J-REITの規模・上場年・用途の数｜大きい銘柄、古い銘柄、総合型は何が違うか

01先に結論

J-REIT57銘柄を総資産の大きさで5つに分け、規模によって何が違うかを比べました。最も小さい5分の1の総資産の中央値は810億円、最も大きい5分の1は9,163億円です。

• 総資産と物件数の順位相関は0.56（中くらいの関係（正の向き））。
• 総資産と借入の加重平均金利の順位相関は-0.53（中くらいの関係（負の向き））。
• 総資産と貸し手の数の順位相関は0.70（強い関係（正の向き））。

順位相関の絶対値が0.4以上だったのは3項目で、それ以外（利益率・NOI÷取得価格・運用報酬の率など）は規模との関係が弱いか、ほとんどありませんでした。「大きい方がいい」かどうかは、どの面を重く見るかで答えが変わります。

いま上場している57銘柄（当サイトが有報を読めた銘柄）の上場年は2001年から2025年に広がっています。上場の年代で分けて比べました。

• 上場からの年数と総資産の順位相関は0.59（中くらいの関係（正の向き））。
• 上場からの年数と、物件の含み益（鑑定評価額÷取得価格−1）の順位相関は0.40（弱い関係（正の向き））。
• 賃貸NOI÷取得価格との順位相関は-0.28、借入の加重平均金利とは-0.31でした。

57銘柄の物件表で、取得価格の80%以上が1つの用途の銘柄（特化型）は33銘柄、それ以外（複合型）は24銘柄でした。

• 10期の利益率の標準偏差の中央値は、特化型2.87%、複合型3.21%。
• 用途の集中度（HHI）と利益率のぶれの間の順位相関は-0.07（ほとんど関係がない）でした。ホテル特化を除くと-0.21です。
• 特化型の中で用途ごとに見ると、ホテル特化の中央値が10.33%、住宅特化が2.07%、物流特化が2.85%でした。

「複数の用途に分ければ安定する」という考え方を、この10期の有報の数字で確かめます。

025つの規模で比べる

各欄は、その規模の帯に入る銘柄の中央値です。稼働率は物件表の稼働率を賃貸可能面積で重み付けした値、NOI÷取得価格は直近期の賃貸NOIを1年分に直して物件表の取得価格の合計で割った値です。

03規模：総資産と各指標の関係

順位相関は、総資産の大きい順と各指標の大きい順がどれだけそろっているかを−1〜1で表したものです。0.4を超えると、規模とその指標の間に、ある程度はっきりした関係があると読めます。

04規模：大きいことの利点として表れているもの

借入の加重平均金利は、最も小さい5分の1の中央値1.289%に対して、最も大きい5分の1は0.892%でした。貸し手の数も15から32に増えます。投資法人債を発行している銘柄は、最も小さい5分の1で4銘柄（11銘柄中）、最も大きい5分の1で12銘柄（12銘柄中）でした。

最大の1件の比率は、最も小さい5分の1の中央値11.4%に対し、最も大きい5分の1は4.7%でした。物件が多いほど1件の退去や売却の影響は薄まります。

05規模：大きいことが効いていないもの

利益率の中央値は39.0%・42.1%・46.3%・47.7%・44.7%（小さい順）、NOI÷取得価格は5.84%・4.93%・4.97%・4.52%・4.79%でした。規模の帯の間で、一方向にそろった差にはなっていません。運用報酬÷総資産は0.527%・0.545%・0.545%・0.441%・0.538%で、規模が大きいほど報酬の率が下がるかは、この表のとおりです。

06規模の帯ごとの銘柄

最も小さい5分の1（11銘柄）

スターツプロシード　総資産1,043億円（57銘柄中47位）、物件111件で最大の1件は7.6%。借入の加重平均金利1.328%・貸し手17、LTV53.6%。NOI÷取得価格5.36%、利益率32.8%、運用報酬÷総資産0.602%。

サンケイリアルエステート　総資産993億円（57銘柄中48位）、物件16件で最大の1件は15.1%。借入の加重平均金利0.897%・貸し手11、LTV49.8%。NOI÷取得価格4.84%、利益率-139.1%、運用報酬÷総資産0.527%。

トーセイ・リート　総資産907億円（57銘柄中49位）、物件63件で最大の1件は4.9%。借入の加重平均金利1.289%・貸し手14、LTV47.9%。NOI÷取得価格6.37%、利益率39.3%、運用報酬÷総資産0.474%。

ヘルスケア＆メディカル　総資産888億円（57銘柄中50位）、物件57件で最大の1件は14.9%。借入の加重平均金利1.093%・貸し手16、LTV52.5%。NOI÷取得価格5.36%、利益率40.1%、運用報酬÷総資産0.551%。

