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劣後出資比率が低い不動産クラウドファンディングに注意すべき理由

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劣後出資比率が高い案件を勧める記事は多くあります。この記事は逆です。比率が低い案件は何が違うのかを、実際の数字で確認します。比率が低いこと自体は違法でも不正でもありません。ただし「利回りが高い」という理由だけで選ぶと、その利回りがどこから来ているのかを見落とします。掲載データから、劣後出資比率が低い順に並べました。

この記事に出てくる言葉劣後出資想定利回り利回りマスターリース優先出資償還
この記事の内容26の見出し

劣後出資比率が低い10社の一覧

劣後出資比率を公表している不動産型サービスのうち、比率の下限値が低い順に並べています。数字が低いほど、運営会社が先に被る損失の範囲が狭いことを意味します。

#サービス劣後出資比率想定利回り運用期間最低投資額
1Victory Fundカチデベロップメント株式会社1–9.2%8–18%6–12ヶ月1万円
2CAMEL株式会社グローバルクラウドエステート2.5–20%7–10%5–7ヶ月2万円
3ジョイントアルファ穴吹興産株式会社3–50%3–5%6–12ヶ月1万円
4FUNDI株式会社FUNDI4–5%8–12%6–12ヶ月1万円
5Property+株式会社リビングコーポレーション4–70%3–10%2–16ヶ月1万円
6利回り不動産株式会社ワイズホールディングス5–10%4–12%6–12ヶ月1万円
7利回りくん株式会社シーラ5–30%3–6%3–12ヶ月1万円
8TECROWDTECRA株式会社5–10%平均10.01%6–36ヶ月10万円
9GATES FUNDINGGATES株式会社5–10%8–10%4ヶ月1万円
10ASSECLI株式会社エボルゾーン5–20%4–8%3–6ヶ月1万円

※ 数値は各社の公表資料に基づきます。「—」は確認中の項目です。想定利回りは実績を保証するものではなく、元本は保証されません。並び順は上の基準によるもので、掲載料や広告報酬によって変えることはありません。

各社の比率と利回りの関係

比率の低い順に見ていきます。同じ低さでも、物件の性格によって意味が変わります。

劣後出資比率想定利回りの上限
Victory Fund1–9.2%8–18%
CAMEL2.5–20%7–10%
ジョイントアルファ3–50%3–5%
FUNDI4–5%8–12%
Property+4–70%3–10%
利回り不動産5–10%4–12%
利回りくん5–30%3–6%
TECROWD5–10%平均10.01%
GATES FUNDING5–10%8–10%
ASSECLI5–20%4–8%

上の表で見てほしいのは、比率の低さと利回りの高さが並んで現れることです。 劣後出資は運営会社の現金を拘束します。薄くすれば、そのぶん投資家に配分できる原資が増える。 高い利回りの一部は、投資家がより多くのリスクを引き受けていることの対価です。

ただし「比率が低い＝危険」と単純化もできません。マスターリースで空室時の賃料が保証されていたり、 倒産隔離スキームで別の形の保護が設計されている案件では、比率の低さに合理性があります。 見るべきは比率そのものではなく、比率が薄いぶんを何で埋めているかです。 何も埋めていないなら、それは単にリスクが投資家側に寄っているということになります。

劣後出資比率が意味すること

優先劣後構造は、不動産型の投資家保護の中心にある仕組みです。

損失は劣後出資から先に充てられる

ファンドの出資を優先出資（投資家）と劣後出資（運営会社）に分け、損失が出た場合はまず劣後出資から充当します。劣後出資比率が20%なら、物件価格が20%下がるまで投資家の元本は計算上減りません。

比率が低いほど緩衝材が薄い

比率が5%なら、物件価格が5%下がった時点で投資家の元本に届きます。不動産価格が5%動くのは珍しいことではありません。緩衝材としてどれだけ機能するかは、比率の水準で決まります。

比率は案件ごとに変わる

事業者のサイトに「5〜30%」と幅で書かれている場合、実際の比率は案件ごとに違います。サービスを選んだあと、案件ごとに確認し直す必要があります。

比率が低いと何%の下落で元本が毀損するか

劣後出資比率が何%なら、どれだけの下落まで耐えられるのかを計算します。

この計算は物件が想定どおりの価格で売れた場合の話です。売却に時間がかかる、買い手がつかない、といった事態は比率では守られません。

優先劣後だけでは守れないもの

劣後出資比率の計算が守るのは価格の下落だけです。次の3つは比率がいくら高くても守られません。

つまり比率は「価格が下がったとき」にだけ効く道具です。万能の安全装置ではありません。低い比率を避けるのと同じくらい、高い比率を過信しないことが重要です。

比率が低い理由は3つに分かれる

本サイトが掲載している同種別80社のうち、この数値を公表している50社から平均を出すと18.1%でした。上の表に並んでいるのは、この平均を上回る側の事業者です。平均は掲載データの更新にあわせて計算し直しています。

比率が低い事業者ほど想定利回りが高い、という傾向が数字に表れます。これは偶然ではなく、劣後出資を薄くすれば投資家に回せる分配原資が増えるという構造によるものです。

掲載データから見た平均

1. 利回りとは明確に逆相関している

掲載している不動産型のうち、劣後出資比率と想定利回りの両方を公表している49社について 相関を計算すると、相関係数は-0.34でした。はっきりした逆相関です。 実際、劣後出資比率が20%以上の22社は想定利回りの平均が6.9%、 20%未満の27社は10.1%で、3ポイント以上の差があります。

これは当然の結果です。運営会社が多く出資すれば、そのぶん投資家に配分される利益は減ります。 「比率が高くて利回りも高い」を探すより、自分がどちらを優先するのかを先に決めるほうが早道です。

2. 少額から始められる事業者が多い

上位10社のうち8社が最低投資額1万円でした。比率を厚くしている事業者は、 投資家層を広げて募集額を確保する設計になっている傾向があります。 比率が高いことと投資単位が大きいことは、必ずしもセットではありません。

3. 運用期間はむしろ短い

上位10社の運用期間の上限は中央値で12ヶ月。 掲載している不動産型全体の中央値12ヶ月より短い水準です。 また上位10社のうち0社は比率を一律で公表しており、レンジ表示は10社にとどまります。 案件ごとの振れ幅が小さいぶん、事前に見込みを立てやすいと言えます。

※ 上記はいずれも本サイトの掲載データから算出したものです。掲載社数や数値の更新にあわせて再計算しています。

募集ページで比率を確認する手順

  1. サービス全体の表記ではなく、案件の数字を見る。「5〜30%」の幅表記では判断できません。募集中の案件ごとの実数を確認してください。
  2. 劣後出資の拠出者を確認する。運営会社本体か、グループ会社か。誰が損失を被るのかで意味が変わります。
  3. 金額に換算する。比率10%の1億円の案件なら、運営会社の拠出は約1,111万円です。その会社の規模に対して意味のある金額かを考えてください。
  4. 利回りとセットで見る。比率が低く利回りが高い案件は、リスクを投資家に寄せた設計です。それを承知で選ぶなら問題ありません。

