不動産クラウドファンディングの想定利回りは、掲載している不動産型48社の中央値で9%前後です。そこから抜けて10%を超える案件には、必ず理由があります。値上がりを前提にしているか、劣後出資を薄くしているか、物件そのもののリスクが高いか。この記事では上位10社を並べたうえで、その利回りがどこから来ているのかを分解します。
- 01高利回り10社の比較表
- 02各社の想定利回りと運営会社
- 03高い利回りが成立する3つの型
- 04手取りはいくらになるか
- 05掲載データから見た平均
- 06データで見る3つの共通点
- 07募集ページで利回りの根拠を確認する手順
- 08利回りだけで選ぶと見落とすもの
- 09高利回りを狙うメリット
- 10高利回りに伴うデメリット
- 11想定利回りで見た不動産型59社の全数表
- 12想定利回りの分布：59社はどの帯に何社いるか
- 13想定利回りの代表値：中央値・四分位・ばらつき
- 14想定利回りと運用期間（最長）の関係
- 15想定利回りと最低投資額の関係
- 16想定利回りと劣後出資割合の関係
- 17想定利回りと累計組成本数の関係
- 18想定利回りと運営会社の設立年の関係
- 19実案件74件の利回り分布：どの水準が実際に多いのか
- 20想定利回りの順位と、他の指標での順位はどれくらいずれるか
- 21対象社が実際に募集した74件の明細
- 22対象社の登録番号を、公的な一覧と突き合わせる
- 23対象社をめぐる直近の動き
- 24100万円を1年間置いたら、税引後でいくらか
- 25掲載サービスについて、よく調べられている点
- 26想定利回りを見るときの確認事項12項目
- 27想定利回りをめぐって広まっている誤解10個
- 28想定利回りまわりの用語12語
- 29この記事のデータの出どころと、できていないこと
- 30よくある質問
- 31まとめ
高利回り10社の比較表
想定利回りの上限値が高い順に並べています。上限値なので、実際に募集される案件がこの水準とは限りません。同じ事業者でも案件ごとに条件は変わります。
| # | サービス | 想定利回り | 劣後出資比率 | 運用期間 | 最低投資額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ヤマワケエステート株式会社ヤマワケエステート | 15–25.8% | — | 2–9ヶ月 | 1万円 |
| 2 | Re-plan Funding株式会社リプラン | 8–21% | 案件による | 3–12ヶ月 | 1万円 |
| 3 | Victory Fundカチデベロップメント株式会社 | 8–18% | 1–9.2% | 6–12ヶ月 | 1万円 |
| 4 | TORCHESTORCHES株式会社 | 10–17% | 10% | 3–10ヶ月 | 1万円 |
| 5 | センス・オーナーズセンス・トラスト株式会社 | 12–15% | 61% | — | 10万円 |
| 6 | K-FUND株式会社カワムラ建設 | 12–13.5% | 7.5% | 6ヶ月 | 1万円 |
| 7 | 利回り不動産株式会社ワイズホールディングス | 4–12% | 5–10% | 6–12ヶ月 | 1万円 |
| 8 | FUNDI株式会社FUNDI | 8–12% | 4–5% | 6–12ヶ月 | 1万円 |
| 9 | SOLS株式会社不二興産 | 2.5–12% | 6–30% | 3–12ヶ月 | 5万円 |
| 10 | トリニティファンドWALLMATE不動産株式会社 | 8–12% | — | 3ヶ月 | — |
※ 数値は各社の公表資料に基づきます。「—」は確認中の項目です。想定利回りは実績を保証するものではなく、元本は保証されません。並び順は上の基準によるもので、掲載料や広告報酬によって変えることはありません。
各社の想定利回りと運営会社
利回りの高い順に、その数字がどこから来ているのかと、運営会社の性格を見ていきます。
1. ヤマワケエステートの想定利回りは15–25.8%
- 想定利回り
- 15–25.8%
- 最低投資額
- 1万円
- 運用期間
- 2–9ヶ月
上限25.8%は、掲載している同種別の平均（8.4%）を17.4ポイント上回ります。
累計ファンド数や償還件数は公表を確認中で、実績から判断する材料はまだ多くありません。2026年2月、大阪府から不動産特定共同事業法にもとづく60日間の業務停止命令を受けています（分別管理義務違反および1億円超の資金流用が報じられています）。これに先立ち2025年には一部ファンドの償還延期が発表され、別の案件では出資元本の約19.77%が毀損した状態で償還されたと報じられました。投資判断の前に、各報道と大阪府の公表資料を必ずご確認ください。向いているのはまず少額で試したい人です。
2. Re-plan Fundingの想定利回りは8–21%
- 劣後出資比率
- 案件による
- 想定利回り
- 8–21%
- 最低投資額
- 1万円
- 運用期間
- 3–12ヶ月
上限21%は、掲載している同種別の平均（8.4%）を12.6ポイント上回ります。
サービス開始は2024年11月（初回の募集）、累計ファンド数21件、累計募集額2.2億円。2026年9月29日（公式サイトの一覧から集計）時点の公表値です。向いているのはまず少額で試したい人です。
3. Victory Fundの想定利回りは8–18%
- 劣後出資比率
- 1–9.2%
- 想定利回り
- 8–18%
- 最低投資額
- 1万円
- 運用期間
- 6–12ヶ月
上限18%は、掲載している同種別の平均（8.4%）を9.6ポイント上回ります。ただし劣後出資比率は1–9.2%と薄く、物件価格がその幅を超えて下がれば投資家の元本が削られます。利回りの高さは、この薄さと引き換えでもあります。
Victory Fundも累計の組成本数と償還実績は公表していません。向いているのはまず少額で試したい人、劣後が薄いことを承知で利回りを取りにいく人です。
4. TORCHESの想定利回りは10–17%
- 劣後出資比率
- 10%
- 想定利回り
- 10–17%
- 最低投資額
- 1万円
- 運用期間
- 3–10ヶ月
上限17%は、掲載している同種別の平均（8.4%）を8.6ポイント上回ります。
TORCHESも累計の組成本数と償還実績は公表していません。向いているのはまず少額で試したい人です。
5. センス・オーナーズの想定利回りは12–15%
- 劣後出資比率
- 61%
- 想定利回り
- 12–15%
- 最低投資額
- 10万円
上限15%は、掲載している同種別の平均（8.4%）を6.6ポイント上回ります。劣後出資比率61%と併せて見ると、利回りと値下がり耐性を両立させている珍しい部類です。
センス・オーナーズも累計の組成本数と償還実績は公表していません。向いているのはまとまった資金を一度に置ける人、数年単位で動かさない資金を充てられる人、利回りより値下がり耐性を優先する人です。
6. K-FUNDの想定利回りは12–13.5%
- 劣後出資比率
- 7.5%
- 想定利回り
- 12–13.5%
- 最低投資額
- 1万円
- 運用期間
- 6ヶ月
上限13.5%は、掲載している同種別の平均（8.4%）を5.1ポイント上回ります。ただし劣後出資比率は7.5%と薄く、物件価格がその幅を超えて下がれば投資家の元本が削られます。利回りの高さは、この薄さと引き換えでもあります。
K-FUNDも累計の組成本数と償還実績は公表していません。向いているのはまず少額で試したい人、資金の拘束を短く抑えたい人、劣後が薄いことを承知で利回りを取りにいく人です。
7. 利回り不動産の想定利回りは4–12%
- 劣後出資比率
- 5–10%
- 想定利回り
- 4–12%
- 最低投資額
- 1万円
- 運用期間
- 6–12ヶ月
上限12%は、掲載している同種別の平均（8.4%）を3.6ポイント上回ります。
累計ファンド数72件、うち50件以上が償還済み。利回り不動産の元本割れの実績は0件。2026年時点の公表値です。向いているのはまず少額で試したい人です。
8. FUNDIの想定利回りは8–12%
- 劣後出資比率
- 4–5%
- 想定利回り
- 8–12%
- 最低投資額
- 1万円
- 運用期間
- 6–12ヶ月
上限12%は、掲載している同種別の平均（8.4%）を3.6ポイント上回ります。ただし劣後出資比率は4–5%と薄く、物件価格がその幅を超えて下がれば投資家の元本が削られます。利回りの高さは、この薄さと引き換えでもあります。
FUNDIも累計の組成本数と償還実績は公表していません。向いているのはまず少額で試したい人、劣後が薄いことを承知で利回りを取りにいく人です。
9. SOLSの想定利回りは2.5–12%
- 劣後出資比率
- 6–30%
- 想定利回り
- 2.5–12%
- 最低投資額
- 5万円
- 運用期間
- 3–12ヶ月
上限12%は、掲載している同種別の平均（8.4%）を3.6ポイント上回ります。劣後出資比率6–30%と併せて見ると、利回りと値下がり耐性を両立させている珍しい部類です。
SOLSも累計の組成本数と償還実績は公表していません。向いているのは利回りより値下がり耐性を優先する人です。
10. トリニティファンドの想定利回りは8–12%
- 想定利回り
- 8–12%
- 運用期間
- 3ヶ月
上限12%は、掲載している同種別の平均（8.4%）を3.6ポイント上回ります。
トリニティファンドも累計の組成本数と償還実績は公表していません。向いているのは資金の拘束を短く抑えたい人です。
高い利回りが成立する3つの型
不動産クラウドファンディングで10%を超える利回りが提示されるとき、原資は次の3つのどれかです。
型1：売却益を見込んでいる（キャピタルゲイン型）
賃料ではなく、物件を買った価格より高く売ることで利益を出す設計です。再開発エリアの物件、バリューアップ（改修）前提の物件、権利関係を整理して価値を上げる物件などが該当します。想定どおりに売れれば高い利回りが実現しますが、売れなければ利回りは下がるか償還が遅れます。上位に並ぶ高利回り案件の多くはこの型です。
型2：劣後出資を薄くしている
運営会社の出資割合を下げれば、そのぶん投資家に配分される利益は増えます。劣後出資比率5%で利回り12%という組み合わせは、値下がりを吸収する余地を削って利回りに回している状態です。数字だけ見れば魅力的ですが、物件価格が5%下がった時点で投資家の元本が削られ始めます。
型3：物件そのもののリスクが高い
海外物件、稼働が読みにくい用途、地方の需要が限られるエリア。リスクの高い物件は安く買えるので、計算上の利回りは高くなります。利回りはリスクの対価なので、これ自体は不健全ではありません。問題は、そのリスクが説明されているかどうかです。
募集ページを読むとき、目の前の案件がどの型なのかを判別してください。型が分かれば、何を確認すべきかも決まります。
手取りはいくらになるか
表示されている利回りがそのまま手元に残るわけではありません。分配時に20.42%（所得税＋復興特別所得税）が源泉徴収されます。
- 想定利回り12%・100万円を1年運用した場合：分配金は12万円。源泉徴収2万4,504円が引かれ、手取りは9万5,496円。実質利回りは約9.55%です。
- 想定利回り5%・100万円を1年運用した場合：分配金5万円、源泉徴収1万210円、手取り3万9,790円。実質約3.98%。
さらに、運用期間が1年未満なら受け取る総額は日割りで減ります。「利回り12%・運用3ヶ月」は、1年分の12%ではなく、3ヶ月ぶんの約3%です。ここを勘違いすると期待値を大きく見誤ります。
分配金は原則として雑所得で、給与所得と損益通算できません。詳しくは税金と確定申告をご覧ください。
掲載データから見た平均
本サイトが掲載している同種別80社のうち、この数値を公表している78社から平均を出すと8.4%でした。上の表に並んでいるのは、この平均を上回る側の事業者です。平均は掲載データの更新にあわせて計算し直しています。
平均を超える利回りを提示している事業者は、上のいずれかの型でリスクを取っています。どの型かを確かめないまま数字だけで選ぶと、想定と違う結果になります。
データで見る3つの共通点
1. 高利回りの裏で、劣後出資比率は薄くなる
掲載している不動産型のうち、劣後出資比率と想定利回りの両方を公表している49社で 相関を計算すると相関係数は-0.34。はっきりした逆相関です。 劣後出資比率が20%以上の22社は利回りの平均が6.9%、 20%未満の27社は10.1%。利回りの高さは、値下がりを吸収する余地の薄さと引き換えです。
上位10社のうち劣後出資比率を公表している7社を見ると、 5社が10%未満でした。物件価格が1割下がれば投資家の元本が削られ始める水準です。
2. 少額から入れる事業者が多い
上位10社のうち7社が最低投資額1万円。高利回り帯だからといって投資単位が大きいわけではありません。 ただし1万円から入れることと、その金額で分散が効くことは別の話です。
3. 運用期間は短めに設定されている
上位10社の運用期間の上限は中央値12ヶ月で、 不動産型全体の12ヶ月より短い水準でした。 売却益を原資にする案件が多く、短期間で回収する設計になっているためと考えられます。 裏を返せば、想定どおりに売れなければ利回りも期間も崩れます。
※ いずれも本サイトの掲載データから算出したものです。掲載社数や数値の更新にあわせて再計算しています。
募集ページで利回りの根拠を確認する手順
高い利回りを見たときに確認する順番を決めておくと、判断が速くなります。
- インカムかキャピタルかを見る。賃料収入からの分配か、売却益からの分配か。募集ページのスキーム説明に書かれています。
- キャピタル型なら、出口の記載を探す。売却先が決まっているか、想定売却価格の根拠は何か。「売却活動を行う予定」としか書かれていない案件は、期間が延びる可能性を織り込んでください。
- 劣後出資比率を確認する。利回りと同じ画面に書かれているはずです。薄い場合、その利回りは劣後を削って作られています。
- 運用期間で年率を割り戻す。3ヶ月の案件なら、受け取るのは年利の4分の1です。
- 過去の案件の実績を見る。想定どおりに分配された履歴があるか。早期償還が多い事業者は、実質利回りが想定より下がります。
