01最初に見るべきは、利回りではない
募集ページでいちばん大きく表示されるのは想定利回りです。ところが、投資の結果を左右するのは利回りの数字ではありません。最初に見る3つを挙げます。
| 順 | 見る数字 | なぜ | どこにある |
|---|---|---|---|
| 1 | 最低投資額 | 分散できるかどうかが、ここで決まる | サービスの案内 |
| 2 | 運用期間 | その期間、資金が動かせない | 募集ページ |
| 3 | 劣後出資の割合（不動産型）／担保の有無（融資型） | 下落を誰が先に受けるか | 募集ページ・契約締結前交付書面 |
利回りは4番目です。理由は単純で、1〜3が決まれば、利回りの差が生む金額の違いは小さいからです。
021つめ：最低投資額
最低投資額は事業者によって違います。当サイトが把握している96社の中央値は1万円でした。
- 1万円未満1社
- 1万円63社
- 1万〜5万円3社
- 5万〜10万円27社
- 10万円超2社
最低投資額が低いほど、分散しやすくなります。10万円を投資に回せるとして、最低投資額が1万円なら10件に分けられますが、10万円なら1件しか出せません。
| 投資に回せる金額 | 最低1万円なら | 最低5万円なら | 最低10万円なら |
|---|---|---|---|
| 3万円 | 3件 | 0件 | 0件 |
| 5万円 | 5件 | 1件 | 0件 |
| 10万円 | 10件 | 2件 | 1件 |
| 30万円 | 30件 | 6件 | 3件 |
| 50万円 | 50件 | 10件 | 5件 |
| 100万円 | 100件 | 20件 | 10件 |
| サービス | 種別 | 最低投資額 | 想定利回り | 運用期間 |
|---|---|---|---|---|
| Funds | 融資型 | 1円 | 1–10% | 3–50ヶ月 |
| COZUCHI | 不動産型 | 1万円 | 4–10% | 3–120ヶ月 |
| CREAL | 不動産型 | 1万円 | 3–6% | 〜36ヶ月 |
| Rimple | 不動産型 | 1万円 | 2.7–4.0% | 6ヶ月 |
| 利回り不動産 | 不動産型 | 1万円 | 4–12% | 6–12ヶ月 |
| 利回りくん | 不動産型 | 1万円 | 3–6% | 3–12ヶ月 |
| LEVECHY | 不動産型 | 1万円 | 平均7.6% | 6ヶ月前後 |
| TORCHES | 不動産型 | 1万円 | 10–17% | 3–10ヶ月 |
| Victory Fund | 不動産型 | 1万円 | 8–18% | 6–12ヶ月 |
| CONDO | 不動産型 | 1万円 | 10.2% | 3–6ヶ月 |
| FUNDI | 不動産型 | 1万円 | 8–12% | 6–12ヶ月 |
| REALE | 不動産型 | 1万円 | 6.5% | 6ヶ月 |
| FANTAS funding | 不動産型 | 1万円 | 5–6% | 2–12ヶ月 |
| DARWIN funding | 不動産型 | 1万円 | 5–8% | 5–10ヶ月 |
| GATES FUNDING | 不動産型 | 1万円 | 8–10% | 4ヶ月 |
| ジョイントアルファ | 不動産型 | 1万円 | 3–5% | 6–12ヶ月 |
| ASSECLI | 不動産型 | 1万円 | 4–8% | 3–6ヶ月 |
| トモタク | 不動産型 | 1万円 | 5–10% | 3–12ヶ月 |
| FUNDROP | 不動産型 | 1万円 | 4–8% | 3–12ヶ月 |
| K-FUND | 不動産型 | 1万円 | 12–13.5% | 6ヶ月 |
| GALA FUNDING | 不動産型 | 1万円 | 3% | 6ヶ月 |
| 汐留ファンディング | 不動産型 | 1万円 | 8–10% | 6–12ヶ月 |
| 大家どっとこむ | 不動産型 | 1万円 | 3.5–10% | 3–12ヶ月 |
| REEZIN | 不動産型 | 1万円 | 8% | 3ヶ月 |
| 信長ファンディング | 不動産型 | 1万円 | 5–10% | 2–12ヶ月 |
| BATSUNAGU | 不動産型 | 1万円 | 6–10% | 1–12ヶ月 |
| えんfunding | 不動産型 | 1万円 | 2–4% | 3–12ヶ月 |
| ゴコウファンド | 不動産型 | 1万円 | 5–8% | 数ヶ月–数年 |
| ちょこっと不動産 | 不動産型 | 1万円 | 3.9–4.3% | 4–10ヶ月 |
| Property+ | 不動産型 | 1万円 | 3–10% | 2–16ヶ月 |
| プレファン | 不動産型 | 1万円 | 3.9–4.0% | 6ヶ月 |
| みらファン | 不動産型 | 1万円 | 5.5–8.0% | 〜12ヶ月 |
| らくたま | 不動産型 | 1万円 | 5–6% | 3–12ヶ月 |
| ヤマワケエステート | 不動産型 | 1万円 | 15–25.8% | 2–9ヶ月 |
