J-REITの業績と増資｜投資口が増えても、1口当たりの利益と分配は伸びたか

01先に結論

有報の「主要な経営指標等の推移」で直近10期（1年決算の銘柄は5期）をさかのぼれる56銘柄について、営業収益・賃貸NOI・当期純利益・1口当たり分配金の伸びを、1年あたりの伸び率（年率）にそろえて比べました。データは2021年の期からです。

• 営業収益の年率の伸びは中央値5.7%。56銘柄のうち55銘柄で伸びていました。
• 56銘柄の営業収益（1年換算）の合計は、最初の期13,140億円から直近17,499億円へ。
• ただし1口当たり分配金（分割調整後）の伸びは中央値2.8%で、営業収益の伸びを2.2ポイント下回っていました。増資で口数が増えた分、1口あたりの伸びは小さくなります。

57銘柄の直近期の損益計算書で、営業収益を100としたときに何に消え、何%が当期純利益として残るかを分けました。利益率（当期純利益÷営業収益）の中央値は45.5%です。

• 最も大きいのは物件の運営費（減価償却を除く）で中央値23.1%、次いで減価償却費13.7%、支払利息など7.5%、資産運用報酬7.2%。
• 直近期に物件の売却益があった銘柄は33銘柄。売却益を除いた利益率の中央値は40.2%でした。
• 用途ごとの中央値の最大と最小の差が最も大きい項目は「物件の運営費（減価償却を除く）」（22.3ポイント）でした（本文の表）。

57銘柄の有報の「投資法人の出資総額」の表と注記から、公募増資を97回分読み取りました（表に載る期間は銘柄ごとに違い、上場以来の全部を載せる銘柄と、最近5年分だけの銘柄があります）。

• 直近10期の推移と比べられる69回で、1口当たりの発行価格が、増資の直前の決算期末の1口当たり純資産を上回っていたのは59回（86%）。差の中央値は+25.9%でした。
• 増資の直前の期と、2期後の1口当たり分配金（分割調整後）を比べると、増えたのは45回、減ったのは17回（62回中）。

既存の投資主が損をするかどうかは、「いくらで新しい投資口を出したか」と「集めたお金で買った物件がどれだけ稼ぐか」の2つで決まります。

57銘柄の有報の「投資法人の沿革」に、合併の記載が17件ありました（14銘柄）。最も早いのは2010年、最も新しいのは2024年です。

• 直近10期の決算の推移に合併の前後が入っている合併は3件で、合併の期には総資産・口数が大きく増え、配当性向が100%から外れる期がありました（本文の表）。
• 有報の報酬の定めに、合併に応じた報酬（合併報酬）が書かれている銘柄は45銘柄。
• 有報の本文に「負ののれん」の語が出てくる銘柄は19銘柄でした。合併で受け入れた純資産が、合併の対価より大きいときに生じる利益です。

合併の目的は、合併のときの開示で各銘柄が説明しています。この記事で確かめられるのは、数字の上の変化です。合併の期の決算は数字が大きく動き、1口当たりの数字の比較が難しくなります。

J-REITで損をする形は、大きく3つです。投資口の価格が下がる、分配金が減る、増資で1口あたりの取り分が薄まる。価格のデータは当サイトに無いので、この記事では有報で確かめられる後の2つと、その手前にある物件の含み損を数えます。

• 直近10期の1口当たり分配金（分割調整後）で、前の期より減ったのは493回中146回（30%）。10%以上減ったのは27回で、19銘柄に1回以上ありました。
• 当期純損失（赤字）の期は1期ありました。
• 物件の鑑定評価額が取得価格を下回る物件は、評価の分かる4,874件のうち302件（6.2%）。

この10期は、2021年のホテルの落ち込みからの回復と、その後の金利の上昇が重なった期間です。過去の減配の回数が、これからの減配の起こりやすさを示すものではありません。

02業績：営業収益の伸びの分布

最初の期と直近の期は、運用日数が標準から外れる期（決算期の変更などの短い期・長い期）を除いて選んでいます。営業収益には物件の売却益も入るので、売却益の大きい期が最初か直近に来ると、伸びが大きく・小さく出ます。

03業績：用途ごとの推移（10期前＝100）

横軸は各銘柄の決算期の順番（0が10期前、9が直近）で、銘柄ごとに決算月が違うので、暦の上の同じ月ではありません。各時点で、用途ごとの銘柄の指数の中央値を取っています。

営業収益の年率の伸びが最も大きい分類はホテル特化でした。期末物件数の伸びの列と見比べると、営業収益の伸びのうち、物件の買い増しで説明できる部分の大きさが分かります。

04業績：営業収益の伸びと、1口当たりの伸び

営業収益が伸びても、そのぶん投資口が増えていれば、1口当たりの分配金は伸びません。営業収益の年率の伸びから1口当たり分配金の年率の伸びを引いた差は、中央値2.2%でした。発行済口数の伸び（分割を除かない）と、この差の順位相関は0.19（ほとんど関係がない）です。

営業収益の伸びが大きい10銘柄：

営業収益の伸びが小さい10銘柄：

発行済口数の伸びには、投資口の分割（1口を複数に分けるだけで、価値は変わらない）が含まれます。分割のあった銘柄は口数の伸びが大きく見えるので、1口当たり分配金の列（分割調整後）と合わせて読んでください。

05業績：銘柄ごとの10期

営業収益の年率の伸びが大きい順です。

ジャパン・ホテル・リート　営業収益（1年換算）は2021年12月期の136億円から2025年12月期の456億円（年率35.2%）。賃貸NOIは年率56.9%、当期純利益は年率113.9%。物件数は41件から51件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率92.8%。

インヴィンシブル　営業収益（1年換算）は2021年12月期の169億円から2026年6月期の536億円（年率29.3%）。賃貸NOIは年率47.7%、当期純利益は年率81.1%。1口当たり分配金（分割調整後）は年率72.5%。

いちごホテルリート　営業収益（1年換算）は2021年7月期の23億円から2026年1月期の62億円（年率25.4%）。賃貸NOIは年率26.9%、当期純利益は年率42.8%。物件数は23件から30件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率35.5%。

KDX不動産　営業収益（1年換算）は2021年10月期の301億円から2026年4月期の797億円（年率24.1%）。賃貸NOIは年率24.5%、当期純利益は年率26.5%。物件数は96件から343件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率3.9%。

三井不動産ロジスティクスパーク　営業収益（1年換算）は2021年7月期の187億円から2026年1月期の392億円（年率17.9%）。賃貸NOIは年率10.9%、当期純利益は年率21.3%。物件数は21件から45件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率12.2%。

マリモ地方創生リート　営業収益（1年換算）は2021年12月期の28億円から2026年6月期の55億円（年率16.2%）。賃貸NOIは年率16.7%、当期純利益は年率12.1%。物件数は32件から61件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率-2.4%。

