不動産の用途で変わるリスク｜オフィス・物流・ホテル・住宅・介護の賃料と空室

01先に結論

オフィスビルの空きは、入居している会社の退去で生まれ、次の会社が入るまで続きます。上場不動産投資信託（J-REIT）が持つオフィスビル787棟の期末の埋まり具合は、中央値で100.0%ですが、賃貸面積3,000㎡未満の小さなビル228件では、90%を下回る物件が22件（9.6%）、10,000㎡以上の大きなビル152件では4件（2.6%）でした。

小ぶりのビルは入居する会社の数が少なく、1社の退去で埋まり具合が大きく動きます。一方で、満室の割合も小ぶりのビルの方が高く、「満室か、大きく空くか」に分かれやすいのが中小ビルの性質です。

賃料が変わるのは、契約の更改とテナントの入れ替えのときです。空室が少ない時期は、入れ替えのたびに賃料が上がり、多い時期は下がります。この記事では、J-REITの有価証券報告書の数字で、その動き方を確かめます。

物流倉庫は、1棟を1社のテナントがまるごと借りることが多い資産です。J-REITの有価証券報告書で、主要なテナントの賃貸面積の割合が読めた139件のうち、92件（66%）は1社が100%を借りていました（3銘柄の集計）。

このため稼働率は「100%か、大きく空くか」の二択に近くなります。物流494件の稼働率は、454件（92%）が100%で、95%を下回る物件は21件でした。ふだんは満室が続きますが、テナントが出ていけば、その物件の賃料収入はゼロになります。

その代わりに、報告書で条件の読める物件では、賃貸借は長い期間の定期建物賃貸借で、中途解約を禁じるか、違約金を課す条件が付いています。リスクは「いつ出ていくか」が契約で縛られている間は小さく、契約の満了が近づくと一気に大きくなる、という形です。

ホテルの収入は、持ち主（投資家側）とホテルの運営会社の契約の形で、固定にも変動にもなります。形は大きく3つです。

• 固定賃料：運営会社が決まった額の家賃を払う。ホテルの売上が落ちても、運営会社が払える限り変わらない
• 変動賃料：ホテルの売上やGOP（売上から運営の費用を引いた利益）に連動する家賃。多くは固定賃料と組み合わせる
• 運営委託：持ち主が運営会社に運営を任せ、GOPから報酬を払った残りを受け取る。家賃ではなく、ホテルの利益そのもの

J-REIT57銘柄の有価証券報告書の物件表には、ホテルが446件あり、ホテルを5件以上持つ18銘柄のうち17銘柄の報告書に「変動賃料」の記載がありました。ホテル専門のジャパン・ホテル・リート投資法人では、年間賃料の53.9%が変動賃料等（変動賃料と運営委託収入）です。

コロナの時期には、固定賃料でも減額や支払条件の変更が起きました。固定か変動かは「賃料が売上に合わせて動くか」の違いで、「運営会社が払えなくなったらどうなるか」は、どちらの形でも別に考える必要があります。

住宅の賃料が「安定している」というのは、感覚ではなく数字で確かめられます。総務省の消費者物価指数で、民営家賃の前年同月比は1971年以降の668か月で、最も下がった月でも-0.7%、最も上がった月で+10.7%でした。エネルギーは同じ期間に-18.6%から+48.9%まで動いています。

J-REITの物件表でも、住宅1,855件の稼働率の中央値は97.5%で、下から1割の物件でも92.7%でした。住宅の1物件は数十戸に分かれていて（J-REIT3銘柄の中央値55戸）、1戸空いても稼働率は数%しか下がりません。

安定の理由は、賃料を払う人が多数に分かれていること、住まいは景気が悪くても手放しにくい支出であること、契約の更新や入れ替えのときにしか賃料が変わらないことの3つです。その裏返しとして、物価が急に上がっても、家賃はゆっくりしか追いつきません。この記事では、その両面を数字で確かめます。

介護施設（有料老人ホームなど）への投資で、投資家に賃料を払うのは入居者ではなく、施設を運営する会社（オペレーター）です。オペレーターは入居者から月額利用料と入居一時金を受け取り、市町村などから介護報酬を受け取り、その中から建物の持ち主に賃料を払います。

