J-REITのスポンサーと運用会社｜報酬の大きさと、有報で確かめるところ

01先に結論

J-REITの物件の取得や運用は、投資法人が委託した資産運用会社が行います。その資産運用会社の筆頭株主を「スポンサー」と見て、57銘柄の有報の「大株主の状況」から業種を分けました。

• 不動産会社系：27銘柄
• 外資系：8銘柄
• 商社系：5銘柄
• 金融系：6銘柄
• 電鉄系：3銘柄
• 住宅メーカー系：2銘柄
• 事業会社系：5銘柄

41銘柄は、資産運用会社の株式の100%を1社が持っていました。業種ごとの中央値を比べると、不動産会社系は総資産2,875億円・LTV46.8%、外資系は総資産6,424億円・LTV46.4%でした。

「物件の出どころ（どこから買ったか）」は、有報の物件の表には載っていないため、この記事では扱えていません。スポンサーから物件を買っているかどうかは、各銘柄の物件取得の適時開示やIR資料で確かめる必要があります。

J-REITは資産の運用を資産運用会社に任せ、その報酬を払います。有報の損益計算書の「資産運用報酬」を1年分に直し、総資産で割ると、57銘柄の中央値は0.535%でした（最も低い銘柄で0.085%、高い銘柄で1.322%）。

• 営業収益に対する資産運用報酬の比率は中央値7.2%、賃貸NOIに対しては10.7%。
• 総資産の大きさと報酬率の順位相関は-0.03（ほとんど関係がない）。
• 有報の報酬の説明に、物件の取得に応じた報酬が書かれている銘柄は51銘柄、譲渡に応じた報酬は44銘柄、合併に応じた報酬は45銘柄でした。

J-REITの有価証券報告書は長い書類ですが、投資する前に見る場所は3つにしぼれます。

1. 物件の一覧（「投資不動産物件」などの表）：何を、どこに、いくらで持っているか。取得価格と鑑定評価額の差で、含み益・含み損も分かります。
2. 稼働率（物件の一覧と「主要な経営指標等の推移」）：物件がどれだけ埋まっているか。
3. 借入の返済予定（附属明細表の「借入金明細表」「投資法人債明細表」）：いつ、いくら返すか。金利が上がったときに影響が出る時期です。

当サイトは57銘柄の直近の有報からこの3か所を機械で読みました。物件4,877件、借入9,342本です。この記事では、それぞれの表で何が分かり、どこが銘柄ごとに書き方が違うのかを、実際の読み取り結果で示します。

02スポンサーの分け方

資産運用会社の大株主のうち、比率が最も高い会社を筆頭株主とし、その会社名から業種を当サイトが分けました。分け方は次のとおりで、判断が分かれうるものもあります。

• 不動産会社系：デベロッパー、不動産の開発・賃貸・運用を本業とする会社（三井不動産・三菱地所・東急不動産・森ビル など）
• 外資系：海外の不動産投資会社・ファンドとその日本法人（プロロジス・日本GLP・ラサール・Fortress など）
• 商社系：総合商社とそのグループ（伊藤忠商事・住友商事・三井物産 など。第一ライフ丸紅は生命保険会社と商社の合弁で、ここでは商社系に入れました）
• 金融系：証券会社・銀行・リース会社・生命保険会社（大和証券・みずほ・SBI・オリックス・明治安田 など）
• 電鉄系：鉄道会社とその不動産会社（東急・阪急阪神・名鉄）
• 住宅メーカー系：積水ハウス・大和ハウス工業
• 事業会社系：ホテル運営・小売・医療・エネルギーなど（星野リゾート・イオン・アパ・シップヘルスケア・中部電力 など）

03スポンサー：業種ごとに比べる

借入の加重平均金利の中央値が最も低いのは商社系（0.900%）、最も高いのは事業会社系（1.274%）でした。金利は、借りた時期・期間・固定か変動かで大きく変わるので、スポンサーの信用だけで決まるものではありません。銘柄数の少ない業種は、1銘柄の値で中央値が大きく動きます。

04スポンサーの業種と、持っている用途

業種ごとに、持っている物件の用途の比率（取得価格の合計に対する比率）を出しました。

スポンサーの本業がそのまま用途に出ます。物流施設の開発会社を筆頭株主に持つ外資系は物流、住宅メーカー系は住宅と物流、事業会社系はそれぞれの本業（ホテル・商業施設・ヘルスケア）に寄ります。不動産会社系は用途が幅広く、オフィスの比率が最も高いグループです。

05スポンサー：1社が100%持つか、複数の会社で持つか

41銘柄は1社が資産運用会社の株式を100%持ち、15銘柄は複数の会社が持っていました（大株主の表が読めなかった銘柄を除く）。複数の会社で持つ銘柄：

複数の会社で持つ銘柄には、地域の企業が株主に並ぶ福岡リート・東海道リートなどがあります。スポンサーが複数あると、物件の取得先の選択肢が広がる一方、どの会社が中心になって支えるのかは外から見えにくくなります。

06スポンサーは投資口も持っているか

有報の「投資主の状況」（大口の投資主の一覧）に、スポンサー（資産運用会社の筆頭株主）と同じ名前の会社が入っているかを調べました。スポンサー自身が投資口を持つことを「セイムボート出資」と呼び、投資主と利害をそろえる目的で行われます。

見つかった銘柄での持ち分は、中央値6.2%、最大37.7%でした。大口の投資主の一覧は上位10名ほどに限られるので、それより小さい持ち分や、グループの別会社の名前で持っている場合は拾えていません。

07銘柄ごとのスポンサー

エスコンジャパンリート　資産運用会社は（株）エスコンアセットマネジメント。筆頭株主は株式会社エスコン（100.0%・不動産会社系）。物件は39件で、最大の用途は商業（94.5%）。スポンサーの名前で投資口の4.7%を保有。

サンケイリアルエステート　資産運用会社は（株）サンケイビル・アセットマネジメント。筆頭株主は株式会社サンケイビル（100.0%・不動産会社系）。物件は16件で、最大の用途はオフィス（59.6%）。スポンサーの名前で投資口の5.0%を保有。

三井不動産アコモデーションファンド　資産運用会社は(株)三井不動産アコモデーションファンドマネジメント。筆頭株主は三井不動産株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は141件で、最大の用途は住宅（88.8%）。スポンサーの名前で投資口の3.9%を保有。

森ヒルズリート　資産運用会社は森ビル・インベストメントマネジメント(株)。筆頭株主は森ビル株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は11件で、最大の用途はオフィス（96.2%）。スポンサーの名前で投資口の21.3%を保有。

