REITと不動産クラウドファンディングはどちらが得か

01REITと不動産クラウドファンディングは、別の商品

どちらも「少額から不動産に投資する」商品ですが、仕組みも税も流動性も違います。まず全体を並べます。

02どちらが「得」かを、税込みで計算する

利回りだけを比べても意味がありません。税の扱いが違うからです。100万円を1年運用した場合の手取りを出します。

課税所得1,000万円の人が不動産クラウドファンディングでNISAのREIT（4%）に並ぶには、想定利回り7%以上が必要です。税の差がそれだけ大きい。

ただしこの計算には、REITの値動きが入っていません。REITは分配金を受け取っても、投資口の価格が下がれば損になります。実際、東証REIT指数は年によって20%以上動くことがあります。

03値動きがあることの、良い面と悪い面

ここが両者のいちばん本質的な違いです。

4行目が、実務では意外に大きい。値動きが見えることで、判断が感情に引っ張られます。下がったときに売ってしまう、上がったときに買い増してしまう。これは多くの投資家が経験することです。

不動産クラウドファンディングは運用期間中に価格が付かないので、その意味での動揺がありません。ただし、それは「損していない」ことを意味しません。見えていないだけです。

04両方を持つという選択

比べて一方を選ぶ必要はありません。役割が違うので、両方を持つ設計も成り立ちます。

いちばん現実的な順番は、NISAの枠を埋めてから、余る資金で不動産クラウドファンディングを検討することです。税の効率がそうなっているからです。

ただし、値動きに耐えられるかどうかは人によって違います。REITが下がったときに売ってしまう人なら、税で不利でも運用期間の決まった商品のほうが結果的に成績がよくなることがあります。

05それぞれのリスクを、正確に並べる

最後に、両者のリスクを並べます。どちらも元本は保証されません。

最後の2行が、不動産クラウドファンディング特有のリスクです。1案件＝1物件なので、その物件で何かあれば直接効きます。分散したいなら、案件の数を増やすしかありません。

REITは1銘柄で数十から数百の物件を持っているので、1物件の問題が全体に効きにくい。この構造の差は、利回りの差より重要です。

06よくある質問

07この記事の数字は、どこから取ったか

会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。

できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。

数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。