J-REITの有価証券報告書を読むと、ヘルスケア施設の賃料は固定で長期の契約が中心です。ヘルスケア施設を専門に持つ銘柄は、介護付有料老人ホームの契約の平均残存年数を10年超、すべて固定賃料と書いています。物件表のヘルスケア施設161件の稼働率は、分かる161件のうち159件が100%でした。

つまり、入居者が少し減っても投資家の賃料は変わりません。そのかわり、オペレーターが賃料を払えなくなったときがすべてです。施設の運営を引き継げる会社は限られ、入居者がいる施設では運営を止められず、入居一時金の返還の問題も絡みます。この記事では、報告書と法令で、その仕組みを確かめます。

02オフィスの空室は、どこから生まれるか

住宅と違い、オフィスのテナントは会社なので、業績や働き方の変化で面積をまとめて見直します。1社の動きが大きな面積になるので、テナントの数が少ないビルほど影響が大きくなります。

03J-REITのオフィスを、建物の大きさで分ける

57銘柄の有価証券報告書の物件表から、用途がオフィスの1,026件のうち、稼働率の分かる787件を賃貸面積で分けました。

小さなビルは100%の割合も、90%未満の割合も高くなります。テナントが数社しかないビルでは、全社が入っていれば100%、1社抜ければ一気に下がるからです。大きなビルは、どこかの区画がいつも入れ替えの途中にあり、100%にはなりにくい代わりに、90%を下回ることも少なくなります。

04オフィス：地域で分ける

J-REITのオフィスは東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）に集中しています。地域ごとの差は中央値より「下から1割」に出ます。この数字はJ-REITが選んで持っている物件の稼働率で、その地域のビル全体の空室率ではありません。

05オフィス：5年間で、稼働率とテナントの数はどう動いたか

有価証券報告書の「主要な経営指標等の推移」には、直近5年（半年ごとの決算なら10期）の期末稼働率とテナント数が載っています。オフィス中心・オフィスの多い銘柄で拾いました（オフィス以外の物件を含む銘柄は、ポートフォリオ全体の数字です）。

7銘柄のうち、期間中の最低が前半（古い方の半分）の期にあったのは4銘柄、直近の稼働率がいちばん古い期より高いのは7銘柄でした。テナントの数が増えている銘柄は、物件の取得で増えた分も含みます。

東京都心部のオフィスビル賃貸市場は、平均空室率が2025年８月に2020年７月以来の２％台まで低下し、2026年５月末時点で2.07％となっています（三鬼商事株式会社公表の東京都心５区平均空室率）。（大和証券オフィス 有価証券報告書 2026-05-31期）

報告書が引いているのは民間の調査会社（三鬼商事）の空室率です。市場の空室率が下がる局面では、J-REITの物件の稼働率も上がり、賃料の交渉も貸す側に有利になります。

06オフィス：1物件あたりのテナントの数

同じ表の直近のテナント数を、物件表の件数で割りました。1社が退去したとき、平均的にどれだけの割合が空くかの目安です（面積の大小は考えていません）。

オフィス中心の大型の銘柄でも、1物件あたりのテナントは十数社から20社程度です。住宅の1物件が数十戸に分かれているのに比べると、1社の重みは大きくなります。小さなビルでは、テナントが数社ということも珍しくありません。

但し、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分におけるエンドテナントの総数を記載し、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分におけるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載しています。（ヒューリックリート 有価証券報告書 2026-02-28期の注記）

テナント数の数え方も銘柄によって違います。マスターリースを通している物件では、実際に入っている会社（エンドテナント）を数える場合と、マスターリース会社1社として数える場合があります。

07銘柄ごとに見たオフィスの稼働率

オフィスを10件以上持つ銘柄ごとに、オフィスの賃貸面積の中央値と稼働率を並べました。

中小規模のビルを多く持つ銘柄と、大規模なビルを中心に持つ銘柄では、持っているビルの大きさがかなり違います。稼働率の中央値だけで銘柄を比べず、賃貸面積の中央値と、90%未満・100%の件数を合わせて読んでください。

