リートのLTV（負債比率）の目安｜57銘柄の分布と、借入の返済が集中する年

01先に結論

57銘柄の直近の決算期のLTV（有利子負債÷総資産）は、中央値46.8%、最も低い三井不動産ロジスティクスパークで38.1%、最も高いスターツプロシードで53.6%でした。

• 40〜50%に46銘柄（81%）が集まっています。「普通」の幅は、このあたりです。
• 50%を超える銘柄は9銘柄。LTVの高い3分の1は、低い3分の1より借入の加重平均金利の中央値が高く、総資産の中央値が小さい結果でした。
• 10期のあいだのLTVの動いた幅（最高−最低）は中央値2.8ポイントで、5ポイント以内に収まった銘柄は40銘柄中33銘柄でした。

57銘柄の有報の借入金明細表・投資法人債明細表にある借入9,342本・投資法人債293本、残高の合計111,319億円を、返済期限の年ごとに集計しました。

• 返済期限が最も集中するのは2028年で、16,942億円（15.2%）。
• 各銘柄の決算期末から見て1年以内に返済期限が来る割合は、中央値14.9%。残りの期間を残高で平均すると、中央値3.5年でした。
• 残りの期間ごとの加重平均の利率は、1年以内0.708%・3〜5年0.978%・7〜10年1.364%でした。

返済期限が来た借入は、新しい借入や投資法人債で借り換えるか、増資・物件の売却の資金で返します。借り換えた分はそのときの金利で利息が決まり直すので、金利が上がる局面では、返済期限の集中する年に利息の増加が表れます。

02LTVとは何か、どこに載っているか

LTV（Loan to Value）は、借入金と投資法人債の合計（有利子負債）を、総資産で割った比率です。家を買うときの「頭金の割合」の反対で、どれだけ借りて物件を持っているかを示します。

有報の「主要な経営指標等の推移」に「総資産有利子負債比率（LTV）」として載せている銘柄と、載せていない銘柄があります。57銘柄のうち、この表に載っていたのは40銘柄でした。載っていない銘柄（表の※）は、有報の借入金明細表と投資法人債明細表の合計（貸借対照表の残高と一致することを確かめてあります）を総資産で割りました。

銘柄によっては、分母に総資産ではなく鑑定評価額を使った「鑑定LTV」をIR資料で示していることもあります。含み益がある銘柄では、鑑定LTVは総資産ベースより低く出ます。この記事は総資産ベースでそろえています。

03LTVの分布

LTVの高い15銘柄と、低い10銘柄です。

加重平均金利は、借入金明細表の各借入の利率を残高で重み付けした平均です（投資法人債は含みません）。貸し手の数は、借入金明細表に出てくる金融機関の数です。固定金利比率は、有報の本文に比率が書かれている8銘柄だけ載せました。明細の1本ずつの固定・変動は全体の3割ほどしか分からないため、当サイトが計算した比率は出していません。

04LTVの高い銘柄に共通すること

LTVと加重平均金利の順位相関は0.32（57銘柄、弱い関係（正の向き））、LTVと総資産の順位相関は-0.22（弱い関係（負の向き））でした。借入の比率が高い銘柄ほど金利が高い、という形は、この横断のデータではっきりとは出ていません。金利の水準は、借りた時期と期間（長く固定するほど高い）にも左右されるためです。

LTVの高い3分の1の19銘柄：日本リート・積水ハウス・リート・Ｏｎｅリート・平和不動産リート・マリモ地方創生リート・みらい・アドバンス・レジデンス・インヴィンシブル・サンケイリアルエステート・ＭＩＲＡＲＴＨ不動産・サムティ・レジデンシャル・大和証券リビング・三井不動産アコモデーションファンド・いちごオフィスリート・産業ファンド・ヘルスケア＆メディカル・コンフォリア・レジデンシャル・グローバル・ワン不動産・スターツプロシード。

0510期のあいだにLTVはどれだけ動いたか

10期のあいだのLTVの幅（最高−最低）が大きい12銘柄です。全銘柄の10期の値は、後の節の表に載せています。

40銘柄のうち、最初の期より直近の期のLTVが高いのは36銘柄でした。幅の中央値は2.8ポイント、最も大きく動いた銘柄で16.8ポイントです。LTVが上がるのは、増資をせずに借入で物件を買い増したときや、利益を上回る分配で純資産が減ったときです。下がるのは、増資や物件の売却で借入を返したときです。

06LTVと負債比率の違い

当サイトの一覧（/reit/）に載せている「負債比率」は、（総資産−純資産）÷総資産で、LTVとは別物です。負債には、借入のほかに、テナントから預かっている敷金・保証金などが入るためです。