星野リゾート・リート　営業収益（1年換算）は2021年10月期の96億円から2026年4月期の188億円（年率16.2%）。賃貸NOIは年率17.6%、当期純利益は年率26.5%。物件数は63件から71件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率18.6%。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　営業収益（1年換算）は2021年8月期の61億円から2026年2月期の112億円（年率14.6%）。賃貸NOIは年率18.5%、当期純利益は年率12.3%。物件数は37件から78件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率-2.6%。

東海道リート　営業収益（1年換算）は2022年1月期の27億円から2026年1月期の46億円（年率14.5%）。賃貸NOIは年率12.2%、当期純利益は年率24.9%。物件数は9件から29件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率8.0%。

スターアジア不動産　営業収益（1年換算）は2021年7月期の112億円から2026年1月期の204億円（年率14.2%）。賃貸NOIは年率14.8%、当期純利益は年率15.9%。物件数は53件から73件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率4.3%。

日本ホテル＆レジデンシャル　営業収益（1年換算）は2021年11月期の27億円から2026年5月期の46億円（年率12.8%）。賃貸NOIは年率12.0%、当期純利益は年率20.2%。物件数は14件から31件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率4.6%。

平和不動産リート　営業収益（1年換算）は2021年11月期の137億円から2026年5月期の231億円（年率12.3%）。賃貸NOIは年率6.3%、当期純利益は年率15.6%。物件数は114件から136件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率7.4%。

セントラル・リート　営業収益（1年換算）は2021年8月期の26億円から2026年2月期の43億円（年率12.2%）。賃貸NOIは年率7.2%、当期純利益は年率5.4%。物件数は15件から18件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率2.5%。

サムティ・レジデンシャル　営業収益（1年換算）は2021年7月期の84億円から2026年1月期の141億円（年率12.1%）。賃貸NOIは年率8.4%、当期純利益は年率18.2%。物件数は132件から189件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率6.3%。

三菱地所物流リート　営業収益（1年換算）は2021年8月期の98億円から2026年2月期の164億円（年率12.1%）。賃貸NOIは年率12.5%、当期純利益は年率11.7%。物件数は22件から37件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率5.2%。

エスコンジャパンリート　営業収益（1年換算）は2021年7月期の39億円から2026年1月期の60億円（年率10.4%）。賃貸NOIは年率9.5%、当期純利益は年率5.6%。物件数は28件から39件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率0.5%。

産業ファンド　営業収益（1年換算）は2021年7月期の308億円から2026年1月期の480億円（年率10.4%）。賃貸NOIは年率5.4%、当期純利益は年率11.6%。1口当たり分配金（分割調整後）は年率7.4%。

大和証券リビング　営業収益（1年換算）は2021年9月期の217億円から2026年3月期の300億円（年率7.5%）。当期純利益は年率10.1%。1口当たり分配金（分割調整後）は年率4.5%。

SOSiLA物流リート　営業収益（1年換算）は2021年11月期の63億円から2026年5月期の86億円（年率7.2%）。賃貸NOIは年率6.8%、当期純利益は年率4.8%。物件数は11件から17件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率1.1%。

ユナイテッド・アーバン　営業収益（1年換算）は2021年11月期の455億円から2026年5月期の618億円（年率7.1%）。賃貸NOIは年率6.7%、当期純利益は年率16.7%。物件数は136件から143件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率9.1%。

サンケイリアルエステート　営業収益（1年換算）は2021年8月期の43億円から2026年2月期の58億円（年率6.8%）。賃貸NOIは年率8.2%、物件数は12件から16件。

ＣＲＥロジスティクスファンド　営業収益（1年換算）は2021年12月期の72億円から2026年6月期の97億円（年率6.8%）。賃貸NOIは年率3.7%、当期純利益は年率4.7%。物件数は20件から21件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率2.2%。

日本プロロジスリート　営業収益（1年換算）は2021年11月期の510億円から2026年5月期の674億円（年率6.4%）。賃貸NOIは年率4.3%、当期純利益は年率6.1%。物件数は52件から60件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率3.5%。

グローバル・ワン不動産　営業収益（1年換算）は2021年9月期の115億円から2026年3月期の151億円（年率6.3%）。賃貸NOIは年率-0.6%、当期純利益は年率12.5%。物件数は11件から16件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率9.5%。

オリックス不動産　営業収益（1年換算）は2021年8月期の474億円から2026年2月期の624億円（年率6.3%）。賃貸NOIは年率3.4%、当期純利益は年率8.9%。1口当たり分配金（分割調整後）は年率7.1%。

積水ハウス・リート　営業収益（1年換算）は2021年10月期の343億円から2026年4月期の451億円（年率6.3%）。賃貸NOIは年率-3.3%、当期純利益は年率8.4%。物件数は117件から138件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率15.2%。

日本都市ファンド　営業収益（1年換算）は2021年8月期の809億円から2026年2月期の1,042億円（年率5.8%）。賃貸NOIは年率2.8%、当期純利益は年率13.2%。1口当たり分配金（分割調整後）は年率6.3%。

東急リアル・エステート　営業収益（1年換算）は2021年7月期の162億円から2026年1月期の207億円（年率5.7%）。賃貸NOIは年率-3.1%、当期純利益は年率8.7%。物件数は34件から28件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率2.2%。

日本ロジスティクスファンド　営業収益（1年換算）は2021年7月期の185億円から2026年1月期の237億円（年率5.7%）。賃貸NOIは年率2.2%、当期純利益は年率11.2%。物件数は50件から52件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率8.4%。

森トラストリート　営業収益（1年換算）は2021年9月期の185億円から2026年2月期の232億円（年率5.3%）。当期純利益は年率6.0%。1口当たり分配金（分割調整後）は年率0.8%。

ヘルスケア＆メディカル　営業収益（1年換算）は2021年7月期の42億円から2026年1月期の52億円（年率5.1%）。賃貸NOIは年率4.9%、当期純利益は年率2.7%。物件数は37件から57件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率0.1%。

福岡リート　営業収益（1年換算）は2021年8月期の176億円から2026年2月期の218億円（年率4.9%）。賃貸NOIは年率4.4%、当期純利益は年率8.5%。1口当たり分配金（分割調整後）は年率3.6%。

ＧＬＰ　営業収益（1年換算）は2021年8月期の473億円から2026年2月期の581億円（年率4.7%）。賃貸NOIは年率2.4%、当期純利益は年率5.8%。物件数は86件から85件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率2.5%。

アドバンス・レジデンス　営業収益（1年換算）は2021年7月期の339億円から2026年1月期の413億円（年率4.5%）。賃貸NOIは年率2.4%、当期純利益は年率5.3%。1口当たり分配金（分割調整後）は年率3.0%。

日本リート　営業収益（1年換算）は2021年6月期の190億円から2025年12月期の231億円（年率4.5%）。賃貸NOIは年率-0.5%、当期純利益は年率6.8%。物件数は103件から102件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率-2.3%。