08稼働率が90%を下回っていたオフィス

オフィスで期末の稼働率が90%を下回っていたのは51件でした。その賃貸面積の中央値は3,716㎡で、オフィス全体の中央値は4,446㎡です。

稼働率が低い理由（大口テナントの退去、改修中、売却の準備中など）は物件ごとに違い、この表だけでは分かりません。大きなビルでも、大口のテナントが1社抜ければ稼働率は大きく下がります。建物の大きさより、テナントの数と1社あたりの面積が効いています。

09オフィス：入れ替えと更改で、賃料はどう変わるか

また、保有オフィスビルにおいては、入居テナントとの契約更改において、平均12.3％（月額賃料ベース）の賃料増額を実現し、テナント入替においても、平均23.7％（前テナント賃料比）の増額で新たなテナントの誘致を実現しました。（いちごオフィスリート 有価証券報告書 2026-04-30期）

空室が少ない時期は、既存のテナントとの更改でも、新しいテナントへの入れ替えでも賃料が上がります。入れ替えの方が上がり幅が大きいのは、新しい契約は市場の水準で決まり、既存の契約は前の賃料からの交渉になるからです。

逆に空室が多い時期は、入れ替えのたびに賃料が下がり、更改でも減額の交渉が起きます。オフィスの賃料は、住宅より市場の空室率の影響を早く、大きく受けます。

10オフィス：中小ビルに投資するときに見ること

クラウドファンディングのオフィス案件は、1棟の中小ビルを対象にすることが多く、J-REITのように多数の物件で空室の影響を薄めることができません。募集ページに、テナントの数や契約の条件がどこまで書かれているかを確かめてください。

11クラウドファンディングのオフィス・商業案件

当サイトが集めた実案件のうち、案件名からオフィス・商業と判定したものは67件です。

運用期間が短い案件では、運用中に空室が出るかどうかより、運用の終わりに想定の価格で売れるかどうかが成績を左右します。オフィスの価格は賃料と空室の見通しで決まるので、結局は同じ「空室リスク」を、売却の価格という形で受けることになります。

12物流：1棟1テナントの構造

有価証券報告書の物件ごとの「賃貸借の概要」には、主要なテナントの名前と、賃貸面積に占める割合が書かれています。3銘柄で、1番目に書かれたテナントの割合を拾いました。

1社で100%ではない物件でも、1番目のテナントが50%以上を借りているものが23件ありました（1社で100%でない47件のうち）。テナントが何十社もいるビルとは構造が違います。テナントの名前が「非開示」となっている物件もあります（テナントの承諾が得られないため、と報告書に書かれています）。

13物流：稼働率の分布：100%か、大きく空くか

物流の稼働率は、住宅やオフィスのように95%前後に散らばらず、100%に集中しています。100%でない物件は、1社が抜けた物件や、複数のテナントが入る建物（マルチテナント型）の一部が空いている物件などです。

14物流：建物の大きさで分ける

大きな施設ほど、100%の割合が下がります。大きな施設には複数のテナントが入るものがあり、どこかの区画が入れ替えの途中になりやすいためと考えられます。どちらが安全というより、空室の出方が違うということです。

15銘柄ごと・地域ごとに見た物流の稼働率

どの銘柄・地域でも100%の割合が高く、空室の出方は「ある物件だけが大きく空く」形です。地域の差は、100%でない物件がどこにあるかに表れます。

16物流：契約で縛られている期間

ＣＲＥロジスティクスファンドの報告書では、物件ごとに賃貸借の形・期間・賃料改定・中途解約が表になっています。読み取れた7件は、すべて定期建物賃貸借で、期間は9.9〜15.3年、賃料改定は「不可」が7件でした。中途解約の欄には次のような条件が付いています。

ただし、やむを得ない事情により中途解約をする場合は、１年前までに書面による通知の上、中途解約違約金を支払うことにより可能。（ＣＲＥロジスティクスファンド 有価証券報告書 2026-06-30期）