いちごホテルリート　総資産813億円（57銘柄中51位）、物件30件で最大の1件は8.9%。借入の加重平均金利1.244%・貸し手8、LTV46.8%。NOI÷取得価格7.34%、利益率43.0%、運用報酬÷総資産1.322%。

エスコンジャパンリート　総資産810億円（57銘柄中52位）、物件39件で最大の1件は11.1%。借入の加重平均金利1.378%・貸し手17、LTV45.6%。NOI÷取得価格5.66%、利益率43.0%、運用報酬÷総資産0.487%。

日本ホテル＆レジデンシャル　総資産704億円（57銘柄中53位）、物件31件で最大の1件は14.1%。借入の加重平均金利1.573%・貸し手17、LTV46.8%。NOI÷取得価格5.88%、利益率38.8%、運用報酬÷総資産0.535%。

マリモ地方創生リート　総資産682億円（57銘柄中54位）、物件61件で最大の1件は8.9%。借入の加重平均金利1.629%・貸し手19、LTV48.9%。NOI÷取得価格6.37%、利益率33.3%、運用報酬÷総資産0.722%。

東海道リート　総資産679億円（57銘柄中55位）、物件29件で最大の1件は19.5%。借入の加重平均金利1.274%・貸し手14、LTV48.1%。NOI÷取得価格5.81%、利益率45.5%、運用報酬÷総資産0.444%。

霞ヶ関ホテルリート　総資産541億円（57銘柄中56位）、物件15件で最大の1件は38.0%。借入の加重平均金利1.546%・貸し手14、LTV46.4%。利益率—、運用報酬÷総資産0.085%。

セントラル・リート　総資産490億円（57銘柄中57位）、物件18件で最大の1件は11.4%。借入の加重平均金利1.265%・貸し手15、LTV40.7%。NOI÷取得価格5.94%、利益率37.5%、運用報酬÷総資産0.412%。

2番目（11銘柄）

いちごオフィスリート　総資産2,455億円（57銘柄中36位）、物件87件で最大の1件は3.2%。借入の加重平均金利1.154%・貸し手14、LTV51.6%。NOI÷取得価格5.38%、利益率41.7%、運用報酬÷総資産0.594%。

東急リアル・エステート　総資産2,451億円（57銘柄中37位）、物件28件で最大の1件は11.7%。借入の加重平均金利0.890%・貸し手21、LTV43.0%。NOI÷取得価格4.17%、利益率49.9%、運用報酬÷総資産0.608%。

グローバル・ワン不動産　総資産2,379億円（57銘柄中38位）、物件16件で最大の1件は12.6%。借入の加重平均金利1.288%・貸し手17、LTV53.2%。NOI÷取得価格3.66%、利益率52.7%、運用報酬÷総資産0.427%。

福岡リート　総資産2,274億円（57銘柄中39位）、物件37件で最大の1件は13.8%。借入の加重平均金利0.834%・貸し手21、LTV42.4%。NOI÷取得価格5.55%、利益率37.0%、運用報酬÷総資産0.563%。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　総資産1,923億円（57銘柄中40位）、物件78件で最大の1件は7.0%。借入の加重平均金利1.230%・貸し手24、LTV49.9%。NOI÷取得価格4.83%、利益率46.6%、運用報酬÷総資産0.290%。

みらい　総資産1,915億円（57銘柄中41位）、物件44件で最大の1件は12.9%。借入の加重平均金利1.010%・貸し手19、LTV49.1%。NOI÷取得価格5.04%、利益率42.1%、運用報酬÷総資産0.545%。

阪急阪神リート　総資産1,829億円（57銘柄中42位）、物件38件で最大の1件は10.2%。借入の加重平均金利0.957%・貸し手29、LTV39.8%。NOI÷取得価格4.93%、利益率36.3%、運用報酬÷総資産0.490%。

サムティ・レジデンシャル　総資産1,799億円（57銘柄中43位）、物件189件で最大の1件は3.1%。借入の加重平均金利1.269%・貸し手27、LTV50.9%。NOI÷取得価格5.26%、利益率46.0%、運用報酬÷総資産0.581%。

ＣＲＥロジスティクスファンド　総資産1,563億円（57銘柄中44位）、物件21件で最大の1件は14.2%。借入の加重平均金利1.149%・貸し手17、LTV44.7%。NOI÷取得価格4.62%、利益率45.7%、運用報酬÷総資産0.535%。