みらい　営業収益（1年換算）は2021年10月期の101億円から2026年4月期の123億円（年率4.4%）。賃貸NOIは年率6.0%、当期純利益は年率4.5%。物件数は34件から44件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率1.0%。

トーセイ・リート　営業収益（1年換算）は2021年10月期の63億円から2026年4月期の76億円（年率4.4%）。賃貸NOIは年率4.6%、当期純利益は年率4.4%。物件数は52件から63件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率1.7%。

ＮＴＴ都市開発リート　営業収益（1年換算）は2021年10月期の215億円から2026年4月期の260億円（年率4.2%）。賃貸NOIは年率3.7%、当期純利益は年率3.0%。物件数は58件から62件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率0.1%。

ヒューリックリート　営業収益（1年換算）は2021年8月期の211億円から2026年2月期の253億円（年率4.2%）。当期純利益は年率4.4%。1口当たり分配金（分割調整後）は年率3.0%。

大和証券オフィス　営業収益（1年換算）は2021年11月期の278億円から2026年5月期の330億円（年率3.9%）。賃貸NOIは年率1.0%、当期純利益は年率3.4%。物件数は60件から58件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率1.9%。

イオンリート　営業収益（1年換算）は2021年7月期の357億円から2026年1月期の423億円（年率3.8%）。賃貸NOIは年率2.9%、当期純利益は年率3.0%。物件数は43件から53件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率1.4%。

ラサールロジポート　営業収益（1年換算）は2021年8月期の212億円から2026年2月期の251億円（年率3.8%）。賃貸NOIは年率2.3%、当期純利益は年率3.3%。物件数は19件から22件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率3.5%。

スターツプロシード　営業収益（1年換算）は2021年10月期の63億円から2026年4月期の74億円（年率3.6%）。賃貸NOIは年率3.7%、当期純利益は年率1.2%。物件数は106件から111件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率1.1%。

ジャパンリアルエステイト　営業収益（1年換算）は2021年9月期の740億円から2026年3月期の849億円（年率3.1%）。当期純利益は年率2.1%。1口当たり分配金（分割調整後）は年率2.5%。

三井不動産アコモデーションファンド　営業収益（1年換算）は2021年8月期の240億円から2026年2月期の275億円（年率3.0%）。当期純利益は年率5.5%。物件数は134件から141件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率4.1%。

コンフォリア・レジデンシャル　営業収益（1年換算）は2021年7月期の216億円から2026年1月期の246億円（年率3.0%）。賃貸NOIは年率5.8%、当期純利益は年率0.0%。物件数は140件から175件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率0.9%。

森ヒルズリート　営業収益（1年換算）は2021年7月期の198億円から2026年1月期の226億円（年率2.9%）。賃貸NOIは年率-1.5%、当期純利益は年率1.7%。物件数は11件から11件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率1.4%。

日本プライムリアルティ　営業収益（1年換算）は2021年12月期の366億円から2026年6月期の415億円（年率2.8%）。賃貸NOIは年率2.9%、当期純利益は年率4.4%。物件数は66件から65件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率2.9%。

アクティビア・プロパティーズ　営業収益（1年換算）は2021年11月期の314億円から2026年5月期の355億円（年率2.8%）。賃貸NOIは年率±0.0%、当期純利益は年率1.9%。物件数は47件から46件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率0.6%。

いちごオフィスリート　営業収益（1年換算）は2021年10月期の156億円から2026年4月期の175億円（年率2.7%）。賃貸NOIは年率0.7%、当期純利益は年率3.2%。物件数は86件から87件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率1.9%。

阪急阪神リート　営業収益（1年換算）は2021年11月期の114億円から2026年5月期の126億円（年率2.3%）。賃貸NOIは年率2.8%、当期純利益は年率2.9%。1口当たり分配金（分割調整後）は年率2.8%。

ジャパンエクセレント　営業収益（1年換算）は2021年12月期の212億円から2026年6月期の234億円（年率2.3%）。賃貸NOIは年率0.5%、当期純利益は年率3.4%。物件数は36件から33件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率1.7%。

野村不動産マスターファンド　営業収益（1年換算）は2021年8月期の752億円から2026年2月期の824億円（年率2.0%）。当期純利益は年率1.5%。1口当たり分配金（分割調整後）は年率2.2%。

大和ハウスリート　営業収益（1年換算）は2021年8月期の593億円から2026年2月期の641億円（年率1.8%）。賃貸NOIは年率1.4%、当期純利益は年率1.1%。1口当たり分配金（分割調整後）は年率2.8%。

日本ビルファンド　営業収益（1年換算）は2021年6月期の932億円から2025年12月期の963億円（年率0.7%）。賃貸NOIは年率-0.2%、当期純利益は年率-2.7%。物件数は75件から70件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率1.1%。

Ｏｎｅリート　営業収益（1年換算）は2021年8月期の98億円から2026年2月期の94億円（年率-1.0%）。賃貸NOIは年率2.3%、当期純利益は年率-6.6%。物件数は25件から28件。1口当たり分配金（分割調整後）は年率-1.2%。

06業績：伸びを読むときの注意

• この10期は、ホテルの落ち込みからの回復、物件の取得の多い時期、金利の上昇が重なった期間です。過去の伸びが、これからの伸びを示すものではありません。
• 営業収益と当期純利益には物件の売却益が入ります。売却益の大きい期を除いて見るなら、賃貸NOIの伸びが目安になります。
• 合併した銘柄は、合併の前後で規模が大きく変わります。合併の影響を除いて比べるなら、1口当たり分配金の伸びを見ます。

07利益率：営業収益はどこに消えるか（用途別）

営業収益を100としたときの、各費用と当期純利益の比率の中央値です。物件の運営費は、損益計算書の「賃貸事業費用」から減価償却費を引いたもの（管理費・水道光熱費・修繕費・固定資産税など）です。

物件の運営費の比率が最も高い分類は商業特化（30.2%）、最も低いのはホテル特化（7.9%）でした。賃料以外の収入（水道光熱費の受け取りなど）が多い用途は、同じ額の費用も出ていくので、運営費の比率が高く出ます。

08売却益を除いた利益率

営業収益には、物件を売ったときの売却益が入ります。売却益は毎期あるものではないので、除いて比べ直しました（売却益を営業収益と当期純利益の両方から引いています）。

売却益があった銘柄は、見かけの利益率が高く出ています。利益率で銘柄を比べるときは、売却益の有無をそろえるのが先です。

09利益率が高い10銘柄

10利益率が低い10銘柄

利益率の低い銘柄は、物件の運営費の比率が高い用途（住宅・ホテルの一部）か、減価償却費・支払利息が重い銘柄です。減価償却費は現金の出ていかない費用なので、利益率が低くても分配の元手になる現金は利益率ほど小さくありません。