比率だけで判断してはいけない理由

比率が高ければ安全、ではない

比率30%でも、物件そのものの質が低ければ30%以上下落しえます。比率は下落幅への耐性であって、下落しないことの保証ではありません。

マスターリースがあれば比率が低くても成立する

空室でも賃料が保証される契約が付いていれば、分配の安定性は別のところで担保されます。比率が低いことに合理性がある場合です。

そもそも公表していない事業者がある

「非公開」「案件による」としか書かれていない場合、比較の土俵に乗りません。開示しているかどうか自体が、まず見るべき項目です。

比率が低い案件にもある合理性

利回りが高くなりやすい

劣後出資を薄くすると投資家への分配原資が増えます。高い利回りを狙う場合は選択肢になります。

事業者の資金負担が軽く、案件を出しやすい

劣後出資は運営会社の現金を拘束します。比率が低ければ組成数を増やせるため、投資機会は多くなります。

他の保護がある場合は合理的

マスターリースや倒産隔離スキームで別の形の保護が設計されているなら、比率の低さが直ちに問題とは限りません。

比率が低いことのデメリット

わずかな下落で元本に届く

比率5%なら5%の下落で毀損が始まります。不動産価格がこの幅で動くのは珍しくありません。

運営会社が損失を負う動機が弱い

自己資金の拠出が少ないほど、案件が失敗したときに事業者が失うものが小さくなります。

案件ごとに変わるため確認が必要

サービス単位では判断できず、毎回の募集で確認し直す手間がかかります。

劣後出資割合で見た不動産型34社の全数表

この記事が対象にしている「劣後が10%未満か、公表がない」不動産型34社を、劣後出資割合の小さい順に並べた全数表です。うち劣後出資割合を確認できたのは4社、残り30社は公表がないか確認中で、表の末尾にまとめています。上位だけを切り出したランキングと違い、ここには外した会社も載せています。自分が使っている会社が全体のどのあたりにいるのかは、順位よりもこの表のほうが早く分かります。

FUNDI5%K-FUND7.5%Victory Fund9.2%みんなの年金9.3%
  • FUNDI5%
  • K-FUND7.5%
  • Victory Fund9.2%
  • みんなの年金9.3%
劣後出資割合の小さいほうから4社。棒の長さがそのまま数値の大きさです。
#サービス劣後出資割合数値想定利回り利回り÷劣後最低額運用期間
1FUNDI4–5%5%8–122.401万円6–12ヶ月
2K-FUND7.5%7.5%12–13.51.801万円6ヶ月
3Victory Fund1–9.2%9.2%8–181.961万円6–12ヶ月
4みんなの年金平均9.3%9.3%8.00.8610万円6–12ヶ月
5CREAL案件による—3–6—1万円〜36ヶ月
6LEVECHY非公開—平均7.6—1万円6ヶ月前後
7プレファン——3.9–4.0—1万円6ヶ月
8ヤマワケエステート——15–25.8—1万円2–9ヶ月
9LSEEDクラファン——————
10不動産BANK——6以上—1万円11–12ヶ月
11トリニティファンド——8–12——3ヶ月
12TREC Funding——平均6.5—1万円平均24ヶ月
13A funding——平均7.6——平均11ヶ月
14B-Den——平均3—10万円平均5ヶ月
15タスキFunds——平均4.8—10万円5–8ヶ月
16GoodComFund——平均4——平均180ヶ月
17CROWD BUILDS——10–11——2–5ヶ月
18bitREALTY——2.2–2.5——平均12ヶ月
19DAIMLAR FUND——平均8——平均12ヶ月
20エードMYバンク——5.2–5.5—10万円平均22ヶ月
21Beginners Cloud——平均7—1万円平均12ヶ月
22ASSET FUNDING——4–5—1万円4–6ヶ月
23不動産クラファンPRO——7—10万円6ヶ月
24FC FUNDING——2–5—1万円4–11ヶ月
25ジャストフィット——3.2–10—1万円6–121ヶ月
26KORYO Funding——4.5—10万円6–18ヶ月
27Lives FUNDING——4–8—1万円6–12ヶ月
28おうちの再生ファンドVIFA——6–12—1万円2–12ヶ月
29REISMファンズ——5—1万円3ヶ月
30Re:Vest——6—1万円12ヶ月
31田村ビルズクラウドファンディング——3.1–7.7—1万円3–15ヶ月
32Re-plan Funding案件による—8–21—1万円3–12ヶ月
33Ezファンド非公開—4.52–6.27—1万円3–6ヶ月
34ネット不動産ファンディング非公開—4–10—1万円6–12ヶ月
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劣後出資割合の分布：34社はどの帯に何社いるか

劣後出資割合を帯に区切って、34社がどこに何社いるかを数えました。いちばん社数が多いのは公表なし・確認中の30社で、全体の88%を占めます。ランキング記事は上位だけを見せるので「この水準が普通」と錯覚しやすいのですが、実際の分布はこのとおりで、上位に並ぶ数字は全体から見れば端のほうにあります。各帯の平均利回りと平均運用期間も並べたので、劣後出資割合を動かすと他の条件がどう連れて動くのかも同じ表で追えます。

015304社5〜10%30社公表なし・確認中
  • 5〜 10%4社
  • 公表なし・確認中30社
劣後出資割合の帯ごとの社数。いちばん高い棒が、この種別でいちばんありふれた水準です。
帯社数構成比平均利回り（上限）平均運用期間該当サービス
5〜10%4社12%12.9%10ヶ月Victory Fund、FUNDI、みんなの年金、K-FUND
公表なし・確認中30社88%7.9%21ヶ月CREAL、LEVECHY、プレファン、ヤマワケエステート、LSEEDクラファン、不動産BANK　ほか
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劣後出資割合の代表値：中央値・四分位・ばらつき

劣後出資割合を公表している4社だけで代表値を出しました。中央値は8.35%、平均は7.75%です。最大と最小の開きは1.9倍あり、この軸は会社ごとの差がはっきり出るところです。平均と中央値がずれている場合、少数の極端な会社が平均を引き上げ（下げ）ています。「平均◯%」という表現を見たら、それが平均なのか中央値なのかを確かめてください。

中央値 9.2%5%9.3%中央値 8.35%
点ひとつが1社です。劣後出資割合を公表している4社を数直線に置きました。点が固まっているところが相場です。
指標値読み方
最小5%この軸でいちばん低い
第1四分位（25%点）5.625%下から4分の1の位置
中央値8.35%ちょうど真ん中。平均より実感に近い
第3四分位（75%点）9.275%上から4分の1の位置
最大9.3%この軸でいちばん高い
平均7.75%極端な値に引っ張られる
標準偏差1.74ばらつきの大きさ
集計社数4社34社のうち公表があった数

劣後が薄い会社は、代わりに何で守っているのか

劣後出資は、損失を先に受け止める仕組みのひとつにすぎません。劣後が薄い、あるいは公表していない34社について、劣後以外にどんな裏づけがあるのかを並べました。上場していること、公的な登録一覧で確認が取れること、償還の実績が積み上がっていること、賃料保証が付いていること。これらは劣後の代わりにはなりませんが、判断材料としては同じ列に置けます。いちばん右の列が空に近い会社は、投資家が自分で確かめられる材料が少ないということです。そういう会社を外すのか、それでも条件を取るのかは、金額を決めてから判断してください。