SOSiLA物流リート　総資産1,488億円（57銘柄中45位）、物件17件で最大の1件は17.5%。借入の加重平均金利0.937%・貸し手18、LTV43.9%。NOI÷取得価格4.71%、利益率40.5%、運用報酬÷総資産0.556%。

Ｏｎｅリート　総資産1,349億円（57銘柄中46位）、物件28件で最大の1件は8.7%。借入の加重平均金利1.021%・貸し手20、LTV48.5%。NOI÷取得価格5.22%、利益率41.0%、運用報酬÷総資産0.441%。

真ん中（12銘柄）

大和証券リビング　総資産4,010億円（57銘柄中24位）、物件238件で最大の1件は2.8%。借入の加重平均金利1.113%・貸し手30、LTV51.1%。利益率45.8%、運用報酬÷総資産0.543%。

ラサールロジポート　総資産3,853億円（57銘柄中25位）、物件22件で最大の1件は13.4%。借入の加重平均金利0.921%・貸し手14、LTV44.4%。NOI÷取得価格5.05%、利益率48.3%、運用報酬÷総資産0.862%。

コンフォリア・レジデンシャル　総資産3,569億円（57銘柄中26位）、物件175件で最大の1件は3.9%。借入の加重平均金利0.957%・貸し手22、LTV52.8%。NOI÷取得価格4.97%、利益率40.3%、運用報酬÷総資産0.423%。

三井不動産アコモデーションファンド　総資産3,306億円（57銘柄中27位）、物件141件で最大の1件は8.8%。借入の加重平均金利0.733%・貸し手31、LTV51.3%。利益率46.3%、運用報酬÷総資産0.668%。

ＮＴＴ都市開発リート　総資産3,076億円（57銘柄中28位）、物件62件で最大の1件は8.9%。借入の加重平均金利0.933%・貸し手13、LTV47.9%。NOI÷取得価格4.36%、利益率39.4%、運用報酬÷総資産0.327%。

ジャパンエクセレント　総資産2,993億円（57銘柄中29位）、物件33件で最大の1件は9.5%。借入の加重平均金利1.357%・貸し手14、LTV45.5%。NOI÷取得価格4.77%、利益率37.9%、運用報酬÷総資産0.321%。

スターアジア不動産　総資産2,938億円（57銘柄中30位）、物件73件で最大の1件は6.5%。借入の加重平均金利1.243%・貸し手25、LTV47.3%。NOI÷取得価格5.50%、利益率46.3%、運用報酬÷総資産0.463%。

三菱地所物流リート　総資産2,875億円（57銘柄中31位）、物件37件で最大の1件は12.8%。借入の加重平均金利0.760%・貸し手30、LTV42.6%。NOI÷取得価格4.84%、利益率47.3%、運用報酬÷総資産0.548%。

平和不動産リート　総資産2,857億円（57銘柄中32位）、物件136件で最大の1件は2.8%。借入の加重平均金利1.353%・貸し手18、LTV48.5%。NOI÷取得価格4.85%、利益率49.3%、運用報酬÷総資産0.583%。

日本リート　総資産2,811億円（57銘柄中33位）、物件102件で最大の1件は6.1%。借入の加重平均金利0.858%・貸し手11、LTV48.2%。NOI÷取得価格4.97%、利益率57.1%、運用報酬÷総資産0.457%。

日本ロジスティクスファンド　総資産2,741億円（57銘柄中34位）、物件52件で最大の1件は8.7%。借入の加重平均金利0.719%・貸し手21、LTV44.2%。NOI÷取得価格5.61%、利益率53.7%、運用報酬÷総資産0.817%。

星野リゾート・リート　総資産2,573億円（57銘柄中35位）、物件71件で最大の1件は12.4%。借入の加重平均金利1.283%・貸し手33、LTV40.8%。NOI÷取得価格6.77%、利益率42.8%、運用報酬÷総資産0.559%。

4番目（11銘柄）

ジャパン・ホテル・リート　総資産5,767億円（57銘柄中13位）、物件51件で最大の1件は12.5%。借入の加重平均金利1.366%・貸し手25、LTV46.7%。NOI÷取得価格7.48%、利益率59.6%、運用報酬÷総資産0.434%。

産業ファンド　総資産5,662億円（57銘柄中14位）、物件110件で最大の1件は7.9%。借入の加重平均金利0.893%・貸し手22、LTV52.0%。NOI÷取得価格5.28%、利益率45.6%、運用報酬÷総資産0.584%。

日本プライムリアルティ　総資産5,631億円（57銘柄中15位）、物件65件で最大の1件は9.6%。借入の加重平均金利0.934%・貸し手70、LTV43.2%。NOI÷取得価格4.45%、利益率46.3%、運用報酬÷総資産0.294%。