アクティビア・プロパティーズ　資産運用会社は東急不動産リート・マネジメント(株）。筆頭株主は東急不動産株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は46件で、最大の用途はオフィス（57.9%）。スポンサーの名前で投資口の12.7%を保有。

コンフォリア・レジデンシャル　資産運用会社は東急不動産リート・マネジメント(株）。筆頭株主は東急不動産株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は175件で、最大の用途は住宅（96.6%）。スポンサーの名前で投資口の10.1%を保有。

ヒューリックリート　資産運用会社はヒューリックリートマネジメント(株）。筆頭株主はヒューリック株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は67件で、最大の用途はオフィス（62.4%）。スポンサーの名前で投資口の14.5%を保有。

トーセイ・リート　資産運用会社はトーセイ・アセット・アドバイザーズ（株）。筆頭株主はトーセイ株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は63件で、最大の用途は住宅（52.7%）。スポンサーの名前で投資口の17.8%を保有。

サムティ・レジデンシャル　資産運用会社はサムティアセットマネジメント（株）。筆頭株主はサムティホールディングス株式会社（67.0%・不動産会社系）、ほか1社。物件は189件で、最大の用途は住宅（98.5%）。スポンサーの名前で投資口の29.9%を保有。

野村不動産マスターファンド　資産運用会社は野村不動産投資顧問（株）。筆頭株主は野村不動産ホールディングス 株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は285件で、最大の用途はオフィス（39.5%）。スポンサーの名前で投資口の7.1%を保有。

いちごホテルリート　資産運用会社はいちご投資顧問（株）。筆頭株主はいちご株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は30件で、最大の用途はホテル（100.0%）。スポンサーの名前で投資口の30.1%を保有。

マリモ地方創生リート　資産運用会社はマリモ・アセットマネジメント（株）。筆頭株主は株式会社マリモ（100.0%・不動産会社系）。物件は61件で、最大の用途は商業（42.8%）。スポンサーの名前で投資口の6.1%を保有。

三井不動産ロジスティクスパーク　資産運用会社は三井不動産ロジスティクスリートマネジメント（株）。筆頭株主は三井不動産株式会社（77.0%・不動産会社系）、ほか1社。物件は45件で、最大の用途は物流（100.0%）。スポンサーの名前で投資口の3.6%を保有。

三菱地所物流リート　資産運用会社は三菱地所投資顧問（株）。筆頭株主は三菱地所株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は37件で、最大の用途は物流（93.7%）。スポンサーの名前で投資口の4.2%を保有。

ＣＲＥロジスティクスファンド　資産運用会社はＣＲＥリートアドバイザーズ（株）。筆頭株主は株式会社シーアールイー（100.0%・不動産会社系）。物件は21件で、最大の用途は物流（98.3%）。スポンサーの名前で投資口の5.1%を保有。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　資産運用会社はＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資顧問（株）。筆頭株主はMIRARTHホールディングス株式会社（90.0%・不動産会社系）、ほか2社。物件は78件で、最大の用途は住宅（36.8%）。スポンサーの名前で投資口の1.6%を保有。

霞ヶ関ホテルリート　資産運用会社は霞ヶ関リートアドバイザーズ（株）。筆頭株主は霞ヶ関キャピタル株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は15件で、最大の用途はホテル（100.0%）。

日本ビルファンド　資産運用会社は日本ビルファンドマネジメント(株)。筆頭株主は三井不動産株式会社（46.0%・不動産会社系）、ほか6社。物件は70件で、最大の用途はオフィス（97.4%）。スポンサーの名前で投資口の3.4%を保有。

ジャパンリアルエステイト　資産運用会社はジャパンリアルエステイトアセットマネジメント(株)。筆頭株主は三菱地所株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は79件で、最大の用途はオフィス（94.1%）。スポンサーの名前で投資口の1.2%を保有。

日本プライムリアルティ　資産運用会社は(株)東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント。筆頭株主は東京建物株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は65件で、最大の用途はオフィス（73.7%）。スポンサーの名前で投資口の3.0%を保有。

ＮＴＴ都市開発リート　資産運用会社はＮＴＴ都市開発投資顧問(株)。筆頭株主はNTT都市開発株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は62件で、最大の用途はオフィス（64.1%）。スポンサーの名前で投資口の6.3%を保有。

森トラストリート　資産運用会社は森トラスト・アセットマネジメント(株)。筆頭株主は森トラスト株式会社（95.0%・不動産会社系）、ほか1社。物件は20件で、最大の用途はオフィス（58.8%）。スポンサーの名前で投資口の29.2%を保有。

平和不動産リート　資産運用会社は平和不動産アセットマネジメント(株)。筆頭株主は平和不動産株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は136件で、最大の用途はオフィス（50.2%）。

福岡リート　資産運用会社は(株)福岡リアルティ。筆頭株主は福岡地所株式会社（55.0%・不動産会社系）、ほか8社。物件は37件で、最大の用途は商業（45.9%）。スポンサーの名前で投資口の11.3%を保有。

いちごオフィスリート　資産運用会社はいちご投資顧問(株）。筆頭株主はいちご株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は87件で、最大の用途はオフィス（100.0%）。スポンサーの名前で投資口の37.7%を保有。

スターツプロシード　資産運用会社はスターツアセットマネジメント(株）。筆頭株主はスターツコーポレーション株式会社（100.0%・不動産会社系）。物件は111件で、最大の用途は住宅（88.2%）。スポンサーの名前で投資口の13.9%を保有。

ジャパンエクセレント　資産運用会社はジャパンエクセレント アセットマネジメント(株)。筆頭株主は日鉄興和不動産株式会社（54.0%・不動産会社系）、ほか3社。物件は33件で、最大の用途はオフィス（92.9%）。スポンサーの名前で投資口の10.4%を保有。

産業ファンド　資産運用会社は(株)ＫＪＲマネジメント。筆頭株主は株式会社KJRMホールディングス（100.0%・外資系）。物件は110件で、最大の用途は物流（92.7%）。

ＧＬＰ　資産運用会社はＧＬＰジャパン・アドバイザーズ(株）。筆頭株主は日本GLP株式会社（100.0%・外資系）。物件は85件で、最大の用途は物流（96.7%）。

日本プロロジスリート　資産運用会社はプロロジス・リート・マネジメント(株）。筆頭株主は株式会社プロロジス（100.0%・外資系）。物件は61件で、最大の用途は物流（100.0%）。スポンサーの名前で投資口の15.2%を保有。