FUNDI1個K-FUND1個Victory Fund0個みんなの年金1個CREAL5個LEVECHY0個プレファン1個ヤマワケエステート1個LSEEDクラファン2個不動産BANK1個トリニティファンド1個TREC Funding3個A funding2個B-Den3個タスキFunds2個GoodComFund2個CROWD BUILDS0個bitREALTY1個DAIMLAR FUND0個エードMYバンク0個
  • FUNDI1個
  • K-FUND1個
  • Victory Fund0個
  • みんなの年金1個
  • CREAL5個
  • LEVECHY0個
  • プレファン1個
  • ヤマワケエステート1個
  • LSEEDクラファン2個
  • 不動産BANK1個
  • トリニティファンド1個
  • TREC Funding3個
  • A funding2個
  • B-Den3個
  • タスキFunds2個
  • GoodComFund2個
  • CROWD BUILDS0個
  • bitREALTY1個
  • DAIMLAR FUND0個
  • エードMYバンク0個
劣後のほかに、投資家が自分で確かめられる裏づけがいくつあるか。棒が短い会社は、判断の材料そのものが少ないということです。
サービス劣後の公表上場区分金融庁一覧国交省一覧累計組成元本毀損裏づけの数確認できた裏づけ
FUNDI4–5%確認中—○——1個不特法許可の確認
K-FUND7.5%確認中—○——1個不特法許可の確認
Victory Fund1–9.2%非上場————0個確認できず
みんなの年金平均9.3%非上場—○——1個不特法許可の確認
CREAL案件による上場○○145件0件5個上場・上場グループ、金商登録の確認、不特法許可の確認、毀損0の公表、30本以上の実績
LEVECHY非公開確認中————0個確認できず
プレファン—上場グループ————1個上場・上場グループ
ヤマワケエステート—非上場—○——1個不特法許可の確認
LSEEDクラファン—上場—○——2個上場・上場グループ、不特法許可の確認
不動産BANK—非上場—○——1個不特法許可の確認
トリニティファンド—確認中—○——1個不特法許可の確認
TREC Funding—上場○○——3個上場・上場グループ、金商登録の確認、不特法許可の確認
A funding—上場グループ—○——2個上場・上場グループ、不特法許可の確認
B-Den—上場○○——3個上場・上場グループ、金商登録の確認、不特法許可の確認
タスキFunds—上場—○——2個上場・上場グループ、不特法許可の確認
GoodComFund—上場—○——2個上場・上場グループ、不特法許可の確認
CROWD BUILDS—非上場————0個確認できず
bitREALTY—上場グループ————1個上場・上場グループ
DAIMLAR FUND—非上場————0個確認できず
エードMYバンク—非上場————0個確認できず
Beginners Cloud—非上場—○——1個不特法許可の確認
ASSET FUNDING—確認中○○——2個金商登録の確認、不特法許可の確認
不動産クラファンPRO—確認中○○——2個金商登録の確認、不特法許可の確認
FC FUNDING—上場○○——3個上場・上場グループ、金商登録の確認、不特法許可の確認
ジャストフィット—確認中—○——1個不特法許可の確認
KORYO Funding—上場—○——2個上場・上場グループ、不特法許可の確認
Lives FUNDING—確認中—○——1個不特法許可の確認
おうちの再生ファンドVIFA—確認中—○——1個不特法許可の確認
REISMファンズ—確認中—○——1個不特法許可の確認
Re:Vest—確認中—○——1個不特法許可の確認
田村ビルズクラウドファンディング—確認中—○——1個不特法許可の確認
Re-plan Funding案件による確認中—○21件—1個不特法許可の確認
Ezファンド非公開確認中—○9件—1個不特法許可の確認
ネット不動産ファンディング非公開確認中—○3件—1個不特法許可の確認
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劣後出資割合の順位と、他の指標での順位はどれくらいずれるか

劣後出資割合で上位に来た会社が、他の条件でも上位とは限りません。この記事の対象34社について、不動産型全体のなかでの順位を6つの指標で出しました。いちばん右は6指標の平均順位（上位何%か）で、小さいほど「どの指標でも上のほう」ということになります。劣後出資割合で1位でも平均順位が下のほうにある会社は、その1点に振り切った設計だと読めます。逆に平均順位が揃っている会社は、突出はしないが穴もないタイプです。どちらが良いという話ではなく、自分が何を優先するかで選び方が変わります。

#サービス想定利回り運用期間の短さ最低投資額の低さ劣後出資の厚さ累計組成本数開示項目の数6指標の平均順位
1FUNDI8/78位35/75位10/72位50/50位—67/80位51%
2K-FUND6/78位13/75位19/72位49/50位—69/80位47%
3Victory Fund3/78位34/75位8/72位48/50位—15/80位35%
4みんなの年金31/78位36/75位56/72位47/50位—12/80位55%
5ヤマワケエステート1/78位24/75位33/72位——9/80位23%
6Re-plan Funding2/78位60/75位48/72位—9/15位47/80位54%
7トリニティファンド10/78位2/75位———77/80位37%
8おうちの再生ファンドVIFA11/78位57/75位43/72位——60/80位56%
9CROWD BUILDS12/78位8/75位———39/80位25%
10ジャストフィット29/78位74/75位41/72位——73/80位71%
11ネット不動産ファンディング30/78位61/75位51/72位—13/15位50/80位68%
12DAIMLAR FUND39/78位54/75位———40/80位57%
13Lives FUNDING40/78位56/75位42/72位——74/80位69%
14田村ビルズクラウドファンディング45/78位63/75位46/72位——76/80位75%
15LEVECHY46/78位33/75位6/72位——61/80位47%
16A funding47/78位29/75位———37/80位48%
17Beginners Cloud48/78位55/75位38/72位——42/80位60%
18不動産クラファンPRO49/78位19/75位67/72位——59/80位64%
19TREC Funding52/78位67/75位36/72位——26/80位60%
20Ezファンド53/78位20/75位50/72位—11/15位44/80位58%
21CREAL54/78位68/75位2/72位—4/15位10/80位40%
22不動産BANK58/78位52/75位35/72位——36/80位59%
23Re:Vest59/78位58/75位45/72位——75/80位77%
24エードMYバンク60/78位66/75位65/72位——32/80位74%
25ASSET FUNDING63/78位18/75位39/72位——58/80位58%
26FC FUNDING64/78位30/75位40/72位——65/80位65%
27REISMファンズ65/78位5/75位44/72位——78/80位62%
28タスキFunds67/78位23/75位64/72位——29/80位60%
29KORYO Funding68/78位65/75位68/72位——66/80位88%
30プレファン72/78位16/75位30/72位——46/80位53%
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入金・出金・手数料と、募集方式

利回りが0.5%高くても、出金のたびに数百円かかれば少額では逆転します。対象社のうち、手数料や入出金の情報が確認できた17社を並べました。募集方式も同じ表に入れています。先着方式は募集開始と同時に申し込む必要があり、抽選方式は締切までに申し込めば当落は平等です。働きながら投資する人にとっては、この違いが実際に買えるかどうかを左右します。提携銀行の欄は、そのサービスと相性の良い銀行を示します。同じ銀行に口座があれば、振込手数料が無料または安くなることがあります。

