01電子取引業務とは、何の許可か
不動産特定共同事業の契約をインターネットで締結するための許可です。2017年の法改正で追加されました。これがないと、契約は対面か書面のやりとりで行う必要があります。
| 電子取引業務あり | 電子取引業務なし | |
|---|---|---|
| 契約の締結 | オンラインで完結 | 対面または郵送での書面のやりとり |
| 書面の交付 | 電磁的方法で交付できる | 紙で交付 |
| 投資家の同意 | 画面上で取得 | 書面で取得 |
| 最低投資額 | 少額にしやすい | 事務の負担から高くなりがち |
| 投資家の範囲 | 全国 | 事務所の周辺が中心になりやすい |
| 必要な体制 | 電子情報処理組織の管理体制 | — |
4行目と5行目が、クラウドファンディングという形を成立させました。1万円から全国の投資家を集められるのは、この許可があるからです。
02許可を受けるために必要な体制
電子取引業務の許可は、不特事業の許可に追加する形で取得します。求められるのは、システムの管理体制です。
| 求められること | 中身 |
|---|---|
| 電子情報処理組織の管理 | システムの安定性、障害時の対応 |
| 投資家の識別 | 本人確認の方法、なりすましの防止 |
| 同意の取得と記録 | 投資家が確かに同意したことを記録に残す |
| 書面の交付の確認 | 電磁的方法で交付したことの記録 |
| 情報のセキュリティ | 不正アクセスの防止、情報の保護 |
| 業務管理者 | 電子取引業務に関する知識を持つ者の配置 |
| 約款の整備 | 電子取引に関する事項を定める |
投資家から見て重要なのは、3行目と4行目です。「同意した」「書面を受け取った」ことが記録に残る仕組みになっているということです。これは、あとで争いになったときに双方にとって証拠になります。
03掲載している不動産型80社の状況
国土交通省の一覧と法人番号で照合した結果です。記載がないことは、許可がないことを意味しません。一覧の版が古い、法人番号を特定できなかった、といった理由で「—」になることがあります。
| サービス | 種別 | 電子取引業務 | 最低投資額 | 募集方式 | 劣後出資 | 想定利回り | 運用期間 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| COZUCHI | 不動産型 | あり | 1万円 | 抽選・先着 | 約20% | 4–10% | 3–120ヶ月 |
| CREAL | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 案件による | 3–6% | 〜36ヶ月 |
| Rimple | 不動産型 | あり | 1万円 | 抽選 | 30% | 2.7–4.0% | 6ヶ月 |
| 利回り不動産 | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 5–10% | 4–12% | 6–12ヶ月 |
| 利回りくん | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 5–30% | 3–6% | 3–12ヶ月 |
| TECROWD | 不動産型 | あり | 10万円 | 先着 | 5–10% | 平均10.01% | 6–36ヶ月 |
| LEVECHY | 不動産型 | — | 1万円 | 抽選（実案件より） | 非公開 | 平均7.6% | 6ヶ月前後 |
| TORCHES | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 10% | 10–17% | 3–10ヶ月 |
| Victory Fund | 不動産型 | — | 1万円 | — | 1–9.2% | 8–18% | 6–12ヶ月 |
| CONDO | 不動産型 | あり | 1万円 | 抽選 | 12% | 10.2% | 3–6ヶ月 |
| FUNDI | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 4–5% | 8–12% | 6–12ヶ月 |
| REALE | 不動産型 | — | 1万円 | 抽選 | 30% | 6.5% | 6ヶ月 |
| みんなの年金 | 不動産型 | あり | 10万円 | 先着 | 平均9.3% | 8.0% | 6–12ヶ月 |
| FANTAS funding | 不動産型 | あり | 1万円 | 抽選 | 約20% | 5–6% | 2–12ヶ月 |
| TSON FUNDING | 不動産型 | あり | 10万円 | 先着 | 10–20% | 5.5–6.5% | 4–12ヶ月 |
| CAMEL | 不動産型 | あり | 2万円 | — | 2.5–20% | 7–10% | 5–7ヶ月 |
| DARWIN funding | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 10–20% | 5–8% | 5–10ヶ月 |
| GATES FUNDING | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 5–10% | 8–10% | 4ヶ月 |
| ジョイントアルファ | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 3–50% | 3–5% | 6–12ヶ月 |
| ASSECLI | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 5–20% | 4–8% | 3–6ヶ月 |
| まにわく | 不動産型 | あり | 10万円 | — | 10–30% | 7–10% | 3–12ヶ月 |
| トモタク | 不動産型 | あり | 1万円 | 抽選・先着 | 10% | 5–10% | 3–12ヶ月 |
| FUNDROP | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 20–30% | 4–8% | 3–12ヶ月 |