アクティビア・プロパティーズ　総資産5,620億円（57銘柄中16位）、物件46件で最大の1件は13.2%。借入の加重平均金利0.899%・貸し手21、LTV47.1%。NOI÷取得価格4.15%、利益率47.7%、運用報酬÷総資産0.441%。

三井不動産ロジスティクスパーク　総資産5,517億円（57銘柄中17位）、物件45件で最大の1件は10.8%。借入の加重平均金利0.627%・貸し手29、LTV38.1%。NOI÷取得価格4.28%、利益率45.6%、運用報酬÷総資産0.583%。

大和証券オフィス　総資産5,109億円（57銘柄中18位）、物件58件で最大の1件は13.7%。借入の加重平均金利1.109%・貸し手26、LTV46.8%。NOI÷取得価格4.52%、利益率47.9%、運用報酬÷総資産0.496%。

アドバンス・レジデンス　総資産4,988億円（57銘柄中19位）、物件286件で最大の1件は3.3%。借入の加重平均金利0.796%・貸し手32、LTV49.2%。NOI÷取得価格5.77%、利益率44.6%、運用報酬÷総資産0.570%。

森トラストリート　総資産4,710億円（57銘柄中20位）、物件20件で最大の1件は17.8%。借入の加重平均金利0.859%・貸し手29、LTV46.8%。利益率56.4%、運用報酬÷総資産0.196%。

イオンリート　総資産4,500億円（57銘柄中21位）、物件53件で最大の1件は4.5%。借入の加重平均金利1.158%・貸し手23、LTV41.8%。NOI÷取得価格5.87%、利益率32.0%、運用報酬÷総資産0.426%。

ヒューリックリート　総資産4,196億円（57銘柄中22位）、物件67件で最大の1件は9.1%。借入の加重平均金利0.856%・貸し手19、LTV46.9%。利益率47.9%、運用報酬÷総資産0.691%。

森ヒルズリート　総資産4,112億円（57銘柄中23位）、物件11件で最大の1件は27.7%。借入の加重平均金利0.725%・貸し手21、LTV46.1%。NOI÷取得価格3.44%、利益率53.8%、運用報酬÷総資産0.303%。

最も大きい5分の1（12銘柄）

日本ビルファンド　総資産14,488億円（57銘柄中1位）、物件70件で最大の1件は11.2%。借入の加重平均金利0.633%・貸し手39、LTV43.3%。NOI÷取得価格4.07%、利益率39.8%、運用報酬÷総資産0.248%。

日本都市ファンド　総資産13,634億円（57銘柄中2位）、物件158件で最大の1件は4.5%。借入の加重平均金利0.858%・貸し手44、LTV46.2%。NOI÷取得価格4.62%、利益率45.5%、運用報酬÷総資産0.619%。

KDX不動産　総資産12,763億円（57銘柄中3位）、物件343件で最大の1件は2.2%。借入の加重平均金利0.940%・貸し手36、LTV45.8%。NOI÷取得価格4.63%、利益率42.8%、運用報酬÷総資産0.489%。

野村不動産マスターファンド　総資産11,799億円（57銘柄中4位）、物件285件で最大の1件は4.0%。借入の加重平均金利0.918%・貸し手36、LTV44.3%。利益率32.4%、運用報酬÷総資産0.588%。

ジャパンリアルエステイト　総資産11,222億円（57銘柄中5位）、物件79件で最大の1件は8.9%。借入の加重平均金利0.797%・貸し手33、LTV44.8%。利益率43.8%、運用報酬÷総資産0.365%。

大和ハウスリート　総資産9,374億円（57銘柄中6位）、物件231件で最大の1件は3.7%。借入の加重平均金利0.883%・貸し手27、LTV43.5%。NOI÷取得価格4.79%、利益率38.1%、運用報酬÷総資産0.399%。

日本プロロジスリート　総資産8,952億円（57銘柄中7位）、物件61件で最大の1件は5.3%。借入の加重平均金利0.818%・貸し手21、LTV40.5%。NOI÷取得価格5.06%、利益率42.7%、運用報酬÷総資産0.586%。

ＧＬＰ　総資産8,723億円（57銘柄中8位）、物件85件で最大の1件は5.0%。借入の加重平均金利0.787%・貸し手28、LTV45.5%。NOI÷取得価格4.79%、利益率51.7%、運用報酬÷総資産0.746%。

ユナイテッド・アーバン　総資産7,630億円（57銘柄中9位）、物件143件で最大の1件は3.8%。借入の加重平均金利0.900%・貸し手36、LTV44.4%。NOI÷取得価格5.83%、利益率47.4%、運用報酬÷総資産0.622%。