ラサールロジポート　資産運用会社はラサールREITアドバイザーズ（株）。筆頭株主はラサール不動産投資顧問株式会社（100.0%・外資系）。物件は22件で、最大の用途は物流（99.7%）。

スターアジア不動産　資産運用会社はスターアジア投資顧問（株）。筆頭株主はスターアジア・アセット・マネジメント・ エルエルシー（100.0%・外資系）。物件は73件で、最大の用途はホテル（40.2%）。

日本都市ファンド　資産運用会社は(株)ＫＪＲマネジメント。筆頭株主は株式会社KJRMホールディングス（100.0%・外資系）。物件は158件で、最大の用途は商業（59.2%）。

インヴィンシブル　資産運用会社はコンソナント・インベストメント・マネジメント(株）。筆頭株主はFortress CIM Holdings L.P.（100.0%・外資系）。物件は156件で、最大の用途はホテル（94.0%）。

ジャパン・ホテル・リート　資産運用会社はジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ(株)。筆頭株主はSCJ One (S) Pte. Ltd.（87.6%・外資系）、ほか2社。物件は51件で、最大の用途はホテル（98.5%）。

SOSiLA物流リート　資産運用会社は住商リアルティ・マネジメント（株）。筆頭株主は住友商事株式会社（100.0%・商社系）。物件は17件で、最大の用途は物流（94.3%）。スポンサーの名前で投資口の3.4%を保有。

アドバンス・レジデンス　資産運用会社は伊藤忠リート・マネジメント（株）。筆頭株主は伊藤忠商事株式会社（100.0%・商社系）。物件は286件で、最大の用途は住宅（98.3%）。スポンサーの名前で投資口の2.4%を保有。

みらい　資産運用会社は三井物産・イデラパートナーズ（株）。筆頭株主は三井物産アセットマネジメント・ ホールディングス株式会社（50.0%・商社系）、ほか1社。物件は44件で、最大の用途はその他（36.3%）。スポンサーの名前で投資口の1.1%を保有。

ユナイテッド・アーバン　資産運用会社は丸紅リートアドバイザーズ(株)。筆頭株主は第一ライフ丸紅リアルエステート株式会社（100.0%・商社系）。物件は143件で、最大の用途は商業（32.5%）。

日本ロジスティクスファンド　資産運用会社は三井物産ロジスティクス・パートナーズ(株)。筆頭株主は三井物産アセットマネジメント・ ホールディングス株式会社 (注1)（70.0%・商社系）、ほか2社。物件は52件で、最大の用途は物流（100.0%）。スポンサーの名前で投資口の0.9%を保有。

Ｏｎｅリート　資産運用会社はみずほリートマネジメント(株）。筆頭株主はみずほリアルティOne株式会社（100.0%・金融系）。物件は28件で、最大の用途はオフィス（84.3%）。スポンサーの名前で投資口の14.7%を保有。

日本リート　資産運用会社はSBIリートアドバイザーズ(株）。筆頭株主はSBIファイナンシャルサービシーズ株式会社（67.0%・金融系）、ほか2社。物件は102件で、最大の用途はオフィス（66.1%）。

オリックス不動産　資産運用会社はオリックス・アセットマネジメント(株)。筆頭株主はオリックス株式会社（100.0%・金融系）。物件は121件で、最大の用途はオフィス（50.5%）。スポンサーの名前で投資口の1.6%を保有。

グローバル・ワン不動産　資産運用会社はグローバル･アライアンス･リアルティ(株)。筆頭株主は明治安田生命保険相互会社（42.5%・金融系）、ほか3社。物件は16件で、最大の用途はオフィス（92.1%）。スポンサーの名前で投資口の1.5%を保有。

大和証券オフィス　資産運用会社は大和リアル・エステート・ アセット・マネジメント(株)。筆頭株主は株式会社大和証券グループ本社（100.0%・金融系）。物件は58件で、最大の用途はオフィス（97.9%）。スポンサーの名前で投資口の14.4%を保有。

大和証券リビング　資産運用会社は大和リアル・エステート・アセット・マネジメント(株)。筆頭株主は株式会社大和証券グループ本社（100.0%・金融系）。物件は238件で、最大の用途は住宅（76.0%）。スポンサーの名前で投資口の15.9%を保有。

セントラル・リート　資産運用会社は名鉄・ザイマックスアセットマネジメント（株）。筆頭株主は名鉄都市開発株式会社（51.0%・電鉄系）、ほか1社。物件は18件で、最大の用途はオフィス（56.2%）。

東急リアル・エステート　資産運用会社は東急リアル･エステート･インベストメント･マネジメント(株)。筆頭株主は東急株式会社（100.0%・電鉄系）。物件は28件で、最大の用途はオフィス（65.7%）。スポンサーの名前で投資口の15.2%を保有。

阪急阪神リート　資産運用会社は阪急阪神リート投信(株)。筆頭株主は阪急阪神不動産株式会社（100.0%・電鉄系）。物件は38件で、最大の用途は商業（88.9%）。スポンサーの名前で投資口の14.9%を保有。

積水ハウス・リート　資産運用会社は積水ハウス・アセットマネジメント(株）。筆頭株主は積水ハウス株式会社（100.0%・住宅メーカー系）。物件は138件で、最大の用途は住宅（85.7%）。スポンサーの名前で投資口の4.7%を保有。

大和ハウスリート　資産運用会社は大和ハウス・アセットマネジメント(株)。筆頭株主は大和ハウス工業株式会社（100.0%・住宅メーカー系）。物件は231件で、最大の用途は物流（51.7%）。スポンサーの名前で投資口の5.8%を保有。

東海道リート　資産運用会社は東海道リート・マネジメント（株）。筆頭株主はヨシコン株式会社（51.0%・事業会社系）、ほか9社。物件は29件で、最大の用途は物流（28.4%）。スポンサーの名前で投資口の7.0%を保有。

星野リゾート・リート　資産運用会社は(株）星野リゾート・アセットマネジメント。筆頭株主は株式会社星野リゾート（100.0%・事業会社系）。物件は71件で、最大の用途はホテル（100.0%）。スポンサーの名前で投資口の1.2%を保有。

イオンリート　資産運用会社はイオン・リートマネジメント(株）。筆頭株主はイオン株式会社（100.0%・事業会社系）。物件は53件で、最大の用途は商業（100.0%）。スポンサーの名前で投資口の17.5%を保有。