サービス募集方式手数料入出金提携銀行最低投資額
Victory Fund確認中無料都度入金＆自動出金GMOあおぞらネット銀行1万円
みんなの年金先着275円デポジット口座（投資に残高必要）PayPay銀行10万円
プレファン確認中無料都度入金&自動出金ファンド毎に異なる1万円
ヤマワケエステート抽選・先着の併用無料都度入金＆自動出金調査中1万円
LSEEDクラファン抽選・先着の併用無料———
不動産BANK確認中145円デポジット口座（投資に残高不要）—1万円
TREC Funding確認中GMOあおぞらネット銀行の場合 無料 GMOあおぞらネット銀行以外の場合 166円～26デポジット口座（投資に残高不要）GMOあおぞらネット銀行1万円
A funding確認中無料都度入金＆自動出金GMOあおぞらネット銀行—
B-Den確認中GMOあおぞらネット銀行の場合 無料 GMOあおぞらネット銀行以外の場合 166円～26デポジット口座（投資に残高不要）GMOあおぞらネット銀行10万円
タスキFunds確認中無料都度入金＆自動出金PayPay銀行10万円
GoodComFund確認中ファンド毎に異なる都度入金＆自動出金ファンド毎に異なる—
CROWD BUILDS確認中GMOあおぞらネット銀行の場合 無料 GMOあおぞらネット銀行以外の場合 166円～26都度入金＆自動出金GMOあおぞらネット銀行—
bitREALTY確認中無料デポジット口座（投資に残高必要）三井住友銀行—
DAIMLAR FUND確認中286円都度入金＆自動出金横浜銀行—
エードMYバンク確認中無料都度入金＆自動出金三井住友銀行10万円
Beginners Cloud確認中—都度入金＆自動出金GMOあおぞらネット銀行1万円
ASSET FUNDING抽選・先着の併用無料——1万円
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対象社の登録番号を、公的な一覧と突き合わせる

この記事で扱う会社が、本当に登録された事業者なのかを確かめます。対象34社について、各社が自分のサイトに書いている登録番号と、金融庁の金融商品取引業者登録一覧・国土交通省の不動産特定共同事業者許可一覧・gBizINFO（経済産業省）の法人番号を突き合わせました。どれかで確認が取れたのは27社です。「確認中」は社名の表記ゆれで機械的に一致しなかったものを含みます。登録がないという意味ではありませんが、投資する前にご自身でも一覧を引いておくことをおすすめします。

金融庁の一覧で確認6社国交省の一覧で確認27社どちらでも確認できず7社
  • 金融庁の一覧で確認6社
  • 国交省の一覧で確認27社
  • どちらでも確認できず7社
対象34社のうち、公的な一覧で確認が取れた数。「確認できず」は社名の表記ゆれで一致しなかったものを含みます。
サービス公表されている登録番号公的一覧での確認業の種別不特法の号数法人番号登記上の商号
FUNDI不動産特定共同事業神奈川県知事第24号／宅地建物取引業神奈川県知事（1）第32765号不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務2011001124314株式会社ＦＵＮＤＩ
K-FUND不動産特定共同事業定共同事業：神奈川県知事第25号不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務4080101017964株式会社カワムラ建設
Victory Fund不動産特定共同事業東京都知事第149号／宅地建物取引業東京都知事（5）第79547号確認中——4011101052041カチデベロップメント株式会社
みんなの年金—不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務1040001101032株式会社ネクサスエージェント
CREAL不動産特定共同事業金融庁長官・国土交通大臣第135号／関東財務局長（金商）第2898号／宅地建物取引業国土交通大臣（1）第11230号金商業者一覧／不特法許可一覧投資助言・代理業、第二種第1号、第2号、第3号、第4号、電子取引業務3010401093663クリアル株式会社
LEVECHY不動産特定共同事業金融庁長官・国土交通大臣第93号／関東財務局長（金商）第2969号確認中————
プレファン—確認中————
ヤマワケエステート不動産特定共同事業大阪府知事第19号不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務5120001213245ヤマワケエステート株式会社
LSEEDクラファン不動産特定共同事業業第1号事業者東京都知事第117号／宅地建物取引業国土交通大臣（3）第8622号不特法許可一覧—第1号、電子取引業務1140001071777株式会社ランドネット
不動産BANK不動産特定共同事業産特定共同事業東京都知事第135号不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務1370001010175株式会社ファミリーコーポレーション
トリニティファンド不動産特定共同事業東京都知事第183号不特法許可一覧—第1号5010401116926株式会社ＷＡＬＬＭＡＴＥ不動産
TREC Funding不動産特定共同事業金融庁長官・国土交通大臣第102号／関東財務局長（金商）第898号金商業者一覧／不特法許可一覧投資助言・代理業、第二種第1号、第3号、第4号、電子取引業務5011801018167トーセイ株式会社
A funding不動産特定共同事業東京都知事第127号不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務4011001072940株式会社アンビションＤＸホールディングス
B-Den金融庁長官・国土交通大臣第125号金商業者一覧／不特法許可一覧第二種第1号、第2号、第3号、電子取引業務2010401078582株式会社ビーロット
タスキFunds不動産特定共同事業金融庁長官・国土交通大臣第99号／関東財務局長（金商）第3323号／宅地建物取引業/国土交通大臣（2）第9357号不特法許可一覧—第1号、第2号、第3号、第4号、電子取引業務3250001021785株式会社タスキ
GoodComFund不動産特定共同事業特定共同事業者東京都知事第124号不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務5011101047222株式会社グッドコムアセット
CROWD BUILDS宅地建物取引業東京都知事（2）第99156号／不動産特定共同事業第１号事業者（東京都知事（1）第5号／宅地建物取引業免許東京都知事(1)第99156号確認中——7010001173960株式会社フィンスター
bitREALTY関東財務局長（金商）第3098号／貸金業：東京都知事（2）第31913号／宅地建物取引業：東京都知事（1）第108729号確認中————
DAIMLAR FUND不動産特定共同事業定共同事業者神奈川県知事(1)第3号／宅地建物取引業国土交通大臣(3)第8111号確認中——6020001093168株式会社ダイムラー・コーポレーション
エードMYバンク不動産特定共同事業取得（大阪府知事第11号／不動産特定共同事業特定共同事業：大阪府知事第１１号確認中——1120001099110株式会社エード・ライフ
Beginners Cloud不動産特定共同事業特定共同事業：福岡県知事第3号／宅地建物取引業：福岡県知事（４）第16367号不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務——
ASSET FUNDING不動産特定共同事業金融庁長官・国土交通大臣第72号金商業者一覧／不特法許可一覧投資助言・代理業、第二種第1号、第2号、第3号、第4号、電子取引業務8011101031231株式会社アセットリード
不動産クラファンPRO関東財務局長（金商）第2067号／宅地建物取引業国土交通大臣（1）第10911号／不動産特定共同事業定共同事業/神奈川県知事(1)第11号金商業者一覧／不特法許可一覧第二種第1号、電子取引業務2010401057735みなとアセットマネジメント株式会社
FC FUNDING宅地建物取引業東京都知事（４）第83523号／東京都知事第104号金商業者一覧／不特法許可一覧投資助言・代理業、第二種第1号、第2号、電子取引業務7010001140218株式会社ファンドクリエーション
ジャストフィット不動産特定共同事業東京都知事第154号／宅地建物取引業東京都知事免許（4）第88918号不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務4011001056175シマダアセットパートナーズ株式会社
KORYO Funding不動産特定共同事業茨城県知事第2号不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務2050001000950香陵住販株式会社
Lives FUNDING不動産特定共同事業東京都知事許可第166号／宅地建物取引業東京都知事（4）第88704号不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務2040001087733株式会社ライブズ
おうちの再生ファンドVIFA不動産特定共同事業大阪府知事第26号／宅地建物取引業証大阪府知事（2）第62336号不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務5120001232864レクストアセットマネジメント株式会社
REISMファンズ宅地建物取引業国土交通省大臣（3）第8398号／不動産特定共同事業特定共同事業：東京都知事(1)第11号不特法許可一覧—第1号、電子取引業務——
Re:Vest不動産特定共同事業東京都知事第178号／宅地建物取引業国土交通大臣（1）第10342号不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務5010001132919株式会社リバイブル
田村ビルズクラウドファンディング不動産特定共同事業山口県知事第1号／宅地建物取引業国土交通大臣（２）第9501号不特法許可一覧—第1号、第2号、電子取引業務8250001008200株式会社田村ビルズ
Re-plan Funding神奈川県知事(1)第7号（小規模）不特法許可一覧—第1号、電子取引業務8010501045964株式会社リプラン
Ezファンド大阪府知事(1)第10号（小規模第1号事業・電子取引業務）不特法許可一覧—第1号、電子取引業務3120001140516株式会社イー・トラスト
ネット不動産ファンディング東京都知事(1)第16号（小規模・電子取引業務）不特法許可一覧—第1号、電子取引業務8010403006775Ｍａｋｉ　Ｆｉｎａｎｃｉｅｒｓ　Ｊａｐａｎ株式会社
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投資額別に、税引後でいくら受け取る計算になるか