差の大きい10銘柄と、小さい5銘柄です。

差の中央値は4.3ポイントでした。オフィスと商業施設の比率の合計と、この差の順位相関は0.75（強い関係（正の向き））です。預り敷金はテナントが退去するときに返すお金で、利息はかかりませんが、返す義務のある負債です。

07大きく動いた銘柄の10期

10期のあいだにLTVが5ポイント以上動いた銘柄の、10期前から直近までの値です（左が古い期。1年決算の銘柄は5期分）。

LTVが上がるのは借入で物件を買い増したとき、下がるのは増資や物件の売却で借入を返したときです。合併の期は、相手の投資法人の借入と物件をまとめて引き継ぐので、大きく動くことがあります。

08借入の中身（短期・長期・投資法人債）

貸借対照表の科目で、有利子負債を「短期借入金」「1年内に返す長期借入金」「長期借入金」「投資法人債（1年内償還分を含む）」に分けました（直近期）。

1年内に返済期限の来る長期借入金の比率が高い12銘柄：

短期借入金を持つ銘柄は21銘柄、投資法人債を発行している銘柄は49銘柄でした。「1年内返済の長期借入金」は、長く借りた借入のうち返済期限が1年以内に来たものです。この比率が高いほど、近いうちに借り換えが必要になり、そのときの金利で利息が決まり直します。

09誰から借りているか

57銘柄の借入金明細表9,342本（残高の合計103,425億円）を、借入先ごとに合計しました（上位25）。1本の借入に複数の金融機関が連名で書かれているものは、金額を分けられないので「協調融資」としてまとめています。

三菱UFJ・三井住友・みずほの3行で47.4%、三井住友信託銀行と日本政策投資銀行を足すと63.9%でした。借入先は全部で140（協調融資を1つと数えて）あり、地方銀行・信用金庫の中央機関・生命保険会社も貸し手に入っています。

10利息の重さ

損益計算書の支払利息（投資法人債の利息を含む）を、同じ期の賃貸NOIで割りました。NOIのうち何%が利息に消えているかです。LTVが同じでも、NOIに対する利息の比率が高い銘柄ほど、金利の上昇が分配金に出やすくなります。

NOIに対する利息の比率が高い15銘柄です。

支払利息÷賃貸NOIの中央値は9.5%でした。金利が上がったときに、借り換えが進むにつれて分配金の何%にあたる利息が増えるかは、リートの金利上昇の記事で、借入1本ごとの返済期限から1年・3年・5年に分けて計算しています。

11用途別・スポンサー別に見たLTV

銘柄の分類（用途）と、資産運用会社の筆頭株主の業種ごとに、LTVの中央値を出しました。

区分ごとの銘柄数が少ないものは、1銘柄の値で中央値が大きく動きます。

12含み益を足した「鑑定LTV」の近似

総資産の代わりに、物件の鑑定評価額を使って計算し直すと、含み益のある銘柄ほどLTVは低く出ます。有報の物件表の鑑定評価額の合計から、貸借対照表の有形固定資産と無形固定資産（借地権など）の合計を引いた額を「含み益」とみなし、総資産に足した額で有利子負債を割りました。物件の帳簿価額を固定資産の合計で近似しているので、各銘柄がIR資料で示す鑑定LTVとは少しずれます。

総資産ベースと鑑定ベースの差が大きい12銘柄です。

総資産ベースと鑑定ベースの差は中央値8.6ポイントでした。含み益はいつでも実現できるものではないので、借入の安全さを見るときは、両方の数字を並べて見るのが無難です。

13投資法人債という借り方

銀行からの借入のほかに、投資法人債（投資法人が発行する社債）で資金を集める銘柄があります。57銘柄のうち49銘柄が、合わせて293本・7,893億円の投資法人債を残高として持っていました。

投資法人債は、銀行の借入より返済までの期間が長いものが多く、借り換えの時期を分散させる役に立ちます。残りの年数は当サイトの取得日（2026-10-19）から数えています。

14規模・上場年で分けたLTV

総資産の大きさ（5つの帯）と、上場の年代で分けて、LTVと借入の加重平均金利の中央値を出しました。

総資産8,000億円以上の銘柄の加重平均金利の中央値は0.838%、1,000億円未満は1.281%でした。貸し手の数の中央値も、それぞれ34と14です。規模の大きい銘柄の方が、低い金利で、多くの金融機関から借りていました。

15加重平均金利の分布

57銘柄の借入の加重平均金利は、中央値0.957%、最も低い銘柄で0.627%、最も高い銘柄で1.629%でした。明細の利率は、借入を実行したときの利率か、決算期末時点の利率です。変動金利の借入は金利の見直しのたびに変わり、固定金利の借入は満期まで変わりません。この差があるので、同じ時点でも銘柄ごとに加重平均金利が大きく違います。

