元本毀損ゼロという表記は何を意味しないのか｜分母を数え直す

01「元本毀損ゼロ」が何を数えた数字なのか

不動産クラウドファンディングの募集ページや広告でいちばんよく見る文句が「元本毀損ゼロ」「償還率100%」です。当サイトが掲載している110社のうち、この趣旨の表記を公表しているのは12社でした。

この数字は嘘ではありません。ただ、何を分母にしているかを確かめないと、意味を取り違えます。

いちばん効くのは1行目です。元本毀損ゼロは、償還が終わった案件についての話です。事故は運用の終盤に表に出ます。運用中の案件がどれだけあるかを見ないと、この数字がどれくらいの「確からしさ」を持つのか判断できません。

02分母を見る：組成した件数と、償還が終わった件数

「元本毀損ゼロ」の重みは、償還が終わった件数で決まります。同じ「ゼロ件」でも、5件の償還を終えた会社と130件の償還を終えた会社では、意味の強さがまったく違います。

両方を公表している5社で計算すると、償還済みの割合は中央値84%でした。つまり半数の会社では、組成した案件の16%がまだ結果の出ていない状態にあります。

この表を見るときの順番はこうです。

1. 償還済みの件数を見る。ここが小さいなら「ゼロ」の意味も小さい
2. 償還済みの割合を見る。低いほど、これから結果が出る案件が多い
3. サービス開始からの年数と照らす。開始1年で償還10件なら、まだ短期案件しか終わっていない
4. 運用期間の設計を見る。3ヶ月案件を100件回した実績と、36ヶ月案件を10件終えた実績は別の話

03「ゼロ」を公表している事業者の実績年数

元本毀損ゼロを公表している事業者について、サービス開始からの年数を並べます。年数が短いほど、その数字はまだ試されていません。

不動産クラウドファンディングという商品そのものが、不動産特定共同事業法の電子取引業務が制度として整った2017年の法改正以降に広がったものです。つまり業界全体でも、まだ10年経っていません。

そして、この10年は不動産価格が上がり続けた10年でした。売却益型の案件は、買ったときより高く売れれば成立します。相場が上がっている間は、出口で困りにくい。元本毀損ゼロという実績は、この相場環境の中で積み上がったものだ、という前提は外せません。

04実際に元本が戻らなかった記録は、どこにあるか

不動産型と融資型では、償還後の実績を外から集計する方法がありません。ところが事業型（ファンド型）のセキュリテだけは、2001年からの全案件について償還率を1件ずつ公表しています。当サイトが取得できたのは733件でした。

これは国内で唯一、「投資型クラウドファンディングで実際に何%戻ったか」を長期にわたって確かめられる系列です。種別が違うので不動産型にそのまま当てはめることはできませんが、「元本割れは起きるのか」という問いへの実データにはなります。

平均は93.5%、中央値は101.4%。元本を下回ったのは289件（39.4%）で、うち1円も戻らなかった全損が1件ありました。

この数字を不動産型に当てはめてはいけません。事業型は、特定の事業の売上に紐づく設計で、担保も劣後出資もないものが多く、リスクの形が違います。ただし「投資型クラウドファンディングで全損は起きうる」という事実の確認にはなります。

05元本割れした案件は、どういう案件だったか

償還率が低かった案件を並べます。全733件のうち、償還率が低い順に出します。

並べると、事業型の元本割れは「事業が計画どおりに売上を出せなかった」という一つの理由でほぼ説明がつきます。不正や流用ではなく、事業が難しかった、というだけです。

これは重要な区別です。投資型クラウドファンディングの元本割れには2つの種類があります。

「元本毀損ゼロ」は、前者についての実績です。後者については、実績が何件あっても保証になりません。過去に事故を起こした事業者も、その直前まで「元本割れ実績なし」と書いていたからです。