劣後出資割合で上位に入った15社について、想定利回りの上限と運用期間の上限で、満期まで持ったときの税引後の受取額を計算しました。分配金には20.42%（所得税15.315%＋住民税5%）が源泉徴収されるので、表示利回りのおよそ8割が手元に残る計算になります。

この表の数字は上限で計算しているので、実際にはこれより少なくなるのが普通です。また運用期間を通算した金額なので、年あたりではありません。たとえば期間が24ヶ月の会社は、2年かけてこの金額を受け取ることになります。15社の想定利回り上限の平均は12.3%、最高25.8%・最低7.6%です。同じ金額を入れても、会社によってこれだけ差が出ます。ただし差が大きいということは、それだけリスクの取り方も違うということです。

サービス想定利回り（上限）運用期間（上限）10万円30万円50万円100万円300万円
FUNDI12%12ヶ月9,549円28,648円47,748円95,496円286,488円
K-FUND13.5%6ヶ月5,371円16,114円26,858円53,716円161,149円
Victory Fund18%12ヶ月14,324円42,973円71,622円143,244円429,732円
みんなの年金8%12ヶ月6,366円19,099円31,832円63,664円190,992円
ヤマワケエステート25.8%9ヶ月15,398円46,196円76,993円153,987円461,961円
Re-plan Funding21%12ヶ月16,711円50,135円83,559円167,118円501,354円
トリニティファンド12%3ヶ月2,387円7,162円11,937円23,874円71,622円
おうちの再生ファンドVIFA12%12ヶ月9,549円28,648円47,748円95,496円286,488円
CROWD BUILDS11%5ヶ月3,647円10,942円18,237円36,474円109,422円
ジャストフィット10%121ヶ月80,243円240,729円401,215円802,431円2,407,295円
ネット不動産ファンディング10%12ヶ月7,958円23,874円39,790円79,580円238,740円
DAIMLAR FUND8%12ヶ月6,366円19,099円31,832円63,664円190,992円
Lives FUNDING8%12ヶ月6,366円19,099円31,832円63,664円190,992円
田村ビルズクラウドファンディング7.7%15ヶ月7,659円22,978円38,297円76,595円229,787円
LEVECHY7.6%12ヶ月6,048円18,144円30,240円60,480円181,442円
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※ 源泉徴収後の概算です。復興特別所得税を含みます。実際には案件ごとの利回りと期間で決まり、元本は保証されません。給与以外の所得が年20万円を超える場合は確定申告が必要です。

掲載サービスについて、よく調べられている点

劣後出資割合で上位に入った18社について、検索でよく調べられている項目を1社ずつ答えます。答えはすべて各社の公表値で、当サイトの推測は入れていません。公表がない項目は「非公表」と書いています。

FUNDIの劣後出資割合はどれくらいですか。

FUNDIが公表しているのは4–5%です。案件ごとに変わるため、募集ページで個別に確認してください。想定利回りは8–12です。

K-FUNDの劣後出資割合はどれくらいですか。

K-FUNDが公表しているのは7.5%です。案件ごとに変わるため、募集ページで個別に確認してください。想定利回りは12–13.5です。

Victory Fundの劣後出資割合はどれくらいですか。

Victory Fundが公表しているのは1–9.2%です。案件ごとに変わるため、募集ページで個別に確認してください。想定利回りは8–18です。

みんなの年金の劣後出資割合はどれくらいですか。

みんなの年金が公表しているのは平均9.3%です。案件ごとに変わるため、募集ページで個別に確認してください。想定利回りは8.0です。

ヤマワケエステートの劣後出資割合はどれくらいですか。

ヤマワケエステートが公表しているのは—です。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは15–25.8です。

Re-plan Fundingの劣後出資割合はどれくらいですか。

Re-plan Fundingが公表しているのは案件によるです。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは8–21です。

Re-plan Fundingに元本割れの実績はありますか。

公表されている累計組成は21件、Re-plan Fundingは元本毀損の件数を公表していません。数字の基準日は2026年9月29日（公式サイトの一覧から集計）です。過去に毀損がないことは、今後の案件を保証するものではありません。

トリニティファンドの劣後出資割合はどれくらいですか。

トリニティファンドが公表しているのは—です。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは8–12です。

おうちの再生ファンドVIFAの劣後出資割合はどれくらいですか。

おうちの再生ファンドVIFAが公表しているのは—です。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは6–12です。

CROWD BUILDSの劣後出資割合はどれくらいですか。

CROWD BUILDSが公表しているのは—です。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは10–11です。

ジャストフィットの劣後出資割合はどれくらいですか。

ジャストフィットが公表しているのは—です。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは3.2–10です。

ネット不動産ファンディングの劣後出資割合はどれくらいですか。

ネット不動産ファンディングが公表しているのは非公開です。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは4–10です。

ネット不動産ファンディングに元本割れの実績はありますか。

公表されている累計組成は3件、ネット不動産ファンディングは元本毀損の件数を公表していません。数字の基準日は2026年9月29日（公式サイトの一覧から集計）です。過去に毀損がないことは、今後の案件を保証するものではありません。

DAIMLAR FUNDの劣後出資割合はどれくらいですか。

DAIMLAR FUNDが公表しているのは—です。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは平均8です。

Lives FUNDINGの劣後出資割合はどれくらいですか。

Lives FUNDINGが公表しているのは—です。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは4–8です。

田村ビルズクラウドファンディングの劣後出資割合はどれくらいですか。

田村ビルズクラウドファンディングが公表しているのは—です。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは3.1–7.7です。

LEVECHYの劣後出資割合はどれくらいですか。

LEVECHYが公表しているのは非公開です。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは平均7.6です。

A fundingの劣後出資割合はどれくらいですか。

A fundingが公表しているのは—です。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは平均7.6です。

Beginners Cloudの劣後出資割合はどれくらいですか。

Beginners Cloudが公表しているのは—です。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは平均7です。

不動産クラファンPROの劣後出資割合はどれくらいですか。

不動産クラファンPROが公表しているのは—です。案件ごとの資料に記載があることが多いので、募集ページを確認してください。想定利回りは7です。

対象社を運営している会社

最後に効いてくるのは条件ではなく、契約する相手です。対象34社の運営会社について、設立年・資本金・代表者・所在地をまとめました。設立年が分かる17社の中央値は2008年で、最も古い会社が1950年、最も新しい会社が2020年です。資本金は大きいほど安全という単純な指標ではありませんが、集める金額に対して会社の規模が極端に小さくないかは見ておく価値があります。代表者名と所在地は、登記や他の事業との関係を自分で調べるときの入口になります。

