NISAで不動産クラウドファンディングは買えるのか

01NISAで買えるものは、法令で決まっている

結論から書きます。NISAで不動産クラウドファンディングは買えません。NISAの対象になる商品は租税特別措置法で限定されていて、匿名組合出資持分はそこに含まれていないためです。

理由は単純です。NISAは金融商品取引所に上場している商品と一定の要件を満たす公募投資信託を対象にしています。未上場株式や匿名組合出資持分は、流通市場がなく価格の評価が難しいので、制度の対象になっていません。

02NISAの枠でできる、いちばん近いもの

不動産に投資したい、という目的でNISAを使うならREITか不動産関連の投資信託が選択肢になります。同じ「不動産」でも、性質はかなり違います。

税の観点だけで見れば、NISAのREITのほうが圧倒的に有利です。非課税だからです。不動産クラウドファンディングは雑所得として総合課税され、損益通算もできません。

それでも不動産クラウドファンディングに出す理由があるとすれば、値動きがないことと投資先の物件が分かることです。REITは毎日価格が動くので、下がっているときに見ると気になります。クラウドファンディングは運用期間中に価格が付かないので、その意味での落ち着きがあります。

03非課税の効果を、金額で比べる

100万円を投資して、年4%の利益が出た場合の5年間を比べます。

同じ利回りなら、NISAとの差は大きい。課税所得が高い人ほど、不動産クラウドファンディングの実効利回りは下がります。

逆に言えば、NISAの枠を使い切っていない人が不動産クラウドファンディングを始めるのは、順番としては後回しでよいということです。まずNISAの非課税枠を埋めるほうが、税の観点では合理的です。

04NISAと併用するときの考え方

NISAを使い切ったうえで、さらに投資先を探す段階なら、不動産クラウドファンディングは選択肢になります。その場合の位置づけを整理します。

この順番は、税の有利さと流動性で並べたものです。上ほど税が有利で、いつでも現金にできます。下に行くほど税が不利で、換金しにくくなります。

ただし、5番と6番の順序は人によって変わります。値動きを見たくない人、毎日の相場を追いたくない人にとっては、運用期間が決まっている商品のほうが続けやすいことがあります。税の有利さだけが判断基準ではありません。

05制度が変わる可能性

NISAの対象商品は法令で決まっているので、法改正があれば変わります。実際、2024年からの新しいNISAでは対象や枠が大きく変わりました。

3行目について補足します。不動産クラウドファンディングの分配金を申告分離課税にしてほしい、損益通算を認めてほしい、という要望は業界から出ています。ただし実現の見通しは立っていません。

制度が変わることを前提に投資を決めるのは危険です。いまの制度でどうかで判断してください。いまの制度では、不動産クラウドファンディングの税はNISAやREITより明確に不利です。それを知ったうえで、値動きのなさや物件の見えやすさに価値を感じるなら、選ぶ理由になります。

0620年で比べる：NISAと課税口座と不動産CF

年4%の利益が出る商品を、100万円で20年持った場合の手取りを比べます。（利益はすべて受け取り、再投資しない前提です。）

20年で、NISAと課税所得1,000万円の人の不動産CFでは1,149,560円……ではなく、349,560円の差がつきます。同じ利回りでも、税の違いだけでこれだけ変わります。

逆に言えば、不動産CFの利回りがNISAの商品より十分に高くなければ、税負担で追いつかれます。

07NISAの枠と、投資型CFの位置づけ

NISAの年間の枠を確認します。この枠を使い切っていない人が投資型クラウドファンディングを始めるのは、税の観点では順番が違います。

年間360万円、生涯1,800万円。これを使い切っている人は多くありません。使い切っていないなら、まずこちらを埋めるほうが税の効率がよい。

この表は税だけを見た判断です。値動きを見たくない、運用期間が決まっているほうが続けやすい、投資先の物件が見えるほうが納得できる。こうした理由は税とは別に成り立ちます。

08REITと不動産CFを、条件で並べる

NISAで買えるREITと、不動産クラウドファンディングを同じ物差しで並べます。

税、流動性、損益通算の3点でREIT（NISA）が明確に有利です。不動産CFの利点は、値動きがないこと、少額から始められること、投資先が具体的に見えること。

どちらを選ぶかは、何を重視するかの問題です。税の有利さを重視するならREIT、値動きの落ち着きを重視するなら不動産CF。両方を持つという選択もあります。

09NISAで買える不動産関連の商品

NISAの枠で不動産に投資する方法を並べます。

「不動産に投資したい」という目的なら、この6つのどれかがNISAの枠で使えます。不動産クラウドファンディングだけが選択肢ではありません。

ただし、REITの値動きは株式に近く、市場が下がるときには一緒に下がります。「不動産だから値動きが小さい」わけではありません。この点は、実物の不動産に近い性質を持つクラウドファンディングとの大きな違いです。

10制度の対象になっていない理由

なぜ匿名組合出資持分がNISAの対象外なのか。制度の作りから説明します。

技術的な問題が大きく、制度の趣旨として排除されているわけではありません。それでも、価格が付かない商品を非課税の枠に入れるのは制度の設計として難しい面があります。

業界団体からは「分配金を申告分離課税にしてほしい」「損益通算を認めてほしい」といった要望が出ています。ただし実現の見通しは立っていません。制度が変わることを前提に投資を決めるのは危険です。いまの制度でどうかで判断してください。

11よくある質問

12この記事の数字は、どこから取ったか

会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。

できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。

数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。