中途解約：賃貸借期間中に本契約を解除することはできません。（三井不動産ロジスティクスパーク 有価証券報告書 2026-01-31期）

・賃貸人は解約予定日の24か月前までに、賃借人は12か月前までに相手方に書面により通知することにより、2033年7月15日以降に本契約を中途解約することができるものとされています。

・賃借人は、2029年9月30日より前の日に中途解約する場合には、12か月前までに解約通知書を送付し、中途解約違約金として2029年9月分までの賃料相当額を支払うことにより、本契約を解約することができるものとされています。（産業ファンド 有価証券報告書 2026-01-31期）

中途解約は「できない」「一定の期間はできない」「1年前の通知と違約金で可能」など、物件ごとに違います。上の例のように、違約金を「ある時期までの賃料相当額」と決めている契約では、テナントが出ていく場合でも、その時期までの賃料に当たるお金は入ります。空室の痛みが出るのは、その後です。

17物流：契約の残りの期間は、どれだけ分散しているか

三菱地所物流リートは、年間賃料を契約の残りの期間で分けた比率を載せています。

残り1年未満の契約が全体の1割弱、1〜3年が3割ほどです。1年ごとに一定の割合の契約が満了を迎え、そのたびに再契約か退去かが決まります。J-REITは多数の物件で満了の時期をずらしていますが、1棟だけの投資では、その1本の契約の満了日がすべてです。

これらの資産は当期末現在、平均稼働率99.4%にて稼働し、また、平均賃貸借残存期間11.1年にわたる賃貸借契約により、安定的なキャッシュ・フローを生み出しています。（産業ファンド 有価証券報告書 2026-01-31期）

18物流：テナントが出ていくと何が起きるか

1棟1テナントの物件では、空室の期間の収入はゼロです。住宅なら一部屋、オフィスなら一区画が空くだけですが、物流倉庫は建物全体が空きます。次のテナントが見つかるまでの時間は、その地域の物流施設の需給で決まります。

このような環境の下、2026年3月末時点の大型マルチテナント型施設の空室率は首都圏において9.2％、近畿圏において2.2％となり、それぞれ前四半期末比で0.6ポイント及び1.5ポイント低下しました(注2)。（日本プロロジスリート 有価証券報告書 2026-05-31期。報告書は民間の調査会社の数字を引いています）

同じ時点でも、地域によって大型のマルチテナント型の空室率に大きな差があります。空室が多い地域では、次のテナントを見つけるのに時間がかかり、賃料も下がりやすくなります。

19物流：マルチテナント型と、1社専用（BTS）の違い

マルチテナント型物流施設 80％程度 ビルド・トゥ・スーツ型物流施設 20％程度 (注) 上記比率は、投資金額ベースのものです。（日本プロロジスリート 有価証券報告書 の投資方針）

1社専用の施設は、長い契約で安定する代わりに、退去のときの空室の影響が大きく、建物の仕様が前のテナントに合わせてあるほど、次を探しにくくなります。表の「〜ことが多い」は一般的な性質で、実際の条件は物件ごとの報告書や募集ページで確かめてください。

20クラウドファンディングの物流・倉庫案件

当サイトが集めた実案件のうち、案件名から物流・倉庫と判定したものは11件です。事業者ごとに分けました。

クラウドファンディングの物流案件は、運用期間が短く、1棟（または1区画）を対象にします。運用期間中にテナントの契約が満了を迎えるかどうか、中途解約の条件、テナントの名前が開示されているかは、募集ページで確かめられる範囲を必ず読んでください。運用期間の終わりに売却で元本を返す案件では、売却のときにテナントが入っているかどうかが価格を大きく左右します。

21物流：募集ページ・報告書で確かめること

22ホテル：固定・変動・運営委託の違い

投資対象となるホテルの所有者と賃借人・ホテル運営者の間の契約形態には、賃貸借方式と運営委託方式があります。（ジャパン・ホテル・リート 有価証券報告書 2025-12-31期）

また、ＧＯＰとはGross Operating Profit（売上高営業利益）であり、ホテルの売上高から人件費、一般管理費等ホテルの運営にかかる費用を控除した残額をいいます。（同）

