不動産特定共同事業法とは｜許可制が投資家に意味すること

01不動産特定共同事業法は、何を規制する法律か

不動産を小口に分けて複数の人から出資を集め、その不動産から得た収益を分配する事業。これを不動産特定共同事業といい、1995年に施行された不動産特定共同事業法が規制しています。

この法律ができた背景には、1980年代後半から1990年代初頭にかけて小口化された不動産商品で被害が相次いだことがあります。投資家を保護するために、事業を行う者に許可を義務づけたというのが制度の出発点です。

クラウドファンディングの事業者は、多くが第1号事業者として許可を受けています。投資家と直接契約するからです。資本金1億円という要件が、この業界でいちばん高い参入の壁です。

022017年の改正で、何が変わったのか

不動産クラウドファンディングが広がったのは2017年の法改正以降です。3つの制度が追加されました。

当サイトが掲載している不動産型の事業者80社のうち、国土交通省の一覧と法人番号で照合できたのは72社、そのうち電子取引業務の記載があったのは70社でした。

照合できなかった社は、法人番号を特定できなかった、あるいは一覧の版と商号が一致しなかったものです。許可がないという意味ではありません。

03許可の内容を、72社ぶん並べる

国土交通省の一覧と照合できた事業者の記録です。電子取引業務の記載があるかどうかが、オンラインで募集できるかどうかを決めます。

04許可制であることが、投資家にとって何を意味するか

不動産特定共同事業だけが許可制です。金融商品取引業や貸金業は登録制です。この違いは、実務では次のように出ます。

最後の行が、投資家にとって実務上いちばん効きます。不動産特定共同事業者への監督処分は、金融庁の行政処分事例集に載りません。国土交通省と都道府県が所管していて、公表の形もばらばらです。

つまり「金融庁の処分歴がない」ことは、不動産型の事業者についてはほとんど何の情報にもなりません。確かめるなら、許可を出した都道府県の建設部門か、国土交通省の公表資料を見ることになります。

05小規模不特事業という枠の意味

2017年に追加された小規模不動産特定共同事業は、資本金1,000万円で始められる代わりに、扱える事業の規模に上限があります。

投資家から見ると、小規模の事業者が扱う案件は1件あたり1億円までです。大型の物件は扱えないので、区分所有の1室や、地域の小規模な物件が中心になります。

これは欠点ではありません。地域の事業者が地元の物件を扱うことで、大手が手を出さない案件が出てくるという面があります。ただし1投資家あたり100万円という上限があるので、まとまった金額を出したい人には向きません。

06投資家が確かめる順番

不動産型の事業者を確かめる手順です。5分で終わります。

1. 許可番号の表記を見る。「不動産特定共同事業　○○知事第○号」か「金融庁長官・国土交通大臣第○号」。「小規模」と付いていれば規模の上限があります。
2. 電子取引業務の記載を探す。サイトのフッターか会社概要。これがないままオンラインで契約を完結させていれば問題です。
3. 国土交通省の一覧で照合する。商号と番号が一致するか。
4. 宅地建物取引業免許も確認する。物件の売買を伴うなら持っているのが通例です。何回目の免許か（括弧の中の数字。初回が（1））から、事業を少なくとも何年続けているかが分かります。
5. 許可を出した都道府県のサイトも見る。知事許可の場合、その都道府県にも一覧があります。

そして、許可があることは安全の証明ではありません。許可は「最低限の体制と財産的基礎を確かめた」という意味で、運用がうまくいくことや、集めた資金が正しく使われることを保証するものではありません。

07よくある質問

08この記事の数字は、どこから取ったか

会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。

できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。

数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。