| GOLD CROWD | 不動産型 | 1万円 | 5.15–10.53% | — |
| 不動産BANK | 不動産型 | 1万円 | 6以上% | 11–12ヶ月 |
| TREC Funding | 不動産型 | 1万円 | 平均6.5% | 平均24ヶ月 |
| PARTNERS Funding | 不動産型 | 1万円 | 平均8% | 平均3ヶ月 |
| Beginners Cloud | 不動産型 | 1万円 | 平均7% | 平均12ヶ月 |
| ASSET FUNDING | 不動産型 | 1万円 | 4–5% | 4–6ヶ月 |
| FC FUNDING | 不動産型 | 1万円 | 2–5% | 4–11ヶ月 |
| ジャストフィット | 不動産型 | 1万円 | 3.2–10% | 6–121ヶ月 |
| Lives FUNDING | 不動産型 | 1万円 | 4–8% | 6–12ヶ月 |
| おうちの再生ファンドVIFA | 不動産型 | 1万円 | 6–12% | 2–12ヶ月 |
| REISMファンズ | 不動産型 | 1万円 | 5% | 3ヶ月 |
| Re:Vest | 不動産型 | 1万円 | 6% | 12ヶ月 |
| 田村ビルズクラウドファンディング | 不動産型 | 1万円 | 3.1–7.7% | 3–15ヶ月 |
| 投活 | 不動産型 | 1万円 | 5–8% | 3–12ヶ月 |
| Re-plan Funding | 不動産型 | 1万円 | 8–21% | 3–12ヶ月 |
| Myファンド | 不動産型 | 1万円 | 8% | 6–10ヶ月 |
| Ezファンド | 不動産型 | 1万円 | 4.52–6.27% | 3–6ヶ月 |
| ネット不動産ファンディング | 不動産型 | 1万円 | 4–10% | 6–12ヶ月 |
| クラウドバンク | 融資型 | 1万円 | 7.1% | 10ヶ月 |
| Bankers | 融資型 | 1万円 | 2.7–12.3% | 3–27ヶ月 |
| AGクラウドファンディング | 融資型 | 1万円 | 1–10% | 6–24ヶ月 |
| Alterna Bank | 融資型 | 1万円 | 4–10% | 1–36ヶ月 |
| OwnersBook | 融資型 | 1万円 | 4.9–7.5% | 8–41ヶ月 |
| COMMOSUS | 融資型 | 1万円 | 5.5–10% | 7–24ヶ月 |
| COOL | 融資型 | 1万円 | — | 10–11ヶ月 |
| Pocket Funding | 融資型 | 1万円 | 3–6% | 4–23ヶ月 |
| CAPIMA | 融資型 | 1万円 | 4.2–11% | 〜12ヶ月 |
| ヤマワケ | 融資型 | 1万円 | 12–14% | 2–5ヶ月 |
| セキュリテ | ファンド型（事業型） | 1万円 | — | — |
| Sony Bank GATE | ファンド型（事業型） | 1万円 | — | — |
| CAMEL | 不動産型 | 2万円 | 7–10% | 5–7ヶ月 |
| LENDEX | 融資型 | 2万円 | 6.5–11% | 3–24ヶ月 |
| NEXT SHIFT FUND | 融資型 | 2万円 | — | — |
| SOLS | 不動産型 | 5万円 | 2.5–12% | 3–12ヶ月 |
| ハロー! RENOVATION | 不動産型 | 5万円 | 10前後% | — |
| ユニコーン | 株式投資型 | 5万円 | — | — |
| TECROWD | 不動産型 | 10万円 | 平均10.01% | 6–36ヶ月 |
| みんなの年金 | 不動産型 | 10万円 | 8.0% | 6–12ヶ月 |
| TSON FUNDING | 不動産型 | 10万円 | 5.5–6.5% | 4–12ヶ月 |
| まにわく | 不動産型 | 10万円 | 7–10% | 3–12ヶ月 |
| わかちあいファンド | 不動産型 | 10万円 | 5–10% | 4–12ヶ月 |
| NINE FUND | 不動産型 | 10万円 | 7.5–7.9% | 6ヶ月 |
| センス・オーナーズ | 不動産型 | 10万円 | 12–15% | — |
| T's Funding | 不動産型 | 10万円 | — | — |
| B-Den | 不動産型 | 10万円 | 平均3% | 平均5ヶ月 |
| タスキFunds | 不動産型 | 10万円 | 平均4.8% | 5–8ヶ月 |
| エードMYバンク | 不動産型 | 10万円 | 5.2–5.5% | 平均22ヶ月 |
| VERFUND | 不動産型 | 10万円 | 平均5% | 平均6ヶ月 |
| 不動産クラファンPRO | 不動産型 | 10万円 | 7% | 6ヶ月 |
| KORYO Funding | 不動産型 | 10万円 | 4.5% | 6–18ヶ月 |
| ai fund | 不動産型 | 10万円 | 5% | 12ヶ月 |
| esクラウドファンディング | 不動産型 | 10万円 | 5.5–8% | 1–6ヶ月 |