オリックス不動産　総資産7,434億円（57銘柄中10位）、物件121件で最大の1件は4.4%。借入の加重平均金利0.998%・貸し手32、LTV46.8%。NOI÷取得価格4.98%、利益率46.2%、運用報酬÷総資産0.438%。

インヴィンシブル　総資産7,082億円（57銘柄中11位）、物件156件で最大の1件は5.9%。借入の加重平均金利1.462%・貸し手24、LTV49.2%。NOI÷取得価格7.13%、利益率55.0%、運用報酬÷総資産0.184%。

積水ハウス・リート　総資産5,865億円（57銘柄中12位）、物件138件で最大の1件は15.0%。借入の加重平均金利1.034%・貸し手23、LTV48.4%。NOI÷取得価格3.40%、利益率53.9%、運用報酬÷総資産0.846%。

0710期で規模はどう変わったか

「主要な経営指標等の推移」の総資産で、10期前（1年決算は5期前）から直近までの伸びを、今の規模の帯ごとにまとめました。

今の規模の大きい銘柄が、この10期でさらに大きく伸びたとは限りません。合併や大型の取得があった銘柄は、どの帯でも伸びが大きく出ます。

08上場年：上場の年代ごとの比較

2001〜2005年に上場した銘柄の総資産の中央値は4,710億円、2016〜2020年は1,563億円でした。借入の加重平均金利の中央値は、それぞれ0.933%と1.149%です。

09上場年：上場からの年数と含み益

順位相関は0.40（弱い関係（正の向き））でした。上場の古い銘柄は、早い時期に取得した物件を持ち続けている分、取得価格と今の鑑定評価額の差が開いている可能性があります（取得の時期はこのデータに無いので、確かめてはいません）。含み益は売らなければ利益になりませんが、物件を入れ替えるときに売却益として分配金に上乗せできる余地になります。

10上場年：上場の古い10銘柄

11上場年：上場の新しい10銘柄

新しい10銘柄の分類は複合5・物流特化3・商業特化1・ホテル特化1でした。

12上場年：沿革に出てくる出来事

有報の「投資法人の沿革」の本文に、「合併」「分割」「商号」の語が出てくる回数を銘柄ごとに数え、年代で合計しました。

沿革に「商号」の語が出てくる銘柄は17銘柄（57銘柄中）でした。「商号」は名前の変更の記載に使われる語で、いまの銘柄名が上場したときの名前と違う銘柄が含まれます。

13上場年：銘柄ごとの上場と今

上場日の古い順です。

ジャパンリアルエステイト　2001-09-10に上場（25年前）。総資産11,222億円、物件79件、物件の含み益+20.9%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは2.5%。

日本ビルファンド　2001-09-10に上場（25年前）。総資産14,488億円、物件70件、物件の含み益+17.1%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは1.1%。沿革に「合併」0回・「分割」4回。

日本都市ファンド　2002-03-12に上場（24年前）。総資産13,634億円、物件158件、物件の含み益+18.8%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは6.3%。沿革に「合併」2回・「分割」2回。

オリックス不動産　2002-06-12に上場（24年前）。総資産7,434億円、物件121件、物件の含み益+24.3%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは7.1%。

日本プライムリアルティ　2002-06-14に上場（24年前）。総資産5,631億円、物件65件、物件の含み益+21.5%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは2.9%。沿革に「合併」0回・「分割」4回。

ＮＴＴ都市開発リート　2002-09-10に上場（24年前）。総資産3,076億円、物件62件、物件の含み益+20.3%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは0.1%。

東急リアル・エステート　2003-09-10に上場（23年前）。総資産2,451億円、物件28件、物件の含み益+33.8%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは2.2%。沿革に「合併」0回・「分割」2回。

グローバル・ワン不動産　2003-09-25に上場（23年前）。総資産2,379億円、物件16件、物件の含み益+13.7%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは9.5%。

ユナイテッド・アーバン　2003-12-22に上場（23年前）。総資産7,630億円、物件143件、物件の含み益+25.5%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは9.1%。沿革に「合併」1回・「分割」1回。

森トラストリート　2004-02-13に上場（22年前）。総資産4,710億円、物件20件、物件の含み益+15.7%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは0.8%。沿革に「合併」2回・「分割」5回。

平和不動産リート　2005-03-08に上場（21年前）。総資産2,857億円、物件136件、物件の含み益+25.0%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは7.4%。沿革に「合併」1回・「分割」2回。

日本ロジスティクスファンド　2005-05-09に上場（21年前）。総資産2,741億円、物件52件、物件の含み益+42.2%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは8.4%。沿革に「合併」0回・「分割」4回。

