倒産隔離（SPC）は本当に効くのか

01倒産隔離とは、何から何を隔離するのか

不動産の証券化や小口化では、物件を保有する器（SPC）を事業者本体から切り離す仕組みが使われます。これを倒産隔離といいます。

この仕組みは、大規模な不動産証券化で確立されたものです。REITや私募ファンドでは標準的に使われています。投資型クラウドファンディングでも一部の案件で採用されています。

02SPCを使う仕組みと、使わない仕組み

不動産クラウドファンディングには、SPCを使う形と使わない形があります。違いを整理します。

5行目と6行目が、クラウドファンディングでSPCが使われにくい理由です。SPCの設立と維持には費用がかかるので、数千万円規模の案件では採算が合いません。

だから、1万円から募集する小規模な案件では事業者が直接物件を保有する形が中心です。この場合、倒産隔離は効きません。

03倒産隔離は、本当に効くのか

理屈のうえでは効きます。ただし、いくつかの前提があります。

3行目が実務上いちばん重要です。SPCが借入をしていれば、SPC自体が倒産することがあります。物件を買うために金融機関から借りているのが通例なので、賃料が入らなければ返済が滞ります。

その場合、金融機関が物件を処分して回収し、残りがあれば出資者に回ります。出資者は借入の後ろです。倒産隔離は事業者の破綻から守る仕組みであって、物件の値下がりやSPCの資金繰りから守るものではありません。

04投資家が確かめられること

SPCの構造は募集ページに図で説明されていることがあります。確かめる項目を並べます。

2行目の登記簿が、投資家が自分で確かめられる数少ない一次資料です。物件の所在地が分かれば、法務局で登記事項証明書を取れます（オンラインなら数百円）。所有者と抵当権が書かれています。

抵当権の債権額が物件価格に近ければ、借入で買っているということです。その場合、出資者は借入の後ろに位置します。物件が値下がりしたとき、先に減るのは出資者の取り分です。

05種別ごとの、倒産隔離の実態

4種別で、事業者が破綻したときに何が効くかをまとめます。

この表から言えることは一つです。どの仕組みも、「運用に出たあとの資金」は守りません。守るのは、まだ運用に出ていない資金と、事業者の破綻という一点だけです。

そして、投資家が金額を決めるときに効くのはこの仕組みの有無ではなく、投資対象そのもののリスクです。倒産隔離が完璧でも、物件が半値になれば元本は減ります。

06よくある質問

07この記事の数字は、どこから取ったか

会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。

できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。

数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。