| Funvest | 融資型 | 10万円 | 3.5–3.65% | 6–10ヶ月 |
| Sunny Proud | 融資型 | 10万円 | 7.0% | 12ヶ月 |
| FUNDINNO | 株式投資型 | 10万円 | — | — |
| イークラウド | 株式投資型 | 10万円 | — | — |
| CF Angels | 株式投資型 | 10万円 | — | — |
| AngelNavi | 株式投資型 | 10万円 | — | — |
| ミラリタ | ファンド型（事業型） | 10万円 | 11.5–30% | 1–9ヶ月 |
| IKKAQ | ファンド型（事業型） | 10万円 | 8–12% | 1–2ヶ月 |
| 彩-SAI- | 不動産型 | 30万円 | 4.0% | 31–60ヶ月 |
| みんなで大家さん | 不動産型 | 100万円 | 6–10% | 12–60ヶ月 |
032つめ：運用期間
運用期間は、その期間、資金が動かせないということです。実案件の中央値は12ヶ月でした。
| 運用期間 | 件数 | 構成比 | この期間で何が起きうるか |
|---|---|---|---|
| 3ヶ月以下 | 46件 | 8.9% | 予定外の支出が起きにくい期間 |
| 4〜6ヶ月 | 127件 | 24.7% | 同上 |
| 7〜12ヶ月 | 193件 | 37.5% | 転職、引っ越しなどが起こりうる |
| 13〜24ヶ月 | 124件 | 24.1% | 生活の状況が変わりうる |
| 25ヶ月以上 | 24件 | 4.7% | 相場も生活も変わる。金額を抑える |
そして延長されることがあります。延長に投資家の同意は要りません。「6ヶ月だから大丈夫」ではなく、「9ヶ月でも困らないか」で考えてください。
043つめ：下落を先に受ける人がいるか
不動産型なら劣後出資の割合、融資型なら担保・保証の有無です。ここが、同じ利回りでも条件の差になります。
| 劣後の割合 | 何%の下落まで元本が守られるか | 30%下落したときの元本 |
|---|---|---|
| 0% | 0% | 70.0% |
| 5% | 5% | 73.7% |
| 10% | 10% | 77.8% |
| 15% | 15% | 82.4% |
| 20% | 20% | 87.5% |
| 25% | 25% | 93.3% |
| 30% | 30% | 100.0% |
| 40% | 40% | 100.0% |
0%の行は、融資型の無担保案件や事業型を想定しています。物件や事業の価値が下がれば、そのまま元本に及びます。
| サービス | 種別 | 劣後出資 | 想定利回り | 最低投資額 |
|---|---|---|---|---|
| Property+ | 不動産型 | 4–70% | 3–10% | 1万円 |
| GOLD CROWD | 不動産型 | 14–69.4% | 5.15–10.53% | 1万円 |
| NINE FUND | 不動産型 | 25–64% | 7.5–7.9% | 10万円 |
| センス・オーナーズ | 不動産型 | 61% | 12–15% | 10万円 |
| esクラウドファンディング | 不動産型 | 60% | 5.5–8% | 10万円 |
| ジョイントアルファ | 不動産型 | 3–50% | 3–5% | 1万円 |
| Myファンド | 不動産型 | 30–50% | 8% | 1万円 |
| ai fund | 不動産型 | 50% | 5% | 10万円 |
| REEZIN | 不動産型 | 40% | 8% | 1万円 |
| ゴコウファンド | 不動産型 | 10–40% | 5–8% | 1万円 |
| らくたま | 不動産型 | 30–40% | 5–6% | 1万円 |
| iRD | 不動産型 | 40% | 平均3.7% | — |
| 投活 | 不動産型 | 20–40% | 5–8% | 1万円 |
| Rimple | 不動産型 | 30% | 2.7–4.0% | 1万円 |
| 利回りくん | 不動産型 | 5–30% | 3–6% | 1万円 |
| REALE | 不動産型 | 30% | 6.5% | 1万円 |
| まにわく | 不動産型 | 10–30% | 7–10% | 10万円 |
| FUNDROP | 不動産型 | 20–30% | 4–8% | 1万円 |
| GALA FUNDING | 不動産型 | 30% | 3% | 1万円 |
| 大家どっとこむ | 不動産型 | 10–30% | 3.5–10% | 1万円 |
| SOLS | 不動産型 | 6–30% | 2.5–12% | 5万円 |
| 信長ファンディング | 不動産型 | 20–30% | 5–10% | 1万円 |
| ちょこっと不動産 | 不動産型 | 30% | 3.9–4.3% | 1万円 |
| PARTNERS Funding | 不動産型 | 30% | 平均8% | 1万円 |
| VERFUND | 不動産型 | 30% | 平均5% | 10万円 |