06この表記を見たときに、自分が確かめること

広告や比較サイトで「元本毀損ゼロ」を見たときの、5つの確認です。

最後の項目を補足します。「元本毀損ゼロ」の定義は、法令で決まっていません。各社が自分で定義しています。分配金を含めて計算する会社と、元本だけで見る会社があります。前者なら、元本が98%しか戻らなくても分配金を足して100%を超えていれば「毀損なし」になります。

この違いは公表資料に書かれていないことが多く、外から確かめられません。だからこの表記は、事業者を比べるための指標としては使えないと考えるのが正確です。比べるなら、償還済み件数・運用年数・情報開示の量のほうが同じ物差しで並べられます。

07種別ごとに、「元本毀損」の意味が違う

同じ「元本が毀損した」でも、種別によって何が起きたのかが違います。そしていつ確定するかも違います。

株式投資型だけ、「確定する時点がない」という異質な列があります。未上場株式は市場価格がないので、価値が下がったことを誰も確定しません。倒産して初めてゼロが確定します。当サイトが把握している株式投資型のEXIT・倒産の事例は8件です。

株式投資型で「元本毀損ゼロ」と書く事業者はいません。書けないからです。大半の案件は、上場もせず倒産もせず、評価されないまま持ち続けることになります。これは仕組みであって、事故ではありません。

08「まだ結果が出ていない」案件が、どれだけあるか

事業型の全1037件を状態で分けます。償還が終わったのが733件、運用中が100件、それ以外（募集中・募集終了・状態の記載なし）が204件でした。

つまり、結果が出ているのは全体の71%です。25年ぶんの案件を持つ事業者でもこの割合です。サービス開始から5年の事業者なら、結果の出ていない案件の割合はもっと高くなります。

この構造を頭に置くと、「元本毀損ゼロ」という表記の読み方が変わります。それは過去に終わった案件の話であって、いま募集されている案件がどうなるかとは別です。そして事故は、運用の終盤にしか表に出ません。

09出資者が多い案件と少ない案件で、結果は違ったか

出資者数が分かる732件について、人数の帯ごとに償還率を見ます。「人気があった案件のほうが成績がよかったのか」という問いです。

帯ごとの差は大きくありません。集まった人数は、結果を予測しませんでした。募集が早く埋まることと、運用がうまくいくことは別だ、ということです。

これは不動産型でも同じ構造のはずです。応募率が高い案件は「条件が投資家に好まれた」案件であって、「運用が成功する」案件ではありません。募集の競争率をリスクの指標に使うことはできません。

10言い換えのパターンを、全部並べる

「元本毀損ゼロ」と同じことを言っている表現には、いくつもの言い換えがあります。それぞれ、何を言っていて何を言っていないかを並べます。

どれも嘘ではありません。ただしすべて「これまでの話」です。投資判断に使えるのは、この実績が「どれだけの件数と年数で積み上がったか」と、「その期間の環境は何だったか」まで確かめたときだけです。

11実績の代わりに何を見るか

「元本毀損ゼロ」が比較の指標に使えないなら、何を見て事業者を選ぶのか。同じ物差しで並べられるものを挙げます。

この9つは、事業者が何と書こうと外から同じ方法で確かめられます。実績の表記は、これらを確かめたあとで「参考として」見るものです。先に実績の数字を見てしまうと、定義の違いに気づかないまま比べることになります。

12実績を「誰が出した数字か」で分ける

償還率は案件ごとに違いますが、その案件を運営したのは事業者ではなく、資金を受け取った事業の実施者です。事業型の733件を実施者ごとにまとめると、1者が複数の案件を出していました。

これが「元本毀損ゼロ」を読むときの、もう一つの分母の問題です。同じ相手に繰り返し出している案件が多いほど、見かけの件数より実際の分散は少なくなります。

13掲載110社が公表している実績を、そのまま全部並べる

加工せずに、各社が公表している文言のまま並べます。公表していない欄は「—」です。空欄の多さそのものが、この業界の情報開示の水準を表しています。

組成件数を公表しているのは20社、償還済み件数まで出しているのは6社、元本割れの件数に触れているのは12社でした。「元本毀損ゼロ」と書いてあっても、その分母である償還済み件数が書かれていなければ、読み手には確かめようがありません。