11利益率：前の期と比べて

損益計算書は当期と前期の2期分が載っているので、前の期からの利益率の変化も出せます。

変化の中央値は+0.1ポイントでした。変化の大きい12銘柄のうち、どちらかの期に売却益があったのは9銘柄です（全体では33銘柄）。

12利益率：銘柄ごとの内訳

利益率の高い順です（直近期）。

ジャパン・ホテル・リート　営業収益455.6億円のうち、物件の運営費-14.7%・減価償却費14.7%・資産運用報酬5.5%・その他の営業費用26.4%・支払利息など9.4%で、当期純利益は59.6%。

日本リート　営業収益116.5億円のうち、物件の運営費18.1%・減価償却費9.3%・資産運用報酬5.6%・その他の営業費用2.9%・支払利息など7.0%で、当期純利益は57.1%。売却益が営業収益の26.8%あり、除くと41.4%。

森トラストリート　営業収益115.8億円のうち、物件の運営費21.9%・減価償却費8.8%・資産運用報酬4.0%・その他の営業費用1.2%・支払利息など7.5%で、当期純利益は56.4%。

インヴィンシブル　営業収益267.9億円のうち、物件の運営費5.9%・減価償却費22.0%・資産運用報酬2.4%・その他の営業費用4.1%・支払利息など10.6%で、当期純利益は55.0%。

積水ハウス・リート　営業収益223.5億円のうち、物件の運営費15.2%・減価償却費10.4%・資産運用報酬11.0%・その他の営業費用2.8%・支払利息など6.6%で、当期純利益は53.9%。売却益が営業収益の34.6%あり、除くと29.5%。

森ヒルズリート　営業収益113.8億円のうち、物件の運営費23.2%・減価償却費9.6%・資産運用報酬5.5%・その他の営業費用1.2%・支払利息など6.7%で、当期純利益は53.8%。

日本ロジスティクスファンド　営業収益119.3億円のうち、物件の運営費16.2%・減価償却費15.2%・資産運用報酬9.5%・その他の営業費用1.5%・支払利息など3.9%で、当期純利益は53.7%。売却益が営業収益の12.7%あり、除くと47.0%。

グローバル・ワン不動産　営業収益75.4億円のうち、物件の運営費19.8%・減価償却費10.3%・資産運用報酬6.7%・その他の営業費用2.3%・支払利息など8.2%で、当期純利益は52.7%。売却益が営業収益の26.6%あり、除くと35.6%。

ＧＬＰ　営業収益288.2億円のうち、物件の運営費15.8%・減価償却費14.9%・資産運用報酬11.2%・その他の営業費用0.9%・支払利息など5.5%で、当期純利益は51.7%。売却益が営業収益の12.5%あり、除くと44.8%。

東急リアル・エステート　営業収益103.7億円のうち、物件の運営費27.1%・減価償却費9.5%・資産運用報酬7.2%・その他の営業費用1.8%・支払利息など4.5%で、当期純利益は49.9%。売却益が営業収益の24.0%あり、除くと34.1%。

平和不動産リート　営業収益115.3億円のうち、物件の運営費22.7%・減価償却費10.1%・資産運用報酬7.2%・その他の営業費用2.5%・支払利息など8.2%で、当期純利益は49.3%。売却益が営業収益の21.7%あり、除くと35.2%。

ラサールロジポート　営業収益124.7億円のうち、物件の運営費17.9%・減価償却費12.0%・資産運用報酬13.2%・その他の営業費用1.5%・支払利息など7.2%で、当期純利益は48.3%。売却益が営業収益の8.2%あり、除くと43.7%。

大和証券オフィス　営業収益165.1億円のうち、物件の運営費23.5%・減価償却費11.6%・資産運用報酬7.7%・その他の営業費用1.5%・支払利息など7.8%で、当期純利益は47.9%。売却益が営業収益の9.0%あり、除くと42.8%。

ヒューリックリート　営業収益126.5億円のうち、物件の運営費19.2%・減価償却費11.2%・資産運用報酬11.5%・その他の営業費用2.7%・支払利息など7.5%で、当期純利益は47.9%。売却益が営業収益の6.9%あり、除くと44.0%。

アクティビア・プロパティーズ　営業収益177.3億円のうち、物件の運営費27.6%・減価償却費9.5%・資産運用報酬7.0%・その他の営業費用1.0%・支払利息など7.2%で、当期純利益は47.7%。

ユナイテッド・アーバン　営業収益308.4億円のうち、物件の運営費25.5%・減価償却費12.8%・資産運用報酬7.7%・その他の営業費用1.2%・支払利息など5.5%で、当期純利益は47.4%。売却益が営業収益の5.8%あり、除くと44.2%。

三菱地所物流リート　営業収益81.5億円のうち、物件の運営費17.1%・減価償却費17.3%・資産運用報酬9.6%・その他の営業費用3.1%・支払利息など5.6%で、当期純利益は47.4%。

霞ヶ関ホテルリート　営業収益16.0億円のうち、物件の運営費5.8%・減価償却費16.0%・資産運用報酬1.4%・その他の営業費用3.5%・支払利息など25.9%で、当期純利益は47.2%。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　営業収益55.6億円のうち、物件の運営費18.5%・減価償却費13.3%・資産運用報酬5.0%・その他の営業費用3.5%・支払利息など12.6%で、当期純利益は46.6%。売却益が営業収益の5.9%あり、除くと43.3%。

スターアジア不動産　営業収益102.7億円のうち、物件の運営費23.1%・減価償却費11.6%・資産運用報酬6.7%・その他の営業費用2.2%・支払利息など10.1%で、当期純利益は46.3%。売却益が営業収益の2.7%あり、除くと44.8%。

三井不動産アコモデーションファンド　営業収益137.3億円のうち、物件の運営費24.5%・減価償却費13.7%・資産運用報酬8.0%・その他の営業費用3.6%・支払利息など3.9%で、当期純利益は46.3%。

日本プライムリアルティ　営業収益207.6億円のうち、物件の運営費32.2%・減価償却費10.6%・資産運用報酬4.0%・その他の営業費用1.4%・支払利息など5.6%で、当期純利益は46.3%。売却益が営業収益の8.7%あり、除くと41.2%。

オリックス不動産　営業収益311.8億円のうち、物件の運営費27.7%・減価償却費13.8%・資産運用報酬5.2%・その他の営業費用1.1%・支払利息など5.9%で、当期純利益は46.2%。売却益が営業収益の8.8%あり、除くと41.0%。

サムティ・レジデンシャル　営業収益71.1億円のうち、物件の運営費17.5%・減価償却費15.8%・資産運用報酬7.4%・その他の営業費用3.9%・支払利息など9.3%で、当期純利益は46.0%。売却益が営業収益の18.3%あり、除くと33.9%。