ヘルスケア＆メディカル　資産運用会社はヘルスケアアセットマネジメント（株）。筆頭株主はシップヘルスケア ホールディングス株式会社（33.3%・事業会社系）、ほか10社。物件は57件で、最大の用途はヘルスケア（100.0%）。スポンサーの名前で投資口の1.1%を保有。

日本ホテル＆レジデンシャル　資産運用会社はアパ投資顧問（株）。筆頭株主はアパホールディングス株式会社（100.0%・事業会社系）。物件は31件で、最大の用途はホテル（94.3%）。スポンサーの名前で投資口の5.0%を保有。

KDX不動産　資産運用会社はケネディクス不動産投資顧問(株)。大株主の表は読めず。物件は343件で、最大の用途はオフィス（33.7%）。

08スポンサーが変わることもある

スポンサーは固定ではありません。資産運用会社の株式が売られれば、筆頭株主が変わります。有報の沿革や資産運用会社の沿革には、商号の変更や株主の異動が書かれています。この記事の分類は2026-10-19時点で読める直近の有報によるもので、それ以前のスポンサーとは違う銘柄があります。たとえば、筆頭株主が海外の投資会社である銘柄のうち、インヴィンシブル（Fortress）・ジャパン・ホテル・リート（SCJ One）は、有報の大株主の表でそれぞれ100.0%・87.6%を持つと書かれています。

09スポンサーを見るときの注意

• スポンサーが大きな会社でも、投資法人の借入を保証しているわけではありません。借入は投資法人自身の信用で行います。
• スポンサーから物件を買う取引は、利益相反の心配がある取引として、有報に「利害関係人等との取引」の制限が書かれています。
• 資産運用会社の報酬は投資法人が払います。報酬の決め方は別の記事で扱っています。

10報酬はどう決まるか（実例）

報酬の決め方は、有報の「手数料等及び税金」の「管理報酬等」に書かれています。たとえば日本ビルファンド投資法人は、次の4つを定めています（有報の記載の要約）。

• 運用報酬1：賃料などの賃貸収益等の2.5%
• 運用報酬2：運用報酬2を引く前の税引前当期純利益の3%
• 運用報酬3：物件を取得したとき、取得価格の100億円以下の部分に0.5%、100億円超300億円以下の部分に0.2%、300億円超500億円以下の部分に0.05%
• 運用報酬4：物件を譲渡したとき、譲渡価格に同じ段階の料率

この例では、報酬が「賃料の収入」「利益」に連動する部分と、「物件を買ったとき・売ったとき」に払う部分に分かれています。ほかの銘柄の本文にどんな報酬が書かれているかは、後の「報酬の種類」の節で数えています。

11報酬の率の分布

ここで使っているのは損益計算書の「資産運用報酬」の科目の値です。物件の取得にかかる報酬を費用にするか、物件の取得価額に含めるかの扱いは、各銘柄の有報の注記に書かれています。

12報酬：規模・用途・スポンサーで比べる

総資産8,000億円以上の銘柄の報酬率の中央値は0.538%、1,000億円未満は0.507%でした。規模による差ははっきりしませんでした。

13報酬の種類（有報の記載の有無）

57銘柄の有報の「管理報酬等」の本文に、次の報酬や計算の基準が書かれているかを数えました。「総資産」「NOI・賃貸収益」などは、報酬の計算の基準にその語が使われているかどうかの目安です（本文の語の有無で判定しているので、計算に使っていない文脈で出てくる場合も含みます）。

取得報酬・譲渡報酬・合併報酬は、物件の売買や合併のたびに資産運用会社に入る報酬で、物件を買うほど報酬が増える形です。1口当たりの分配金や利益に連動する報酬は、投資主の受け取る額と同じ向きに動く報酬です。

14報酬：そのほかの費用

資産運用報酬のほかに、資産保管会社・一般事務受託者への手数料、役員報酬、会計監査人の報酬がかかります。営業収益に対する比率です（直近期、その科目を損益計算書に分けて載せている銘柄）。

営業収益に対する比率の中央値で、資産運用報酬（7.18%）は資産保管手数料・一般事務委託手数料・役員報酬・会計監査人報酬のうち最も大きいもの（0.39%）の18.4倍でした。

15銘柄ごとの報酬

報酬率（1年換算の資産運用報酬÷総資産）の高い順です。報酬率は直近の1期の値で、物件の取得や売却が多い期は、利益連動の報酬などで高く出ることがあります。

いちごホテルリート　資産運用報酬は5.4億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の1.322%、営業収益の17.2%。本文に書かれている報酬：合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

ラサールロジポート　資産運用報酬は16.5億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.862%、営業収益の13.2%。本文に書かれている報酬：取得に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

積水ハウス・リート　資産運用報酬は24.6億円（2026年4月期）で、1年換算で総資産の0.846%、営業収益の11.0%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配。

日本ロジスティクスファンド　資産運用報酬は11.3億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.817%、営業収益の9.5%。本文に書かれている報酬：取得・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：NOI・賃貸収益・利益・分配。

ＧＬＰ　資産運用報酬は32.3億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.746%、営業収益の11.2%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配。

マリモ地方創生リート　資産運用報酬は2.4億円（2026年6月期）で、1年換算で総資産の0.722%、営業収益の9.0%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

ヒューリックリート　資産運用報酬は14.5億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.691%、営業収益の11.5%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配。

三井不動産アコモデーションファンド　資産運用報酬は11.0億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.668%、営業収益の8.0%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：利益・分配。

ユナイテッド・アーバン　資産運用報酬は23.7億円（2026年5月期）で、1年換算で総資産の0.622%、営業収益の7.7%。本文に書かれている報酬：譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産。

日本都市ファンド　資産運用報酬は42.2億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.619%、営業収益の8.1%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。

東急リアル・エステート　資産運用報酬は7.4億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.608%、営業収益の7.2%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬の記載なし。計算の基準に使われうる語：利益・分配。

スターツプロシード　資産運用報酬は3.1億円（2026年4月期）で、1年換算で総資産の0.602%、営業収益の8.5%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配・1口当たり。

いちごオフィスリート　資産運用報酬は7.2億円（2026年4月期）で、1年換算で総資産の0.594%、営業収益の8.3%。本文に書かれている報酬：合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

野村不動産マスターファンド　資産運用報酬は34.7億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.588%、営業収益の8.4%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配。

日本プロロジスリート　資産運用報酬は26.2億円（2026年5月期）で、1年換算で総資産の0.586%、営業収益の7.8%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配。