14基準日が古い実績は、いまの実績ではない

公表されている実績には基準日があります。基準日が半年前なら、その後に運用が終わった案件はこの数字に入っていません。

実績を比べるときは、基準日をそろえないと比べたことになりません。A社が2026年7月末、B社が2025年3月末の数字なら、B社のほうが1年以上ぶんの結果が反映されていないということです。

15運用を始めた年ごとに、償還率はどう動いたか

実績の数字は、その期間の環境の結果でもあります。事業型の償還率を、運用開始年ごとに平均で並べます。

年によって明確に違います。ある期間の実績は、その期間の環境の結果でもある。別の環境で同じ結果が出る保証はありません。不動産型の「元本毀損ゼロ」も、不動産価格が上がり続けた期間に積み上がった数字です。

16いま運用中の100件は、どういう案件か

「元本毀損ゼロ」の外側にある、まだ結果の出ていない案件を見ます。これから償還を迎える案件がどんな性格のものかが分かれば、過去の実績がそのまま続くと考えてよいかの見当がつきます。

17他の事業型54件で、実績はどう書かれているか

セキュリテ以外の事業型の募集も見ます。同じ種別でも、実績の書き方は事業者ごとに違います。

18実績の表記は、広告として規制されている

「元本毀損ゼロ」のような表記は、自由に書けるわけではありません。広告規制がかかります。どの法律がどこにかかるかを並べます。

実務で効くのは4行目の「リスクの表示は、利益の表示と同程度の文字で」です。募集ページで想定利回りが大きく表示され、リスクが小さい文字で下のほうに書かれている、という構成は本来この規制に反します。

ただし「同程度の大きさ」の判断は幅があり、実際に処分に至る例は多くありません。投資家の側では、大きい文字ではなく小さい文字のほうを読む、という習慣で対処するしかありません。

19実績を掲げた広報が、どう出ているか（75件）

各社が出した広報のうち、実績や償還に触れたものを並べます。こうした数字が、どんな文脈で出てくるかが分かります。

並べて気づくのは、実績の広報は「累計」で書かれることが多い点です。「累計募集額○○億円突破」「運用終了ファンド○本」。累計は減らない数字なので、時間が経てば必ず大きくなります。事業の勢いを表すものではありません。

勢いを見たいなら、累計ではなく直近1年の募集件数と金額を見ます。これは各社の案件一覧を数えれば分かります。

20結果が出るまでの期間が、実績にどう効くか

実績の数字が「まだ試されていない」という状態を、金額で確かめます。毎月1万円ずつ、12ヶ月の案件に出し続けたとき、何ヶ月目に何件の結果が出ているかです。

12ヶ月の案件なら、最初の1年はどれも結果が出ません。2年目に入ってやっと半分です。「元本毀損ゼロ」の重みは、運用年数の2乗ではなく、運用年数から案件の長さを引いた分で決まります。

これを事業者に当てはめると、サービス開始3年・運用期間12ヶ月中心の会社なら、結果が出ているのは全体の3分の2ほど。サービス開始2年・運用期間24ヶ月中心の会社なら、ほとんど結果が出ていません。同じ「元本毀損ゼロ」でも、意味の強さがまるで違います。

21募集中・募集終了の204件

償還済み・運用中のどちらでもない案件を並べます。募集中、募集が終わって運用開始を待っているもの、状態の記載がないものです。これらは実績にも運用中にも数えられていません。

実績を数えるときは、この「どちらでもない」案件をどう扱うかで数字が動きます。分母から外せば実績はよく見え、分母に入れれば悪く見えます。各社の公表値がどちらの扱いかは、書かれていないことがほとんどです。

22よくある質問

23この記事の数字は、どこから取ったか

会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。

できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。

数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。