運営委託は、持ち主がホテル事業のリスクをいちばん直接に負う形です。家賃ではないので、売上が費用を下回ればGOPはマイナスになり得ます。固定賃料は逆に、ホテル事業のリスクを運営会社に寄せる形で、そのぶん運営会社の支払能力が収入の天井になります。

23J-REITが持つホテルを数える

57銘柄の有価証券報告書の物件表から、用途がホテルの物件を数えました。446件のうち、稼働率の欄が埋まっているものは279件、そのうち274件が100%でした。

ここでの稼働率は、客室の稼働率ではなく賃貸面積のうち貸している割合です。ホテルは1棟を1社の運営会社に貸すことが多いので、運営会社が入っていれば100%になります。客室がどれだけ埋まっているか、運営会社がどれだけ稼いでいるかは、この数字からは分かりません。「稼働率100%」は、賃料の安定を示す数字ではない、ということです。

24ホテル：有価証券報告書に、賃料の形はどう書かれているか

ホテルを5件以上持つ銘柄の報告書の本文で、賃料の形を表す語が何回出てくるかを数えました。回数そのものに意味はなく、「その形の契約があって、説明しているか」の目安です。

18銘柄のうち、「運営委託」の語があるのは9銘柄、「最低保証」の語があるのは3銘柄でした。ホテル専門の銘柄ほど、変動賃料の計算方法やGOPの説明に多くの紙幅を割いています。ホテルが少数の総合型の銘柄では、ホテルの賃料の形は物件ごとの注記にしか出てきません。

25ホテル：固定と変動の割合を、数字で出している銘柄

同じ「固定と変動の割合」でも、賃料の額で数えるか、物件の取得価格で数えるかで意味が違います。取得価格ベースで「固定＋変動」が大半でも、賃料の額では固定部分の方が大きいことがあり得ます。

一方、景気下降局面による収益への影響を考慮し、ポートフォリオの賃料に占める変動賃料割合は賃料ベースで40％程度を目処に、アップサイドの期待できる賃料契約形態を導入することで、投資主価値の最大化の追求を目指します。（いちごホテルリート 有価証券報告書 2026-01-31期）

変動賃料の割合を上げるほど、景気の良い時期の賃料の伸びは大きく、悪い時期の落ち込みも大きくなります。この銘柄は、その割合に目安を置くと書いています。

26ホテル：変動賃料の計算式を読む

ジャパン・ホテル・リートの報告書には、変動賃料を入れているホテルごとの計算式が載っています。多くは次の形です。

AGOPはGOPから一定の手数料などを引いた「調整後GOP」です（報告書の注記による）。基準額を超えたGOPの大部分が持ち主に入る代わりに、GOPが基準額を下回る年は、変動賃料はゼロで、固定賃料だけになります。

17本の式で、持ち主に入る割合は85〜98%（中央値95%）でした。基準額を超えた利益のほとんどが持ち主に回る設計です。運営会社の手元に残るのは、基準額までのAGOPから固定賃料を払った残りと、基準額を超えた分の数%です。

変動賃料が何に連動するかは、銘柄・物件ごとに違います。報告書の原文から、連動先の違う例を抜き出しました（抜粋は原文のまま）。

連動先は大きく「売上」と「利益（GOP・営業利益）」に分かれます。ここに挙げた8例のうち、利益に連動するものが4例、売上に連動するものが3例です。売上連動は運営の費用の変化を受けないので、利益連動より振れが小さくなります。利益連動は、費用を抑える運営の工夫が賃料に効く代わりに、需要が落ちたときの落ち込みが大きくなります。

27ホテル：GOPは売上よりも大きく動く

変動賃料の元になるGOPは、売上から人件費などの運営費用を引いた利益なので、売上の動きより大きく振れます。ジャパン・ホテル・リートの変動賃料等導入28ホテルの合計では、2024年12月期の売上が前期比+15.7%のときGOPは+21.5%、2025年12月期は売上+12.1%に対してGOP+16.5%でした（売上78,114百万円・GOP29,497百万円）。