16銘柄ごとの借入の姿

全銘柄の、LTVの水準と10期の幅、借入の本数・貸し手・金利、1年以内に返済期限が来る割合です（LTVの高い順）。

スターツプロシード　直近のLTVは53.6%（10期で50.4%〜53.6%）。借入125本・投資法人債4本、貸し手は17の金融機関で、借入の加重平均金利は1.328%。

グローバル・ワン不動産　直近のLTVは53.2%（10期で44.4%〜53.2%）。借入93本・投資法人債6本、貸し手は17の金融機関で、借入の加重平均金利は1.288%。

コンフォリア・レジデンシャル　直近のLTVは52.8%（10期で50.1%〜52.8%）。借入208本・投資法人債8本、貸し手は22の金融機関で、借入の加重平均金利は0.957%。本文に書かれた固定金利の比率は82.9%。

ヘルスケア＆メディカル　直近のLTVは52.5%（10期で48.1%〜52.5%）。借入77本・投資法人債1本、貸し手は16の金融機関で、借入の加重平均金利は1.093%。

産業ファンド　直近のLTVは52.0%。借入207本・投資法人債6本、貸し手は22の金融機関で、借入の加重平均金利は0.893%。

いちごオフィスリート　直近のLTVは51.6%。借入217本・投資法人債5本、貸し手は14の金融機関で、借入の加重平均金利は1.154%。

三井不動産アコモデーションファンド　直近のLTVは51.3%。借入109本・投資法人債4本、貸し手は31の金融機関で、借入の加重平均金利は0.733%。

大和証券リビング　直近のLTVは51.1%。借入197本・投資法人債5本、貸し手は30の金融機関で、借入の加重平均金利は1.113%。本文に書かれた固定金利の比率は51.7%。

サムティ・レジデンシャル　直近のLTVは50.9%（10期で49.7%〜51.3%）。借入159本・投資法人債2本、貸し手は27の金融機関で、借入の加重平均金利は1.269%。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　直近のLTVは49.9%（10期で46.0%〜49.9%）。借入201本・投資法人債0本、貸し手は24の金融機関で、借入の加重平均金利は1.230%。

サンケイリアルエステート　直近のLTVは49.8%（10期で47.1%〜50.8%）。借入76本・投資法人債0本、貸し手は11の金融機関で、借入の加重平均金利は0.897%。

インヴィンシブル　直近のLTVは49.2%（10期で47.2%〜49.5%）。借入248本・投資法人債8本、貸し手は24の金融機関で、借入の加重平均金利は1.462%。

アドバンス・レジデンス　直近のLTVは49.2%（10期で47.3%〜49.5%）。借入219本・投資法人債9本、貸し手は32の金融機関で、借入の加重平均金利は0.796%。

みらい　直近のLTVは49.1%（10期で48.6%〜49.3%）。借入58本・投資法人債5本、貸し手は19の金融機関で、借入の加重平均金利は1.010%。

マリモ地方創生リート　直近のLTVは48.9%（10期で48.5%〜49.3%）。借入106本・投資法人債0本、貸し手は19の金融機関で、借入の加重平均金利は1.629%。

Ｏｎｅリート　直近のLTVは48.5%（10期で47.1%〜48.7%）。借入86本・投資法人債5本、貸し手は20の金融機関で、借入の加重平均金利は1.021%。

平和不動産リート　直近のLTVは48.5%（10期で44.7%〜48.5%）。借入169本・投資法人債5本、貸し手は18の金融機関で、借入の加重平均金利は1.353%。

積水ハウス・リート　直近のLTVは48.4%（10期で45.0%〜48.4%）。借入339本・投資法人債7本、貸し手は23の金融機関で、借入の加重平均金利は1.034%。

日本リート　直近のLTVは48.2%（10期で48.0%〜48.4%）。借入215本・投資法人債5本、貸し手は11の金融機関で、借入の加重平均金利は0.858%。

東海道リート　直近のLTVは48.1%（10期で45.6%〜48.1%）。借入82本・投資法人債0本、貸し手は14の金融機関で、借入の加重平均金利は1.274%。

トーセイ・リート　直近のLTVは47.9%（10期で47.6%〜48.1%）。借入161本・投資法人債1本、貸し手は14の金融機関で、借入の加重平均金利は1.289%。

ＮＴＴ都市開発リート　直近のLTVは47.9%。借入83本・投資法人債2本、貸し手は13の金融機関で、借入の加重平均金利は0.933%。

スターアジア不動産　直近のLTVは47.3%（10期で46.0%〜47.5%）。借入175本・投資法人債2本、貸し手は25の金融機関で、借入の加重平均金利は1.243%。