産業ファンド　資産運用報酬は16.5億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.584%、営業収益の6.9%。本文に書かれている報酬：取得・合併に応じた報酬。

三井不動産ロジスティクスパーク　資産運用報酬は16.2億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.583%、営業収益の8.2%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配。

平和不動産リート　資産運用報酬は8.3億円（2026年5月期）で、1年換算で総資産の0.583%、営業収益の7.2%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配・1口当たり。

サムティ・レジデンシャル　資産運用報酬は5.3億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.581%、営業収益の7.4%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配。

アドバンス・レジデンス　資産運用報酬は14.2億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.570%、営業収益の6.9%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

福岡リート　資産運用報酬は6.3億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.563%、営業収益の5.9%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：NOI・賃貸収益。

星野リゾート・リート　資産運用報酬は7.1億円（2026年4月期）で、1年換算で総資産の0.559%、営業収益の7.6%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

SOSiLA物流リート　資産運用報酬は4.1億円（2026年5月期）で、1年換算で総資産の0.556%、営業収益の9.6%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配。

ヘルスケア＆メディカル　資産運用報酬は2.5億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.551%、営業収益の9.4%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配・1口当たり。

三菱地所物流リート　資産運用報酬は7.8億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.548%、営業収益の9.6%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

みらい　資産運用報酬は5.2億円（2026年4月期）で、1年換算で総資産の0.545%、営業収益の8.5%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

大和証券リビング　資産運用報酬は10.9億円（2026年3月期）で、1年換算で総資産の0.543%、営業収益の7.3%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配。

日本ホテル＆レジデンシャル　資産運用報酬は1.9億円（2026年5月期）で、1年換算で総資産の0.535%、営業収益の8.2%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配・1口当たり。

ＣＲＥロジスティクスファンド　資産運用報酬は4.2億円（2026年6月期）で、1年換算で総資産の0.535%、営業収益の8.6%。本文に書かれている報酬：取得・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配。

サンケイリアルエステート　資産運用報酬は2.6億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.527%、営業収益の9.0%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益。

大和証券オフィス　資産運用報酬は12.7億円（2026年5月期）で、1年換算で総資産の0.496%、営業収益の7.7%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：NOI・賃貸収益・利益・分配。

阪急阪神リート　資産運用報酬は4.5億円（2026年5月期）で、1年換算で総資産の0.490%、営業収益の7.1%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

KDX不動産　資産運用報酬は31.2億円（2026年4月期）で、1年換算で総資産の0.489%、営業収益の7.8%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配・1口当たり。

エスコンジャパンリート　資産運用報酬は2.0億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.487%、営業収益の6.6%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配。

トーセイ・リート　資産運用報酬は2.1億円（2026年4月期）で、1年換算で総資産の0.474%、営業収益の5.7%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配。

スターアジア不動産　資産運用報酬は6.9億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.463%、営業収益の6.7%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配・1口当たり。

日本リート　資産運用報酬は6.5億円（2025年12月期）で、1年換算で総資産の0.457%、営業収益の5.6%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

東海道リート　資産運用報酬は1.5億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.444%、営業収益の6.5%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：NOI・賃貸収益。

Ｏｎｅリート　資産運用報酬は3.0億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.441%、営業収益の6.3%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配。

アクティビア・プロパティーズ　資産運用報酬は12.4億円（2026年5月期）で、1年換算で総資産の0.441%、営業収益の7.0%。本文に書かれている報酬：取得・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配。

オリックス不動産　資産運用報酬は16.3億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.438%、営業収益の5.2%。本文に書かれている報酬：取得に応じた報酬。

ジャパン・ホテル・リート　資産運用報酬は25.0億円（2025年12月期）で、1年換算で総資産の0.434%、営業収益の5.5%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配。

グローバル・ワン不動産　資産運用報酬は5.1億円（2026年3月期）で、1年換算で総資産の0.427%、営業収益の6.7%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配。

イオンリート　資産運用報酬は9.7億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.426%、営業収益の4.5%。本文に書かれている報酬：取得・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

コンフォリア・レジデンシャル　資産運用報酬は7.5億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.423%、営業収益の6.1%。本文に書かれている報酬：譲渡に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産。

セントラル・リート　資産運用報酬は1.0億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.412%、営業収益の4.6%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

大和ハウスリート　資産運用報酬は18.7億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.399%、営業収益の5.8%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益。

ジャパンリアルエステイト　資産運用報酬は20.5億円（2026年3月期）で、1年換算で総資産の0.365%、営業収益の4.8%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

ＮＴＴ都市開発リート　資産運用報酬は5.0億円（2026年4月期）で、1年換算で総資産の0.327%、営業収益の3.9%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：利益・分配・1口当たり。

ジャパンエクセレント　資産運用報酬は4.8億円（2026年6月期）で、1年換算で総資産の0.321%、営業収益の4.1%。本文に書かれている報酬：合併に応じた報酬。

森ヒルズリート　資産運用報酬は6.3億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.303%、営業収益の5.5%。本文に書かれている報酬：取得・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：利益・分配・1口当たり。

日本プライムリアルティ　資産運用報酬は8.3億円（2026年6月期）で、1年換算で総資産の0.294%、営業収益の4.0%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：利益・分配・1口当たり。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　資産運用報酬は2.8億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.290%、営業収益の5.0%。本文に書かれている報酬：取得・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・利益・分配・1口当たり。

日本ビルファンド　資産運用報酬は18.1億円（2025年12月期）で、1年換算で総資産の0.248%、営業収益の3.7%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：NOI・賃貸収益・利益・分配。

森トラストリート　資産運用報酬は4.6億円（2026年2月期）で、1年換算で総資産の0.196%、営業収益の4.0%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：利益・分配。

インヴィンシブル　資産運用報酬は6.5億円（2026年6月期）で、1年換算で総資産の0.184%、営業収益の2.4%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産。

霞ヶ関ホテルリート　資産運用報酬は0.2億円（2026年1月期）で、1年換算で総資産の0.085%、営業収益の1.4%。本文に書かれている報酬：取得・譲渡・合併に応じた報酬。計算の基準に使われうる語：総資産・NOI・賃貸収益・利益・分配・1口当たり。