福岡リート　2005-06-21に上場（21年前）。総資産2,274億円、物件37件、物件の含み益+20.3%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは3.6%。沿革に「合併」0回・「分割」1回。

KDX不動産　2005-07-21に上場（21年前）。総資産12,763億円、物件343件、物件の含み益+10.1%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは3.9%。沿革に「合併」1回・「分割」0回。

いちごオフィスリート　2005-10-12に上場（21年前）。総資産2,455億円、物件87件、物件の含み益+29.8%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは1.9%。沿革に「合併」1回・「分割」1回。

大和証券オフィス　2005-10-19に上場（21年前）。総資産5,109億円、物件58件、物件の含み益+28.8%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは1.9%。沿革に「合併」0回・「分割」1回。

阪急阪神リート　2005-10-26に上場（21年前）。総資産1,829億円、物件38件、物件の含み益+22.3%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは2.8%。沿革に「合併」0回・「分割」1回。

大和ハウスリート　2006-03-22に上場（20年前）。総資産9,374億円、物件231件、物件の含み益+23.5%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは2.8%。沿革に「合併」2回・「分割」6回。

ジャパン・ホテル・リート　2006-06-14に上場（20年前）。総資産5,767億円、物件51件、物件の含み益+36.5%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは92.8%。沿革に「合併」2回・「分割」1回。

大和証券リビング　2006-06-22に上場（20年前）。総資産4,010億円、物件238件、物件の含み益+24.5%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは4.5%。沿革に「合併」2回・「分割」0回。

ジャパンエクセレント　2006-06-27に上場（20年前）。総資産2,993億円、物件33件、物件の含み益+21.9%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは1.7%。

インヴィンシブル　2006-08-01に上場（20年前）。総資産7,082億円、物件156件、物件の含み益+26.7%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは72.5%。沿革に「合併」1回・「分割」0回。

三井不動産アコモデーションファンド　2006-08-04に上場（20年前）。総資産3,306億円、物件141件、物件の含み益+45.2%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは4.1%。

森ヒルズリート　2006-11-30に上場（20年前）。総資産4,112億円、物件11件、物件の含み益+21.6%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは1.4%。沿革に「合併」0回・「分割」2回。

産業ファンド　2007-10-18に上場（19年前）。総資産5,662億円、物件110件、物件の含み益+24.0%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは7.4%。沿革に「合併」0回・「分割」4回。

アドバンス・レジデンス　2010-03-02に上場（16年前）。総資産4,988億円、物件286件、物件の含み益+51.4%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは3.0%。沿革に「合併」1回・「分割」2回。

スターツプロシード　2010-07-27に上場（16年前）。総資産1,043億円、物件111件、物件の含み益+19.2%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは1.1%。

アクティビア・プロパティーズ　2012-06-13に上場（14年前）。総資産5,620億円、物件46件、物件の含み益+22.1%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは0.6%。

ＧＬＰ　2012-12-21に上場（14年前）。総資産8,723億円、物件85件、物件の含み益+30.7%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは2.5%。

コンフォリア・レジデンシャル　2013-02-06に上場（13年前）。総資産3,569億円、物件175件、物件の含み益+30.7%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは0.9%。

日本プロロジスリート　2013-02-14に上場（13年前）。総資産8,952億円、物件61件、物件の含み益+29.6%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは3.5%。

星野リゾート・リート　2013-07-12に上場（13年前）。総資産2,573億円、物件71件、物件の含み益+17.9%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは18.6%。沿革に「合併」0回・「分割」2回。

Ｏｎｅリート　2013-10-09に上場（13年前）。総資産1,349億円、物件28件、物件の含み益+16.0%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは-1.2%。

イオンリート　2013-11-22に上場（13年前）。総資産4,500億円、物件53件、物件の含み益+7.7%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは1.4%。

ヒューリックリート　2014-02-07に上場（12年前）。総資産4,196億円、物件67件、物件の含み益+15.4%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは3.0%。

日本リート　2014-04-24に上場（12年前）。総資産2,811億円、物件102件、物件の含み益+29.4%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは-2.3%。沿革に「合併」0回・「分割」1回。

トーセイ・リート　2014-11-27に上場（12年前）。総資産907億円、物件63件、物件の含み益+20.7%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは1.7%。

積水ハウス・リート　2014-12-03に上場（12年前）。総資産5,865億円、物件138件、物件の含み益+18.6%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは15.2%。沿革に「合併」1回・「分割」0回。

ヘルスケア＆メディカル　2015-03-19に上場（11年前）。総資産888億円、物件57件、物件の含み益+12.5%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは0.1%。