利回りだけで選ぶと見落とすもの
利回りの数字だけを追うと、次の3つを見落とします。
運用期間で実額が変わる
利回り15%・運用3ヶ月と、利回り6%・運用12ヶ月では、後者のほうが受け取る金額は多くなります（100万円なら前者3.75万円、後者6万円）。年率表示は比較のための数字であって、受け取り額ではありません。
募集に当たらなければ意味がない
高利回り案件は応募が集中します。抽選で外れ続ければ、表示されている利回りは自分には関係ありません。募集の頻度と規模を見て、実際に投資できるかを考えてください。
元本が戻らなければ利回りはゼロ以下
当然のことですが、見落とされがちです。利回り18%でも元本が20%毀損すれば、トータルではマイナスです。劣後出資比率と出口の確かさを、利回りと同じ重さで見てください。
高利回りを狙うメリット
少額でも金額として意味が出る
利回り3%と12%では、100万円あたり年9万円の差になります。投資額が小さいうちは、この差が体感できる唯一の要素です。
運用期間が短い案件が多い
売却益型の案件は数ヶ月で完結するものが多く、資金の拘束が短く済みます。償還後に次へ回す回転を組みやすい面があります。
事業者の目利きが結果に出る
高利回りを成立させるには、安く仕入れて高く売る力が要ります。実績が積み上がっている事業者なら、その能力が数字で確認できます。
高利回りに伴うデメリット
劣後出資比率が薄い傾向がある
掲載データで計算すると、利回りと劣後出資比率には明確な逆相関があります。高い利回りを選ぶことは、値下がりを吸収する余地を手放すことでもあります。
売却が前提なので、市況の影響を直接受ける
賃料は急には変わりませんが、売却価格は市況で動きます。金利や地価の局面が変われば、想定どおりに売れない可能性が上がります。
償還遅延のリスクが相対的に高い
出口が決まっていない案件では、期間内に売却できなければ償還が延びます。予定日に資金が戻る前提で計画を立てないでください。
想定利回りで見た不動産型59社の全数表
この記事が対象にしている「想定利回りの上限が6%以上」不動産型59社を、想定利回りの大きい順に並べた全数表です。うち想定利回りを確認できたのは59社、残り0社は公表がないか確認中で、表の末尾にまとめています。順位を付けた紹介ではなく、対象すべてを同じ列で見せる表です。気になっている会社があれば、まずここで位置を確かめてください。
- ヤマワケエステート25.8%
- Re-plan Funding21%
- Victory Fund18%
- TORCHES17%
- センス・オーナーズ15%
- K-FUND13.5%
- 利回り不動産12%
- トリニティファンド12%
- おうちの再生ファンドVIFA12%
- SOLS12%
- FUNDI12%
- CROWD BUILDS11%
- GOLD CROWD10.53%
- ハロー! RENOVATION10.2%
- CONDO10.2%
- TECROWD10.01%
- 汐留ファンディング10%
- 大家どっとこむ10%
- 信長ファンディング10%
- ネット不動産ファンディング10%
| # | サービス | 想定利回り（下限） | 想定利回り（上限） | レンジ幅 | 中央値 | 運用期間 | 劣後 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ヤマワケエステート | 15% | 25.8% | 10.8pt | 20.4% | 2–9ヶ月 | — |
| 2 | Re-plan Funding | 8% | 21% | 13pt | 14.5% | 3–12ヶ月 | 案件による |
| 3 | Victory Fund | 8% | 18% | 10pt | 13% | 6–12ヶ月 | 1–9.2% |
| 4 | TORCHES | 10% | 17% | 7pt | 13.5% | 3–10ヶ月 | 10% |
| 5 | センス・オーナーズ | 12% | 15% | 3pt | 13.5% | — | 61% |
| 6 | K-FUND | 12% | 13.5% | 1.5pt | 12.8% | 6ヶ月 | 7.5% |
| 7 | 利回り不動産 | 4% | 12% | 8pt | 8% | 6–12ヶ月 | 5–10% |
| 8 | トリニティファンド | 8% | 12% | 4pt | 10% | 3ヶ月 | — |
| 9 | おうちの再生ファンドVIFA | 6% | 12% | 6pt | 9% | 2–12ヶ月 | — |
| 10 | SOLS | 2.5% | 12% | 9.5pt | 7.2% | 3–12ヶ月 | 6–30% |
| 11 | FUNDI | 8% | 12% | 4pt | 10% | 6–12ヶ月 | 4–5% |
| 12 | CROWD BUILDS | 10% | 11% | 1pt | 10.5% | 2–5ヶ月 | — |
| 13 | GOLD CROWD | 5.15% | 10.53% | 5.4pt | 7.8% | — | 14–69.4% |
| 14 | ハロー! RENOVATION | 10% | 10.2% | 0.2pt | 10.1% | — | 7.7–18.9% |
| 15 | CONDO | 10.2% | 10.2% | 0pt | 10.2% | 3–6ヶ月 | 12% |
| 16 | TECROWD | 10.01% | 10.01% | 0pt | 10% | 6–36ヶ月 | 5–10% |
| 17 | 汐留ファンディング | 8% | 10% | 2pt | 9% | 6–12ヶ月 | 10–20% |
| 18 | 大家どっとこむ | 3.5% | 10% | 6.5pt | 6.8% | 3–12ヶ月 | 10–30% |
| 19 | 信長ファンディング | 5% | 10% | 5pt | 7.5% | 2–12ヶ月 | 20–30% |
| 20 | ネット不動産ファンディング | 4% | 10% | 6pt | 7% | 6–12ヶ月 | 非公開 |
| 21 | トモタク | 5% | 10% | 5pt | 7.5% | 3–12ヶ月 | 10% |
| 22 | ジャストフィット | 3.2% | 10% | 6.8pt | 6.6% | 6–121ヶ月 | — |
| 23 | わかちあいファンド | 5% | 10% | 5pt | 7.5% | 4–12ヶ月 | 10–20% |
| 24 | みんなで大家さん | 6% | 10% | 4pt | 8% | 12–60ヶ月 | 20% |
| 25 | まにわく | 7% | 10% | 3pt | 8.5% | 3–12ヶ月 | 10–30% |
| 26 | Property+ | 3% | 10% | 7pt | 6.5% | 2–16ヶ月 | 4–70% |
| 27 | GATES FUNDING | 8% | 10% | 2pt | 9% | 4ヶ月 | 5–10% |
| 28 | COZUCHI | 4% | 10% | 6pt | 7% | 3–120ヶ月 | 約20% |
| 29 | CAMEL | 7% | 10% | 3pt | 8.5% | 5–7ヶ月 | 2.5–20% |
| 30 | BATSUNAGU | 6% | 10% | 4pt | 8% | 1–12ヶ月 | 9–10% |
| 31 | 投活 | 5% | 8% | 3pt | 6.5% | 3–12ヶ月 | 20–40% |
| 32 | ゴコウファンド | 5% | 8% | 3pt | 6.5% | 数ヶ月–数年 | 10–40% |
| 33 | みんなの年金 | 8% | 8% | 0pt | 8% | 6–12ヶ月 | 平均9.3% |
| 34 | みらファン | 5.5% | 8% | 2.5pt | 6.8% | 〜12ヶ月 | 15–20% |
| 35 | esクラウドファンディング | 5.5% | 8% | 2.5pt | 6.8% | 1–6ヶ月 | 60% |
| 36 | REEZIN | 8% | 8% | 0pt | 8% | 3ヶ月 | 40% |
| 37 | PARTNERS Funding | 8% | 8% | 0pt | 8% | 平均3ヶ月 | 30% |
| 38 | Myファンド | 8% | 8% | 0pt | 8% | 6–10ヶ月 | 30–50% |
| 39 | Lives FUNDING | 4% | 8% | 4pt | 6% | 6–12ヶ月 | — |
| 40 | FUNDROP | 4% | 8% | 4pt | 6% | 3–12ヶ月 | 20–30% |
| 41 | DARWIN funding | 5% | 8% | 3pt | 6.5% | 5–10ヶ月 | 10–20% |
| 42 | DAIMLAR FUND | 8% | 8% | 0pt | 8% | 平均12ヶ月 | — |
| 43 | ASSECLI | 4% | 8% | 4pt | 6% | 3–6ヶ月 | 5–20% |
| 44 | NINE FUND | 7.5% | 7.9% | 0.4pt | 7.7% | 6ヶ月 | 25–64% |
| 45 | 田村ビルズクラウドファンディング | 3.1% | 7.7% | 4.6pt | 5.4% | 3–15ヶ月 | — |
| 46 | LEVECHY | 7.6% | 7.6% | 0pt | 7.6% | 6ヶ月前後 | 非公開 |
| 47 | A funding | 7.6% | 7.6% | 0pt | 7.6% | 平均11ヶ月 | — |
| 48 | 不動産クラファンPRO | 7% | 7% | 0pt | 7% | 6ヶ月 | — |
| 49 | Beginners Cloud | 7% | 7% | 0pt | 7% | 平均12ヶ月 | — |
| 50 | TSON FUNDING | 5.5% | 6.5% | 1pt | 6% | 4–12ヶ月 | 10–20% |
| 51 | TREC Funding | 6.5% | 6.5% | 0pt | 6.5% | 平均24ヶ月 | — |
| 52 | REALE | 6.5% | 6.5% | 0pt | 6.5% | 6ヶ月 | 30% |
| 53 | Ezファンド | 4.52% | 6.27% | 1.8pt | 5.4% | 3–6ヶ月 | 非公開 |
| 54 | 利回りくん | 3% | 6% | 3pt | 4.5% | 3–12ヶ月 | 5–30% |
| 55 | 不動産BANK | 6% | 6% | 0pt | 6% | 11–12ヶ月 | — |
| 56 | らくたま | 5% | 6% | 1pt | 5.5% | 3–12ヶ月 | 30–40% |
| 57 | Re:Vest | 6% | 6% | 0pt | 6% | 12ヶ月 | — |
| 58 | FANTAS funding | 5% | 6% | 1pt | 5.5% | 2–12ヶ月 | 約20% |
| 59 | CREAL | 3% | 6% | 3pt | 4.5% | 〜36ヶ月 | 案件による |
想定利回りの分布：59社はどの帯に何社いるか
想定利回りを帯に区切って、59社がどこに何社いるかを数えました。いちばん社数が多いのは10%以上の30社で、全体の51%を占めます。上位10社だけを見ていると、その数字が標準のように感じられます。けれども実際には、多くの会社はこの表の厚いところに固まっています。各帯の平均利回りと平均運用期間も並べたので、想定利回りを動かすと他の条件がどう連れて動くのかも同じ表で追えます。
- 5〜 7%10社
- 7〜 10%19社
- 10%以上30社
| 帯 | 社数 | 構成比 | 平均利回り（上限） | 平均運用期間 | 該当サービス |
|---|---|---|---|---|---|
| 5〜7% | 10社 | 17% | 6.2% | 14ヶ月 | CREAL、利回りくん、REALE、FANTAS funding、TSON FUNDING、らくたま ほか |
| 7〜10% | 19社 | 32% | 7.8% | 11ヶ月 | LEVECHY、みんなの年金、DARWIN funding、ASSECLI、FUNDROP、REEZIN ほか |
| 10%以上 | 30社 | 51% | 12.1% | 21ヶ月 | COZUCHI、利回り不動産、TECROWD、TORCHES、Victory Fund、CONDO ほか |
想定利回りの代表値：中央値・四分位・ばらつき
想定利回りを公表している59社だけで代表値を出しました。中央値は10%、平均は9.71%です。最大と最小の開きは4.3倍あり、この軸は会社ごとの差がはっきり出るところです。平均と中央値がずれている場合、少数の極端な会社が平均を引き上げ（下げ）ています。「平均◯%」という表現を見たら、それが平均なのか中央値なのかを確かめてください。
| 指標 | 値 | 読み方 |
|---|---|---|
| 最小 | 6% | この軸でいちばん低い |
| 第1四分位（25%点） | 7.7% | 下から4分の1の位置 |
| 中央値 | 10% | ちょうど真ん中。平均より実感に近い |
| 第3四分位（75%点） | 10.2% | 上から4分の1の位置 |
| 最大 | 25.8% | この軸でいちばん高い |
| 平均 | 9.71% | 極端な値に引っ張られる |
| 標準偏差 | 3.62 | ばらつきの大きさ |
| 集計社数 | 59社 | 59社のうち公表があった数 |
想定利回りと運用期間（最長）の関係
想定利回りの帯ごとに、運用期間（最長）の平均・中央値・最小・最大を出しました。期間は資金が拘束される長さです。この軸と期間が連動しているなら、条件の良し悪しではなく「拘束時間の対価」を見ていることになります。この表では「5〜7%」の平均が14ヶ月、「10%以上」の平均が21ヶ月です。差が小さければ、想定利回りと運用期間（最長）は独立に選べます。差が大きければ、片方を取った時点でもう片方はほぼ決まってしまうということです。