アクティビア・プロパティーズ　直近のLTVは47.1%（10期で46.0%〜47.3%）。借入207本・投資法人債8本、貸し手は21の金融機関で、借入の加重平均金利は0.899%。本文に書かれた固定金利の比率は86.3%。

ヒューリックリート　直近のLTVは46.9%。借入211本・投資法人債5本、貸し手は19の金融機関で、借入の加重平均金利は0.856%。

森トラストリート　直近のLTVは46.8%。借入147本・投資法人債9本、貸し手は29の金融機関で、借入の加重平均金利は0.859%。

日本ホテル＆レジデンシャル　直近のLTVは46.8%（10期で30.0%〜46.8%）。借入41本・投資法人債0本、貸し手は17の金融機関で、借入の加重平均金利は1.573%。

大和証券オフィス　直近のLTVは46.8%（10期で41.9%〜46.8%）。借入158本・投資法人債4本、貸し手は26の金融機関で、借入の加重平均金利は1.109%。

オリックス不動産　直近のLTVは46.8%。借入181本・投資法人債6本、貸し手は32の金融機関で、借入の加重平均金利は0.998%。本文に書かれた固定金利の比率は90.8%。

いちごホテルリート　直近のLTVは46.8%。借入61本・投資法人債0本、貸し手は8の金融機関で、借入の加重平均金利は1.244%。

ジャパン・ホテル・リート　直近のLTVは46.7%（10期で40.8%〜46.7%）。借入221本・投資法人債7本、貸し手は25の金融機関で、借入の加重平均金利は1.366%。本文に書かれた固定金利の比率は80.1%。

霞ヶ関ホテルリート　直近のLTVは46.4%。借入31本・投資法人債0本、貸し手は14の金融機関で、借入の加重平均金利は1.546%。

日本都市ファンド　直近のLTVは46.2%。借入298本・投資法人債11本、貸し手は44の金融機関で、借入の加重平均金利は0.858%。

森ヒルズリート　直近のLTVは46.1%（10期で45.8%〜46.8%）。借入118本・投資法人債10本、貸し手は21の金融機関で、借入の加重平均金利は0.725%。本文に書かれた固定金利の比率は74.9%。

KDX不動産　直近のLTVは45.8%（10期で43.6%〜45.8%）。借入508本・投資法人債17本、貸し手は36の金融機関で、借入の加重平均金利は0.940%。本文に書かれた固定金利の比率は85.7%。

エスコンジャパンリート　直近のLTVは45.6%（10期で42.9%〜45.6%）。借入88本・投資法人債0本、貸し手は17の金融機関で、借入の加重平均金利は1.378%。

ＧＬＰ　直近のLTVは45.5%（10期で44.1%〜45.5%）。借入308本・投資法人債16本、貸し手は28の金融機関で、借入の加重平均金利は0.787%。

ジャパンエクセレント　直近のLTVは45.5%（10期で42.0%〜45.6%）。借入66本・投資法人債13本、貸し手は14の金融機関で、借入の加重平均金利は1.357%。

ジャパンリアルエステイト　直近のLTVは44.8%。借入149本・投資法人債2本、貸し手は33の金融機関で、借入の加重平均金利は0.797%。

ＣＲＥロジスティクスファンド　直近のLTVは44.7%（10期で43.0%〜44.7%）。借入129本・投資法人債2本、貸し手は17の金融機関で、借入の加重平均金利は1.149%。

ラサールロジポート　直近のLTVは44.4%（10期で41.7%〜44.4%）。借入87本・投資法人債6本、貸し手は14の金融機関で、借入の加重平均金利は0.921%。

ユナイテッド・アーバン　直近のLTVは44.4%（10期で43.0%〜45.3%）。借入176本・投資法人債5本、貸し手は36の金融機関で、借入の加重平均金利は0.900%。

野村不動産マスターファンド　直近のLTVは44.3%。借入393本・投資法人債10本、貸し手は36の金融機関で、借入の加重平均金利は0.918%。

日本ロジスティクスファンド　直近のLTVは44.2%。借入67本・投資法人債5本、貸し手は21の金融機関で、借入の加重平均金利は0.719%。

SOSiLA物流リート　直近のLTVは43.9%（10期で38.5%〜43.9%）。借入72本・投資法人債2本、貸し手は18の金融機関で、借入の加重平均金利は0.937%。

大和ハウスリート　直近のLTVは43.5%（10期で42.0%〜43.6%）。借入318本・投資法人債14本、貸し手は27の金融機関で、借入の加重平均金利は0.883%。