サムティ・レジデンシャル　2015-06-30に上場（11年前）。総資産1,799億円、物件189件、物件の含み益+14.3%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは6.3%。

野村不動産マスターファンド　2015-10-02に上場（11年前）。総資産11,799億円、物件285件、物件の含み益+25.0%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは2.2%。沿革に「合併」2回・「分割」0回。

いちごホテルリート　2015-11-30に上場（11年前）。総資産813億円、物件30件、物件の含み益+24.3%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは35.5%。

ラサールロジポート　2016-02-17に上場（10年前）。総資産3,853億円、物件22件、物件の含み益+23.7%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは3.5%。

スターアジア不動産　2016-04-20に上場（10年前）。総資産2,938億円、物件73件、物件の含み益+22.6%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは4.3%。沿革に「合併」1回・「分割」0回。

マリモ地方創生リート　2016-07-29に上場（10年前）。総資産682億円、物件61件、物件の含み益+16.8%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは-2.4%。

三井不動産ロジスティクスパーク　2016-08-02に上場（10年前）。総資産5,517億円、物件45件、物件の含み益+12.6%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは12.2%。沿革に「合併」1回・「分割」2回。

日本ホテル＆レジデンシャル　2016-08-31に上場（10年前）。総資産704億円、物件31件、物件の含み益+9.5%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは4.6%。

みらい　2016-12-16に上場（10年前）。総資産1,915億円、物件44件、物件の含み益+12.5%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは1.0%。

三菱地所物流リート　2017-09-14に上場（9年前）。総資産2,875億円、物件37件、物件の含み益+18.1%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは5.2%。

ＣＲＥロジスティクスファンド　2018-02-07に上場（8年前）。総資産1,563億円、物件21件、物件の含み益+18.0%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは2.2%。

セントラル・リート　2018-02-15に上場（8年前）。総資産490億円、物件18件、物件の含み益+31.1%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは2.5%。

ＭＩＲＡＲＴＨ不動産　2018-07-27に上場（8年前）。総資産1,923億円、物件78件、物件の含み益+8.5%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは-2.6%。

エスコンジャパンリート　2019-02-13に上場（7年前）。総資産810億円、物件39件、物件の含み益+13.5%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは0.5%。

サンケイリアルエステート　2019-03-12に上場（7年前）。総資産993億円、物件16件、物件の含み益+2.9%。

SOSiLA物流リート　2019-12-10に上場（7年前）。総資産1,488億円、物件17件、物件の含み益+17.7%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは1.1%。

東海道リート　2021-06-22に上場（5年前）。総資産679億円、物件29件、物件の含み益+10.0%。1口当たり分配金（分割調整後）の年率の伸びは8.0%。

霞ヶ関ホテルリート　2025-08-13に上場（1年前）。総資産541億円、物件15件、物件の含み益+12.3%。

14総合型と特化型：総合型・特化型をどう分けたか

J-REITには「総合型」「複合型」「特化型」という呼び方がありますが、決まった定義はありません。この記事では、有報の物件表の取得価格で用途ごとの比率を出し、1つの用途が80%以上なら特化型、そうでなければ複合型としました（底地は元の用途が商業・物流と分かるものをそちらに寄せています）。

分け方の目安として、用途の比率を2乗して足した「集中度（HHI）」も出しました。1つの用途だけなら1.00、4つの用途に均等なら0.25です。「用途の数」は5%以上ある用途の数です。

15総合型と特化型：複合型の中身

複合型24銘柄の用途の比率（取得価格）です。

20%以上ある用途の組み合わせで分けると、次のとおりです。

最も多い組み合わせは「オフィス＋住宅」の3銘柄でした。複合型24銘柄のうち、最大の用途がオフィスの銘柄は13銘柄、20%以上ある用途が3つ以上の銘柄は3銘柄でした。

16総合型と特化型：特化型と複合型を比べる

利益率の標準偏差は、直近10期（運用日数が標準から外れる期を除く）の利益率のぶれです。「1口分配金の最大の減り幅」は、分割を調整した1口当たり分配金が前の期から最も大きく減った割合です。

利益率の標準偏差の中央値で、特化型と複合型の差は0.34ポイント、特化型の中で用途ごとの中央値の最大と最小の差は9.48ポイントでした。特化か複合かの差より、特化型の中の用途の差の方が大きく出ています。

17総合型と特化型：集中度と利益率のぶれ

横軸が用途の集中度、縦軸が10期の利益率の標準偏差です。順位相関（スピアマン）は-0.07（56銘柄）、ホテル特化を除くと-0.21（51銘柄）でした。用途の数と1口分配金の最大の減り幅の順位相関は0.02（56銘柄）で、ほとんど関係がないです。