- 5〜7%14ヶ月
- 7〜10%11ヶ月
- 10%以上21ヶ月
| 想定利回りの帯 | 社数 | 運用期間（最長）の平均 | 中央値 | 最小 | 最大 | 帯内で最も高い | 帯内で最も低い |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5〜7% | 10社 | 14ヶ月 | 12ヶ月 | 6ヶ月 | 36ヶ月 | CREAL | REALE |
| 7〜10% | 19社 | 11ヶ月 | 12ヶ月 | 3ヶ月 | 36ヶ月 | ゴコウファンド | REEZIN |
| 10%以上 | 27社 | 21ヶ月 | 12ヶ月 | 3ヶ月 | 121ヶ月 | ジャストフィット | トリニティファンド |
想定利回りと最低投資額の関係
想定利回りの帯ごとに、最低投資額の平均・中央値・最小・最大を出しました。最低額は参加のしやすさです。この軸の良い側に少額の会社が固まっているのか、大口だけなのかで、実際に使えるかが変わります。この表では「5〜7%」の平均が1万円、「10%以上」の平均が6万円です。差が小さければ、想定利回りと最低投資額は独立に選べます。差が大きければ、片方を取った時点でもう片方はほぼ決まってしまうということです。
- 5〜7%1万円
- 7〜10%3万円
- 10%以上6万円
| 想定利回りの帯 | 社数 | 最低投資額の平均 | 中央値 | 最小 | 最大 | 帯内で最も高い | 帯内で最も低い |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5〜7% | 10社 | 1万円 | 1万円 | 1万円 | 10万円 | TSON FUNDING | CREAL |
| 7〜10% | 17社 | 3万円 | 1万円 | 1万円 | 10万円 | みんなの年金 | LEVECHY |
| 10%以上 | 28社 | 6万円 | 1万円 | 1万円 | 100万円 | みんなで大家さん | COZUCHI |
想定利回りと劣後出資割合の関係
想定利回りの帯ごとに、劣後出資割合の平均・中央値・最小・最大を出しました。劣後は損失を先に受け止める枠です。この軸の良い側で劣後が薄くなっていれば、良く見える理由がリスクの付け替えである可能性を疑う必要があります。この表では「5〜7%」の平均が28.0%、「10%以上」の平均が23.2%です。差が小さければ、想定利回りと劣後出資割合は独立に選べます。差が大きければ、片方を取った時点でもう片方はほぼ決まってしまうということです。
- 5〜7%28.0%
- 7〜10%35.3%
- 10%以上23.2%
| 想定利回りの帯 | 社数 | 劣後出資割合の平均 | 中央値 | 最小 | 最大 | 帯内で最も高い | 帯内で最も低い |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5〜7% | 5社 | 28.0% | 30.0% | 20.0% | 40.0% | らくたま | FANTAS funding |
| 7〜10% | 12社 | 35.3% | 40.0% | 9.3% | 64.0% | NINE FUND | みんなの年金 |
| 10%以上 | 23社 | 23.2% | 20.0% | 5.0% | 70.0% | Property+ | FUNDI |
想定利回りと累計組成本数の関係
想定利回りの帯ごとに、累計組成本数の平均・中央値・最小・最大を出しました。本数は運用の場数です。条件が良い会社が新しい会社に偏っているなら、その条件はまだ検証されていない数字ということになります。この表では「5〜7%」の平均が165件、「10%以上」の平均が77件です。差が小さければ、想定利回りと累計組成本数は独立に選べます。差が大きければ、片方を取った時点でもう片方はほぼ決まってしまうということです。
- 5〜7%165件
- 7〜10%17件
- 10%以上77件
| 想定利回りの帯 | 社数 | 累計組成本数の平均 | 中央値 | 最小 | 最大 | 帯内で最も高い | 帯内で最も低い |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5〜7% | 4社 | 165件 | 250件 | 9件 | 257件 | TSON FUNDING | Ezファンド |
| 7〜10% | 3社 | 17件 | 10件 | 2件 | 39件 | 投活 | esクラウドファンディング |
| 10%以上 | 5社 | 77件 | 72件 | 3件 | 148件 | COZUCHI | ネット不動産ファンディング |
想定利回りと運営会社の設立年の関係
想定利回りの帯ごとに、運営会社の設立年の平均・中央値・最小・最大を出しました。設立年は会社の歴史です。若い会社ほど攻めた条件を出しやすいので、この軸と設立年の関係は「条件の背景」を示します。この表では「5〜7%」の平均が1998年、「10%以上」の平均が2006年です。差が小さければ、想定利回りと運営会社の設立年は独立に選べます。差が大きければ、片方を取った時点でもう片方はほぼ決まってしまうということです。
- 5〜7%1998年
- 7〜10%2005年
- 10%以上2006年
| 想定利回りの帯 | 社数 | 運営会社の設立年の平均 | 中央値 | 最小 | 最大 | 帯内で最も高い | 帯内で最も低い |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5〜7% | 5社 | 1998年 | 2010年 | 1950年 | 2011年 | 不動産BANK | TREC Funding |
| 7〜10% | 11社 | 2005年 | 2009年 | 1954年 | 2019年 | PARTNERS Funding | ゴコウファンド |
| 10%以上 | 18社 | 2006年 | 2007年 | 1982年 | 2020年 | おうちの再生ファンドVIFA | 信長ファンディング |
実案件74件の利回り分布：どの水準が実際に多いのか
案件単位で利回りを数えました。平均は9.23%、中央値は7.4%、最小4%・最大18%です。各社が掲げるレンジの上限は目立ちますが、実際に多いのはこの表の真ん中あたりの帯です。帯ごとの平均運用期間と平均募集額も並べたので、高い利回りの案件が「短く小さい」のか「長く大きい」のかも読み取れます。
- 4〜 5%1件
- 5〜 6%10件
- 6〜 7%25件
- 7〜 8%2件
- 8〜 10%7件
- 10%以上29件
| 利回り帯 | 件数 | 構成比 | 平均運用期間 | 平均募集額 | 主なサービス |
|---|---|---|---|---|---|
| 4〜5% | 1件 | 1% | 12ヶ月 | 1.1億円 | LEVECHY |
| 5〜6% | 10件 | 14% | 20ヶ月 | 7.8億円 | CREAL、らくたま |
| 6〜7% | 25件 | 34% | 15ヶ月 | 4.7億円 | CREAL、LEVECHY、らくたま、汐留ファンディング |
| 7〜8% | 2件 | 3% | 21ヶ月 | 17.3億円 | CREAL、汐留ファンディング |
| 8〜10% | 7件 | 9% | 13ヶ月 | 1.3億円 | TECROWD、汐留ファンディング |
| 10%以上 | 29件 | 39% | 8ヶ月 | 10億円 | LEVECHY、TECROWD、らくたま、ヤマワケエステート、汐留ファンディング |
想定利回りの順位と、他の指標での順位はどれくらいずれるか
ひとつの軸で選んだとき、他の条件がどうなるのかを順位で確かめます。この記事の対象59社について、不動産型全体のなかでの順位を6つの指標で出しました。いちばん右は6指標の平均順位（上位何%か）で、小さいほど「どの指標でも上のほう」ということになります。想定利回りで1位でも平均順位が下のほうにある会社は、その1点に振り切った設計だと読めます。逆に平均順位が揃っている会社は、突出はしないが穴もないタイプです。どちらが良いという話ではなく、自分が何を優先するかで選び方が変わります。
| # | サービス | 想定利回り | 運用期間の短さ | 最低投資額の低さ | 劣後出資の厚さ | 累計組成本数 | 開示項目の数 | 6指標の平均順位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ヤマワケエステート | 1/78位 | 24/75位 | 33/72位 | — | — | 9/80位 | 23% |
| 2 | Re-plan Funding | 2/78位 | 60/75位 | 48/72位 | — | 9/15位 | 47/80位 | 54% |
| 3 | Victory Fund | 3/78位 | 34/75位 | 8/72位 | 48/50位 | — | 15/80位 | 35% |
| 4 | TORCHES | 4/78位 | 25/75位 | 7/72位 | 43/50位 | — | 80/80位 | 47% |
| 5 | センス・オーナーズ | 5/78位 | — | 61/72位 | 4/50位 | — | 64/80位 | 45% |
| 6 | K-FUND | 6/78位 | 13/75位 | 19/72位 | 49/50位 | — | 69/80位 | 47% |
| 7 | 利回り不動産 | 7/78位 | 31/75位 | 4/72位 | 41/50位 | 7/15位 | 5/80位 | 32% |
| 8 | トリニティファンド | 10/78位 | 2/75位 | — | — | — | 77/80位 | 37% |
| 9 | おうちの再生ファンドVIFA | 11/78位 | 57/75位 | 43/72位 | — | — | 60/80位 | 56% |
| 10 | SOLS | 9/78位 | 45/75位 | 53/72位 | 21/50位 | — | 13/80位 | 41% |
| 11 | FUNDI | 8/78位 | 35/75位 | 10/72位 | 50/50位 | — | 67/80位 | 51% |
| 12 | CROWD BUILDS | 12/78位 | 8/75位 | — | — | — | 39/80位 | 25% |
| 13 | GOLD CROWD | 13/78位 | — | 34/72位 | 2/50位 | — | 63/80位 | 37% |
| 14 | ハロー! RENOVATION | 15/78位 | — | 54/72位 | 39/50位 | — | 25/80位 | 51% |
| 15 | CONDO | 14/78位 | 10/75位 | 9/72位 | 40/50位 | — | 53/80位 | 38% |
| 16 | TECROWD | 16/78位 | 69/75位 | 55/72位 | 42/50位 | — | 6/80位 | 56% |
| 17 | 汐留ファンディング | 22/78位 | 43/75位 | 21/72位 | 32/50位 | — | 45/80位 | 47% |
| 18 | 大家どっとこむ | 23/78位 | 44/75位 | 22/72位 | 20/50位 | — | 20/80位 | 37% |
| 19 | 信長ファンディング | 25/78位 | 47/75位 | 24/72位 | 22/50位 | — | 14/80位 | 38% |
| 20 | ネット不動産ファンディング | 30/78位 | 61/75位 | 51/72位 | — | 13/15位 | 50/80位 | 68% |
| 21 | トモタク | 21/78位 | 41/75位 | 17/72位 | 45/50位 | 5/15位 | 1/80位 | 38% |
| 22 | ジャストフィット | 29/78位 | 74/75位 | 41/72位 | — | — | 73/80位 | 71% |
| 23 | わかちあいファンド | 24/78位 | 46/75位 | 59/72位 | 33/50位 | — | 8/80位 | 50% |
| 24 | みんなで大家さん | 28/78位 | 71/75位 | 72/72位 | 37/50位 | — | 72/80位 | 79% |
| 25 | まにわく | 20/78位 | 40/75位 | 58/72位 | 17/50位 | — | 56/80位 | 53% |
| 26 | Property+ | 27/78位 | 64/75位 | 29/72位 | 1/50位 | — | 24/80位 | 38% |
| 27 | GATES FUNDING | 19/78位 | 6/75位 | 14/72位 | 44/50位 | — | 68/80位 | 45% |
| 28 | COZUCHI | 17/78位 | 73/75位 | 1/72位 | 26/50位 | 3/15位 | 2/80位 | 33% |
| 29 | CAMEL | 18/78位 | 22/75位 | 52/72位 | 29/50位 | — | 79/80位 | 56% |
| 30 | BATSUNAGU | 26/78位 | 48/75位 | 25/72位 | 46/50位 | — | 21/80位 | 50% |
対象社が実際に募集した74件の明細
掲載条件は会社が自分で決めて書く数字です。募集された案件の中身と突き合わせます。この記事の対象社のうち、募集一覧を取得できた会社の案件を全件並べます。74件の平均利回りは9.23%、平均運用期間は13.1ヶ月でした。「期間通算」の列は、年率の利回りに運用期間を掛けたもので、その案件を満期まで持ったときに受け取る割合の目安です。いちばん右にこの記事の軸の値を置いたので、軸の良い会社が実際にどんな案件を出しているのかを、行ごとに確かめられます。取得できているのは全社ではないので、ここにない会社が劣るという意味ではありません。
| # | サービス | 案件名 | 利回り | 期間 | 募集額 | 期間通算 | 状況 | 想定利回り |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | CREAL | 大阪北船場ホテル | 7.4% | 36ヶ月 | 34.2億円 | 22.20% | 運用中 | 6% |
