4種別で課税がどう違うか｜雑所得と譲渡所得の分かれ目

01契約の形で、税金が決まる

投資型クラウドファンディングの税金は、種別ではなく契約の形で決まります。ここが最初の分かれ目です。

不動産型の中に匿名組合型と任意組合型があり、税の扱いがまったく違うのがポイントです。同じ「不動産クラウドファンディング」という言葉でも、契約の形で所得区分が変わります。

024種別を、税の観点で並べる

種別ごとに、税の扱いをまとめます。

この表から、実務的な結論が出ます。

• 所得の高い人には、株式投資型の税率が有利。譲渡所得は20.315%の申告分離なので、課税所得が高いほど総合課税との差が開きます
• 所得の低い人には、雑所得の商品が有利。総合課税なので、税率が低ければそのまま安くなります。源泉徴収された20.42%が戻ります
• 損が出る可能性を重く見るなら、任意組合型か株式投資型。損益通算の道があります

03課税所得別に、手取りを計算する

年間20万円の分配を受けた場合の手取りを、所得の水準ごとに出します。雑所得（匿名組合型）の場合です。

「還付または追納」がプラスなら戻り、マイナスなら追加で納めます。課税所得が695万円を超えるあたりから、源泉徴収の20.42%では足りなくなります。

同じ20万円の分配を株式投資型の譲渡益として受けた場合、税額は一律で40,630円です。所得がいくらでも変わりません。課税所得が900万円を超える人にとっては、この差は小さくありません。

04種別をまたいで持つときの、税の整理

複数の種別を持っている場合、申告のときに区分ごとに分けて書きます。混ぜてはいけません。

実務で効く注意です。

• 雑所得の損は、株式の譲渡益と相殺できません。区分が違うからです
• 株式の譲渡損は、雑所得と相殺できません。同じく区分が違います
• 複数の事業者から書類を集める必要があります。1社でも漏れると不正確になります
• 不動産所得がある場合、確定申告が必須になることが多い。20万円以下の特例は使えますが、不動産所得は他の所得と合算されるので、全体の申告が必要になる場面が増えます

05税を理由に種別を選ぶべきか

結論を書きます。税だけを理由に種別を選ぶのは順序が違います。ただし、同じくらいの条件なら税の軽いほうを選ぶのは合理的です。

いちばん現実的な考え方は、先に商品を選び、あとで税を最適化することです。具体的には、確定申告をして源泉徴収の精算をする、同じ年に損と利益が来るようにする、エンジェル税制が使えるなら使う。この3つで、できることはほぼ尽きます。

06課税所得と種別の組み合わせで、手取りを比べる

同じ10万円の利益でも、所得区分によって手取りが変わります。雑所得（総合課税）と株式の譲渡所得（申告分離20.315%）を並べます。

課税所得が高いほど、雑所得の不利が大きくなります。課税所得5,000万円の人なら、雑所得の実効税率は55%を超えます。譲渡所得なら20.315%です。

07実効税率を、所得区分ごとに並べる

利益に対して、最終的に何%が税になるか。所得区分ごとに計算します。

NISAの0%と比べると、雑所得の商品は税で大きく負けます。NISAの枠を使い切っていない人が不動産クラウドファンディングを始めるのは、税の観点では順番が違うということです。

08掲載事業者を、契約の形で分ける

所得区分は契約の形で決まります。公表されている情報から読める範囲で並べました。個別の案件で違うことがあるので、契約締結前交付書面で必ず確認してください。

09任意組合型と匿名組合型の、実務上の違い

不動産クラウドファンディングの中で、契約の形が2つに分かれます。税の扱いが大きく違うので、確かめ方を書きます。

9行目の減価償却は、任意組合型の大きな特徴です。建物の価値の目減りを費用として計上できるので、帳簿上は赤字になりやすく、その赤字を他の所得と通算できる場合があります。

ただし、土地の取得にかかる借入金の利子に対応する部分の損失は損益通算の対象外です。また事業的規模でない場合の制限もあります。任意組合型を選ぶ場合は、税理士に確認することをおすすめします。

10複数の種別を持っているときの、申告の整理

種別をまたいで持っている場合、申告書のどこに何を書くかを整理します。

最後の2行が、税制で最も複雑な部分です。株式等は「上場株式等」と「一般株式等」に分かれ、別々に計算されます。未上場株式は一般株式等なので、上場株式の損益と直接は通算できません。

7行目も重要です。株式投資型の株式は特定口座に入れられません。証券会社が計算してくれないので、売ったときは自分で計算して申告する必要があります。取得価額の記録が必要になるのは、このためです。

11よくある質問

12この記事の数字は、どこから取ったか

会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。

できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。

数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。