日本ビルファンド　直近のLTVは43.3%。借入195本・投資法人債4本、貸し手は39の金融機関で、借入の加重平均金利は0.633%。

日本プライムリアルティ　直近のLTVは43.2%（10期で40.0%〜43.6%）。借入141本・投資法人債8本、貸し手は70の金融機関で、借入の加重平均金利は0.934%。本文に書かれた固定金利の比率は84.2%。

東急リアル・エステート　直近のLTVは43.0%（10期で41.4%〜44.9%）。借入63本・投資法人債5本、貸し手は21の金融機関で、借入の加重平均金利は0.890%。

三菱地所物流リート　直近のLTVは42.6%。借入110本・投資法人債2本、貸し手は30の金融機関で、借入の加重平均金利は0.760%。

福岡リート　直近のLTVは42.4%（10期で41.2%〜44.9%）。借入105本・投資法人債2本、貸し手は21の金融機関で、借入の加重平均金利は0.834%。

イオンリート　直近のLTVは41.8%。借入240本・投資法人債6本、貸し手は23の金融機関で、借入の加重平均金利は1.158%。

星野リゾート・リート　直近のLTVは40.8%（10期で35.5%〜40.8%）。借入135本・投資法人債4本、貸し手は33の金融機関で、借入の加重平均金利は1.283%。

セントラル・リート　直近のLTVは40.7%（10期で36.1%〜41.0%）。借入74本・投資法人債1本、貸し手は15の金融機関で、借入の加重平均金利は1.265%。

日本プロロジスリート　直近のLTVは40.5%（10期で37.6%〜40.5%）。借入256本・投資法人債11本、貸し手は21の金融機関で、借入の加重平均金利は0.818%。

阪急阪神リート　直近のLTVは39.8%（10期で39.3%〜50.3%）。借入116本・投資法人債5本、貸し手は29の金融機関で、借入の加重平均金利は0.957%。

三井不動産ロジスティクスパーク　直近のLTVは38.1%（10期で33.1%〜41.4%）。借入262本・投資法人債3本、貸し手は29の金融機関で、借入の加重平均金利は0.627%。

17返済期限の年ごと

残高は各銘柄の直近の決算期末（2025-12〜2026-06）の値です。当サイトの取得日（2026-10-19）の時点で、すでに返済期限を過ぎている分が8,407億円あります。これらは決算期末の後に返済されたか、借り換えられています。

18返済期限：用途ごとの返済期限の近さ

残りの期間の平均は、借入1本ごとの残りの年数を残高で平均したものです。長いほど、金利の変化が利息に表れるまでに時間がかかります。

19返済期限の年と用途

返済期限の年ごとの残高を、銘柄の分類（用途）別の比率にしました。各行の合計が100%です。

1つの年に集中する割合は、どの分類でも最大の年で20%以下でした。

20返済期限：銘柄ごとの返済期限

全銘柄の、決算期末から1年以内・2年以内に返済期限が来る比率と、最も多く返済期限が来る年です（1年以内の比率の高い順）。

東海道リート　借入・投資法人債327億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは35.8%、2年以内は79.8%。最も多く返済期限が来る年は2027年（38.5%）で、残りの期間の平均は1.5年。

エスコンジャパンリート　借入・投資法人債370億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは33.3%、2年以内は54.5%。最も多く返済期限が来る年は2026年（20.6%）で、残りの期間の平均は2.7年。

サンケイリアルエステート　借入・投資法人債495億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは33.1%、2年以内は52.5%。最も多く返済期限が来る年は2026年（33.1%）で、残りの期間の平均は1.8年。

森トラストリート　借入・投資法人債2,205億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは29.5%、2年以内は48.5%。最も多く返済期限が来る年は2028年（25.6%）で、残りの期間の平均は2.1年。

グローバル・ワン不動産　借入・投資法人債1,266億円のうち、決算期末（2026年3月）から1年以内に返済期限が来るのは28.3%、2年以内は42.5%。最も多く返済期限が来る年は2027年（26.5%）で、残りの期間の平均は2.8年。

いちごホテルリート　借入・投資法人債380億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは26.8%、2年以内は43.9%。最も多く返済期限が来る年は2026年（26.8%）で、残りの期間の平均は2.5年。

日本ホテル＆レジデンシャル　借入・投資法人債330億円のうち、決算期末（2026年5月）から1年以内に返済期限が来るのは25.2%、2年以内は51.7%。最も多く返済期限が来る年は2027年（41.1%）で、残りの期間の平均は1.8年。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　借入・投資法人債959億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは23.2%、2年以内は37.9%。最も多く返済期限が来る年は2028年（31.0%）で、残りの期間の平均は2.2年。