| 2 | CREAL | 大阪レジデンス（城北・布施） | 6% | 36ヶ月 | 24.1億円 | 18.00% | 運用中 | 6% |
| 3 | CREAL | 半蔵門オフィス | 5.9% | 36ヶ月 | 21.2億円 | 17.70% | 運用中 | 6% |
| 4 | CREAL | 赤坂ホテル | 6% | 36ヶ月 | 18.2億円 | 18.00% | 運用中 | 6% |
| 5 | CREAL | 東京レジデンスⅢ（茗荷谷・新高円寺） | 5.5% | 24ヶ月 | 14.9億円 | 11.00% | 運用中 | 6% |
| 6 | CREAL | 鎌倉ホテル | 6% | 36ヶ月 | 14.7億円 | 18.00% | 運用中 | 6% |
| 7 | CREAL | 文京千石レジデンス | 5.3% | 24ヶ月 | 14.4億円 | 10.60% | 運用中 | 6% |
| 8 | CREAL | 東京レジデンスⅣ（王子・八広） | 6.3% | 36ヶ月 | 14.2億円 | 18.90% | 運用中 | 6% |
| 9 | CREAL | 東京レジデンスⅡ（戸越銀座・代田橋・明大前） | 5.9% | 36ヶ月 | 13.3億円 | 17.70% | 運用中 | 6% |
| 10 | CREAL | 東京レジデンスⅤ（不動前・世田谷代田・高田馬場） | 6.3% | 36ヶ月 | 9.1億円 | 18.90% | 成立 | 6% |
| 11 | CREAL | 東京レジデンスⅠ（東十条・住吉） | 5% | 24ヶ月 | 6億円 | 10.00% | 運用中 | 6% |
| 12 | LEVECHY | LEVECHYファンド25号（抽選式） | 10% | 16ヶ月 | 28.5億円 | 13.33% | 不成立 | 7.6% |
| 13 | LEVECHY | LEVECHYファンド24号（抽選式） | 6% | 12ヶ月 | 8.6億円 | 6.00% | 運用終了 | 7.6% |
| 14 | LEVECHY | LEVECHYファンド19号Ⅱ（抽選式） | 4% | 12ヶ月 | 1.1億円 | 4.00% | 運用中 | 7.6% |
| 15 | TECROWD | TECROWD100号ファンド「OME Data Center#06（青梅市新町6-B）」 | 15.5% | 9ヶ月 | 26.1億円 | 11.62% | 運用中 | 10.01% |
| 16 | TECROWD | TECROWD97号ファンド「OME Data Center#03 phase2」 | 14.5% | 12ヶ月 | 25.2億円 | 14.50% | 運用中 | 10.01% |
| 17 | TECROWD | TECROWD103号ファンド「OME Data Center#07（青梅市滝ノ上町－B）」 | 15.5% | 10ヶ月 | 24.6億円 | 12.92% | 運用中 | 10.01% |
| 18 | TECROWD | TECROWD95号ファンド「OME Data Center#02 phase2」 | 15% | 12ヶ月 | 21億円 | 15.00% | 運用中 | 10.01% |
| 19 | TECROWD | TECROWD98号ファンド「Mongolia Premium Residence『Edelmont』#02」 | 14% | 14ヶ月 | 18.8億円 | 16.33% | 運用中 | 10.01% |
| 20 | TECROWD | TECROWD101号ファンド「大阪市 四つ橋なんば駅前ビル phase2」 | 12% | 5ヶ月 | 15.5億円 | 5.00% | 運用中 | 10.01% |
| 21 | TECROWD | TECROWD104号ファンド「Mongolia Premium Residence『Edelmont』#05」 | 16.5% | 12ヶ月 | 12.7億円 | 16.50% | 情報公開 | 10.01% |
| 22 | TECROWD | TECROWD102号ファンド「Mongolia Premium Residence『Edelmont』#04」 | 15.5% | 13ヶ月 | 11.9億円 | 16.79% | 運用中 | 10.01% |
| 23 | TECROWD | TECROWD99号ファンド「Mongolia Premium Residence『Edelmont』#03」 | 15.5% | 7ヶ月 | 8.6億円 | 9.04% | 運用中 | 10.01% |
| 24 | TECROWD | TECROWD94号ファンド「猫専用個室ペットホテル ねこべや#03 phase2」 | 9.5% | 24ヶ月 | 6.1億円 | 19.00% | 運用中 | 10.01% |
| 25 | らくたま | らくたま33号（銀座8丁目商業ビル） | 6.5% | 12ヶ月 | 6.6億円 | 6.50% | 運用中 | 6% |
| 26 | らくたま | らくたま29号（本郷オフィスフロント） | 5.3% | 12ヶ月 | 2.6億円 | 5.30% | 運用終了 | 6% |
| 27 | らくたま | らくたま44号（横浜南区プロジェクト） | 6.1% | 12ヶ月 | 2.1億円 | 6.10% | 運用中 | 6% |
| 28 | らくたま | らくたま43号（土浦ロジスティクス） | 6.1% | 12ヶ月 | 2億円 | 6.10% | 運用終了 | 6% |
| 29 | らくたま | らくたま34号（九段南プライムスクエア） | 6.1% | 3ヶ月 | 2億円 | 1.52% | 運用中 | 6% |
| 30 | らくたま | らくたま42号（渋谷幡ヶ谷駅前プロジェクト） | 6.1% | 12ヶ月 | 2億円 | 6.10% | 運用中 | 6% |
| 31 | らくたま | らくたま28号（横浜ポートサイドプレイス） | 5.1% | 6ヶ月 | 1.9億円 | 2.55% | 運用終了 | 6% |
| 32 | らくたま | らくたま36号（横浜シティタワー馬車道） | 6.1% | 6ヶ月 | 1.8億円 | 3.05% | 運用中 | 6% |
| 33 | らくたま | らくたま45号（横浜シティタワー馬車道） | 6.1% | 12ヶ月 | 1.8億円 | 6.10% | 運用中 | 6% |
| 34 | らくたま | らくたま46号（神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス） | 6.1% | 12ヶ月 | 1.6億円 | 6.10% | 運用中 | 6% |
| 35 | らくたま | らくたま32号（越中島プロジェクト） | 5.3% | 12ヶ月 | 1.6億円 | 5.30% | 運用中 | 6% |
| 36 | らくたま | らくたま30号（ウエルシア茨城五霞店） | 5.5% | 12ヶ月 | 1.5億円 | 5.50% | 運用終了 | 6% |
| 37 | らくたま | らくたま39号（ビジネスホテルニュープラザ） | 6.1% | 12ヶ月 | 1.2億円 | 6.10% | 運用終了 | 6% |
| 38 | らくたま | らくたま47号（クリオ横濱元町通り） | 6.1% | 12ヶ月 | 1.1億円 | 6.10% | 運用中 | 6% |
| 39 | らくたま | らくたま27号（富岡新築プロジェクト：フェーズ1） | 6.1% | 12ヶ月 | 1.1億円 | 6.10% | 運用終了 | 6% |
| 40 | らくたま | らくたま31号（門前仲町プロジェクト） | 5.3% | 12ヶ月 | 1億円 | 5.30% | 運用中 | 6% |
| 41 | らくたま | らくたま48号（クラッシィハウス新宿中落合） | 6.1% | 12ヶ月 | 1億円 | 6.10% | 運用中 | 6% |
| 42 | らくたま | らくたま41号（ザ・ヨコハマタワーズタワーイースト） | 6.1% | 6ヶ月 | 8,239万円 | 3.05% | 運用中 | 6% |
| 43 | らくたま | らくたま38号（パークホームズ横濱山下町88番地） | 6.1% | 6ヶ月 | 7,680万円 | 3.05% | 運用終了 | 6% |
| 44 | らくたま | らくたま26号（杉並パークサイド①） | 6.1% | 12ヶ月 | 7,040万円 | 6.10% | — | 6% |
| 45 | らくたま | らくたま37号（富岡新築プロジェクト：フェーズ2） | 10% | 7ヶ月 | 4,320万円 | 5.83% | 運用終了 | 6% |
| 46 | らくたま | らくたま40号（浦和底地プロジェクト） | 6.1% | 12ヶ月 | 2,800万円 | 6.10% | 運用中 | 6% |
| 47 | らくたま | らくたま35号（博多ステーションフロント） | 6.1% | 12ヶ月 | 2,475万円 | 6.10% | 運用終了 | 6% |
| 48 | ヤマワケエステート | 長野・木曽 系統用蓄電池用地 EXITファンド | 18% | 7ヶ月 | 3.8億円 | 10.50% | 募集中 | 25.8% |
| 49 | ヤマワケエステート | 愛知県あま市 新築レジデンスファンド | 15% | 4ヶ月 | — | 5.00% | 募集終了 | 25.8% |
| 50 | ヤマワケエステート | 名古屋市中川区荒子 新築レジデンスファンド | 15% | 4ヶ月 | — | 5.00% | 運用中 | 25.8% |
| 51 | ヤマワケエステート | 兵庫・丹波 系統用蓄電池用地 EXITファンド | 18% | 6ヶ月 | — | 9.00% | 運用中 | 25.8% |
| 52 | ヤマワケエステート | 岐阜・高山 系統用蓄電池用地 EXITファンド | 18% | 5ヶ月 | — | 7.50% | 運用中 | 25.8% |
| 53 | ヤマワケエステート | 名古屋市守山区 新築レジデンスファンド | 15% | 5ヶ月 | — | 6.25% | 運用中 | 25.8% |
| 54 | ヤマワケエステート | 群馬・太田 系統用蓄電池用地 EXITファンド | 18% | 8ヶ月 | — | 12.00% | 運用中 | 25.8% |
| 55 | ヤマワケエステート | 福岡・筑紫野 系統用蓄電池用地 EXITファンド | 17% | 6ヶ月 | — | 8.50% | 運用中 | 25.8% |
| 56 | ヤマワケエステート | 長野・上田 系統用蓄電池用地 EXITファンド | 17% | 6ヶ月 | — | 8.50% | 運用中 | 25.8% |
| 57 | ヤマワケエステート | 名古屋市中村区 新築レジデンスファンド | 15% | 4ヶ月 | — | 5.00% | 運用中 | 25.8% |
| 58 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング15号(川崎市麻生区1棟マンションプロジェクト) | 10% | 12ヶ月 | 1.6億円 | 10.00% | 運用終了 | 10% |
| 59 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング17号(世田谷区ファミリーマンションプロジェクト) | 8% | 24ヶ月 | 1億円 | 16.00% | 運用終了 | 10% |
| 60 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング13号(浦安市マンションプロジェクト) | 8% | 11ヶ月 | 5,000万円 | 7.33% | 運用終了 | 10% |
| 61 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング6号(千葉県浦安市戸建・集合住宅用地プロジェクト) | 6% | 12ヶ月 | 5,000万円 | 6.00% | 運用終了 | 10% |
| 62 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング7号(浦安市マンションプロジェクト) | 7% | 6ヶ月 | 4,300万円 | 3.50% | 運用終了 | 10% |
| 63 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング10号(江戸川区松江マンションプロジェクト) | 8% | 11ヶ月 | 3,800万円 | 7.33% | 運用終了 | 10% |
| 64 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング14号(浦安市マンションプロジェクト) | 10% | 4ヶ月 | 3,400万円 | 3.33% | 運用終了 | 10% |
| 65 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング8号(船橋市マンションプロジェクト) | 8% | 6ヶ月 | 3,300万円 | 4.00% | 運用終了 | 10% |
| 66 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング11号(千葉市美浜区マンションプロジェクト) | 8% | 3ヶ月 | 2,800万円 | 2.00% | 運用終了 | 10% |
| 67 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング16号(東京都墨田区戸建用地プロジェクト) | 6% | 2ヶ月 | 2,000万円 | 1.00% | 運用終了 | 10% |
| 68 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング5号(船橋市金杉区分マンションプロジェクト) | 10% | 10ヶ月 | 2,000万円 | 8.33% | 運用終了 | 10% |