サービス運営会社設立資本金代表者上場区分所在地
FUNDI株式会社FUNDI——佐藤 悠大確認中〒273-0033 千葉県船橋市本郷町475-1 ISII BLDG
K-FUND株式会社カワムラ建設——川村 利夫確認中〒231-0013 神奈川県横浜市中区住吉町1丁目1番地
Victory Fundカチデベロップメント株式会社1997年7月—足立和夫非上場東京都中央区日本橋室町1-5-15 昇賢ビル2階
みんなの年金株式会社ネクサスエージェント2016年1月1億円岩田講典非上場大阪府大阪市中央区島之内1丁目21番19号 オリエンタル堺筋ビル4F
CREALクリアル株式会社——横田 大造上場〒105-0004 東京都港区新橋2ｰ12ｰ11 新橋27MTビル
LEVECHY株式会社レベチー——高 将司確認中〒107-0052 東京都港区赤坂一丁目11番28号
プレファン株式会社プレサンスリアルタ2008年8月—土井豊上場グループ—
ヤマワケエステート株式会社ヤマワケエステート2018年5月—上川健治非上場大阪府大阪市中央区安土町2-2-15 ハウザー堺筋本町駅前ビル7F
LSEEDクラファン株式会社ランドネット——榮 章博上場〒171-0022 東京都豊島区南池袋1-16-15 ダイヤゲート池
不動産BANK株式会社ファミリーコーポレーション2011年4月—冨吉範明非上場東京都中央区銀座6-10-1 GINZA SIX 11階
トリニティファンドWALLMATE不動産株式会社———確認中〒107-0052 東京都港区赤坂2丁目3-5
TREC Fundingトーセイ株式会社1950年2月—山口 誠一郎上場東京都港区芝浦四丁目5番4号
A funding株式会社アンビションDXホールディングス2007年9月—清水剛上場グループ東京都渋谷区神宮前二丁目34番17号 住友不動産原宿ビル18階
B-Den株式会社ビーロット2008年10月—宮内誠上場東​京​都​港​区​新​橋​1-11​-​7 新橋センタープレイス1
タスキFunds株式会社タスキ2013年8月—村田浩司上場東京都港区北青山2-7-9 日昭ビル2F
GoodComFund株式会社グッドコムアセット2005年11月—長嶋義和上場東京都新宿区西新宿七丁目20番1号 住友不動産西新宿ビル
CROWD BUILDS株式会社フィンスター2016年1月—忽那清彦非上場東京都大田区仲池上1-3-3
bitREALTYビットリアルティ株式会社2017年6月1億円中尾 彰宏上場グループ東京都千代田区内幸町2-1-6 日比谷パークフロント
DAIMLAR FUND株式会社ダイムラー・コーポレーション2007年11月—大村昌慶非上場神奈川県横浜市中区尾上町6-87-1 ダイムラービル
エードMYバンク株式会社エード・ライフ1997年9月1億円坂口 弥之非上場大阪府堺市西区浜寺石津町中4-7-1
Beginners Cloud株式会社Good不動産2009年3月—牧野修司非上場福岡市中央区平和3-15-1
ASSET FUNDING株式会社アセットリード——北田 理確認中〒163-0509 東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル
不動産クラファンPROみなとアセットマネジメント株式会社2005年5月１億円向井 啓和確認中〒210-0007 神奈川県川崎市川崎区駅前本町19-17 第三草創
FC FUNDING株式会社ファンドクリエーション——田島 克洋上場〒102-0083 東京都千代田区麹町1－4 半蔵門ファーストビル
ジャストフィットシマダアセットパートナーズ株式会社——佐藤 悌章確認中〒1510053 東京都渋谷区代々木3丁目22番7新宿文化クイントビ
KORYO Funding香陵住販株式会社——薄井 宗明上場—
Lives FUNDING株式会社ライブズ——新畑 誠確認中東京都新宿区西新宿8-11-1 日東星野ビル8F
おうちの再生ファンドVIFAレクストアセットマネジメント株式会社2020年11月1億円多田茂雄確認中〒541-0047 大阪府大阪市中央区淡路町四丁目2番13号アーバン
REISMファンズリズム株式会社——齋藤 信勝確認中—
Re:Vest株式会社リバイブル——尾形 優確認中〒101-0047 東京都千代田区内神田1丁目14-8
田村ビルズクラウドファンディング株式会社田村ビルズ——河村 英治確認中〒753-0851 山口県山口市黒川400番地１
Re-plan Funding株式会社リプラン——三浦 洋平確認中神奈川県横浜市港北区新横浜3丁目6-12日総第12ビル210
Ezファンド株式会社イー・トラスト——森 智寛確認中〒542-0081 大阪市中央区南船場2丁目9番14号
ネット不動産ファンディングMaki Financiers Japan株式会社——眞木 昭司確認中〒102-0093 東京都千代田区平河町2-12-2ニュー福井ビル
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対象社が実際に募集した24件の明細

ここまでは会社が掲げている条件で比べてきました。実際に出ている案件で検算します。この記事の対象社のうち、募集一覧を取得できた会社の案件を全件並べます。24件の平均利回りは10.48%、平均運用期間は19.0ヶ月でした。「期間通算」の列は、年率の利回りに運用期間を掛けたもので、その案件を満期まで持ったときに受け取る割合の目安です。いちばん右にこの記事の軸の値を置いたので、軸の良い会社が実際にどんな案件を出しているのかを、行ごとに確かめられます。取得できているのは全社ではないので、ここにない会社が劣るという意味ではありません。

#サービス案件名利回り期間募集額期間通算状況劣後出資割合
1CREAL大阪北船場ホテル7.4%36ヶ月34.2億円22.20%運用中—
2CREAL大阪レジデンス（城北・布施）6%36ヶ月24.1億円18.00%運用中—
3CREAL半蔵門オフィス5.9%36ヶ月21.2億円17.70%運用中—
4CREAL赤坂ホテル6%36ヶ月18.2億円18.00%運用中—
5CREAL東京レジデンスⅢ（茗荷谷・新高円寺）5.5%24ヶ月14.9億円11.00%運用中—
6CREAL鎌倉ホテル6%36ヶ月14.7億円18.00%運用中—
7CREAL文京千石レジデンス5.3%24ヶ月14.4億円10.60%運用中—
8CREAL東京レジデンスⅣ（王子・八広）6.3%36ヶ月14.2億円18.90%運用中—
9CREAL東京レジデンスⅡ（戸越銀座・代田橋・明大前）5.9%36ヶ月13.3億円17.70%運用中—
10CREAL東京レジデンスⅤ（不動前・世田谷代田・高田馬場）6.3%36ヶ月9.1億円18.90%成立—
11CREAL東京レジデンスⅠ（東十条・住吉）5%24ヶ月6億円10.00%運用中—
12LEVECHYLEVECHYファンド25号（抽選式）10%16ヶ月28.5億円13.33%不成立—
13LEVECHYLEVECHYファンド24号（抽選式）6%12ヶ月8.6億円6.00%運用終了—
14LEVECHYLEVECHYファンド19号Ⅱ（抽選式）4%12ヶ月1.1億円4.00%運用中—
15ヤマワケエステート長野・木曽 系統用蓄電池用地 EXITファンド18%7ヶ月3.8億円10.50%募集中—
16ヤマワケエステート愛知県あま市 新築レジデンスファンド15%4ヶ月—5.00%募集終了—
17ヤマワケエステート名古屋市中川区荒子 新築レジデンスファンド15%4ヶ月—5.00%運用中—
18ヤマワケエステート兵庫・丹波 系統用蓄電池用地 EXITファンド18%6ヶ月—9.00%運用中—
19ヤマワケエステート岐阜・高山 系統用蓄電池用地 EXITファンド18%5ヶ月—7.50%運用中—
20ヤマワケエステート名古屋市守山区 新築レジデンスファンド15%5ヶ月—6.25%運用中—
21ヤマワケエステート群馬・太田 系統用蓄電池用地 EXITファンド18%8ヶ月—12.00%運用中—
22ヤマワケエステート福岡・筑紫野 系統用蓄電池用地 EXITファンド17%6ヶ月—8.50%運用中—
23ヤマワケエステート長野・上田 系統用蓄電池用地 EXITファンド17%6ヶ月—8.50%運用中—
24ヤマワケエステート名古屋市中村区 新築レジデンスファンド15%4ヶ月—5.00%運用中—
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対象社をめぐる直近の動き