16有報：どこに載っているか

見出しは銘柄ごとに少しずつ違うので、PDFなら「投資不動産物件」「借入金明細表」で検索するのが早道です。

17有報：物件の一覧で分かること

57銘柄の物件表から読めた4,877件で、項目ごとに載っていた件数です。

取得価格と鑑定評価額はほぼすべての物件に載っています。一方、用途の欄がない銘柄（物流の名前が付いた物件ばかりの銘柄など）や、稼働率を別の表に分けている銘柄があります。物件表の取得価格の合計が、有報に書かれた合計と一致したのは57銘柄中54銘柄でした（一致しない3銘柄は、合計の欄が無いか、底地などを別の表に分けている銘柄です）。

まず見るのは、取得価格の合計と鑑定評価額の合計の差です。鑑定評価額が上回っていれば含み益、下回っていれば含み損です。次に、取得価格の大きい物件が全体の何%か。1件の比率が高いと、その物件の退去や売却の影響が大きくなります。

18有報：稼働率は2か所で見る

稼働率は、物件ごとの値が物件の表に、全体の値が「主要な経営指標等の推移」の参考情報に載ります。全体の値を載せていたのは30銘柄でした。物件ごとの値は4,029件（82.6%）で読めました。

全体の稼働率が高くても、1件だけ大きく空いている物件があることがあります。物件ごとの値で、低い物件がどこにあり、全体の取得価格の何%を占めるかまで見ると、次の期の見通しが立てやすくなります。また、稼働率は決算期末の1日の値で、入居と退去の間にある部屋は空室に数えられます。1回の値より、10期の推移で見るのが確実です。

19有報：借入の返済予定で分かること

借入金明細表には、1本ずつの借入先・残高・利率・返済期限が載ります。57銘柄の9,342本で、固定金利か変動金利かが明細から分かったのは2,842本（30.4%）でした。固定・変動の書き方が銘柄ごとにばらばらで、利率の欄に「基準金利＋0.25%」のように書く銘柄もあるためです。本文に固定金利の比率を数字で書いていた銘柄は8銘柄でした。

見るのは、返済期限が近い借入がいくらあるかです。返済期限が来た借入は、新しい借入や投資法人債で借り換えるか、増資・物件の売却の資金で返します。借り換えた分はそのときの金利で利息が決まり直すので、金利が上がる局面では、返済期限の集中した年に利息が増えます。投資法人債明細表も同じように、償還の期限と利率が載ります。

20有報：「主要な経営指標等の推移」に何が載っているか

決算の推移の表は、様式で決まった項目（営業収益・当期純利益・総資産・純資産・1口当たり分配金など）のほかに、各銘柄が「その他参考情報」として任意の指標を足しています。10期の推移が読めた56銘柄で、項目ごとに載せていた銘柄の数です。

LTV・FFO・稼働率は、載せていない銘柄も多い項目です。載っていなければ、LTVは有利子負債額÷総資産額で、稼働率は物件の表から計算できます。FFOは当期純利益＋減価償却費−売却損益で近い値が出ます。

21有報：大口の投資主の顔ぶれ

有報の「投資主の状況」には、投資口を多く持つ上位の投資主が載ります。上位10名までの持ち分のうち、信託銀行の信託口・投信口（投資信託やETF、年金などの資金を管理する口座）が占める割合を銘柄ごとに出しました。

57銘柄の中央値は40.9%でした。上位の投資主の多くは、こうした信託銀行の口座です。個人の名前が上位に並ぶ銘柄もありますが、当サイトでは個人名は載せていません。

22有報：銘柄ごとの読み取り結果

当サイトが各銘柄の有報から読めた項目の件数です（証券コード順）。「用途の欄」は物件表に用途の列があった物件の数です。

エスコンジャパンリート　2026年1月期の有報。物件39件のうち、鑑定評価額が読めたのは37件、稼働率39件、面積36件、用途の欄11件。借入88本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債0本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

サンケイリアルエステート　2026年2月期の有報。物件16件のうち、鑑定評価額が読めたのは16件、稼働率16件、面積16件、用途の欄16件。借入76本（固定・変動が明細で分かるのは76本）、投資法人債0本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

SOSiLA物流リート　2026年5月期の有報。物件17件のうち、鑑定評価額が読めたのは17件、稼働率17件、面積17件、用途の欄15件。借入72本（固定・変動が明細で分かるのは72本）、投資法人債2本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

東海道リート　2026年1月期の有報。物件29件のうち、鑑定評価額が読めたのは29件、稼働率29件、面積29件、用途の欄0件。借入82本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債0本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

三井不動産アコモデーションファンド　2026年2月期の有報。物件141件のうち、鑑定評価額が読めたのは141件、稼働率140件、面積140件、用途の欄140件。借入109本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債4本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率あり。

森ヒルズリート　2026年1月期の有報。物件11件のうち、鑑定評価額が読めたのは11件、稼働率11件、面積11件、用途の欄10件。借入118本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債10本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

産業ファンド　2026年1月期の有報。物件110件のうち、鑑定評価額が読めたのは110件、稼働率110件、面積110件、用途の欄82件。借入207本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債6本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率の行なし。

アドバンス・レジデンス　2026年1月期の有報。物件286件のうち、鑑定評価額が読めたのは286件、稼働率286件、面積286件、用途の欄282件。借入219本（固定・変動が明細で分かるのは57本）、投資法人債9本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

アクティビア・プロパティーズ　2026年5月期の有報。物件46件のうち、鑑定評価額が読めたのは46件、稼働率46件、面積46件、用途の欄44件。借入207本（固定・変動が明細で分かるのは20本）、投資法人債8本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

ＧＬＰ　2026年2月期の有報。物件85件のうち、鑑定評価額が読めたのは85件、稼働率83件、面積83件、用途の欄62件。借入308本（固定・変動が明細で分かるのは277本）、投資法人債16本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

コンフォリア・レジデンシャル　2026年1月期の有報。物件175件のうち、鑑定評価額が読めたのは175件、稼働率175件、面積175件、用途の欄174件。借入208本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債8本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

日本プロロジスリート　2026年5月期の有報。物件61件のうち、鑑定評価額が読めたのは61件、稼働率61件、面積61件、用途の欄60件。借入256本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債11本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

星野リゾート・リート　2026年4月期の有報。物件71件のうち、鑑定評価額が読めたのは71件、稼働率0件、面積71件、用途の欄71件。借入135本（固定・変動が明細で分かるのは66本）、投資法人債4本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

Ｏｎｅリート　2026年2月期の有報。物件28件のうち、鑑定評価額が読めたのは28件、稼働率28件、面積28件、用途の欄28件。借入86本（固定・変動が明細で分かるのは23本）、投資法人債5本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

