |
| 富士ソフト日立ビル (底地) | 日本都市ファンド | オフィスビル | 茨城県日立市 | 0.4 | 0.6 | 1.37 | 1,311 |
15持っている銘柄の底地を確かめる手順
- 物件表で底地を探す。有報の物件表で、物件名に「底地」「敷地」「土地」と付いている物件が底地です。銘柄によっては、底地を別の表にまとめていることもあります。
- 借り手と契約の形を見る。決算説明資料や物件の概要に、借り手（テナント）の名前と、定期借地か普通借地かが書かれていることがあります。
- 契約の残りの期間を見る。定期借地なら、期間が終わると建物を取り壊して土地が返ってきます。そのあとにどう使うかで、底地の価値は変わります。
- 鑑定評価額の推移を見る。底地の価値はほぼ土地の値段なので、地価の動きと合わせて見ます。
- 減価償却費と分配金の関係を見る。底地の多い銘柄は減価償却費が小さく、利益を超える分配の余地も小さくなります。分配方針と合わせて確かめます。
この記事の一覧は、手順1を全銘柄について同じ形でそろえたものです。
16この記事で分からないこと
- 底地1件ごとの利回り。物件表に地代が載っていないため、底地そのものの利回りは計算していません。利回りは銘柄の単位（NOI利回り）でだけ出しています。
- 借地の形と残りの期間。定期借地か、普通借地か、いつまでの契約かは、データに含まれていません。
- 物件名で見つからない底地。物件名に「底地」「敷地」「土地」が付いていない底地は数えていません。建物と土地の一部だけが底地という物件も、名前に出ていなければ入りません。
- 上の建物の種類。物件名と用途の欄から当サイトが分けたもので、借り手の業種を確かめたものではありません。
- 投資口の値段。分配金利回りや、投資口の値段の動きは扱っていません。
17この記事に出てくる言葉
- 底地（そこち）
- 建物の持ち主に土地を貸しているときの、土地の所有権。J-REITでは、建物を持たずに土地だけを持つ物件を指します。
- 地代
- 土地を借りている人が、土地の持ち主に払う使用料。
- 借地権
- 建物を建てるために他人の土地を借りる権利。底地の反対側の権利です。
- 定期借地
- 期間が来たら更新せずに、土地を返す約束の借地。
- 減価償却費
- 建物や設備の値段を、使える年数に分けて毎年の費用にしたもの。土地は減価償却しません。
- NOI利回り
- 賃貸NOI（賃料から物件の費用を引いた利益、減価償却の前）を1年分に直し、物件の取得価格で割った値。
- 資本的支出
- 建物の価値を保ったり高めたりする改修に使ったお金。費用ではなく資産として積み上がり、のちに減価償却されます。
18よくある質問
J-REITの底地はどれくらいありますか。
有報の物件表で、物件名に底地・敷地・土地とある物件は182件、取得価格の合計は5,356億円でした（2026年10月19日時点）。持っているのは30銘柄です。
底地の利回りは高いですか。
底地1件ごとの地代は物件表に無いので、この記事では計算していません。銘柄の単位では、底地の比率が最も高いエスコンジャパンリートのNOI利回りが5.66%、57銘柄の中央値は5.01%でした。底地は減価償却が無いので、減価償却のあとに残る利回りとの差が小さくなります。
底地は建物のある物件より安全ですか。
建物の修繕や老朽化の心配はありませんが、借り手が撤退すると地代がまとめて止まります。価値はほぼ土地の値段で決まります。安全かどうかは、借り手と契約の内容によります。
底地の鑑定評価額が取得価格より高いのはなぜですか。
建物は年がたつと価値が下がりますが、土地にはその減り方が無いことが理由の1つと考えられます。合計で見た底地の鑑定評価額÷取得価格は1.29倍で、建物のある物件全体の1.22倍より高い値でした。ただし1件ごとの差の中央値は、底地が+15.8%、建物のある物件が+19.1%で、合計の倍率を押し上げているのは都心の大きな底地です。
底地の多い銘柄は分配金が多いですか。
減価償却費が小さいぶん、同じNOIなら利益は大きく残ります。一方、減価償却費の範囲で行う利益を超える分配の余地は小さくなります。分配金の多さは、銘柄全体の収益と分配方針で決まります。
19この記事の数字は、どこから取ったか
使ったのは次の資料です。
- 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
- 有報の物件表（物件名・所在地・用途・取得価格・鑑定評価額・賃貸可能面積・稼働率。各銘柄の直近の決算期末）
- 有報の貸借対照表（土地・信託土地・有形固定資産・借地権）とキャッシュ・フロー計算書（減価償却費）
- 有報の「主要な経営指標等の推移」（賃貸NOI・資本的支出・1口当たり分配金。最大10期分）
数字は当サイトが有報の表から機械で読み、合計が有報の記載と合うことを確かめてから使っています（物件表は57銘柄中54銘柄で取得価格の合計が有報の記載と一致、借入金明細は57銘柄すべてで貸借対照表と一致）。東証に上場する58銘柄のうち、三井不動産商業ファンド投資法人は有報をまだ読めていないため、集計に入っていません。底地は、物件名に「底地」「敷地」「土地」が付く物件として数えました。上の建物の種類は、物件名と物件表の用途の欄から当サイトが分けたものです。NOI利回り・減価償却・資本的支出は、直近期の値を1年分に直し、物件表の取得価格の合計で割っています。当サイトがデータをどう集め、どう確かめているかはデータの集め方と確かめ方にまとめています。
投資口価格・時価総額・分配金利回りは載せていません。価格は毎日動き、当サイトはそのデータを持っていないためです。この記事は特定の銘柄の勧誘ではありません。
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