条件表には出てこない情報として、直近のニュース見出しを集めました。対象社について取得した直近の見出しです。調達・提携・新しいファンドの開始・不動産の取得といった動きは、そのまま条件の変更につながることがあります。見出しだけで判断はできないので、気になったものは元の記事に当たってください。この取得は週に一度回しています。

サービス日付見出し
FUNDI2025-12-05出資先である株式会社FUNDINNOの東証グロースへの上場のお知らせ～当社出資先第24号IPO案件
FUNDI2025-02-18FUNDI、株式会社グリーンエナジー＆カンパニーとの協業により蓄電池案件ファンドに新たな買取保証体制を導入
K-FUND2026-10-06大阪ガス都市開発プライベートリートが運用資産500億円達成とGRESB初参加の意義
K-FUND2026-09-27地元応援団の声援を受け、松岡玲が全日本初優勝！【全日本RR第6戦岡山ST600決勝】
Victory Fund2026-07-26約14億円はどこへ…突如廃業の不動産クラファン、「運用中」物件が実は売却済みだった
Victory Fund2025-08-28「victory fund」 福岡ケアコミュニティ創生プロジェクトの案件公開と2つのプレゼントキャンペーン実施～新規投資家登録で1,000円&出資金額の最大2%相当のア
みんなの年金2026-08-04一般社団法人日本クラウドファンディング協会 正会員加入のお知らせ | 株式会社ネクサスエージェントのプレスリリース
みんなの年金2026-07-28平均寿命は男81.35年・女87.33年に更新。65歳の平均余命は男19.68年・女24.52年へ…みんなの年金・貯蓄額平均はいくらか
ヤマワケエステート2026-09-28ヤマワケエステートが3周年を迎え、累計678億円調達を記念した特別キャンペーン開催
ヤマワケエステート2026-09-26不動産クラウドファンディング「ヤマワケエステート」がサービス開始3周年！累計調達額678億円突破を記念し、豪華賞品が当たるキャンペーンを実施
Re-plan Funding2026-01-27不動産投資型クラウドファンディング「Re-plan funding」、サービス開始1周年を記念し、当選金額の1％分Amazonギフトカードを進呈するキャンペーンを実施 | 株式
Re-plan Funding2025-11-21GUIDE01、世界最小・最軽量級スマートディスプレイがクラファン目標を早期達成！
トリニティファンド2026-10-05WALLMATE不動産、都心の高額な土地・戸建を専門に扱う相談窓口「WALLMATE PRIME LAND」を開設
トリニティファンド2026-10-01LIFULL地域創生2号ファンド出資のアパートメントホテル「HUBEX秋葉原」が10月1日グランドオープン｜Infoseekニュース
おうちの再生ファンドVIFA2026-10-14【想定年利9.6%！】不動産クラウドファンディング「おうちの再生ファンドVIFA」26号ファンド、10/17(土)募集開始！
おうちの再生ファンドVIFA2026-10-14【想定年利7.5%！】不動産クラウドファンディング「おうちの再生ファンドVIFA」27号ファンド、10/19(月)募集開始！
CROWD BUILDS2026-07-31「FINSTAR AGENT」AIエージェント機能を順提供へ
CROWD BUILDS2025-11-05株式会社フィンスター、大阪支店を開設。関西エリアのエージェント募集を本格始動。
ジャストフィット2026-10-16シマダアセットパートナーズが実現した不動産クラウドファンディング「ジャストフィット六本木」の早期償還完了
ジャストフィット2026-10-16【グッドデザイン賞】ユニバーサルツーリズムPJ『LET'S EXPO』が「グッドフォーカス賞［新ビジネスデザイン］」および「ベスト100」をW受賞
ネット不動産ファンディング2025-08-11タヌキとキツネが繰り広げるナゾ解きの冒険、全国6都市でPOP-UP SHOP開催決定！
ネット不動産ファンディング2024-09-04不動産クラウドファンディングサービス「ネット不動産ファンディング」をリリース！
DAIMLAR FUND2025-07-22横浜の不動産コンサル「ダイムラーコーポレーション」が破産 国内倒産
DAIMLAR FUND2023-12-08【DAIMLAR FUND】012 沖縄リゾートエリア開発 勢理客 年利8.0% 高利回り不動産投資クラウドファンディング新規組成のお知らせ | 株式会社ダイムラー・コーポレー
Lives FUNDING2026-02-25社員エンゲージメント向上に向き合う企業様の取り組みを称える｜Infoseekニュース
Lives FUNDING2025-12-25不動産クラファン「Lives-FUNDING（ライブズ・ファンディング）」2025年の運用実績を公開
田村ビルズクラウドファンディング2026-10-07田村ビルズグループ、2027年度新卒33名が内定 過去最多を更新
田村ビルズクラウドファンディング2026-09-30さぎんSDGs私募債「地域の芽 未来の芽・育む債」発行と佐賀大学への寄付実施について
LEVECHY2026-10-10LEVECHY、新規事業LEVECHY Lendingのサービスサイトを公開
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100万円を1年間置いたら、税引後でいくらか

利回りをパーセントのまま比べても、実感が湧きません。金額に直します。対象33社について、想定利回りの下限と上限それぞれで100万円を1年運用したときの受取額を計算しました。分配金には20.42%が源泉徴収されるので、税引後は約79.58%です。下限で見た平均は年6.0%、上限で見た平均は年8.5%。金額に直すと、税引後で年48,018円から67,587円の幅になります。いちばん右の列は、100万円がその会社で何口ぶんにあたるかです。口数が多いほど複数の案件に分けられるので、同じ金額でも分散の効き方が変わります。