| 69 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング２号(習志野市戸建プロジェクト) | 10% | 6ヶ月 | 2,000万円 | 5.00% | 運用終了 | 10% |
| 70 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング１号(大和市中古戸建リノベーションプロジェクト) | 10% | 12ヶ月 | 2,000万円 | 10.00% | — | 10% |
| 71 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング9号(船橋市習志野台マンションプロジェクト) | 8% | 11ヶ月 | 1,900万円 | 7.33% | 運用終了 | 10% |
| 72 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング12号(東京都墨田区戸建用地プロジェクト) | 10% | 10ヶ月 | 1,800万円 | 8.33% | 運用終了 | 10% |
| 73 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング4号(千葉市美浜区区分マンションプロジェクト) | 10% | 7ヶ月 | 1,600万円 | 5.83% | 運用終了 | 10% |
| 74 | 汐留ファンディング | 汐留ファンディング3号(江東区北砂戸建プロジェクト) | 10% | 12ヶ月 | 1,000万円 | 10.00% | 運用終了 | 10% |
対象社の登録番号を、公的な一覧と突き合わせる
条件の数字の前に、事業者として届け出があるかどうかを見ておきます。対象59社について、各社が自分のサイトに書いている登録番号と、金融庁の金融商品取引業者登録一覧・国土交通省の不動産特定共同事業者許可一覧・gBizINFO（経済産業省）の法人番号を突き合わせました。どれかで確認が取れたのは54社です。「確認中」は社名の表記ゆれで機械的に一致しなかったものを含みます。登録がないという意味ではありませんが、投資する前にご自身でも一覧を引いておくことをおすすめします。
- 金融庁の一覧で確認10社
- 国交省の一覧で確認54社
- どちらでも確認できず5社
| サービス | 公表されている登録番号 | 公的一覧での確認 | 業の種別 | 不特法の号数 | 法人番号 | 登記上の商号 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ヤマワケエステート | 不動産特定共同事業大阪府知事第19号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 5120001213245 | ヤマワケエステート株式会社 |
| Re-plan Funding | 神奈川県知事(1)第7号（小規模） | 不特法許可一覧 | — | 第1号、電子取引業務 | 8010501045964 | 株式会社リプラン |
| Victory Fund | 不動産特定共同事業東京都知事第149号／宅地建物取引業東京都知事（5）第79547号 | 確認中 | — | — | 4011101052041 | カチデベロップメント株式会社 |
| TORCHES | — | 金商業者一覧／不特法許可一覧 | 第二種 | 第1号、第2号、電子取引業務 | 9480001010272 | ＴＯＲＣＨＥＳ株式会社 |
| センス・オーナーズ | 不動産特定共同事業特定共同事業：大阪府知事第35号／宅地建物取引業：国土交通大臣(2)第9857号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 3120001220219 | センス・トラスト株式会社 |
| K-FUND | 不動産特定共同事業定共同事業：神奈川県知事第25号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 4080101017964 | 株式会社カワムラ建設 |
| 利回り不動産 | 不動産特定共同事業産特定共同事業東京都知事第143号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 1120001143314 | 株式会社ワイズホールディングス |
| トリニティファンド | 不動産特定共同事業東京都知事第183号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号 | 5010401116926 | 株式会社ＷＡＬＬＭＡＴＥ不動産 |
| おうちの再生ファンドVIFA | 不動産特定共同事業大阪府知事第26号／宅地建物取引業証大阪府知事（2）第62336号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 5120001232864 | レクストアセットマネジメント株式会社 |
| SOLS | 不動産特定共同事業特定共同事業：愛知県知事第4号／宅地建物取引業取引業免許：国土交通大臣（3）第8892号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 3122001015904 | 株式会社不二興産 |
| FUNDI | 不動産特定共同事業神奈川県知事第24号／宅地建物取引業神奈川県知事（1）第32765号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 2011001124314 | 株式会社ＦＵＮＤＩ |
| CROWD BUILDS | 宅地建物取引業東京都知事（2）第99156号／不動産特定共同事業第１号事業者（東京都知事（1）第5号／宅地建物取引業免許東京都知事(1)第99156号 | 確認中 | — | — | 7010001173960 | 株式会社フィンスター |
| GOLD CROWD | 不動産特定共同事業産特定共同事業愛知県知事第9号／宅地建物取引業国土交通大臣（１）第10642号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 1010001134019 | ゴールドトラスト株式会社 |
| ハロー! RENOVATION | 不動産特定共同事業金融庁長官・国土交通大臣第114号／関東財務局長（金商）第3148号／宅地建物取引業[神奈川県知事（3）第28062号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、第3号、第4号、電子取引業務 | 1100001031652 | 株式会社エンジョイワークス |
| CONDO | 不動産特定共同事業同事業許可：神奈川県知事第23号／宅地建物取引業取引業免許：神奈川県知事（1）第32316号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 5010001132828 | 株式会社ＡＵＧＥＮ |
| TECROWD | 不動産特定共同事業神奈川県知事第12号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 2021001042746 | ＴＥＣＲＡ株式会社 |
| 汐留ファンディング | 不動産特定共同事業東京都知事第164号／宅地建物取引業東京都知事（2）第100663号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、電子取引業務 | 2010401131192 | 汐留プロパティ株式会社 |
| 大家どっとこむ | 不動産特定共同事業特定共同事業者東京都知事第134号／宅地建物取引業物取引業免許国土交通大臣(4)第7845号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 9013201015880 | 株式会社グローベルス |
| 信長ファンディング | — | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 4180001016164 | 株式会社ウッドフレンズ |
| ネット不動産ファンディング | 東京都知事(1)第16号（小規模・電子取引業務） | 不特法許可一覧 | — | 第1号、電子取引業務 | 8010403006775 | Ｍａｋｉ Ｆｉｎａｎｃｉｅｒｓ Ｊａｐａｎ株式会社 |
| トモタク | 不動産特定共同事業東京都知事第133号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 6013201018127 | 株式会社イーダブルジー |
| ジャストフィット | 不動産特定共同事業東京都知事第154号／宅地建物取引業東京都知事免許（4）第88918号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 4011001056175 | シマダアセットパートナーズ株式会社 |
| わかちあいファンド | 不動産特定共同事業定共同事業許可滋賀県知事第1号／近畿財務局長（金商）第346号／宅地建物取引業物取引業許可国土交通大臣（3）第8486号 | 金商業者一覧／不特法許可一覧 | 第二種 | 第1号、第2号、電子取引業務 | 7160001002386 | 株式会社日本プロパティシステムズ |
| みんなで大家さん | — | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 3120001140771 | 都市綜研インベストファンド株式会社 |
| まにわく | 不動産特定共同事業共同事業免許：東京都知事第141号／宅地建物取引業取引業者免許：東京都知事（3）第94029号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 1011002036609 | 株式会社新日本コンサルティング |
| Property+ | 不動産特定共同事業東京都知事第150号／宅地建物取引業国土交通大臣（3）第008917号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 7290001024599 | 株式会社リビングコーポレーション |
| GATES FUNDING | 不動産特定共同事業特定共同事業：東京都知事第175号／宅地建物取引業引業：宅建業国土交通大臣（１）第10939号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 3010501032827 | ＧＡＴＥＳ株式会社 |
| COZUCHI | 不動産特定共同事業東京都知事第60号 | 金商業者一覧／不特法許可一覧 | 投資助言・代理業、第二種 | 第1号、第2号、電子取引業務 | 2010001139355 | ＬＡＥＴＯＬＩ株式会社 |
| CAMEL | 不動産特定共同事業特定共同事業神奈川県知事第18号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 9010001144514 | 株式会社グローバルクラウドエステート |
| BATSUNAGU | 関東財務局長（金商）第3493号／宅地建物取引業東京都知事許可（2）第101927号／不動産特定共同事業特定共同事業：東京都知事第１８１号 | 金商業者一覧／不特法許可一覧 | 投資助言・代理業、第二種 | 第1号、第2号、電子取引業務 | 2010001175417 | 株式会社リムズキャピタル |
| 投活 | 東京都知事(1)第15号（小規模第1号事業） | 不特法許可一覧 | — | 第1号、電子取引業務 | 9010001145594 | 株式会社トラスト |
| ゴコウファンド | — | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 4290001055093 | 株式会社五黄不動産 |
| みんなの年金 | — | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 1040001101032 | 株式会社ネクサスエージェント |
| みらファン | — | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 7180001054987 | 株式会社みらいアセット |
| esクラウドファンディング | 神奈川県知事(1)第10号（小規模） | 不特法許可一覧 | — | 第1号、電子取引業務 | 4021001047636 | 株式会社エステートシンワ |
| REEZIN | 不動産特定共同事業特定共同事業：大阪府知事(1)第12号／宅地建物取引業：大阪府知事(5)第49416号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、電子取引業務 | 9120001102238 | 株式会社新成トラスト |
| PARTNERS Funding | 不動産特定共同事業特定共同事業：東京都知事第126号／宅地建物取引業：国土交通大臣（1）第10432号 | 確認中 | — | — | 1010001026538 | 株式会社パートナーズ |
| Myファンド | 千葉県知事第1号（小規模） | 金商業者一覧／不特法許可一覧 | 第二種 | 第1号、電子取引業務 | 7040001035976 | 株式会社Ｍｙアセット |
| Lives FUNDING | 不動産特定共同事業東京都知事許可第166号／宅地建物取引業東京都知事（4）第88704号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 2040001087733 | 株式会社ライブズ |