KDX不動産　借入・投資法人債5,844億円のうち、決算期末（2026年4月）から1年以内に返済期限が来るのは22.6%、2年以内は40.5%。最も多く返済期限が来る年は2027年（21.8%）で、残りの期間の平均は2.9年。

マリモ地方創生リート　借入・投資法人債333億円のうち、決算期末（2026年6月）から1年以内に返済期限が来るのは22.3%、2年以内は52.5%。最も多く返済期限が来る年は2027年（29.8%）で、残りの期間の平均は1.8年。

セントラル・リート　借入・投資法人債199億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは21.9%、2年以内は38.7%。最も多く返済期限が来る年は2027年（21.9%）で、残りの期間の平均は3.1年。

トーセイ・リート　借入・投資法人債435億円のうち、決算期末（2026年4月）から1年以内に返済期限が来るのは20.2%、2年以内は39.5%。最も多く返済期限が来る年は2026年（20.2%）で、残りの期間の平均は2.5年。

ジャパンエクセレント　借入・投資法人債1,361億円のうち、決算期末（2026年6月）から1年以内に返済期限が来るのは19.7%、2年以内は23.3%。最も多く返済期限が来る年は2029年（19.8%）で、残りの期間の平均は3.9年。

ＣＲＥロジスティクスファンド　借入・投資法人債699億円のうち、決算期末（2026年6月）から1年以内に返済期限が来るのは19.5%、2年以内は41.4%。最も多く返済期限が来る年は2028年（25.4%）で、残りの期間の平均は2.3年。

みらい　借入・投資法人債940億円のうち、決算期末（2026年4月）から1年以内に返済期限が来るのは19.1%、2年以内は39.3%。最も多く返済期限が来る年は2027年（21.7%）で、残りの期間の平均は2.9年。

ヒューリックリート　借入・投資法人債1,969億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは19.0%、2年以内は28.1%。最も多く返済期限が来る年は2029年（18.8%）で、残りの期間の平均は3.1年。

Ｏｎｅリート　借入・投資法人債654億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは18.5%、2年以内は39.8%。最も多く返済期限が来る年は2027年（21.3%）で、残りの期間の平均は2.7年。

霞ヶ関ホテルリート　借入・投資法人債251億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは18.2%、2年以内は18.2%。最も多く返済期限が来る年は2028年（37.9%）で、残りの期間の平均は2.8年。

サムティ・レジデンシャル　借入・投資法人債916億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは18.0%、2年以内は36.9%。最も多く返済期限が来る年は2030年（19.6%）で、残りの期間の平均は3.0年。

スターツプロシード　借入・投資法人債559億円のうち、決算期末（2026年4月）から1年以内に返済期限が来るのは17.9%、2年以内は32.0%。最も多く返済期限が来る年は2029年（22.2%）で、残りの期間の平均は2.8年。

ジャパンリアルエステイト　借入・投資法人債5,032億円のうち、決算期末（2026年3月）から1年以内に返済期限が来るのは17.6%、2年以内は22.9%。最も多く返済期限が来る年は2028年（13.0%）で、残りの期間の平均は4.5年。

ＮＴＴ都市開発リート　借入・投資法人債1,472億円のうち、決算期末（2026年4月）から1年以内に返済期限が来るのは17.6%、2年以内は29.7%。最も多く返済期限が来る年は2031年（17.0%）で、残りの期間の平均は3.7年。

日本リート　借入・投資法人債1,354億円のうち、決算期末（2025年12月）から1年以内に返済期限が来るのは17.1%、2年以内は34.5%。最も多く返済期限が来る年は2028年（19.1%）で、残りの期間の平均は2.9年。

ヘルスケア＆メディカル　借入・投資法人債466億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは16.9%、2年以内は29.9%。最も多く返済期限が来る年は2028年（28.6%）で、残りの期間の平均は3.0年。

コンフォリア・レジデンシャル　借入・投資法人債1,885億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは15.3%、2年以内は28.0%。最も多く返済期限が来る年は2026年（15.3%）で、残りの期間の平均は3.9年。

ＧＬＰ　借入・投資法人債3,966億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは15.2%、2年以内は29.2%。最も多く返済期限が来る年は2028年（16.7%）で、残りの期間の平均は3.5年。

ユナイテッド・アーバン　借入・投資法人債3,390億円のうち、決算期末（2026年5月）から1年以内に返済期限が来るのは15.2%、2年以内は31.1%。最も多く返済期限が来る年は2029年（17.4%）で、残りの期間の平均は3.3年。

三井不動産アコモデーションファンド　借入・投資法人債1,697億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは15.0%、2年以内は26.2%。最も多く返済期限が来る年は2028年（16.5%）で、残りの期間の平均は4.0年。