大和証券リビング　営業収益149.9億円のうち、物件の運営費18.4%・減価償却費17.4%・資産運用報酬7.3%・その他の営業費用3.3%・支払利息など7.9%で、当期純利益は45.8%。売却益が営業収益の16.4%あり、除くと35.2%。

ＣＲＥロジスティクスファンド　営業収益48.5億円のうち、物件の運営費18.4%・減価償却費15.8%・資産運用報酬8.6%・その他の営業費用1.5%・支払利息など9.9%で、当期純利益は45.8%。売却益が営業収益の6.6%あり、除くと41.9%。

産業ファンド　営業収益240.2億円のうち、物件の運営費28.3%・減価償却費11.5%・資産運用報酬6.9%・その他の営業費用1.3%・支払利息など6.3%で、当期純利益は45.6%。売却益が営業収益の13.3%あり、除くと37.3%。

三井不動産ロジスティクスパーク　営業収益197.4億円のうち、物件の運営費20.2%・減価償却費20.9%・資産運用報酬8.2%・その他の営業費用1.3%・支払利息など3.7%で、当期純利益は45.6%。売却益が営業収益の20.1%あり、除くと31.9%。

日本都市ファンド　営業収益520.8億円のうち、物件の運営費27.4%・減価償却費10.9%・資産運用報酬8.1%・その他の営業費用2.3%・支払利息など5.7%で、当期純利益は45.5%。売却益が営業収益の12.8%あり、除くと37.5%。

東海道リート　営業収益23.2億円のうち、物件の運営費22.3%・減価償却費10.7%・資産運用報酬6.5%・その他の営業費用4.3%・支払利息など10.7%で、当期純利益は45.5%。売却益が営業収益の0.9%あり、除くと45.0%。

アドバンス・レジデンス　営業収益206.5億円のうち、物件の運営費22.2%・減価償却費18.0%・資産運用報酬6.9%・その他の営業費用3.3%・支払利息など5.0%で、当期純利益は44.6%。売却益が営業収益の8.1%あり、除くと39.8%。

ジャパンリアルエステイト　営業収益424.4億円のうち、物件の運営費30.6%・減価償却費14.9%・資産運用報酬4.8%・その他の営業費用1.1%・支払利息など3.9%で、当期純利益は43.8%。売却益が営業収益の13.3%あり、除くと35.3%。

いちごホテルリート　営業収益31.5億円のうち、物件の運営費9.9%・減価償却費15.6%・資産運用報酬17.2%・その他の営業費用2.5%・支払利息など11.7%で、当期純利益は43.0%。売却益が営業収益の4.3%あり、除くと40.5%。

エスコンジャパンリート　営業収益30.3億円のうち、物件の運営費30.2%・減価償却費7.2%・資産運用報酬6.6%・その他の営業費用2.7%・支払利息など10.2%で、当期純利益は43.0%。

星野リゾート・リート　営業収益93.4億円のうち、物件の運営費16.1%・減価償却費22.5%・資産運用報酬7.6%・その他の営業費用1.9%・支払利息など9.2%で、当期純利益は42.8%。

KDX不動産　営業収益398.4億円のうち、物件の運営費26.8%・減価償却費13.0%・資産運用報酬7.8%・その他の営業費用2.0%・支払利息など7.5%で、当期純利益は42.8%。売却益が営業収益の2.4%あり、除くと41.4%。

日本プロロジスリート　営業収益337.1億円のうち、物件の運営費22.1%・減価償却費22.3%・資産運用報酬7.8%・その他の営業費用0.5%・支払利息など4.7%で、当期純利益は42.7%。

みらい　営業収益61.1億円のうち、物件の運営費26.2%・減価償却費12.9%・資産運用報酬8.5%・その他の営業費用2.2%・支払利息など8.1%で、当期純利益は42.1%。

いちごオフィスリート　営業収益87.0億円のうち、物件の運営費25.8%・減価償却費11.5%・資産運用報酬8.3%・その他の営業費用1.8%・支払利息など10.9%で、当期純利益は41.7%。売却益が営業収益の6.0%あり、除くと38.0%。

Ｏｎｅリート　営業収益46.9億円のうち、物件の運営費28.1%・減価償却費13.1%・資産運用報酬6.3%・その他の営業費用2.2%・支払利息など9.2%で、当期純利益は41.0%。売却益が営業収益の3.7%あり、除くと38.7%。

SOSiLA物流リート　営業収益42.8億円のうち、物件の運営費21.3%・減価償却費17.7%・資産運用報酬9.6%・その他の営業費用3.0%・支払利息など7.9%で、当期純利益は40.5%。

コンフォリア・レジデンシャル　営業収益123.2億円のうち、物件の運営費28.2%・減価償却費13.7%・資産運用報酬6.1%・その他の営業費用3.6%・支払利息など8.0%で、当期純利益は40.3%。売却益が営業収益の3.2%あり、除くと38.4%。

ヘルスケア＆メディカル　営業収益26.3億円のうち、物件の運営費11.1%・減価償却費23.5%・資産運用報酬9.4%・その他の営業費用5.1%・支払利息など10.8%で、当期純利益は40.2%。

日本ビルファンド　営業収益485.5億円のうち、物件の運営費35.8%・減価償却費16.2%・資産運用報酬3.7%・その他の営業費用0.6%・支払利息など3.9%で、当期純利益は39.8%。

ＮＴＴ都市開発リート　営業収益129.8億円のうち、物件の運営費36.7%・減価償却費12.8%・資産運用報酬3.9%・その他の営業費用2.3%・支払利息など5.0%で、当期純利益は39.4%。売却益が営業収益の9.6%あり、除くと33.0%。

トーセイ・リート　営業収益37.6億円のうち、物件の運営費29.6%・減価償却費13.1%・資産運用報酬5.7%・その他の営業費用2.9%・支払利息など9.4%で、当期純利益は39.3%。

日本ホテル＆レジデンシャル　営業収益23.0億円のうち、物件の運営費12.1%・減価償却費20.9%・資産運用報酬8.2%・その他の営業費用3.4%・支払利息など16.6%で、当期純利益は38.7%。

大和ハウスリート　営業収益320.6億円のうち、物件の運営費24.6%・減価償却費17.1%・資産運用報酬5.8%・その他の営業費用8.1%・支払利息など6.2%で、当期純利益は38.1%。売却益が営業収益の7.0%あり、除くと33.5%。

ジャパンエクセレント　営業収益116.0億円のうち、物件の運営費33.4%・減価償却費15.5%・資産運用報酬4.1%・その他の営業費用1.6%・支払利息など7.5%で、当期純利益は37.9%。売却益が営業収益の5.9%あり、除くと34.0%。

セントラル・リート　営業収益21.6億円のうち、物件の運営費40.1%・減価償却費9.0%・資産運用報酬4.6%・その他の営業費用2.9%・支払利息など5.9%で、当期純利益は37.5%。