| K-FUND | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 7.5% | 12–13.5% | 6ヶ月 |
| GALA FUNDING | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 30% | 3% | 6ヶ月 |
| 汐留ファンディング | 不動産型 | あり | 1万円 | 抽選・先着（実案件より） | 10–20% | 8–10% | 6–12ヶ月 |
| 大家どっとこむ | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 10–30% | 3.5–10% | 3–12ヶ月 |
| SOLS | 不動産型 | あり | 5万円 | 先着 | 6–30% | 2.5–12% | 3–12ヶ月 |
| わかちあいファンド | 不動産型 | あり | 10万円 | 先着 | 10–20% | 5–10% | 4–12ヶ月 |
| REEZIN | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 40% | 8% | 3ヶ月 |
| 信長ファンディング | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 20–30% | 5–10% | 2–12ヶ月 |
| BATSUNAGU | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 9–10% | 6–10% | 1–12ヶ月 |
| えんfunding | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 20% | 2–4% | 3–12ヶ月 |
| ゴコウファンド | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 10–40% | 5–8% | 数ヶ月–数年 |
| NINE FUND | 不動産型 | あり | 10万円 | — | 25–64% | 7.5–7.9% | 6ヶ月 |
| ちょこっと不動産 | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 30% | 3.9–4.3% | 4–10ヶ月 |
| Property+ | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 4–70% | 3–10% | 2–16ヶ月 |
| プレファン | 不動産型 | — | 1万円 | — | — | 3.9–4.0% | 6ヶ月 |
| みらファン | 不動産型 | あり | 1万円 | 抽選・先着 | 15–20% | 5.5–8.0% | 〜12ヶ月 |
| らくたま | 不動産型 | あり | 1万円 | 抽選・先着（実案件より） | 30–40% | 5–6% | 3–12ヶ月 |
| ヤマワケエステート | 不動産型 | あり | 1万円 | 抽選・先着（実案件より） | — | 15–25.8% | 2–9ヶ月 |
| GOLD CROWD | 不動産型 | あり | 1万円 | 抽選 | 14–69.4% | 5.15–10.53% | — |
| センス・オーナーズ | 不動産型 | あり | 10万円 | — | 61% | 12–15% | — |
| LSEEDクラファン | 不動産型 | あり | — | 抽選・先着 | — | — | — |
| 不動産BANK | 不動産型 | あり | 1万円 | — | — | 6以上% | 11–12ヶ月 |
| トリニティファンド | 不動産型 | — | — | 先着 | — | 8–12% | 3ヶ月 |
| T's Funding | 不動産型 | あり | 10万円 | 先着 | 20%以上 | — | — |
| みんなで大家さん | 不動産型 | あり | 100万円 | — | 20% | 6–10% | 12–60ヶ月 |
| ハロー! RENOVATION | 不動産型 | あり | 5万円 | — | 7.7–18.9% | 10前後% | — |
| TREC Funding | 不動産型 | あり | 1万円 | — | — | 平均6.5% | 平均24ヶ月 |
| A funding | 不動産型 | あり | — | — | — | 平均7.6% | 平均11ヶ月 |
| PARTNERS Funding | 不動産型 | — | 1万円 | — | 30% | 平均8% | 平均3ヶ月 |
| B-Den | 不動産型 | あり | 10万円 | — | — | 平均3% | 平均5ヶ月 |
| タスキFunds | 不動産型 | あり | 10万円 | — | — | 平均4.8% | 5–8ヶ月 |
| GoodComFund | 不動産型 | あり | — | — | — | 平均4% | 平均180ヶ月 |
| iRD | 不動産型 | あり | — | — | 40% | 平均3.7% | 平均3ヶ月 |
| CROWD BUILDS | 不動産型 | — | — | — | — | 10–11% | 2–5ヶ月 |
| bitREALTY | 不動産型 | — | — | — | — | 2.2–2.5% | 平均12ヶ月 |
| DAIMLAR FUND | 不動産型 | — | — | — | — | 平均8% | 平均12ヶ月 |
| エードMYバンク | 不動産型 | — | 10万円 | — | — | 5.2–5.5% | 平均22ヶ月 |
| VERFUND | 不動産型 | あり | 10万円 | — | 30% | 平均5% | 平均6ヶ月 |
| Beginners Cloud | 不動産型 | あり | 1万円 | — | — | 平均7% | 平均12ヶ月 |
| ASSET FUNDING | 不動産型 | あり | 1万円 | 抽選・先着 | — | 4–5% | 4–6ヶ月 |
| 不動産クラファンPRO | 不動産型 | あり | 10万円 | — | — | 7% | 6ヶ月 |
| FC FUNDING | 不動産型 | あり | 1万円 | — | — | 2–5% | 4–11ヶ月 |
