リートの老人ホーム｜161物件の鑑定額は取得価格の1.08倍

データの時点2026年10月19日取得J-REIT57銘柄の有価証券報告書の物件表（2026年1月〜2026年6月期）・毎週月曜に自動で更新

01先に結論

J-REIT57銘柄の有報の物件表4,877件のうち、用途が老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・病院などの「ヘルスケア」にあたる161件を、1件ずつ集計しました。

• 持っているのは9銘柄です。上位3銘柄（大和証券リビング・KDX不動産・ヘルスケア＆メディカル）で取得価格の82.4%を占めます。ヘルスケア施設だけを持つ銘柄は1銘柄です。
• ヘルスケア施設は、J-REITの物件全体の取得価格の1.38%です。オフィスや物流施設に比べると、ずっと小さな分野です。
• 鑑定評価額は取得価格の1.08倍で、161件中25件は鑑定評価額が取得価格を下回っています。住宅（1.29倍）やオフィス（1.20倍）より、含み益の幅が小さい分野です。
• 所在地は、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県が取得価格の61.1%、近畿が28.3%です。東京23区は30.4%で、J-REIT全体（43.1%）より低い比率です。
• 稼働率は161件中159件が100%でした。1件の取得価格は中央値15.0億円、賃貸可能面積は中央値3,592㎡です。

投資口の値段や分配金利回りは扱っていません。物件そのものの数字（所在地・取得価格・鑑定評価額・面積・稼働率）と、持っている銘柄の決算の数字だけで見ています。

02リートの老人ホームは、どんな仕組みか

1. リートが建物を持つ投資家と銀行から集めたお金で、老人ホームなどの建物を買う
2. 運営者が借りる介護事業者などの運営者が建物を借りて、施設を運営する
3. 賃料を払う運営者は入居者から利用料を受け取り、リートに賃料を払う
4. 分配金になる賃料から費用と利息を引いた利益の大部分を、投資家に分配する

リートが持つ老人ホームは、リートが自分で介護をするわけではありません。リートは建物の持ち主で、施設の運営は介護事業者などの運営者が行います。リートが受け取るのは、運営者が払う賃料です。入居者が払う利用料や介護保険の収入は運営者の売上で、リートの決算には直接は出てきません。

このため、物件表の「稼働率」は、施設の部屋がどれだけ埋まっているかではありません。建物を借りている運営者との契約が続いていれば、入居者が少し減っても稼働率は100%のままです。この記事の161件の稼働率がほぼ100%にそろっているのは、この仕組みによるものと考えられます。施設の入居率は、各銘柄が決算説明資料などで別に開示していることがあります。

有料老人ホームは老人福祉法、サービス付き高齢者向け住宅は高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく施設です。どちらも、建物を持つ人と運営する人が別でもかまいません。リートが持てるのはこの「建物を持つ」側で、運営には関わりません。

ほかの用途と比べると、老人ホームの賃料は1つの運営者からまとめて入る形が多く、テナントが何十社にも分かれるオフィスビルとは事情が違います。運営者の経営が苦しくなると、1件の賃料がまとめて止まるおそれがある一方、契約が続く限りは賃料が安定しやすい、という性格です。この記事のデータには運営者との契約の内容（期間・賃料の改定の決まり）は含まれていないので、そこは各銘柄の資料で確かめる必要があります。

039銘柄が持つ161件

ヘルスケア施設を1件でも持っている9銘柄です（ヘルスケア施設の取得価格の大きい順）。「銘柄の中の比率」は、その銘柄の物件全体の取得価格に占めるヘルスケア施設の割合です。

ヘルスケア施設だけを持つ銘柄はヘルスケア＆メディカルで、ほかは住宅・オフィス・商業施設などと一緒に持つ複合型の銘柄です。10件以上を持つ複合型の銘柄は大和証券リビング・KDX不動産・ヒューリックリートの3銘柄でした。残りの銘柄は1〜2件だけを持っていて、住宅やほかの用途の物件の延長で取得したものです。