用途を分けることで、特定の用途の不調が全体に与える影響は薄まります。一方で、この10期の利益率のぶれは売却益の出た期や、合併などの特殊な期にも左右されるので、用途の分け方だけで説明できるものではありません。

18総合型と特化型：利益率のぶれが大きい順

上位には、ホテル特化の銘柄と、10期の中に合併や大きな売却益があった銘柄が並びます。ぶれの大きさの上位10銘柄のうち、ホテル特化は3銘柄、複合型は3銘柄でした。

19総合型と特化型：同じ用途の物件は、特化型と複合型で違うか

同じ用途の物件の稼働率を、特化型の銘柄が持つ物件と、複合型の銘柄が持つ物件に分けて比べました（物件表の決算期末の稼働率の中央値）。

同じ用途で特化型と複合型の中央値が最も離れていたのは0.7ポイント、用途の間で中央値が最も離れていたのは2.5ポイントでした。稼働率の差は、特化型か複合型かより、用途そのものの差の方が大きく出ています。

20総合型と特化型：全銘柄の10期の利益率

57銘柄の、10期前から直近までの利益率（当期純利益÷営業収益）です。左が古い期で、運用日数が標準から外れる期も含めて、有報の値をそのまま並べています。

21総合型と特化型：物件の分け方で見た分散

用途だけでなく、物件の数と場所でも分散の度合いは違います。取得価格の合計に対する、最も大きい1件の比率と、大きい順に10件の比率、物件のある都道府県の数を出しました。

上位10件の比率と10期の利益率の標準偏差の順位相関は0.17（56銘柄、ほとんど関係がない）でした。物件数の少ない銘柄は、大きな1件の売却や退去が、そのまま決算に出ます。用途の分散と物件の分散は別の話で、複合型でも物件が少なければ1件の影響は大きくなります。

22総合型と特化型：ホテルをどれだけ持つかで分ける

「特化か複合か」より「ホテルを持つかどうか」の方が効いているのかを確かめるため、全銘柄をホテルの比率（取得価格）で分け、10期の利益率の標準偏差を比べました。

ホテルを持たない銘柄の標準偏差の中央値は2.64%、ホテルが30%以上の銘柄は7.64%でした。ホテルの比率が上がるほど、ぶれは大きくなっています。この10期は2021年のホテルの落ち込みからの回復を含むので、ホテルの比率の高い銘柄ほど、利益率が大きく上がった期間でもあります。

23総合型と特化型：上場の時期と、特化・複合

上場の年代ごとに、特化型と複合型の数を数えました（いまの物件の構成で分類しているので、上場したときの形とは違う銘柄があります）。

2001〜2005年に上場した17銘柄のうち特化型は7銘柄。2006〜2010年に上場した10銘柄のうち特化型は8銘柄。2011〜2015年に上場した15銘柄のうち特化型は10銘柄。2016〜2020年に上場した13銘柄のうち特化型は7銘柄。2021年以降に上場した2銘柄のうち特化型は1銘柄でした。古い銘柄の中には、合併で用途が増えて複合型になった銘柄もあります。たとえばKDX不動産は、有報の沿革によると2023年11月にケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人とケネディクス商業リート投資法人を吸収合併しました（合併の経緯は別の記事で扱っています）。

24総合型と特化型：どちらを選ぶかの目安

どれも過去10期の結果です。これからの用途ごとの動きを示すものではありません。

25よくある質問

26この記事の数字は、どこから取ったか

使ったのは次の資料です。

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の貸借対照表・損益計算書・主要な経営指標等の推移
• 有報の物件表・借入金明細表

数字は当サイトが有報の表から機械で読み、合計が有報の記載と合うことを確かめてから使っています（物件表は57銘柄中54銘柄で取得価格の合計が有報の記載と一致、借入金明細は57銘柄すべてで貸借対照表と一致）。東証に上場する58銘柄のうち、三井不動産商業ファンド投資法人は有報をまだ読めていないため、集計に入っていません。

投資口価格・時価総額・分配金利回りは載せていません。価格は毎日動き、当サイトはそのデータを持っていないためです。この記事は特定の銘柄の勧誘ではありません。

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 東京証券取引所の上場銘柄一覧（上場日）
• 有報の沿革・物件表・借入金明細表・主要な経営指標等の推移

• 金融庁 EDINET の有価証券報告書（内国投資証券）57銘柄分。各銘柄の直近の決算期（取得日 2026-10-19）
• 有報の物件表（用途・取得価格・稼働率）
• 有報の「主要な経営指標等の推移」（直近10期の利益率・1口当たり分配金）