福岡リート　営業収益108.2億円のうち、物件の運営費35.2%・減価償却費15.9%・資産運用報酬5.9%・その他の営業費用1.5%・支払利息など4.4%で、当期純利益は37.0%。売却益が営業収益の5.9%あり、除くと33.1%。

阪急阪神リート　営業収益63.0億円のうち、物件の運営費29.9%・減価償却費16.9%・資産運用報酬7.1%・その他の営業費用2.5%・支払利息など7.2%で、当期純利益は36.3%。

マリモ地方創生リート　営業収益27.1億円のうち、物件の運営費23.1%・減価償却費17.0%・資産運用報酬9.0%・その他の営業費用4.6%・支払利息など12.9%で、当期純利益は33.4%。

スターツプロシード　営業収益36.6億円のうち、物件の運営費24.6%・減価償却費19.5%・資産運用報酬8.5%・その他の営業費用4.4%・支払利息など10.2%で、当期純利益は32.7%。

野村不動産マスターファンド　営業収益411.9億円のうち、物件の運営費30.9%・減価償却費14.2%・資産運用報酬8.4%・その他の営業費用8.0%・支払利息など6.1%で、当期純利益は32.4%。

イオンリート　営業収益213.1億円のうち、物件の運営費32.3%・減価償却費24.6%・資産運用報酬4.5%・その他の営業費用1.1%・支払利息など5.2%で、当期純利益は32.0%。

サンケイリアルエステート　営業収益28.8億円のうち、物件の運営費21.8%・減価償却費11.1%・資産運用報酬9.0%・その他の営業費用173.4%・支払利息など8.4%で、当期純利益は-139.1%。

13増資で既存の投資主の取り分はどう変わるか

投資法人が新しい投資口を発行すると、1口あたりの純資産と分配金の元になる利益が、口数の増えた分だけ薄まります。一方で、集めたお金で物件を買えば、その物件の利益が加わります。

• 1口当たり純資産：新しい投資口の発行価格が、いまの1口当たり純資産より高ければ、増資の後の1口当たり純資産は上がります。低ければ下がります。
• 1口当たり分配金：買った物件の利益（利息を引いた後）を、増えた口数で割った額が、いまの1口当たり分配金より大きければ増えます。

発行価格は市場の投資口価格をもとに決まるので、投資口価格が1口当たり純資産を下回っている時期に増資をすると、1口当たり純資産は薄まります。この記事では、有報に書かれた発行価格と、直前の決算期末の1口当たり純資産（純資産÷発行済口数）を比べます。

14増資：出資総額の表に出てくる出来事

表の「摘要」の欄から数えました（摘要の欄が無い書き方の銘柄は入っていません）。

公募増資97回のうち、60日以内に第三者割当増資が続いたのは78回でした。

公募増資の年ごとの回数：

15増資：発行価格と1口当たり純資産

直近10期の中で行われた公募増資で、有報の注記から1口当たり発行価格が読めた69回です。1口当たり純資産は、増資の直前の決算期末の純資産を発行済口数で割った当サイトの計算です。

発行価格が1口当たり純資産を下回っていた10回は、増資で1口当たり純資産が薄まった回です。発行価格は払込金額（引受価額）より少し高く、実際に投資法人に入るのは払込金額の方です。そのため、発行価格が1口当たり純資産をわずかに上回る程度でも、払込金額では下回ることがあります。

16増資の年と、純資産との差

年ごとの差の動きは、その時期の投資口価格の水準（1口当たり純資産に対して高いか低いか）を映しています。

17銘柄ごとの公募増資の記録

証券コード順です。

エスコンジャパンリート　表に載る公募増資は1回（2021年〜2021年）。直近は2021-08-02、1口当たり発行価格145,282円。

サンケイリアルエステート　表に載る公募増資は1回（2021年〜2021年）。直近は2021-09-01、1口当たり発行価格121,327円。

SOSiLA物流リート　表に載る公募増資は2回（2021年〜2022年）。直近は2022-12-01、1口当たり発行価格134,302円。

東海道リート　表に載る公募増資は5回（2021年〜2026年）。直近は2026-02-02、1口当たり発行価格110,749円。

産業ファンド　表に載る公募増資は2回（2023年〜2024年）。直近は2024-02-28、1口当たり発行価格119,047円。

アドバンス・レジデンス　表に載る公募増資は1回（2023年〜2023年）。直近は2023-09-26、1口当たり発行価格328,087円。

アクティビア・プロパティーズ　表に載る公募増資は8回（2012年〜2021年）。直近は2021-09-07、1口当たり発行価格452,760円。

ＧＬＰ　表に載る公募増資は3回（2021年〜2023年）。直近は2023-05-24、1口当たり発行価格145,138円。

コンフォリア・レジデンシャル　表に載る公募増資は13回（2013年〜2024年）。直近は2024-08-01、1口当たり発行価格297,706円。

日本プロロジスリート　表に載る公募増資は3回（2021年〜2023年）。直近は2023-06-01、1口当たり発行価格290,152円。

星野リゾート・リート　表に載る公募増資は3回（2021年〜2024年）。直近は2024-06-05、1口当たり発行価格501,150円。

Ｏｎｅリート　表に載る公募増資は2回（2021年〜2026年）。直近は2026-03-18、1口当たり発行価格80,535円。

イオンリート　表に載る公募増資は2回（2021年〜2023年）。直近は2023-02-01、1口当たり発行価格135,456円。

ヒューリックリート　表に載る公募増資は1回（2021年〜2021年）。直近は2021-10-27、1口当たり発行価格169,942円。

日本リート　表に載る公募増資は1回（2026年〜2026年）。直近は2026-03-03、1口当たり発行価格92,527円。

積水ハウス・リート　表に載る公募増資は1回（2021年〜2021年）。直近は2021-11-01、1口当たり発行価格87,574円。

ヘルスケア＆メディカル　表に載る公募増資は1回（2022年〜2022年）。直近は2022-02-01、1口当たり発行価格124,764円。

サムティ・レジデンシャル　表に載る公募増資は2回（2021年〜2022年）。直近は2022-08-01、1口当たり発行価格124,293円。

ラサールロジポート　表に載る公募増資は1回（2023年〜2023年）。直近は2023-07-05、1口当たり発行価格149,565円。

スターアジア不動産　表に載る公募増資は4回（2021年〜2024年）。直近は2024-08-28、1口当たり発行価格52,942円。

マリモ地方創生リート　表に載る公募増資は3回（2022年〜2024年）。直近は2024-09-02、1口当たり発行価格119,925円。

三井不動産ロジスティクスパーク　表に載る公募増資は2回（2022年〜2023年）。直近は2023-08-09、1口当たり発行価格477,750円。

日本ホテル＆レジデンシャル　表に載る公募増資は2回（2024年〜2025年）。直近は2025-12-01、1口当たり発行価格75,606円。

みらい　表に載る公募増資は2回（2021年〜2023年）。直近は2023-11-28、1口当たり発行価格42,363円。

三菱地所物流リート　表に載る公募増資は2回（2022年〜2022年）。直近は2022-10-25、1口当たり発行価格394,875円。

ＣＲＥロジスティクスファンド　表に載る公募増資は1回（2023年〜2023年）。直近は2023-04-03、1口当たり発行価格164,677円。

セントラル・リート　表に載る公募増資は1回（2022年〜2022年）。直近は2022-03-01。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　表に載る公募増資は6回（2021年〜2026年）。直近は2026-03-02、1口当たり発行価格87,750円。