| ジャストフィット | 不動産型 | あり | 1万円 | — | — | 3.2–10% | 6–121ヶ月 |
| KORYO Funding | 不動産型 | あり | 10万円 | 先着 | — | 4.5% | 6–18ヶ月 |
| Lives FUNDING | 不動産型 | あり | 1万円 | — | — | 4–8% | 6–12ヶ月 |
| おうちの再生ファンドVIFA | 不動産型 | あり | 1万円 | — | — | 6–12% | 2–12ヶ月 |
| REISMファンズ | 不動産型 | あり | 1万円 | — | — | 5% | 3ヶ月 |
| Re:Vest | 不動産型 | あり | 1万円 | — | — | 6% | 12ヶ月 |
| 田村ビルズクラウドファンディング | 不動産型 | あり | 1万円 | — | — | 3.1–7.7% | 3–15ヶ月 |
| 投活 | 不動産型 | あり | 1万円 | 抽選 | 20–40% | 5–8% | 3–12ヶ月 |
| Re-plan Funding | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 案件による | 8–21% | 3–12ヶ月 |
| Myファンド | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 30–50% | 8% | 6–10ヶ月 |
| Ezファンド | 不動産型 | あり | 1万円 | 抽選 | 非公開 | 4.52–6.27% | 3–6ヶ月 |
| 彩-SAI- | 不動産型 | あり | 30万円 | — | 20% | 4.0% | 31–60ヶ月 |
| ネット不動産ファンディング | 不動産型 | あり | 1万円 | — | 非公開 | 4–10% | 6–12ヶ月 |
| ai fund | 不動産型 | あり | 10万円 | — | 50% | 5% | 12ヶ月 |
| esクラウドファンディング | 不動産型 | あり | 10万円 | — | 60% | 5.5–8% | 1–6ヶ月 |
照合できた72社のうち、電子取引業務の記載があったのは70社でした。
04対面のみの事業者との違い
不動産の小口化商品には、電子取引業務の許可を持たず、対面で販売しているものもあります。性質の違いを並べます。
| オンライン型（電子取引業務あり） | 対面型 | |
|---|---|---|
| 最低投資額 | 1万円から | 100万円単位が多い |
| 契約の形 | 匿名組合型が中心 | 任意組合型が多い |
| 所得区分 | 雑所得 | 不動産所得 |
| 損益通算 | できない | できる場合がある |
| 申し込み | サイトで完結 | 面談、書面のやりとり |
| 情報の入手 | 募集ページで誰でも見られる | 営業担当から |
| 投資家の層 | 少額の個人が中心 | まとまった資金を持つ個人・法人 |
| 相続税評価 | 出資持分として評価 | 不動産として評価。特例の対象になる場合がある |
どちらが優れているという話ではありません。目的が違う商品です。オンライン型は少額から分散するための商品で、対面型はまとまった資金を不動産に振り向けるための商品です。
税の扱いが違う点は、金額が大きくなるほど効いてきます。損益通算ができるかどうかは、数百万円以上を動かす場合には無視できない差になります。
05オンラインで契約するときに、投資家が確かめること
画面で完結する分、読み飛ばしやすくなります。確かめる項目を並べます。
| 確かめること | 画面のどこか | なぜ |
|---|---|---|
| 契約成立前書面を実際に開いたか | 申し込みの前に表示される | 「確認しました」にチェックするだけで進める設計が多い |
| 優先劣後の割合（この案件の実際の値） | 募集ページ・書面 | 会社の公表値と案件の値が違うことがある |
| 運用期間と延長の条件 | 書面 | 延長に同意は要らない |
| 解約・譲渡の可否 | 書面 | 資金が必要になったとき |
| 手数料 | 書面・料金ページ | 利回りから引かれるのか |
| 分別管理の方法 | 書面 | 信託か、分別した預金口座か |
| クーリング・オフの可否 | 書面 | 電子取引では適用されない場合がある |
最後の行を補足します。不動産特定共同事業法には書面の交付を受けた日から8日間のクーリング・オフの規定がありますが、契約の形や事業者の定めによって扱いが変わります。電子取引だからといって自動的に適用される・されないと決めつけないでください。書面に書いてあります。
そして、画面でチェックを入れた記録は残っています。「読んでいない」という主張は通りにくくなります。オンラインで完結する便利さの裏返しとして、自分で読む責任が重くなっている、と理解しておくのが正確です。
06よくある質問
登録や許可があれば安全ですか。
違います。登録・許可は最低限の体制と財産的基礎を確かめたもので、集めた資金が正しく使われることの保証ではありません。過去に事故を起こした事業者も、全社が登録業者でした。
登録番号はどこで確かめられますか。
金融商品取引業者は金融庁の「金融商品取引業者登録一覧」、不動産特定共同事業者は国土交通省の一覧で照合できます。どちらも無料で公開されています。
不動産型と融資型で、監督する役所は違いますか。
違います。不動産特定共同事業は国土交通省と都道府県、金融商品取引業と貸金業は金融庁（財務局）です。
元本を保証する商品はありますか。
ありません。出資を集めて元本を保証することは出資法で禁じられています。「元本保証」と書いてある業者には関わらないでください。
07この記事の数字は、どこから取ったか
会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。
できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。
数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。
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