野村不動産マスターファンド　借入・投資法人債5,222億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは14.9%、2年以内は26.7%。最も多く返済期限が来る年は2029年（14.7%）で、残りの期間の平均は3.9年。

東急リアル・エステート　借入・投資法人債1,055億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは14.9%、2年以内は28.4%。最も多く返済期限が来る年は2028年（18.6%）で、残りの期間の平均は3.7年。

大和証券リビング　借入・投資法人債2,047億円のうち、決算期末（2026年3月）から1年以内に返済期限が来るのは14.8%、2年以内は27.3%。最も多く返済期限が来る年は2032年（17.2%）で、残りの期間の平均は3.7年。

いちごオフィスリート　借入・投資法人債1,266億円のうち、決算期末（2026年4月）から1年以内に返済期限が来るのは14.8%、2年以内は31.7%。最も多く返済期限が来る年は2027年（19.9%）で、残りの期間の平均は3.3年。

スターアジア不動産　借入・投資法人債1,389億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは14.6%、2年以内は30.2%。最も多く返済期限が来る年は2030年（24.6%）で、残りの期間の平均は2.9年。

アクティビア・プロパティーズ　借入・投資法人債2,647億円のうち、決算期末（2026年5月）から1年以内に返済期限が来るのは14.4%、2年以内は25.7%。最も多く返済期限が来る年は2032年（17.2%）で、残りの期間の平均は3.8年。

森ヒルズリート　借入・投資法人債1,895億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは14.3%、2年以内は28.3%。最も多く返済期限が来る年は2028年（16.8%）で、残りの期間の平均は3.5年。

星野リゾート・リート　借入・投資法人債1,050億円のうち、決算期末（2026年4月）から1年以内に返済期限が来るのは14.3%、2年以内は28.7%。最も多く返済期限が来る年は2027年（16.2%）で、残りの期間の平均は3.8年。

産業ファンド　借入・投資法人債2,942億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは14.2%、2年以内は23.2%。最も多く返済期限が来る年は2026年（14.2%）で、残りの期間の平均は4.3年。

日本ロジスティクスファンド　借入・投資法人債1,211億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは14.0%、2年以内は30.1%。最も多く返済期限が来る年は2030年（20.6%）で、残りの期間の平均は3.5年。

積水ハウス・リート　借入・投資法人債2,840億円のうち、決算期末（2026年4月）から1年以内に返済期限が来るのは13.8%、2年以内は27.7%。最も多く返済期限が来る年は2030年（19.7%）で、残りの期間の平均は3.6年。

日本プロロジスリート　借入・投資法人債3,623億円のうち、決算期末（2026年5月）から1年以内に返済期限が来るのは13.6%、2年以内は24.1%。最も多く返済期限が来る年は2030年（19.4%）で、残りの期間の平均は4.1年。

イオンリート　借入・投資法人債1,879億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは13.5%、2年以内は29.0%。最も多く返済期限が来る年は2029年（18.2%）で、残りの期間の平均は3.5年。

ジャパン・ホテル・リート　借入・投資法人債2,694億円のうち、決算期末（2025年12月）から1年以内に返済期限が来るのは13.3%、2年以内は25.3%。最も多く返済期限が来る年は2029年（17.5%）で、残りの期間の平均は3.5年。

日本都市ファンド　借入・投資法人債6,296億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは13.0%、2年以内は24.3%。最も多く返済期限が来る年は2030年（16.1%）で、残りの期間の平均は4.0年。

福岡リート　借入・投資法人債964億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは13.0%、2年以内は24.9%。最も多く返済期限が来る年は2030年（18.1%）で、残りの期間の平均は3.8年。

オリックス不動産　借入・投資法人債3,477億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは12.9%、2年以内は26.0%。最も多く返済期限が来る年は2027年（13.1%）で、残りの期間の平均は4.2年。

アドバンス・レジデンス　借入・投資法人債2,452億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは12.9%、2年以内は23.0%。最も多く返済期限が来る年は2031年（13.7%）で、残りの期間の平均は4.3年。

インヴィンシブル　借入・投資法人債3,487億円のうち、決算期末（2026年6月）から1年以内に返済期限が来るのは12.7%、2年以内は25.3%。最も多く返済期限が来る年は2029年（21.8%）で、残りの期間の平均は2.7年。

大和ハウスリート　借入・投資法人債4,080億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは12.6%、2年以内は26.5%。最も多く返済期限が来る年は2030年（16.2%）で、残りの期間の平均は3.7年。

平和不動産リート　借入・投資法人債1,387億円のうち、決算期末（2026年5月）から1年以内に返済期限が来るのは12.0%、2年以内は28.0%。最も多く返済期限が来る年は2027年（15.7%）で、残りの期間の平均は4.1年。