霞ヶ関ホテルリート　表に載る公募増資は1回（2025年〜2025年）。直近は2025-08-12、1口当たり発行価格100,000円。

日本ビルファンド　表に載る公募増資は3回（2022年〜2026年）。直近は2026-01-20。

日本都市ファンド　表に載る公募増資は1回（2024年〜2024年）。直近は2024-10-04、1口当たり発行価格94,668円。

日本プライムリアルティ　表に載る公募増資は2回（2022年〜2025年）。直近は2025-12-09。

ＮＴＴ都市開発リート　表に載る公募増資は2回（2021年〜2023年）。直近は2023-11-01、1口当たり発行価格122,313円。

ユナイテッド・アーバン　表に載る公募増資は1回（2025年〜2025年）。直近は2025-12-01、1口当たり発行価格175,028円。

森トラストリート　表に載る公募増資は2回（2010年〜2013年）。直近は2013-10-23、1口当たり発行価格815,100円。

日本ロジスティクスファンド　表に載る公募増資は1回（2022年〜2022年）。直近は2022-02-21、1口当たり発行価格297,430円。

福岡リート　表に載る公募増資は1回（2024年〜2024年）。直近は2024-09-10、1口当たり発行価格140,400円。

大和ハウスリート　表に載る公募増資は1回（2021年〜2021年）。直近は2021-09-01、1口当たり発行価格301,791円。

ジャパン・ホテル・リート　表に載る公募増資は3回（2023年〜2026年）。直近は2026-03-09、1口当たり発行価格79,086円。

大和証券リビング　表に載る公募増資は3回（2021年〜2023年）。直近は2023-10-12、1口当たり発行価格101,595円。

18沿革にある合併の一覧

沿革の文をそのまま短く載せています。吸収合併では相手の投資法人が消滅し、新設合併では両方が消滅して新しい投資法人ができます。いま上場している銘柄の沿革なので、合併で消滅した側の銘柄はこの一覧の「記載」の中にだけ名前が出てきます。

19年ごとの合併

最も多い年は2010年の6件でした。

20合併の前後の決算

直近10期の「主要な経営指標等の推移」に合併の前後が入っている合併です。合併の期は、決算期の長さが変わることがあり、運用日数の行も載せています。

三井不動産ロジスティクスパーク（2024-11-01）

投資口の分割(投資口1口を4口に分割)アドバンス・ロジスティクス投資法人を吸収合併規約の変更

総資産は+46.4%、発行済口数は+429.6%（分割を含む）変わりました。この間に2025年7月期に1口を4口に分割しているため、1口当たり分配金は分割の前後でそのままは比べられません。

KDX不動産（2023-11-01）

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人を吸収合併、商号をKDX不動産投資法人に変更

総資産は+159.4%、発行済口数は+380.8%（分割を含む）変わりました。この間に2023年4月期に1口を2口に分割、2024年4月期に1口を2口に分割しているため、1口当たり分配金は分割の前後でそのままは比べられません。

森トラストリート（2023-03-01）

投資口の分割(投資口1口を2口に分割)森トラスト・ホテルリート投資法人との合併森トラスト総合リート投資法人から森トラストリート投資法人へ商号変更規約の変更(合併に伴う変更等)

総資産は+46.8%、発行済口数は+169.7%（分割を含む）変わりました。この間に2023年8月期に1口を2口に分割しているため、1口当たり分配金は分割の前後でそのままは比べられません。

21合併を経験した銘柄と、していない銘柄

沿革に合併の記載がある銘柄と無い銘柄で、いまの規模や形を比べました。

総資産の中央値と上場年の中央値の差が、合併の記載のある銘柄と無い銘柄の違いです。合併で大きくなったのか、大きい銘柄が合併の受け皿になったのか、この比較だけでは区別できません。

22合併で何が変わるか

• 規模：総資産と物件数が一度に増えます（上の表）。
• 口数：消滅する側の投資主に、存続する側の投資口が割り当てられます。上の一覧でも、合併と同じ日付の欄に投資口の分割が書かれている例が7件あります。
• 利益：受け入れた純資産が合併の対価より大きいと「負ののれん」の利益が出ます。この利益を一度に配らず、翌期以降の分配のためにためる銘柄もあります（配当性向が100%を大きく下回る期）。
• 報酬：合併報酬の定めがある銘柄では、資産運用会社に合併に応じた報酬が払われます。

23合併報酬の定め

本文の語の有無で判定しています。料率は銘柄ごとに違い、有報の「管理報酬等」に書かれています。

24損失：分配金が減った回数と幅

493回の変化のうち、5%未満の小さな増減が321回でした。分配金は、物件の売却益が出た期に上がり、次の期に戻ることがあるので、減った回には売却益の反動も含まれます。

減り幅の大きい20回：

減り幅の大きい回のうち、ホテル特化の銘柄は2回でした。

25損失：いつ、どの用途で減ったか

1口当たり分配金の変化を、変化した期の決算期末の年と、銘柄の分類で集計しました。

年ごとの集計は、決算期末がその年にある期の変化です。

26損失：赤字になった期

当期純利益がマイナスになった期です。

赤字の理由は、各銘柄の有報の損益計算書と注記で確かめられます。赤字の期は、分配金を出さないか、出す場合は利益を超える分配になります。

27損失：増資の後、1口当たり分配金はどうなったか

投資口の数が前の期より3%以上増えた期（分割を除く）を増資の期とみて、その前の期と次の期の1口当たり分配金（分割調整後）を比べました。70回ありました。

口数の増え方の中央値は8.4%、1口当たり分配金の変化の中央値は+3.2%でした。増資で買った物件が、増えた口数の分を上回って稼げば1口当たりは増え、下回れば減ります。増資そのものの読み方は別の記事で扱っています。

28損失：含み損のある物件

下回る幅の大きい25件：

含み損は、物件を売れば損失になり、下がり方が大きければ減損として決算に出ます。含み損の物件が多い銘柄は、物件の入れ替えのときに売却損を抱えやすくなります。

29損失：銘柄ごとの減配の記録

1回の減り幅の大きい順です。

サンケイリアルエステート　10期で9回の変化のうち、減ったのは4回。最も大きく減ったのは2025年8月期（−100.0%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は4件。

いちごホテルリート　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2025年1月期（−58.4%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。

