運用期間が延長された案件を数える｜公表されている範囲でどこまで分かるか

01延長は、公表されないことのほうが多い

先に結論を書きます。運用期間が延長された案件の数を、外から正確に数えることはできません。延長したことを一覧で公表している事業者が、ほとんどないためです。

延長は、各案件の「運用状況のお知らせ」としてログイン後のページに出るのが通例です。投資していない人からは見えず、投資していても過去の案件を横断して数えることはできません。運用終了の一覧を出している事業者でも、「当初の予定は何ヶ月だったか」が併記されていないと延長かどうかは分かりません。

そこでこの記事では、次の3つに分けて書きます。(1) 実際の運用月数が公表されている事業型の案件で、運用がどれくらいの長さで終わっているか。(2) 募集時に提示される想定運用期間の分布。(3) 延長が起きる仕組みと、契約上どこまで許されているか。

02実際の運用月数：開始と終了が公表されている966件

事業型（ファンド型）のセキュリテは、2001年からの全案件について運用の開始年月と終了年月を公表しています。当サイトが取得できたうち、両方が入っていたのは966件でした。ここから実際の運用月数を計算します。

中央値は35ヶ月、平均は37.0ヶ月、最長は119ヶ月、最短は2ヶ月でした。ただしこれは「延長された分を含む実績」であって、「予定どおりだったか」は分かりません。長い案件は、もともと長い設計だった可能性のほうが高いからです。

それでも、ここから一つ言えることがあります。114件（12%）が5年以上運用されていました。事業型は、不動産型や融資型と比べて運用が長くなります。短期で資金を回したい人には、種別の時点で合っていません。

03長く運用された案件を並べる

実際の運用が長かった順に並べます。償還率（出資額に対して戻った割合）も一緒に出します。100%を超えていれば元本より多く戻った、下回っていれば元本割れです。

長く運用された案件の償還率を見ると、長い＝悪い、ではないことが分かります。もともと長期の設計で、予定どおり運用して100%を超えて戻っている案件が並んでいます。

60ヶ月以上運用された66件の償還率は、中央値95.0%、平均94.5%でした。全733件の平均93.5%と大きくは変わりません。

04募集時に提示される運用期間

今度は、募集の時点で「何ヶ月」と書かれているかを見ます。当サイトが取得できた実案件のうち、運用期間が読み取れたのは514件でした。

中央値は12ヶ月。71%が12ヶ月以内です。不動産型・融資型は短期が中心で、事業型の実績（中央値35ヶ月）とは設計が違います。

05延長は、契約上どこまで許されているか

延長が起きる根拠は、投資家が同意した契約の中にあります。契約締結前交付書面と約款に、必ず条項があります。文言は事業者ごとに違いますが、型は共通しています。

重要なのは、延長に投資家の同意は要らないことです。最初の契約でその可能性に同意しているので、延長のたびに「延長してよいか」とは聞かれません。通知は来ますが、それは連絡であって、承諾を求めるものではありません。

そして延長中は解約できません。途中解約を認めている事業者でも、延長の原因が売却の遅れや返済の遅延であれば、解約に応じる原資がないのが普通です。「いつでも解約できる」という説明は、平常時の話だと理解しておくべきです。

06延長が起きる理由と、起きやすい案件

延長の原因は、種別によって違います。

不動産型で延長がいちばん起きやすいのは、短期・売却益型・出口未定の組み合わせです。「6ヶ月で売却して10%」という案件は、6ヶ月以内に買い手が付かなければ、値下げして売るか、期間を延ばすかの二択になります。延ばすほうが投資家の元本は守りやすいので、延長が選ばれます。

逆に、賃料収入型で稼働率が公表されている長期案件は、延長の理由が生まれにくい設計です。利回りは低めになりますが、予定どおりに終わる確率は上がります。どちらがよいかではなく、自分がいつその資金を使う予定なのかで決める話です。

07延長されたときに、自分が確かめること

延長の通知が来たときの手順です。

1. 延長の理由が書いてあるか。「諸般の事情により」だけなら、書面で理由を求めてよい内容です。
2. 新しい終了予定日が具体的か。「当面の間」と書かれている場合、見通しが立っていないということです。
3. 延長期間中の分配はどうなるか。賃料型なら続くはずです。売却益型なら出ません。続くはずのものが止まっているなら、原因は出口ではなく運用そのものです。
4. 同じ事業者の他の案件でも延長が出ているか。1件なら個別の事情、複数なら事業者側の問題の可能性があります。
5. 過去に延長した案件が、その後どうなったか。事業者に聞けば答えられるはずの質問です。答えられないなら、記録がないということです。

延長そのものは、必ずしも悪い知らせではありません。安く売って元本を削るより、待って正しい価格で売るほうが投資家の利益になる場面は実際にあります。問題になるのは、延長の理由が説明されないときと、延長が繰り返されるときです。

08運用の開始と終了が公表されている966件の全件

開始年月の古い順に、実際の運用月数を全部並べます。2001年から2026年までの25年ぶんです。これだけ長い系列を1件ずつ公表している事業者は、投資型クラウドファンディングの中でほかにありません。

09開始年ごとに、運用の長さがどう変わったか

年代によって、組まれる案件の長さが変わっています。初期は1年ものが中心で、あとから数年にわたる案件が増えました。

10よくある質問

11この記事の数字は、どこから取ったか

会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。

できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。

数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。