三菱地所物流リート　借入・投資法人債1,223億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは11.0%、2年以内は22.1%。最も多く返済期限が来る年は2029年（15.1%）で、残りの期間の平均は4.2年。

日本ビルファンド　借入・投資法人債6,280億円のうち、決算期末（2025年12月）から1年以内に返済期限が来るのは11.0%、2年以内は20.6%。最も多く返済期限が来る年は2032年（11.5%）で、残りの期間の平均は5.0年。

日本プライムリアルティ　借入・投資法人債2,430億円のうち、決算期末（2026年6月）から1年以内に返済期限が来るのは10.9%、2年以内は22.5%。最も多く返済期限が来る年は2030年（13.9%）で、残りの期間の平均は4.4年。

大和証券オフィス　借入・投資法人債2,392億円のうち、決算期末（2026年5月）から1年以内に返済期限が来るのは10.7%、2年以内は24.6%。最も多く返済期限が来る年は2030年（16.2%）で、残りの期間の平均は4.0年。

SOSiLA物流リート　借入・投資法人債653億円のうち、決算期末（2026年5月）から1年以内に返済期限が来るのは10.5%、2年以内は37.1%。最も多く返済期限が来る年は2029年（27.9%）で、残りの期間の平均は2.7年。

ラサールロジポート　借入・投資法人債1,710億円のうち、決算期末（2026年2月）から1年以内に返済期限が来るのは7.5%、2年以内は19.6%。最も多く返済期限が来る年は2028年（22.8%）で、残りの期間の平均は3.6年。

三井不動産ロジスティクスパーク　借入・投資法人債2,102億円のうち、決算期末（2026年1月）から1年以内に返済期限が来るのは5.5%、2年以内は19.1%。最も多く返済期限が来る年は2031年（14.2%）で、残りの期間の平均は4.3年。

阪急阪神リート　借入・投資法人債868億円のうち、決算期末（2026年5月）から1年以内に返済期限が来るのは5.4%、2年以内は17.1%。最も多く返済期限が来る年は2030年（25.3%）で、残りの期間の平均は4.2年。

21返済期限と金利

返済期限の来た借入は、そのときの金利で借り換えられます。借入の利率と同じ年数の国債との差、決算から計算した実際の借入コストの推移、金利が上がったときに1年・3年・5年で分配金の何%にあたる利息が増えるかは、リートの金利上昇の記事でまとめて計算しています。

22LTVはどこまでなら普通か

LTVの上限を決めた法令の定めは、当サイトでは確認できていません。上限の目安は、各銘柄が自分で決めてIR資料などで示すものです。この記事のデータから言えるのは次のことです。

• 直近の決算期の57銘柄で、中央値は46.8%、8割の銘柄が41.6%〜51.7%の間にあります。
• 50%を超えるのは9銘柄、55%を超えるのは0銘柄でした。
• 10期のあいだ、LTVの幅は中央値2.8ポイントで、各銘柄は自分の決めた範囲の中で動かしています。

LTVが高いと、同じ物件から得られる分配金は増えやすくなる一方、金利が上がったときの利息の増え方も大きくなります。LTVの数字は、金利の上がり方と、返済期限の近い借入の多さと合わせて読むのが実用的です。

23よくある質問

24この記事の数字は、どこから取ったか

使ったのは次の資料です。

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の「主要な経営指標等の推移」（LTV・有利子負債額、直近10期）
• 有報の借入金明細表・投資法人債明細表（残高・利率・貸し手）
• 有報の貸借対照表（総資産・純資産・預り敷金保証金）

数字は当サイトが有報の表から機械で読み、合計が有報の記載と合うことを確かめてから使っています（物件表は57銘柄中54銘柄で取得価格の合計が有報の記載と一致、借入金明細は57銘柄すべてで貸借対照表と一致）。東証に上場する58銘柄のうち、三井不動産商業ファンド投資法人は有報をまだ読めていないため、集計に入っていません。

投資口価格・時価総額・分配金利回りは載せていません。価格は毎日動き、当サイトはそのデータを持っていないためです。この記事は特定の銘柄の勧誘ではありません。

使ったのは次の資料です。

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の借入金明細表・投資法人債明細表（残高・利率・返済期限。各銘柄の直近の決算期末）

数字は当サイトが有報の表から機械で読み、合計が有報の記載と合うことを確かめてから使っています（物件表は57銘柄中54銘柄で取得価格の合計が有報の記載と一致、借入金明細は57銘柄すべてで貸借対照表と一致）。東証に上場する58銘柄のうち、三井不動産商業ファンド投資法人は有報をまだ読めていないため、集計に入っていません。利率は明細に書かれた決算期末時点の値で、変動金利の借入はその後に変わっています。