イオンリート　2026年1月期の有報。物件53件のうち、鑑定評価額が読めたのは53件、稼働率53件、面積53件、用途の欄48件。借入240本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債6本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率の行なし。

ヒューリックリート　2026年2月期の有報。物件67件のうち、鑑定評価額が読めたのは67件、稼働率67件、面積67件、用途の欄66件。借入211本（固定・変動が明細で分かるのは211本）、投資法人債5本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率の行なし。

日本リート　2025年12月期の有報。物件102件のうち、鑑定評価額が読めたのは102件、稼働率102件、面積102件、用途の欄101件。借入215本（固定・変動が明細で分かるのは169本）、投資法人債5本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

積水ハウス・リート　2026年4月期の有報。物件138件のうち、鑑定評価額が読めたのは138件、稼働率138件、面積138件、用途の欄138件。借入339本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債7本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

トーセイ・リート　2026年4月期の有報。物件63件のうち、鑑定評価額が読めたのは63件、稼働率63件、面積63件、用途の欄63件。借入161本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債1本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

ヘルスケア＆メディカル　2026年1月期の有報。物件57件のうち、鑑定評価額が読めたのは57件、稼働率57件、面積57件、用途の欄57件。借入77本（固定・変動が明細で分かるのは62本）、投資法人債1本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

サムティ・レジデンシャル　2026年1月期の有報。物件189件のうち、鑑定評価額が読めたのは189件、稼働率189件、面積189件、用途の欄189件。借入159本（固定・変動が明細で分かるのは157本）、投資法人債2本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

野村不動産マスターファンド　2026年2月期の有報。物件285件のうち、鑑定評価額が読めたのは285件、稼働率0件、面積0件、用途の欄269件。借入393本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債10本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率の行なし。

いちごホテルリート　2026年1月期の有報。物件30件のうち、鑑定評価額が読めたのは30件、稼働率30件、面積30件、用途の欄30件。借入61本（固定・変動が明細で分かるのは47本）、投資法人債0本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率あり。

ラサールロジポート　2026年2月期の有報。物件22件のうち、鑑定評価額が読めたのは22件、稼働率0件、面積22件、用途の欄0件。借入87本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債6本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

スターアジア不動産　2026年1月期の有報。物件73件のうち、鑑定評価額が読めたのは73件、稼働率73件、面積73件、用途の欄73件。借入175本（固定・変動が明細で分かるのは73本）、投資法人債2本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

マリモ地方創生リート　2026年6月期の有報。物件61件のうち、鑑定評価額が読めたのは61件、稼働率61件、面積61件、用途の欄58件。借入106本（固定・変動が明細で分かるのは7本）、投資法人債0本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

三井不動産ロジスティクスパーク　2026年1月期の有報。物件45件のうち、鑑定評価額が読めたのは45件、稼働率44件、面積44件、用途の欄45件。借入262本（固定・変動が明細で分かるのは77本）、投資法人債3本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

日本ホテル＆レジデンシャル　2026年5月期の有報。物件31件のうち、鑑定評価額が読めたのは31件、稼働率13件、面積31件、用途の欄0件。借入41本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債0本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

みらい　2026年4月期の有報。物件44件のうち、鑑定評価額が読めたのは44件、稼働率44件、面積44件、用途の欄38件。借入58本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債5本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

三菱地所物流リート　2026年2月期の有報。物件37件のうち、鑑定評価額が読めたのは37件、稼働率37件、面積37件、用途の欄31件。借入110本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債2本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率あり。

ＣＲＥロジスティクスファンド　2026年6月期の有報。物件21件のうち、鑑定評価額が読めたのは21件、稼働率21件、面積21件、用途の欄0件。借入129本（固定・変動が明細で分かるのは98本）、投資法人債2本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

セントラル・リート　2026年2月期の有報。物件18件のうち、鑑定評価額が読めたのは18件、稼働率18件、面積18件、用途の欄17件。借入74本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債1本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　2026年2月期の有報。物件78件のうち、鑑定評価額が読めたのは78件、稼働率78件、面積78件、用途の欄73件。借入201本（固定・変動が明細で分かるのは105本）、投資法人債0本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

霞ヶ関ホテルリート　2026年1月期の有報。物件15件のうち、鑑定評価額が読めたのは15件、稼働率15件、面積15件、用途の欄15件。借入31本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債0本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率の行なし。

日本ビルファンド　2025年12月期の有報。物件70件のうち、鑑定評価額が読めたのは70件、稼働率69件、面積69件、用途の欄47件。借入195本（固定・変動が明細で分かるのは195本）、投資法人債4本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率あり。

ジャパンリアルエステイト　2026年3月期の有報。物件79件のうち、鑑定評価額が読めたのは79件、稼働率78件、面積78件、用途の欄78件。借入149本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債2本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率の行なし。

日本都市ファンド　2026年2月期の有報。物件158件のうち、鑑定評価額が読めたのは158件、稼働率0件、面積156件、用途の欄142件。借入298本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債11本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率の行なし。

オリックス不動産　2026年2月期の有報。物件121件のうち、鑑定評価額が読めたのは121件、稼働率0件、面積0件、用途の欄116件。借入181本（固定・変動が明細で分かるのは181本）、投資法人債6本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率あり。

日本プライムリアルティ　2026年6月期の有報。物件65件のうち、鑑定評価額が読めたのは65件、稼働率0件、面積0件、用途の欄64件。借入141本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債8本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

ＮＴＴ都市開発リート　2026年4月期の有報。物件62件のうち、鑑定評価額が読めたのは62件、稼働率61件、面積61件、用途の欄62件。借入83本（固定・変動が明細で分かるのは83本）、投資法人債2本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率あり。

東急リアル・エステート　2026年1月期の有報。物件28件のうち、鑑定評価額が読めたのは28件、稼働率28件、面積28件、用途の欄28件。借入63本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債5本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

グローバル・ワン不動産　2026年3月期の有報。物件16件のうち、鑑定評価額が読めたのは16件、稼働率0件、面積16件、用途の欄16件。借入93本（固定・変動が明細で分かるのは93本）、投資法人債6本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

ユナイテッド・アーバン　2026年5月期の有報。物件143件のうち、鑑定評価額が読めたのは143件、稼働率142件、面積142件、用途の欄134件。借入176本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債5本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

森トラストリート　2026年2月期の有報。物件20件のうち、鑑定評価額が読めたのは20件、稼働率0件、面積20件、用途の欄20件。借入147本（固定・変動が明細で分かるのは147本）、投資法人債9本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率の行なし。