| FUNDROP | 不動産特定共同事業神奈川県知事第28号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 8010401103566 | ＯＮＥ ＤＲＯＰ ＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴ株式会社 |
| DARWIN funding | — | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 3010001138249 | ダーウィンアセットパートナーズ株式会社 |
| DAIMLAR FUND | 不動産特定共同事業定共同事業者神奈川県知事(1)第3号／宅地建物取引業国土交通大臣(3)第8111号 | 確認中 | — | — | 6020001093168 | 株式会社ダイムラー・コーポレーション |
| ASSECLI | 不動産特定共同事業東京都知事第115号／関東財務局長（金商）第3061号／宅地建物取引業国土交通大臣（3）第8397号 | 金商業者一覧／不特法許可一覧 | 投資助言・代理業、第二種 | 第1号、第2号、電子取引業務 | 8011001069776 | 株式会社エボルゾーン |
| NINE FUND | 不動産特定共同事業特定共同事業：北海道知事第3号／宅地建物取引業：国土交通大臣(2)第009646号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 3430001027392 | 株式会社ファクター・ナイン |
| 田村ビルズクラウドファンディング | 不動産特定共同事業山口県知事第1号／宅地建物取引業国土交通大臣（２）第9501号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 8250001008200 | 株式会社田村ビルズ |
| LEVECHY | 不動産特定共同事業金融庁長官・国土交通大臣第93号／関東財務局長（金商）第2969号 | 確認中 | — | — | — | — |
| A funding | 不動産特定共同事業東京都知事第127号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 4011001072940 | 株式会社アンビションＤＸホールディングス |
| 不動産クラファンPRO | 関東財務局長（金商）第2067号／宅地建物取引業国土交通大臣（1）第10911号／不動産特定共同事業定共同事業/神奈川県知事(1)第11号 | 金商業者一覧／不特法許可一覧 | 第二種 | 第1号、電子取引業務 | 2010401057735 | みなとアセットマネジメント株式会社 |
| Beginners Cloud | 不動産特定共同事業特定共同事業：福岡県知事第3号／宅地建物取引業：福岡県知事（４）第16367号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | — | — |
| TSON FUNDING | 不動産特定共同事業特定共同事業：愛知県知事第6号／宅地建物取引業：国土交通大臣（1）第10513号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 9180001066378 | 株式会社ＴＳＯＮ |
| TREC Funding | 不動産特定共同事業金融庁長官・国土交通大臣第102号／関東財務局長（金商）第898号 | 金商業者一覧／不特法許可一覧 | 投資助言・代理業、第二種 | 第1号、第3号、第4号、電子取引業務 | 5011801018167 | トーセイ株式会社 |
| REALE | 不動産特定共同事業金融庁長官・国土交通大臣第132号／関東財務局長（金商）第597号／宅地建物取引業国土交通大臣（3）第8550号 | 金商業者一覧／不特法許可一覧 | 投資助言・代理業、第二種 | 第1号、第2号、第3号、第4号 | 5010001038059 | 株式会社エー・ディー・ワークス |
| Ezファンド | 大阪府知事(1)第10号（小規模第1号事業・電子取引業務） | 不特法許可一覧 | — | 第1号、電子取引業務 | 3120001140516 | 株式会社イー・トラスト |
| 利回りくん | 不動産特定共同事業東京都知事第155号／宅地建物取引業国土交通大臣（2）第9715号／不動産特定共同事業事業許認可番号東京都知事第155号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 1021001039099 | 株式会社シーラ |
| 不動産BANK | 不動産特定共同事業産特定共同事業東京都知事第135号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 1370001010175 | 株式会社ファミリーコーポレーション |
| らくたま | 不動産特定共同事業東京都知事第180号／宅地建物取引業東京都知事（4）第91374号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 1100001039489 | 株式会社フロンティアグループ |
| Re:Vest | 不動産特定共同事業東京都知事第178号／宅地建物取引業国土交通大臣（1）第10342号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、第2号、電子取引業務 | 5010001132919 | 株式会社リバイブル |
| FANTAS funding | 不動産特定共同事業産特定共同事業東京都知事第103号 | 不特法許可一覧 | — | 第1号、電子取引業務 | 7013201018150 | ＦＡＮＴＡＳ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ株式会社 |
| CREAL | 不動産特定共同事業金融庁長官・国土交通大臣第135号／関東財務局長（金商）第2898号／宅地建物取引業国土交通大臣（1）第11230号 | 金商業者一覧／不特法許可一覧 | 投資助言・代理業、第二種 | 第1号、第2号、第3号、第4号、電子取引業務 | 3010401093663 | クリアル株式会社 |
対象社をめぐる直近の動き
会社の勢いや方向は、条件の数字より先にニュースに出ます。対象社について取得した直近の見出しです。調達・提携・新しいファンドの開始・不動産の取得といった動きは、そのまま条件の変更につながることがあります。見出しだけで判断はできないので、気になったものは元の記事に当たってください。この取得は週に一度回しています。
| サービス | 日付 | 見出し |
|---|---|---|
| ヤマワケエステート | 2026-09-28 | ヤマワケエステートが3周年を迎え、累計678億円調達を記念した特別キャンペーン開催 |
| ヤマワケエステート | 2026-09-26 | 不動産クラウドファンディング「ヤマワケエステート」がサービス開始3周年！累計調達額678億円突破を記念し、豪華賞品が当たるキャンペーンを実施 |
| Re-plan Funding | 2026-01-27 | 不動産投資型クラウドファンディング「Re-plan funding」、サービス開始1周年を記念し、当選金額の1％分Amazonギフトカードを進呈するキャンペーンを実施 | 株式 |
| Re-plan Funding | 2025-11-21 | GUIDE01、世界最小・最軽量級スマートディスプレイがクラファン目標を早期達成！ |
| Victory Fund | 2026-07-26 | 約14億円はどこへ…突如廃業の不動産クラファン、「運用中」物件が実は売却済みだった |
| Victory Fund | 2025-08-28 | 「victory fund」 福岡ケアコミュニティ創生プロジェクトの案件公開と2つのプレゼントキャンペーン実施～新規投資家登録で1,000円&出資金額の最大2%相当のア |
| TORCHES | 2026-10-14 | 【つなぐと井戸端】今回配信する神事の松明（たいまつ）が凄過ぎた件 |
| TORCHES | 2026-09-30 | 【ゲイバー店主が】地底探鉱／習うより慣れろ／トーチを灯しまくれ【ドラクエウォークを語る】 |
| センス・オーナーズ | 2026-10-17 | 【想定年利16％・運用約4ヵ月】第1弾は募集開始わずか約20分で満額達成＆予定通り償還・分配済み『不動産売買代金の債権 |
| センス・オーナーズ | 2026-10-02 | 東京タワーで初開催！サステナブルやカルチャーを発信する秋のファッションの祭典「THAT'S FASHION WEEKEND 2026」のメインスポンサーにセンス・トラ |
| K-FUND | 2026-10-06 | 大阪ガス都市開発プライベートリートが運用資産500億円達成とGRESB初参加の意義 |
| K-FUND | 2026-09-27 | 地元応援団の声援を受け、松岡玲が全日本初優勝！【全日本RR第6戦岡山ST600決勝】 |
| 利回り不動産 | 2026-10-17 | 【分析】建築費上昇が期待利回りの上昇圧力に、三井住友トラスト基礎研 |
| 利回り不動産 | 2026-06-05 | 利回り不動産を展開するワイズホールディングス、沖縄・読谷のプライベートヴィラを共同所有する新サービス「CELEVI OWNERS CLUB」を発表 |
| トリニティファンド | 2026-10-05 | WALLMATE不動産、都心の高額な土地・戸建を専門に扱う相談窓口「WALLMATE PRIME LAND」を開設 |
| トリニティファンド | 2026-10-01 | LIFULL地域創生2号ファンド出資のアパートメントホテル「HUBEX秋葉原」が10月1日グランドオープン｜Infoseekニュース |
| おうちの再生ファンドVIFA | 2026-10-14 | 【想定年利9.6%！】不動産クラウドファンディング「おうちの再生ファンドVIFA」26号ファンド、10/17(土)募集開始！ |
| おうちの再生ファンドVIFA | 2026-10-14 | 【想定年利7.5%！】不動産クラウドファンディング「おうちの再生ファンドVIFA」27号ファンド、10/19(月)募集開始！ |
| SOLS | 2026-10-09 | 【産学連携事業】築34年の空室を学生のアイデアで再生！不二興産×名古屋造形大学、リノベーションコンテストの最優秀賞が決定 |
| SOLS | 2026-10-05 | UBSはソルスティス・アドバンスド・マテリアルズ(SOLS.US)のレーティングを強気に据え置き、目標株価を76ドルに引き下げた |
| FUNDI | 2025-12-05 | 出資先である株式会社FUNDINNOの東証グロースへの上場のお知らせ～当社出資先第24号IPO案件 |
| FUNDI | 2025-02-18 | FUNDI、株式会社グリーンエナジー＆カンパニーとの協業により蓄電池案件ファンドに新たな買取保証体制を導入 |
| CROWD BUILDS | 2026-07-31 | 「FINSTAR AGENT」AIエージェント機能を順提供へ |
| CROWD BUILDS | 2025-11-05 | 株式会社フィンスター、大阪支店を開設。関西エリアのエージェント募集を本格始動。 |
| GOLD CROWD | 2025-04-22 | ゴールドステイ名古屋大須アパートメントホテル 極上のウェルネス体験 - Wellness Room with ReFaで心と身体をリフレッシュ |
| GOLD CROWD | 2025-03-14 | ゴールドトラスト(株)、3/22(土)不動産投資セミナー 「日本人だからこそできる資産形成とは？！」開催 |
| ハロー! RENOVATION | 2026-09-22 | 画像 | 5年間誰も住まなかった→入居率100%に…築65年､ボロボロの元市営団地が年5000万円の家賃収入を生むワケ【2026年8月BEST】 |
| ハロー! RENOVATION | 2026-09-17 | 株式会社エンジョイワークス |
| CONDO | 2026-10-17 | 2026年～2031年のCONDO（CONDO）の価格予測 |
| CONDO | 2026-10-16 | 【速報】首都圏中古マンション成約数が激減してました！この傾向2027年春まで続く⁉︎ |
| TECROWD | 2026-10-14 | TECROWDの資産運用応援キャンペーンが先着600名に拡大！最大4,000円分のギフトカードをプレゼント |
| TECROWD | 2026-10-14 | 「秋から始める！資産運用応援キャンペーン」対象人数を先着300名から600名へ拡大！ |
100万円を1年間置いたら、税引後でいくらか
パーセントを金額に置き換えると、会社ごとの差の大きさが分かります。対象59社について、想定利回りの下限と上限それぞれで100万円を1年運用したときの受取額を計算しました。分配金には20.42%が源泉徴収されるので、税引後は約79.58%です。下限で見た平均は年6.5%、上限で見た平均は年9.7%。金額に直すと、税引後で年51,575円から77,261円の幅になります。いちばん右の列は、100万円がその会社で何口ぶんにあたるかです。口数が多いほど複数の案件に分けられるので、同じ金額でも分散の効き方が変わります。
- ヤマワケエステート205,316円 （15〜25.8%）
- Re-plan Funding167,118円 （8〜21%）
- Victory Fund143,244円 （8〜18%）
- TORCHES135,286円 （10〜17%）
- センス・オーナーズ119,370円 （12〜15%）
- K-FUND107,433円 （12〜13.5%）
- 利回り不動産95,496円 （4〜12%）
- トリニティファンド95,496円 （8〜12%）
- おうちの再生ファンドVIFA95,496円 （6〜12%）
- SOLS95,496円 （2.5〜12%）
- FUNDI95,496円 （8〜12%）
- CROWD BUILDS87,538円 （10〜11%）
- GOLD CROWD83,797円 （5.15〜10.53%）