鑑定評価額÷取得価格は、銘柄によって1.00倍から1.18倍まで開いています。同じヘルスケア施設でも、いつ・いくらで買ったかで倍率は変わります。古くから持っている物件ほど、その後の地価や賃料の上昇で鑑定評価額が上がっていることが多い一方、最近買った物件は取得価格に近い値になりやすいのです。

04施設の種類

物件表の「用途」の欄に、施設の種類まで書いている銘柄があります。161件のうち57件は、介護付有料老人ホーム・住宅型有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・病院のどれかが書かれていました。残りは「ヘルスケア施設」「老人ホーム」とだけ書かれているか、用途の欄が「その他」の物件です。

種類まで書かれているのはほとんどがヘルスケア＆メディカルの物件で、その中では介護付有料老人ホームが40件と最も多くなっています。介護付有料老人ホームは、施設の職員が介護サービスまで提供する老人ホームです。住宅型有料老人ホームは、食事などの生活の支援をする施設で、介護が必要になったら入居者が外の介護事業者と別に契約します。サービス付き高齢者向け住宅は、安否の確認と生活の相談がついた賃貸住宅で、都道府県などに登録された住まいです。

同じ「ヘルスケア」でも、種類によって建物のつくりが違います。介護付は個室のほかに浴室・食堂・機能訓練室などの共用部分が広く、サービス付き高齢者向け住宅は住戸の面積が広めです。1㎡あたりの取得価格を並べたのは、こうした違いが価格にどう出ているかを見るためです。ただし件数の少ない種類は、1件の値で中央値が大きく動きます。

05物件名に入っている施設の呼び名

老人ホームは、運営者が付けた施設の呼び名（ブランド名）が物件名にそのまま入っていることが多くあります。物件名に同じ呼び名が2件以上ある組を数えました。161件のうち124件が、下の表かそれ以外の呼び名のどれかにあたります。

同じ呼び名の施設を2つ以上の銘柄が持っている例が11組ありました（ツクイ・ボンセジュール・SOMPOケア・グッドタイム リビング・グランダ・サニーライフ・ニチイ・さわやかなど）。1つの運営者の施設が、複数のリートに分かれて持たれていることが分かります。逆に言えば、ある運営者の経営が苦しくなったときに影響を受けるのは、1つの銘柄だけとは限りません。

この表は物件名の文字で数えたもので、運営者の会社名そのものではありません。呼び名と運営者の会社は一対一とは限らず、施設の運営者が途中で替わって名前が変わった物件もあります。各物件の運営者（テナント）は、有報の「主要な不動産の物件に関する情報」や、各銘柄の物件のページで確かめられます。

06どこにあるか

161件の所在地を地域に分けました。右端は、J-REITの全物件4,877件の取得価格で同じ地域が占める比率です。

ヘルスケア施設は、1都3県に取得価格の61.1%が集まっています。J-REIT全体の1都3県の比率（65.6%）と比べると低く、近畿の比率は28.3%です。高齢者の多い大都市の近くに施設を持つ形で、オフィスのように東京の都心に集まってはいません。

都道府県ごとに多い順に並べました。

件数が最も多いのは東京都の47件、市区町村で多いのは東京都世田谷区（7件）、東京都練馬区（6件）、埼玉県川口市（5件）、神奈川県横浜市都筑区（4件）でした。ヘルスケア施設のある都道府県は21都道府県です。

07東京の老人ホーム：23区と多摩

東京都の47件のうち、23区は37件（取得価格999億円）、23区の外（多摩地域）は10件（255億円）でした。鑑定評価額÷取得価格は、23区が1.13倍、多摩が1.03倍です。

23区の中では世田谷区が7件と多く、住宅地の広い区に施設がある形です。オフィスビルが集まる千代田区・中央区・港区には少なく、1㎡あたりの取得価格は23区の施設で中央値78.5万円でした。同じ23区の賃貸住宅（中央値80.7万円）と比べて低い水準です。

老人ホームは、入居者の家族が通いやすい場所が選ばれることが多い施設です。住宅地として人気のある区に多いのは、そのためだと考えられます。ただし、この記事のデータからは、施設ごとの入居率や利用料までは分かりません。