インヴィンシブル　2026年6月期の有報。物件156件のうち、鑑定評価額が読めたのは155件、稼働率155件、面積153件、用途の欄150件。借入248本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債8本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率の行なし。

平和不動産リート　2026年5月期の有報。物件136件のうち、鑑定評価額が読めたのは136件、稼働率136件、面積136件、用途の欄136件。借入169本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債5本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

日本ロジスティクスファンド　2026年1月期の有報。物件52件のうち、鑑定評価額が読めたのは52件、稼働率52件、面積52件、用途の欄52件。借入67本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債5本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率あり。

福岡リート　2026年2月期の有報。物件37件のうち、鑑定評価額が読めたのは37件、稼働率37件、面積37件、用途の欄35件。借入105本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債2本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

KDX不動産　2026年4月期の有報。物件343件のうち、鑑定評価額が読めたのは343件、稼働率343件、面積339件、用途の欄328件。借入508本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債17本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

いちごオフィスリート　2026年4月期の有報。物件87件のうち、鑑定評価額が読めたのは87件、稼働率79件、面積87件、用途の欄87件。借入217本（固定・変動が明細で分かるのは148本）、投資法人債5本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率あり。

大和証券オフィス　2026年5月期の有報。物件58件のうち、鑑定評価額が読めたのは58件、稼働率58件、面積58件、用途の欄58件。借入158本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債4本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

阪急阪神リート　2026年5月期の有報。物件38件のうち、鑑定評価額が読めたのは38件、稼働率38件、面積38件、用途の欄23件。借入116本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債5本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

スターツプロシード　2026年4月期の有報。物件111件のうち、鑑定評価額が読めたのは111件、稼働率107件、面積111件、用途の欄0件。借入125本（固定・変動が明細で分かるのは79本）、投資法人債4本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

大和ハウスリート　2026年2月期の有報。物件231件のうち、鑑定評価額が読めたのは231件、稼働率231件、面積231件、用途の欄193件。借入318本（固定・変動が明細で分かるのは274本）、投資法人債14本。決算の推移はLTVあり・稼働率の行なし。

ジャパン・ホテル・リート　2025年12月期の有報。物件51件のうち、鑑定評価額が読めたのは51件、稼働率0件、面積0件、用途の欄0件。借入221本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債7本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

大和証券リビング　2026年3月期の有報。物件238件のうち、鑑定評価額が読めたのは238件、稼働率238件、面積238件、用途の欄238件。借入197本（固定・変動が明細で分かるのは0本）、投資法人債5本。決算の推移にLTVの行なし・稼働率の行なし。

ジャパンエクセレント　2026年6月期の有報。物件33件のうち、鑑定評価額が読めたのは33件、稼働率33件、面積33件、用途の欄0件。借入66本（固定・変動が明細で分かるのは45本）、投資法人債13本。決算の推移はLTVあり・稼働率あり。

23有報：1銘柄を実際に読む：エスコンジャパンリート

物件数の少ない銘柄で、3か所を順に読んでみます。

エスコンジャパンリート投資法人の2026年1月期の有報です。

① 物件の一覧（39件）

取得価格の合計は742億円、鑑定評価額の分かる37件で鑑定評価額との差は+13.5%でした。最大の1件は取得価格の11.1%、上位5件で41.7%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は2件です。

② 稼働率

稼働率が分かる39件のうち、100%の物件は32件、95%未満は2件、最も低いのはシュロアモール長嶺（82.8%）でした。

③ 借入の返済予定

借入88本と投資法人債0本、合わせて370億円のうち、決算期末（2026-01-31）から1年以内に返済期限が来るのは26本・123億円（33.3%）でした。最も多くの額が返済期限を迎える年は2026年です。借入の加重平均金利は1.378%、貸し手は17の金融機関です。

24有報：大きな銘柄で読む：日本ビルファンド

総資産の最も大きい銘柄でも、見る場所は同じです。物件は取得価格の大きい20件に絞って載せます。

日本ビルファンド投資法人の2025年12月期の有報です。

① 物件の一覧（70件）

取得価格の合計は15,190億円、鑑定評価額の分かる70件で鑑定評価額との差は+17.1%でした。最大の1件は取得価格の11.2%、上位5件で34.1%を占めます。鑑定評価額が取得価格を下回る物件は8件です。

② 稼働率

稼働率が分かる69件のうち、100%の物件は38件、95%未満は4件、最も低いのはDタワー富山（46.6%）でした。決算の推移の表では、期末の稼働率が2021年6月期の97.2%から直近は98.3%です。

③ 借入の返済予定

借入195本と投資法人債4本、合わせて6,280億円のうち、決算期末（2025-12-31）から1年以内に返済期限が来るのは18本・691億円（11.0%）でした。最も多くの額が返済期限を迎える年は2032年です。借入の加重平均金利は0.633%、貸し手は39の金融機関です。

25有報：読むときの注意

• 取得価格は買ったときの値段で、いまの帳簿価額（減価償却後）とは違います。
• 鑑定評価額は決算期末の評価で、売れる値段の保証ではありません。
• 稼働率は面積ベースか戸数ベースかが銘柄ごとに違うことがあります。表の注記を確かめてください。
• 借入金明細表の利率は、決算期末時点の利率です。変動金利の借入は、その後の見直しで変わります。
• 有報は決算期末から3か月ほど後に出ます。その間の物件の売買や借り換えは、決算短信や適時開示で確かめます。

26よくある質問

27この記事の数字は、どこから取ったか

使ったのは次の資料です。

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の「資産運用会社の概況」の大株主の状況
• 有報の物件表・借入金明細表・主要な経営指標等の推移

数字は当サイトが有報の表から機械で読み、合計が有報の記載と合うことを確かめてから使っています（物件表は57銘柄中54銘柄で取得価格の合計が有報の記載と一致、借入金明細は57銘柄すべてで貸借対照表と一致）。東証に上場する58銘柄のうち、三井不動産商業ファンド投資法人は有報をまだ読めていないため、集計に入っていません。

投資口価格・時価総額・分配金利回りは載せていません。価格は毎日動き、当サイトはそのデータを持っていないためです。この記事は特定の銘柄の勧誘ではありません。

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の損益計算書（資産運用報酬・資産保管手数料・一般事務委託手数料・役員報酬・会計監査人報酬）
• 有報の「手数料等及び税金」の管理報酬等の本文

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の物件表・借入金明細表・投資法人債明細表・主要な経営指標等の推移（各銘柄の直近期）