- ハロー! RENOVATION81,171円 （10〜10.2%）
- CONDO81,171円 （10.2〜10.2%）
- TECROWD79,659円 （10.01〜10.01%）
- 汐留ファンディング79,580円 （8〜10%）
- 大家どっとこむ79,580円 （3.5〜10%）
- 信長ファンディング79,580円 （5〜10%）
- ネット不動産ファンディング79,580円 （4〜10%）
| # | サービス | 利回り下限 | 利回り上限 | 税引前（下限） | 税引前（上限） | 税引後（下限） | 税引後（上限） | 上下の差 | 100万円の口数 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ヤマワケエステート | 15% | 25.8% | 150,000円 | 258,000円 | 119,370円 | 205,316円 | 85,946円 | 100口 |
| 2 | Re-plan Funding | 8% | 21% | 80,000円 | 210,000円 | 63,663円 | 167,118円 | 103,454円 | 100口 |
| 3 | Victory Fund | 8% | 18% | 80,000円 | 180,000円 | 63,663円 | 143,244円 | 79,580円 | 100口 |
| 4 | TORCHES | 10% | 17% | 100,000円 | 170,000円 | 79,580円 | 135,286円 | 55,706円 | 100口 |
| 5 | センス・オーナーズ | 12% | 15% | 120,000円 | 150,000円 | 95,496円 | 119,370円 | 23,874円 | 10口 |
| 6 | K-FUND | 12% | 13.5% | 120,000円 | 135,000円 | 95,496円 | 107,433円 | 11,937円 | 100口 |
| 7 | 利回り不動産 | 4% | 12% | 40,000円 | 120,000円 | 31,831円 | 95,496円 | 63,664円 | 100口 |
| 8 | トリニティファンド | 8% | 12% | 80,000円 | 120,000円 | 63,663円 | 95,496円 | 31,832円 | — |
| 9 | おうちの再生ファンドVIFA | 6% | 12% | 60,000円 | 120,000円 | 47,748円 | 95,496円 | 47,748円 | 100口 |
| 10 | SOLS | 2.5% | 12% | 25,000円 | 120,000円 | 19,895円 | 95,496円 | 75,601円 | 20口 |
| 11 | FUNDI | 8% | 12% | 80,000円 | 120,000円 | 63,663円 | 95,496円 | 31,832円 | 100口 |
| 12 | CROWD BUILDS | 10% | 11% | 100,000円 | 110,000円 | 79,580円 | 87,538円 | 7,958円 | — |
| 13 | GOLD CROWD | 5.15% | 10.53% | 51,500円 | 105,300円 | 40,983円 | 83,797円 | 42,814円 | 100口 |
| 14 | ハロー! RENOVATION | 10% | 10.2% | 100,000円 | 102,000円 | 79,580円 | 81,171円 | 1,591円 | 20口 |
| 15 | CONDO | 10.2% | 10.2% | 102,000円 | 102,000円 | 81,171円 | 81,171円 | 0円 | 100口 |
| 16 | TECROWD | 10.01% | 10.01% | 100,100円 | 100,100円 | 79,659円 | 79,659円 | 0円 | 10口 |
| 17 | 汐留ファンディング | 8% | 10% | 80,000円 | 100,000円 | 63,663円 | 79,580円 | 15,916円 | 100口 |
| 18 | 大家どっとこむ | 3.5% | 10% | 35,000円 | 100,000円 | 27,853円 | 79,580円 | 51,727円 | 100口 |
| 19 | 信長ファンディング | 5% | 10% | 50,000円 | 100,000円 | 39,790円 | 79,580円 | 39,790円 | 100口 |
| 20 | ネット不動産ファンディング | 4% | 10% | 40,000円 | 100,000円 | 31,831円 | 79,580円 | 47,748円 | 100口 |
| 21 | トモタク | 5% | 10% | 50,000円 | 100,000円 | 39,790円 | 79,580円 | 39,790円 | 100口 |
| 22 | ジャストフィット | 3.2% | 10% | 32,000円 | 100,000円 | 25,465円 | 79,580円 | 54,114円 | 100口 |
| 23 | わかちあいファンド | 5% | 10% | 50,000円 | 100,000円 | 39,790円 | 79,580円 | 39,790円 | 10口 |
| 24 | みんなで大家さん | 6% | 10% | 60,000円 | 100,000円 | 47,748円 | 79,580円 | 31,832円 | 1口 |
| 25 | まにわく | 7% | 10% | 70,000円 | 100,000円 | 55,706円 | 79,580円 | 23,874円 | 10口 |
| 26 | Property+ | 3% | 10% | 30,000円 | 100,000円 | 23,874円 | 79,580円 | 55,706円 | 100口 |
| 27 | GATES FUNDING | 8% | 10% | 80,000円 | 100,000円 | 63,663円 | 79,580円 | 15,916円 | 100口 |
| 28 | COZUCHI | 4% | 10% | 40,000円 | 100,000円 | 31,831円 | 79,580円 | 47,748円 | 100口 |
| 29 | CAMEL | 7% | 10% | 70,000円 | 100,000円 | 55,706円 | 79,580円 | 23,874円 | 50口 |
| 30 | BATSUNAGU | 6% | 10% | 60,000円 | 100,000円 | 47,748円 | 79,580円 | 31,832円 | 100口 |
| 31 | 投活 | 5% | 8% | 50,000円 | 80,000円 | 39,790円 | 63,663円 | 23,873円 | 100口 |
| 32 | ゴコウファンド | 5% | 8% | 50,000円 | 80,000円 | 39,790円 | 63,663円 | 23,873円 | 100口 |
| 33 | みんなの年金 | 8% | 8% | 80,000円 | 80,000円 | 63,663円 | 63,663円 | 0円 | 10口 |
| 34 | みらファン | 5.5% | 8% | 55,000円 | 80,000円 | 43,769円 | 63,663円 | 19,894円 | 100口 |
| 35 | esクラウドファンディング | 5.5% | 8% | 55,000円 | 80,000円 | 43,769円 | 63,663円 | 19,894円 | 10口 |
| 36 | REEZIN | 8% | 8% | 80,000円 | 80,000円 | 63,663円 | 63,663円 | 0円 | 100口 |
| 37 | PARTNERS Funding | 8% | 8% | 80,000円 | 80,000円 | 63,663円 | 63,663円 | 0円 | 100口 |
| 38 | Myファンド | 8% | 8% | 80,000円 | 80,000円 | 63,663円 | 63,663円 | 0円 | 100口 |
| 39 | Lives FUNDING | 4% | 8% | 40,000円 | 80,000円 | 31,831円 | 63,663円 | 31,831円 | 100口 |
| 40 | FUNDROP | 4% | 8% | 40,000円 | 80,000円 | 31,831円 | 63,663円 | 31,831円 | 100口 |
| 41 | DARWIN funding | 5% | 8% | 50,000円 | 80,000円 | 39,790円 | 63,663円 | 23,873円 | 100口 |
| 42 | DAIMLAR FUND | 8% | 8% | 80,000円 | 80,000円 | 63,663円 | 63,663円 | 0円 | — |
| 43 | ASSECLI | 4% | 8% | 40,000円 | 80,000円 | 31,831円 | 63,663円 | 31,831円 | 100口 |
| 44 | NINE FUND | 7.5% | 7.9% | 75,000円 | 79,000円 | 59,685円 | 62,868円 | 3,183円 | 10口 |
| 45 | 田村ビルズクラウドファンディング | 3.1% | 7.7% | 31,000円 | 77,000円 | 24,669円 | 61,276円 | 36,606円 | 100口 |
| 46 | LEVECHY | 7.6% | 7.6% | 76,000円 | 76,000円 | 60,480円 | 60,480円 | 0円 | 100口 |
| 47 | A funding | 7.6% | 7.6% | 76,000円 | 76,000円 | 60,480円 | 60,480円 | 0円 | — |
| 48 | 不動産クラファンPRO | 7% | 7% | 70,000円 | 70,000円 | 55,706円 | 55,706円 | 0円 | 10口 |
| 49 | Beginners Cloud | 7% | 7% | 70,000円 | 70,000円 | 55,706円 | 55,706円 | 0円 | 100口 |
| 50 | TSON FUNDING | 5.5% | 6.5% | 55,000円 | 65,000円 | 43,769円 | 51,727円 | 7,958円 | 10口 |
| 51 | TREC Funding | 6.5% | 6.5% | 65,000円 | 65,000円 | 51,727円 | 51,727円 | 0円 | 100口 |
| 52 | REALE | 6.5% | 6.5% | 65,000円 | 65,000円 | 51,727円 | 51,727円 | 0円 | 100口 |
| 53 | Ezファンド | 4.52% | 6.27% | 45,199円 | 62,699円 | 35,970円 | 49,896円 | 13,926円 | 100口 |
| 54 | 利回りくん | 3% | 6% | 30,000円 | 60,000円 | 23,874円 | 47,748円 | 23,874円 | 100口 |
| 55 | 不動産BANK | 6% | 6% | 60,000円 | 60,000円 | 47,748円 | 47,748円 | 0円 | 100口 |
| 56 | らくたま | 5% | 6% | 50,000円 | 60,000円 | 39,790円 | 47,748円 | 7,958円 | 100口 |
| 57 | Re:Vest | 6% | 6% | 60,000円 | 60,000円 | 47,748円 | 47,748円 | 0円 | 100口 |
| 58 | FANTAS funding | 5% | 6% | 50,000円 | 60,000円 | 39,790円 | 47,748円 | 7,958円 | 100口 |
| 59 | CREAL | 3% | 6% | 30,000円 | 60,000円 | 23,874円 | 47,748円 | 23,874円 | 100口 |
※ 1年間・単利・満期まで保有した場合の概算です。実際には案件ごとの利回りと運用期間で決まり、元本は保証されません。
掲載サービスについて、よく調べられている点
想定利回りで上位に入った18社について、検索でよく調べられている項目を1社ずつ答えます。答えはすべて各社の公表値で、当サイトの推測は入れていません。公表がない項目は「非公表」と書いています。
ヤマワケエステートの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは15–25.8です。上限の25.8%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は2–9ヶ月、劣後出資は—です。
Re-plan Fundingの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは8–21です。上限の21%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は3–12ヶ月、劣後出資は案件によるです。
Re-plan Fundingに元本割れの実績はありますか。
公表されている累計組成は21件、Re-plan Fundingは元本毀損の件数を公表していません。数字の基準日は2026年9月29日（公式サイトの一覧から集計）です。過去に毀損がないことは、今後の案件を保証するものではありません。
Victory Fundの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは8–18です。上限の18%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は6–12ヶ月、劣後出資は1–9.2%です。