08鑑定評価額は、取得価格をどれだけ上回っているか

物件1件ごとに、鑑定評価額が取得価格を何%上回っているか（下回っているか）を数えました。両方の値がある161件です。

中央値は+6.2%で、136件が取得価格以上、25件が取得価格を下回っていました。下回っている物件は次のとおりです。

下回っている25件を銘柄別に見ると、KDX不動産16件・大和証券リビング8件・ヘルスケア＆メディカル1件でした。すべて、ヘルスケア施設を多く持つ上位3銘柄の物件です。鑑定評価額が取得価格を下回っても、すぐに損失が出るわけではありません。決算の数字に表れるのは、帳簿の価額を大きく下回って回復の見込みがないと判断したときの減損や、売却したときです。

逆に、鑑定評価額が取得価格を大きく上回っている10件です。

10件のうち7件が東京23区の施設です。23区の施設の倍率は1.13倍で、ヘルスケア施設全体（1.08倍）より高く出ています。土地の値段の上がった地域ほど、鑑定評価額も上がりやすい形です。

09ほかの用途と比べると

J-REITの全物件4,877件を用途で分け、件数・鑑定評価額÷取得価格・稼働率100%の比率・1件の大きさ・1㎡あたりの取得価格を並べました。

ヘルスケア施設は、件数で全体の3.3%、取得価格で1.38%です。鑑定評価額÷取得価格は1.08倍で、表の用途の中で最も低い値でした。稼働率100%の物件の比率は98.8%で、住宅（30.8%）やオフィス（75.0%）より高くなっています。

鑑定評価額の伸びが小さい理由は、このデータだけでは決められません。考えられるのは、ほかの用途より取得した時期が新しい物件が多いこと、賃料が長い契約で固定されていて上がりにくいこと、運営者の経営状態を織り込んで評価されていることなどです。物件表には取得日が載っていない銘柄が多いので、取得時期で分けた比較はしていません。

101件の大きさと価格

1件の取得価格の帯で分けました。1件の中央値は15.0億円で、最も大きいのはヘルスケア＆メディカルのシップ千里ビルディング（129.2億円）、最も小さいのはヘルスケア＆メディカルのノアガーデン B館（2.8億円）です。

1㎡あたりの取得価格は、161件の中央値で41.1万円、東京23区の施設で78.5万円、1都3県と近畿の外では29.3万円でした。老人ホームの値段は、建物の大きさよりも、場所（土地の値段）で大きく変わります。1㎡あたりで比べると、23区の施設は1都3県と近畿の外の施設の約2.7倍です。

賃貸可能面積は、建物を1つの運営者に貸している場合、建物の延床面積に近い値になります。部屋の数や定員は物件表に載っていないので、1室あたりの価格は計算していません。

11稼働率は、なぜほぼ100%なのか

161件のうち、稼働率が100%でない物件は2件だけでした（アクアマリーン西宮浜が98.4%、いざりえ恵庭ビルが98.3%）。

前に書いたとおり、ヘルスケア施設の稼働率は、建物を運営者に貸している契約の状態を表します。運営者が1社なら、契約が続いている限り100%で、契約が終われば0%になります。住宅のように、何十戸のうち何戸が空いているかで少しずつ動く数字とは、意味が違います。

そのため「稼働率が高いから安心」とは言えません。見るべきなのは、運営者の経営状態と、賃料の契約がいつまで続くかです。多くの銘柄は、決算説明資料で運営者ごとの賃料の比率や、施設の入居率を開示しています。

12ヘルスケア特化の銘柄の10期

ヘルスケア施設だけを持つヘルスケア＆メディカルの、直近10期の決算です。運用日数の違う期があるので、比べるときは利益率や1口当たりの値で見てください。

NOI÷賃貸収益は2021年7月期の89.5%から2026年1月期の88.9%（−0.6ポイント）、この間の最高は2023年1月期の90.2%、最低は2025年7月期の88.5%。LTVは2021年7月期の48.1%から2026年1月期の52.5%（+4.4ポイント）、この間の最高は2026年1月期の52.5%、最低は2021年7月期の48.1%。期末の物件数は37件から57件へ増加。