| COZUCHI | 不動産型 | 約20% | 4–10% | 1万円 |
| FANTAS funding | 不動産型 | 約20% | 5–6% | 1万円 |
| TSON FUNDING | 不動産型 | 10–20% | 5.5–6.5% | 10万円 |
| CAMEL | 不動産型 | 2.5–20% | 7–10% | 2万円 |
| DARWIN funding | 不動産型 | 10–20% | 5–8% | 1万円 |
| ASSECLI | 不動産型 | 5–20% | 4–8% | 1万円 |
| 汐留ファンディング | 不動産型 | 10–20% | 8–10% | 1万円 |
| わかちあいファンド | 不動産型 | 10–20% | 5–10% | 10万円 |
| えんfunding | 不動産型 | 20% | 2–4% | 1万円 |
| みらファン | 不動産型 | 15–20% | 5.5–8.0% | 1万円 |
| T's Funding | 不動産型 | 20%以上 | — | 10万円 |
| みんなで大家さん | 不動産型 | 20% | 6–10% | 100万円 |
| 彩-SAI- | 不動産型 | 20% | 4.0% | 30万円 |
| ハロー! RENOVATION | 不動産型 | 7.7–18.9% | 10前後% | 5万円 |
| CONDO | 不動産型 | 12% | 10.2% | 1万円 |
| 利回り不動産 | 不動産型 | 5–10% | 4–12% | 1万円 |
| TECROWD | 不動産型 | 5–10% | 平均10.01% | 10万円 |
| TORCHES | 不動産型 | 10% | 10–17% | 1万円 |
| GATES FUNDING | 不動産型 | 5–10% | 8–10% | 1万円 |
| トモタク | 不動産型 | 10% | 5–10% | 1万円 |
| BATSUNAGU | 不動産型 | 9–10% | 6–10% | 1万円 |
| みんなの年金 | 不動産型 | 平均9.3% | 8.0% | 10万円 |
| Victory Fund | 不動産型 | 1–9.2% | 8–18% | 1万円 |
| K-FUND | 不動産型 | 7.5% | 12–13.5% | 1万円 |
| FUNDI | 不動産型 | 4–5% | 8–12% | 1万円 |
05利回りの差が、実際にいくらになるか
最後に利回りを見ます。実案件の想定利回りは1.0〜27.0%、中央値は6.0%でした。
| 出す金額 | 利回り4%・12ヶ月 | 6% | 8% | 4%と8%の差 |
|---|---|---|---|---|
| 1万円 | 400円 | 600円 | 800円 | 400円 |
| 3万円 | 1,200円 | 1,800円 | 2,400円 | 1,200円 |
| 5万円 | 2,000円 | 3,000円 | 4,000円 | 2,000円 |
| 10万円 | 4,000円 | 6,000円 | 8,000円 | 4,000円 |
| 30万円 | 12,000円 | 18,000円 | 24,000円 | 12,000円 |
| 50万円 | 20,000円 | 30,000円 | 40,000円 | 20,000円 |
10万円なら、4%と8%の差は年間4,000円（税引前）です。この差のためにどれだけのリスクを取るかを決めるのが、利回りを見るということです。
差額が小さいと感じるなら、利回りではなく案件の出やすさ、最低投資額、情報開示の量で選んだほうが合理的です。とくに最初のうちは、案件が出るかどうかのほうが実際には効きます。募集がなければ、出すことすらできません。
06よくある質問
いくらから始められますか。
最低投資額は事業者によって違い、中央値は1万円です。1万円から出せる事業者が多くあります。
途中でやめられますか。
運用期間中は原則としてやめられません。一部の事業者が譲渡や解約に対応していますが、手数料がかかり、応じてもらえない場合もあります。
確定申告は必要ですか。
給与所得者で、給与以外の所得の合計が年20万円以下なら所得税の申告は不要です。ただし住民税の申告は別に必要になることがあります。
何社に分けるのがよいですか。
4社から6社が、分散の効果と管理の手間の釣り合う範囲です。10社を超えると確定申告の書類集めが重くなります。
元本は保証されますか。
されません。どの種別にも公的な元本補償の仕組みはありません。
07この記事の数字は、どこから取ったか
会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。
できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。
数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。
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