FUNDI95,496円　（8〜12%）K-FUND107,433円　（12〜13.5%）Victory Fund143,244円　（8〜18%）みんなの年金63,663円　（8〜8%）ヤマワケエステート205,316円　（15〜25.8%）Re-plan Funding167,118円　（8〜21%）トリニティファンド95,496円　（8〜12%）おうちの再生ファンドVIFA95,496円　（6〜12%）CROWD BUILDS87,538円　（10〜11%）ジャストフィット79,580円　（3.2〜10%）ネット不動産ファンディング79,580円　（4〜10%）DAIMLAR FUND63,663円　（8〜8%）Lives FUNDING63,663円　（4〜8%）田村ビルズクラウドファンディング61,276円　（3.1〜7.7%）LEVECHY60,480円　（7.6〜7.6%）A funding60,480円　（7.6〜7.6%）Beginners Cloud55,706円　（7〜7%）不動産クラファンPRO55,706円　（7〜7%）TREC Funding51,727円　（6.5〜6.5%）Ezファンド49,896円　（4.52〜6.27%）
  • FUNDI95,496円　（8〜12%）
  • K-FUND107,433円　（12〜13.5%）
  • Victory Fund143,244円　（8〜18%）
  • みんなの年金63,663円　（8〜8%）
  • ヤマワケエステート205,316円　（15〜25.8%）
  • Re-plan Funding167,118円　（8〜21%）
  • トリニティファンド95,496円　（8〜12%）
  • おうちの再生ファンドVIFA95,496円　（6〜12%）
  • CROWD BUILDS87,538円　（10〜11%）
  • ジャストフィット79,580円　（3.2〜10%）
  • ネット不動産ファンディング79,580円　（4〜10%）
  • DAIMLAR FUND63,663円　（8〜8%）
  • Lives FUNDING63,663円　（4〜8%）
  • 田村ビルズクラウドファンディング61,276円　（3.1〜7.7%）
  • LEVECHY60,480円　（7.6〜7.6%）
  • A funding60,480円　（7.6〜7.6%）
  • Beginners Cloud55,706円　（7〜7%）
  • 不動産クラファンPRO55,706円　（7〜7%）
  • TREC Funding51,727円　（6.5〜6.5%）
  • Ezファンド49,896円　（4.52〜6.27%）
100万円を1年間置いたときの、上限で見た税引後の受取額。下限ならこれより小さくなります。元本は保証されません。
#サービス利回り下限利回り上限税引前（下限）税引前（上限）税引後（下限）税引後（上限）上下の差100万円の口数
1FUNDI8%12%80,000円120,000円63,663円95,496円31,832円100口
2K-FUND12%13.5%120,000円135,000円95,496円107,433円11,937円100口
3Victory Fund8%18%80,000円180,000円63,663円143,244円79,580円100口
4みんなの年金8%8%80,000円80,000円63,663円63,663円0円10口
5ヤマワケエステート15%25.8%150,000円258,000円119,370円205,316円85,946円100口
6Re-plan Funding8%21%80,000円210,000円63,663円167,118円103,454円100口
7トリニティファンド8%12%80,000円120,000円63,663円95,496円31,832円—
8おうちの再生ファンドVIFA6%12%60,000円120,000円47,748円95,496円47,748円100口
9CROWD BUILDS10%11%100,000円110,000円79,580円87,538円7,958円—
10ジャストフィット3.2%10%32,000円100,000円25,465円79,580円54,114円100口
11ネット不動産ファンディング4%10%40,000円100,000円31,831円79,580円47,748円100口
12DAIMLAR FUND8%8%80,000円80,000円63,663円63,663円0円—
13Lives FUNDING4%8%40,000円80,000円31,831円63,663円31,831円100口
14田村ビルズクラウドファンディング3.1%7.7%31,000円77,000円24,669円61,276円36,606円100口
15LEVECHY7.6%7.6%76,000円76,000円60,480円60,480円0円100口
16A funding7.6%7.6%76,000円76,000円60,480円60,480円0円—
17Beginners Cloud7%7%70,000円70,000円55,706円55,706円0円100口
18不動産クラファンPRO7%7%70,000円70,000円55,706円55,706円0円10口
19TREC Funding6.5%6.5%65,000円65,000円51,727円51,727円0円100口
20Ezファンド4.52%6.27%45,199円62,699円35,970円49,896円13,926円100口
21CREAL3%6%30,000円60,000円23,874円47,748円23,874円100口
22不動産BANK6%6%60,000円60,000円47,748円47,748円0円100口
23Re:Vest6%6%60,000円60,000円47,748円47,748円0円100口
24エードMYバンク5.2%5.5%52,000円55,000円41,381円43,769円2,387円10口
25ASSET FUNDING4%5%40,000円50,000円31,831円39,790円7,958円100口
26FC FUNDING2%5%20,000円50,000円15,915円39,790円23,874円100口
27REISMファンズ5%5%50,000円50,000円39,790円39,790円0円100口
28タスキFunds4.8%4.8%48,000円48,000円38,198円38,198円0円10口
29KORYO Funding4.5%4.5%45,000円45,000円35,811円35,811円0円10口
30プレファン3.9%4%39,000円40,000円31,036円31,831円795円100口
31GoodComFund4%4%40,000円40,000円31,831円31,831円0円—
32B-Den3%3%30,000円30,000円23,874円23,874円0円10口
33bitREALTY2.2%2.5%22,000円25,000円17,507円19,895円2,387円—
横にスクロールすると残りの列が見えます

※ 1年間・単利・満期まで保有した場合の概算です。実際には案件ごとの利回りと運用期間で決まり、元本は保証されません。

この記事のデータの出どころと、できていないこと

この記事は、不動産型80社のうち劣後が10%未満か、公表がない34社にしぼって集計しています。不動産型全体をひとつの表で見たいときは、ランキングのページに全社を並べてあります。劣後出資割合については、この34社のうち4社から数値が取れました。集計に使ったのは、各社の公式サイトの公表値に加えて、各社の公式サイトの公表値です。取得日は2026年10月19日で、週に一度更新しています。

できていないことも書いておきます。まず、劣後出資割合は各社が自分で決めて書く数字なので、計算の前提がそろっていません。同じ「劣後出資割合」でも分母や基準が違う可能性があります。次に、公表値の更新タイミングがそろっておらず、基準日が数ヶ月ずれている数字が混ざっています。また、社名の表記ゆれで公的一覧と機械的に一致しなかった会社が残っています。そして償還後の実績は各社の開示方針がばらばらで、横並びの集計ができていません。ここは運用終了レポートの取得で順次埋めていきます。

数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。最終的な判断は、各社の交付書面と目論見書を読んだうえで行ってください。

よくある質問

劣後出資比率は何%あれば安心ですか？

明確な基準はありません。一般に20%前後が厚めとされますが、物件の質と出口の確かさのほうが影響は大きく、比率だけで安全性は決まりません。

比率が低い案件は避けるべきですか？

必ずしもそうではありません。マスターリースなど別の保護がある場合や、利回りとのバランスを理解したうえでなら選択肢になります。

比率は誰が出しているのですか？

運営会社またはそのグループ会社です。募集ページに拠出者が明記されているか確認してください。

比率が「非公開」の場合はどうすればよいですか？

比較の材料が1つ欠けた状態です。他の項目で補えるか、そもそも選ばないかの判断になります。

比率が高ければ元本は守られますか？

守られません。比率を超える下落が起きれば元本は毀損します。また売却できない場合の期間延長は比率では守られません。

融資型にも劣後出資はありますか？

原則としてありません。優先劣後は不動産特定共同事業法の枠組みで一般化した仕組みです。

同じ事業者でも案件ごとに違いますか？

違います。「5〜30%」のような幅表記が多いのはそのためです。必ず案件単位で確認してください。

まとめ

劣後出資比率が低いこと自体は、不正でも違法でもありません。ただしそれは投資家がより多くのリスクを引き受ける設計だということです。利回りが高い理由の一部は、ここにあります。

比率5%なら、物件価格が5%下がった時点で元本に届きます。その前提を理解したうえで選ぶなら合理的な判断です。理解せずに利回りの高さだけで選ぶと、下落局面で想定外の結果になります。比率が高い側とあわせて見てください。

自分の数字で確かめる：値下がりしたら、いくら戻る？

はじめての人へ

不動産型50社が公表している劣後割合（幅があるものは下限）の中央値は13%、10%以下は24社です。 単純化した計算です：物件の値段に対する割合とし、銀行からの借入・費用・分配の未払いは含みません。借入がある案件は、もっと早く元本が削られます。

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