いちごオフィスリート　10期で9回の変化のうち、減ったのは4回。最も大きく減ったのは2023年4月期（−49.9%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。

ＣＲＥロジスティクスファンド　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2022年12月期（−42.2%）。

エスコンジャパンリート　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2023年1月期（−38.7%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。

ＮＴＴ都市開発リート　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2022年4月期（−31.3%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は6件。

日本リート　10期で9回の変化のうち、減ったのは4回。最も大きく減ったのは2021年12月期（−24.3%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。

セントラル・リート　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2022年8月期（−18.8%）。

スターツプロシード　10期で9回の変化のうち、減ったのは5回。最も大きく減ったのは2023年4月期（−17.7%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は3件。

日本ホテル＆レジデンシャル　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2025年11月期（−16.5%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。

日本ビルファンド　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2022年6月期（−14.7%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は8件。

グローバル・ワン不動産　10期で9回の変化のうち、減ったのは4回。最も大きく減ったのは2024年3月期（−14.6%）。

ＧＬＰ　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2023年8月期（−14.4%）。

Ｏｎｅリート　10期で9回の変化のうち、減ったのは6回。最も大きく減ったのは2025年8月期（−14.1%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。

マリモ地方創生リート　10期で9回の変化のうち、減ったのは5回。最も大きく減ったのは2025年6月期（−13.3%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。

積水ハウス・リート　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2024年4月期（−13.3%）。

SOSiLA物流リート　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2025年11月期（−11.9%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。

インヴィンシブル　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2025年12月期（−11.7%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は21件。

三菱地所物流リート　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2025年2月期（−10.9%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。

森トラストリート　10期で7回の変化のうち、減ったのは4回。最も大きく減ったのは2021年9月期（−10.0%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は5件。

サムティ・レジデンシャル　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2025年1月期（−9.9%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は6件。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　10期で9回の変化のうち、減ったのは5回。最も大きく減ったのは2022年8月期（−9.9%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は6件。

オリックス不動産　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2023年2月期（−8.0%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は10件。

ヘルスケア＆メディカル　10期で9回の変化のうち、減ったのは5回。最も大きく減ったのは2023年1月期（−7.7%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。

東急リアル・エステート　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2023年1月期（−7.2%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。

大和ハウスリート　10期で9回の変化のうち、減ったのは4回。最も大きく減ったのは2025年2月期（−7.1%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は3件。

森ヒルズリート　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2024年7月期（−6.9%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。

みらい　10期で9回の変化のうち、減ったのは5回。最も大きく減ったのは2023年4月期（−6.9%）。

産業ファンド　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2021年7月期（−6.3%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。

アクティビア・プロパティーズ　10期で9回の変化のうち、減ったのは5回。最も大きく減ったのは2024年11月期（−6.1%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は7件。

ヒューリックリート　10期で9回の変化のうち、減ったのは1回。最も大きく減ったのは2022年8月期（−5.9%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。

コンフォリア・レジデンシャル　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2021年7月期（−5.8%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は5件。

大和証券オフィス　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2025年11月期（−4.9%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は4件。

ラサールロジポート　10期で9回の変化のうち、減ったのは6回。最も大きく減ったのは2025年8月期（−4.7%）。

スターアジア不動産　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2023年7月期（−3.9%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は8件。

三井不動産アコモデーションファンド　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2024年2月期（−3.4%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。

ジャパンエクセレント　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2024年6月期（−3.2%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は5件。

阪急阪神リート　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2025年11月期（−2.6%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は4件。

大和証券リビング　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2025年9月期（−2.6%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は13件。

トーセイ・リート　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2021年10月期（−2.3%）。

日本都市ファンド　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2023年2月期（−2.2%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は16件。

東海道リート　10期で8回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2024年1月期（−2.0%）。

日本プライムリアルティ　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2022年12月期（−1.9%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は13件。

日本ロジスティクスファンド　10期で9回の変化のうち、減ったのは1回。最も大きく減ったのは2023年1月期（−1.6%）。

野村不動産マスターファンド　10期で9回の変化のうち、減ったのは1回。最も大きく減ったのは2021年8月期（−1.3%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は13件。

福岡リート　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2025年8月期（−1.2%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。

イオンリート　10期で9回の変化のうち、減ったのは3回。最も大きく減ったのは2022年1月期（−1.2%）。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は10件。

日本プロロジスリート　10期で9回の変化のうち、減ったのは2回。最も大きく減ったのは2025年5月期（−0.9%）。

KDX不動産　10期で9回の変化のうち、減ったのは0回。減った回はなし。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は72件。

星野リゾート・リート　10期で9回の変化のうち、減ったのは0回。減った回はなし。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は9件。

アドバンス・レジデンス　10期で9回の変化のうち、減ったのは0回。減った回はなし。

ユナイテッド・アーバン　10期で9回の変化のうち、減ったのは0回。減った回はなし。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は14件。

ジャパンリアルエステイト　10期で9回の変化のうち、減ったのは0回。減った回はなし。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は5件。

三井不動産ロジスティクスパーク　10期で6回の変化のうち、減ったのは0回。減った回はなし。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件。

平和不動産リート　10期で9回の変化のうち、減ったのは0回。減った回はなし。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は6件。

ジャパン・ホテル・リート　10期で4回の変化のうち、減ったのは0回。減った回はなし。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は1件。

30損失：損を小さくするために見るもの

31よくある質問

32この記事の数字は、どこから取ったか

使ったのは次の資料です。

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の「主要な経営指標等の推移」（営業収益・賃貸NOI・当期純利益・期末物件数・発行済口数・1口当たり分配金、直近10期）

数字は当サイトが有報の表から機械で読み、合計が有報の記載と合うことを確かめてから使っています（物件表は57銘柄中54銘柄で取得価格の合計が有報の記載と一致、借入金明細は57銘柄すべてで貸借対照表と一致）。東証に上場する58銘柄のうち、三井不動産商業ファンド投資法人は有報をまだ読めていないため、集計に入っていません。

投資口価格・時価総額・分配金利回りは載せていません。価格は毎日動き、当サイトはそのデータを持っていないためです。この記事は特定の銘柄の勧誘ではありません。

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の損益計算書（営業収益・賃貸事業費用・資産運用報酬・営業外損益・当期純利益・不動産等売却益）
• 有報のキャッシュ・フロー計算書（減価償却費）

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の「投資法人の出資総額」（発行済投資口の総口数及び出資総額の増減、注記の1口当たり発行価格）
• 有報の「主要な経営指標等の推移」（純資産・発行済口数・1口当たり分配金、直近10期）

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の「投資法人の沿革」
• 有報の「主要な経営指標等の推移」（直近10期）
• 有報の管理報酬等の本文

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の「主要な経営指標等の推移」（1口当たり分配金・当期純利益・発行済口数、直近10期）
• 有報の物件表（取得価格・鑑定評価額）