TORCHESの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは10–17です。上限の17%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は3–10ヶ月、劣後出資は10%です。
センス・オーナーズの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは12–15です。上限の15%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は—、劣後出資は61%です。
K-FUNDの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは12–13.5です。上限の13.5%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は6ヶ月、劣後出資は7.5%です。
利回り不動産の想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは4–12です。上限の12%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は6–12ヶ月、劣後出資は5–10%です。
利回り不動産に元本割れの実績はありますか。
公表されている累計組成は72件、利回り不動産の元本毀損は0件と公表されています。数字の基準日は2026年です。過去に毀損がないことは、今後の案件を保証するものではありません。
トリニティファンドの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは8–12です。上限の12%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は3ヶ月、劣後出資は—です。
おうちの再生ファンドVIFAの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは6–12です。上限の12%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は2–12ヶ月、劣後出資は—です。
SOLSの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは2.5–12です。上限の12%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は3–12ヶ月、劣後出資は6–30%です。
FUNDIの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは8–12です。上限の12%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は6–12ヶ月、劣後出資は4–5%です。
CROWD BUILDSの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは10–11です。上限の11%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は2–5ヶ月、劣後出資は—です。
GOLD CROWDの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは5.15–10.53です。上限の10.53%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は—、劣後出資は14–69.4%です。
ハロー! RENOVATIONの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは10前後です。上限の10.2%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は—、劣後出資は7.7–18.9%です。
CONDOの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは10.2です。上限の10.2%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は3–6ヶ月、劣後出資は12%です。
TECROWDの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは平均10.01です。上限の10.01%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は6–36ヶ月、劣後出資は5–10%です。
TECROWDに元本割れの実績はありますか。
TECROWDの元本毀損は0件と公表されています。数字の基準日は2026年です。過去に毀損がないことは、今後の案件を保証するものではありません。
汐留ファンディングの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは8–10です。上限の10%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は6–12ヶ月、劣後出資は10–20%です。
大家どっとこむの想定利回りは何%ですか。
公表されているレンジは3.5–10です。上限の10%は条件が揃った案件のもので、すべての案件がこの水準ではありません。運用期間は3–12ヶ月、劣後出資は10–30%です。
想定利回りを見るときの確認事項12項目
想定利回りという1つの数字の裏には、これだけの確認事項があります。ランキングの順位を見る前に、この12項目のうちどれが自分にとって重要かを決めておくと、比較がぶれません。
1. 表示が「上限」か「想定」かを見る
一覧に出ている利回りは多くの場合レンジの上限です。実際に募集されている案件がレンジのどのあたりかは、募集履歴を開けば分かります。上限だけが一人歩きしている会社は珍しくありません。
2. 年率か、期間通算かを確かめる
6ヶ月の案件で「利回り8%」と書いてあるとき、年率8%なら受け取りは約4%相当です。期間と年率の組み合わせで、実際に入る金額は倍ちがいます。
3. 税引前か税引後か
分配時に20.42%（不動産型の匿名組合分配金）が源泉徴収されます。表示はほぼ税引前なので、手取りは8割と考えてください。
4. キャピタルゲイン分が含まれるか
売却益の上乗せを見込んだ想定利回りは、売れなければ実現しません。インカム（賃料）部分とキャピタル（売却）部分の内訳が書かれているかを見ます。
5. 上振れ実績があるか
想定を上回って配当した実績を公表している会社があります。逆に想定を下回った案件があるかも、同じ場所に載っているはずです。
6. 劣後出資割合との釣り合い
同じ利回りでも、劣後が20%ある案件と0%の案件では損失の当たり方が違います。利回りだけを横に並べる比較は、この差を消してしまいます。
7. 運用期間で割り戻す
利回り÷期間で「1ヶ月あたり何%か」に直すと、期間の違う案件を同じ土俵に乗せられます。
8. 募集手数料・出金手数料
利回りが0.5%高くても、出金のたびに数百円かかれば少額では逆転します。手数料は利回りから引いて考えます。
9. 同じ会社の過去案件の実績利回り
予定利回りと実績利回りの両方を公表している会社なら、そのずれの大きさが最良の判断材料になります。
10. 利回りの高さの理由が書いてあるか
再開発、リノベーション、短期転売、海外案件。高い理由には必ず対応するリスクがあります。理由が書かれていない高利回りは、理由を自分で探すしかありません。
11. 元本毀損が起きた場合の順序
劣後、優先、と損失を受ける順番が目論見書に書かれています。利回りの前に、この順番を読んでください。
12. 分配の頻度
毎月分配と満期一括では、同じ利回りでも手元に戻る速さが違います。再投資に回すなら頻度が効きます。
想定利回りをめぐって広まっている誤解10個
想定利回りについては、検索して出てくる説明のなかにも正確でないものがあります。投資の判断を誤らせやすいものを10個並べ、それぞれ何が違うのかを書きました。
誤解1：想定利回りは約束された利回りである
想定は見込みです。物件が想定より安く売れれば下がりますし、賃料が入らなければさらに下がります。保証されているのは「そう見込んでいる」ということだけです。
誤解2：利回りが高い＝良いサービス
利回りはリスクの対価です。高いこと自体は良くも悪くもなく、その高さに見合う保全があるかどうかだけが問題です。
誤解3：平均利回りが高い会社を選べばよい
平均は案件構成で動きます。大型の低利回り案件を1本出せば平均は下がります。自分が入る案件の数字を見てください。
誤解4：利回りの比較は横に並べれば足りる
期間・劣後・手数料・分配頻度がそろっていない数字を横に並べても意味がありません。年率換算と税引後に直してから比べます。
誤解5：表示利回りがそのまま振り込まれる
20.42%が源泉徴収されます。100万円で年8%なら、手取りは約6.4%相当です。
誤解6：キャンペーンの利回り上乗せも同じ利回り
キャンペーンのキャッシュバックは一時所得や雑所得になることがあり、分配金とは税の扱いが違います。
誤解7：高利回り案件は早く埋まるから良い案件
埋まる速さは募集額と会員数で決まります。案件の質とは別の話です。
誤解8：利回りが下がってきたのは会社が弱ったから
市場全体の金利と物件価格で動きます。同時期の他社と比べないと、その会社の問題かは分かりません。
誤解9：実績利回りが想定を上回ったから次も上回る
上振れは売却が想定より良かった結果です。再現性があるとは限りません。
誤解10：利回りだけ見れば分散できている
同じ利回り帯の案件を集めても、物件の所在地や用途が同じなら分散にはなっていません。
想定利回りまわりの用語12語
この記事で使った言葉のうち、想定利回りに関係するものをまとめました。募集ページや目論見書でそのまま出てくる言い方です。
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 想定利回り | 募集時点で見込んでいる年率。保証ではない。 |
| 実績利回り | 運用終了後に確定した年率。 |
| インカムゲイン | 賃料など運用中に得られる収益。 |
| キャピタルゲイン | 売却時の差益。 |
| 年率換算 | 期間の違う案件を比べるために年あたりに直すこと。 |
| 源泉徴収 | 分配時に20.42%が差し引かれること。 |
| 表面利回り | 経費を引く前の利回り。 |
| 実質利回り | 経費を引いた後の利回り。 |
| 上振れ配当 | 想定を超えて支払われた配当。 |
| 分配頻度 | 毎月・四半期・満期一括など、配当が支払われる間隔。 |
| 利回りレンジ | その会社が扱う案件の利回りの下限と上限。 |
| 按分 | 申込が募集額を超えたとき、申込額に比例して配分すること。 |
この記事のデータの出どころと、できていないこと
この記事は、不動産型80社のうち想定利回りの上限が6%以上59社にしぼって集計しています。不動産型全体をひとつの表で見たいときは、ランキングのページに全社を並べてあります。想定利回りについては、この59社のうち59社から数値が取れました。集計に使ったのは、各社の公式サイトの公表値に加えて、各社の募集一覧を定期取得した実案件の明細です。取得日は2026年10月19日で、週に一度更新しています。
できていないことも書いておきます。第一に、想定利回りの定義は各社に委ねられていて、統一された基準がありません。横に並べた数字が厳密に同じものを指しているとは限りません。次に、公表値の更新タイミングがそろっておらず、基準日が数ヶ月ずれている数字が混ざっています。また、社名の表記ゆれで公的一覧と機械的に一致しなかった会社が残っています。そして償還後の実績は各社の開示方針がばらばらで、横並びの集計ができていません。ここは運用終了レポートの取得で順次埋めていきます。
数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。最終的な判断は、各社の交付書面と目論見書を読んだうえで行ってください。
よくある質問
利回り10%超は危険ですか？
一概には言えません。利回りはリスクの対価なので、対応するリスクが説明されていれば不健全ではありません。問題は、その原資が説明されていない場合です。
想定利回りどおりに分配されますか？
保証はありません。早期償還が起きれば運用日数が短くなり、受け取る総額は想定より少なくなります。空室や売却価格の下振れでも変動します。
実績利回りが想定を上回ることはありますか？
あります。売却価格が想定を上回った場合などです。ただし事業者によって上振れ分を投資家に配分するかどうかの扱いが違うため、契約締結前交付書面で確認してください。
税引き後の手取りはいくらですか？
分配時に20.42%が源泉徴収されます。想定利回り10%なら手取りベースで約7.96%です。住民税は別途の扱いになります。
運用期間が短い案件の利回りはどう読みますか？
年率表示なので、3ヶ月の案件で年利12%なら受け取るのは約3%ぶんです。期間で割り戻して実額を出してください。
複数の高利回り案件に分散すれば安全ですか？
案件リスクは下がりますが、事業者リスクは残ります。同じ事業者の複数案件に分けても、事業者が破綻すればまとめて影響を受けます。
利回りが高い事業者は劣後出資比率も高いことはありますか？
少数ですが存在します。その場合は運用期間が長い、物件のリスクが高いなど別の要因があることが多いので、なぜ両立できているのかを確認する価値があります。
まとめ
想定利回りは、事業者が募集時に示す見込みです。実績ではありません。そして高い利回りには必ず原資があり、それは売却益への期待か、劣後出資の薄さか、物件そのもののリスクのいずれかです。
利回りの数字を見たら、その隣にある劣後出資比率と運用期間を必ずセットで見てください。掲載データで計算すると、この2つには明確な逆相関があります。高い利回りを選ぶことは、値下がりを吸収する余地を手放すことでもあります。
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