NOI÷賃貸収益（賃貸NOIを賃貸事業の収益で割った値）は、物件の収益のうち費用を引いて残る割合です。直近期の賃貸事業費用÷賃貸事業収益は34.7%でした。老人ホームは運営者が建物をまとめて借り、日々の管理の多くを運営者が行うので、オフィスや住宅より物件の費用が小さくなりやすい形です。

13物件の費用と利回りを、用途別の銘柄と比べる

銘柄の分類（取得価格の80%以上を占める用途。届かなければ複合）ごとに、直近期の物件の費用の重さと利回りを中央値で並べました。

NOI利回りは賃貸NOIを1年分に直して物件の取得価格の合計で割った値、減価償却と資本的支出も1年分に直して取得価格で割りました。賃貸事業費用には減価償却費が含まれるので、建物の比率が高い物件ほど費用の比率は高く出ます。ヘルスケア特化の分類は1銘柄だけなので、その銘柄の値です。

ヘルスケア＆メディカルのNOI利回りは5.36%、減価償却÷取得価格は1.42%でした。老人ホームは建物の比率が高い物件なので、減価償却費が大きく出ます。減価償却費は現金が出ていかない費用なので、その分を利益を超える分配（次の節）に回すことができます。

14利益を超える分配

ヘルスケア＆メディカルは、1口当たり分配金の中に、利益を超える分配（出資の払い戻しにあたる部分）を毎期のように含めています。10期のうち9期で利益を超える分配があり、1口当たり分配金に占める割合は9.1%〜10.6%でした。

利益を超える分配は、減価償却費のように現金が出ていかない費用の範囲で、手元の現金を投資家に戻すものです。受け取る側から見ると、分配金の一部が「出資の払い戻し」になり、税金の扱いが利益からの分配と違います。有報の本文には「固定賃料」という語が5回、「変動賃料」が0回出てきました（ホテル特化の銘柄の「変動賃料」は中央値143回）。売上に連動する賃料ではなく、固定の賃料が中心であることがうかがえます。仕組みと税金はリートの分配金の仕組みで説明しています。

15ヘルスケア特化の銘柄は、誰から借りているか

ヘルスケア＆メディカルの借入77本（446億円）を貸し手ごとにまとめました。直近期のLTV（有利子負債÷総資産）は52.5%です。

上位3つの貸し手で56.1%でした。J-REIT全体の貸し手の分かれ方はJ-REITのコーポレートローンで、LTVの分布はJ-REITの借入で扱っています。

16複合型の銘柄の中のヘルスケア

ヘルスケア施設を住宅やオフィスと一緒に持つ銘柄で、ヘルスケア施設とそれ以外の物件の鑑定評価額÷取得価格、稼働率100%の比率を比べました。同じ銘柄の中で比べると、鑑定の考え方や取得の時期の違いが小さくなります。

比べられる8銘柄のうち7銘柄で、ヘルスケア施設の倍率が、同じ銘柄のほかの物件より低くなっていました。同じ銘柄が同じ時期に買った物件どうしでも、ヘルスケア施設の鑑定評価額は伸びにくい、という傾向が表れています。

複合型の銘柄にとってヘルスケア施設は、稼働率が安定した物件として全体の収益をならす役割を持つことがあります。一方で、件数が少ないと1件の運営者の事情が銘柄の収益に響きやすくなります。

17161件の一覧

ヘルスケア施設161件の全部です（取得価格の大きい順）。所在地・取得価格・鑑定評価額・賃貸可能面積・稼働率は、各銘柄の直近の有報の物件表の値です。

18気になる施設を自分で確かめる手順

1. 持っている銘柄の物件表を開く。EDINETで銘柄の有価証券報告書を開き、「投資対象」や「主要な不動産の物件に関する情報」の表を見ます。取得価格・鑑定評価額・稼働率・賃貸可能面積が物件ごとに載っています。
2. 運営者（テナント）を確かめる。老人ホームは、運営者の名前と、その運営者からの賃料が銘柄の収益の何%かを開示している銘柄が多くあります。1つの運営者に偏っていないかを見ます。
3. 賃料の契約の残りの期間を見る。決算説明資料に、賃貸借契約の残りの年数を示している銘柄があります。長いほど賃料は安定しますが、途中で賃料を見直す決まりがあるかも確かめます。
4. 施設の入居率を見る。物件表の稼働率ではなく、施設の部屋がどれだけ埋まっているかの数字です。運営者の経営状態を見る手がかりになります。
5. 鑑定評価額の推移を見る。前の期の有報と比べて、鑑定評価額が上がっているか下がっているかを確かめます。下がり続けている施設は、運営の状態や地域の事情に変化があるかもしれません。

この記事の一覧は、手順1を全銘柄について同じ形でそろえたものです。手順2〜4の数字は物件表に無いので、この記事には入っていません。

19この記事で分からないこと

• 施設ごとの賃料と収益。物件表には賃料が無い銘柄が多く、施設ごとの利回りは計算していません。利回りは銘柄の単位（NOI利回り）でだけ出しています。
• 運営者の名前と経営状態。物件名の呼び名で数えましたが、運営者の会社の決算は見ていません。
• 契約の期間と賃料の改定の決まり。長期の固定賃料か、途中で見直すかは、銘柄の資料で確かめる必要があります。
• 取得の時期。物件表に取得日が無い銘柄が多いので、いつ買った物件かで分けた比較はしていません。
• 投資口の値段。分配金利回りや、投資口の値段の動きは扱っていません。

20この記事に出てくる言葉

ヘルスケア施設

この記事では、有報の物件表の用途が老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・病院・ヘルスケア施設などの物件をまとめて呼んでいます。

運営者（オペレーター）

老人ホームなどの建物を借りて、施設を運営する会社。介護事業者が多くを占めます。

取得価格

リートが物件を買ったときの価格。物件表に載っています。

鑑定評価額

不動産鑑定士が決算期末の時点で出した物件の評価額。取得価格より高ければ含み益、低ければ含み損の目安になります。

稼働率

貸せる面積のうち、貸している面積の割合。ヘルスケア施設では、運営者との契約が続いていれば100%になります。

賃貸NOI

賃料などの収入から、物件の管理費・修繕費・税金などを引いた利益。減価償却費を引く前の値です。

利益を超える分配

その期の利益より多く分配すること。超えた部分は出資の払い戻しにあたります。

21よくある質問

22この記事の数字は、どこから取ったか

使ったのは次の資料です。

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の物件表（所在地・用途・取得価格・鑑定評価額・稼働率・賃貸可能面積。各銘柄の直近の決算期末）
• 有報の「主要な経営指標等の推移」・損益計算書・キャッシュ・フロー計算書（賃貸NOI・減価償却費・資本的支出・1口当たり分配金。最大10期分）
• 有報の借入金明細表（ヘルスケア特化の銘柄の貸し手）

数字は当サイトが有報の表から機械で読み、合計が有報の記載と合うことを確かめてから使っています（物件表は57銘柄中54銘柄で取得価格の合計が有報の記載と一致、借入金明細は57銘柄すべてで貸借対照表と一致）。東証に上場する58銘柄のうち、三井不動産商業ファンド投資法人は有報をまだ読めていないため、集計に入っていません。用途は、物件表に用途の欄がある物件は表の値を使い、老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・病院・ヘルスケア施設などをまとめて「ヘルスケア」としました。物件名の呼び名は、物件名の文字から当サイトが数えたもので、運営者の会社名ではありません。当サイトがデータをどう集め、どう確かめているかはデータの集め方と確かめ方にまとめています。

投資口価格・時価総額・分配金利回りは載せていません。価格は毎日動き、当サイトはそのデータを持っていないためです。この記事は特定の銘柄の勧誘ではありません。