インヴィンシブルの報告書には、ホテルごとの売上高・GOP・客室稼働率（2026年1〜6月）が載っています。101件を客室稼働率で分けて、GOP比率（売上に対するGOPの割合）を並べました。

101件の合計の売上は535.6億円、GOP比率はホテルごとの中央値で41.6%、GOP比率が20%を下回るホテルが15件ありました。同じ時期に並べた横の比較では、客室稼働率とGOP比率はきれいには並びません。宿泊だけのホテルと、料飲・宴会を持つホテルでは、売上に対する費用の構造が違うからです。時間の流れで見ると、上のジャパン・ホテル・リート投資法人の合計のように、売上の変化よりGOPの変化の方が大きく出ます。GOPに連動する変動賃料や運営委託収入は、売上以上に振れるということです。

28ホテル：変動賃料の式に、実際の数字を当ててみる

ジャパン・ホテル・リートの「オリエンタルホテル ユニバーサル・シティ」は、報告書では固定賃料が月29,166千円（年350百万円）、変動賃料が（AGOP−基準額370百万円）×95%です。AGOPがいくらなら賃料の合計がいくらになるかを、式どおりに計算しました（AGOPの額は当サイトが置いた仮の値です）。

AGOPが基準額の370百万円を下回ると変動賃料はゼロで、固定賃料の350百万円だけになります。AGOPが固定賃料を下回る水準まで落ちると、運営会社はホテルの利益より多い家賃を払うことになり、払い続けられるかどうかは運営会社の手元の資金次第です。逆に、AGOPが基準額を超えれば、超えた分の大部分が持ち主に入ります。

29ホテル：運営委託では、赤字も持ち主に来る

ジャパン・ホテル・リートは、アコーが運営する４ホテルを運営委託方式で持っています（報告書の記載）。報告書の注記は次のとおりです。

（注４）本投資法人は、当該金額を「運営委託による不動産運用収入」として認識することとなり、賃貸借方式における不動産運用収入たる賃料に相当するものとなります。当該金額がマイナスになる場合は、当該マイナス分については本投資法人からアコーに支払われます。（ジャパン・ホテル・リート 有価証券報告書 2025-12-31期）

賃貸借なら、ホテルが赤字でも持ち主の収入がマイナスになることはありません（固定賃料が払われなくなることはあっても）。運営委託では、GOPがマイナスになれば持ち主が運営会社に不足分を払うことになります。持ち主がホテル事業そのものを持っている、ということです。

その代わり、運営委託契約には「一定条件（注６）の場合、本投資法人は原則として契約解除できる権利を得ます。」という定めが置かれています。運営の成績が一定の条件を下回れば、運営会社を替えることができる、という持ち主側の手段です。

30ホテル：上期と下期で、GOPはどれだけ違うか

同じ報告書の変動賃料等導入28ホテルの合計を、上期（1〜6月）と下期（7〜12月）に分けました。

2年とも下期の方が売上も利益率も高く、GOPの差は売上の差より大きく開いています。変動賃料の計算期間が月・3か月・6か月・1年のどれかによって、持ち主の決算期ごとの賃料収入の振れ方も変わります。

宿泊特化型ホテルの場合、周辺のイベント（カンファレンス等）の有無や夏期・冬期休暇シーズンなど、季節によりホテル収益が変動します。（インヴィンシブル 有価証券報告書 2026-06-30期「投資リスク」）

31ホテル：運営会社は何社か：1社への集中

賃料の形と同じくらい大事なのが、賃料を払う運営会社（賃借人）が何社に分かれているかです。報告書の本文で「賃借人」「テナント」の直後に出てくる会社名を数えました。回数は物件の数ではなく、本文に名前が出てくる回数です（同じ物件が複数の表に出ることがあります）。

物件の数で明記しているのはインヴィンシブルで、国内ホテル112物件のうち101物件を1つのグループ（ICNとその子会社）が運営しています。前の節のコロナの時期の賃料の変更も、このグループとの間の契約の変更でした。

運営会社が1社に集中していると、その会社の業績の悪化や契約の変更が、ポートフォリオ全体に一度に響きます。1物件だけを対象にするクラウドファンディングの案件では、運営会社も1社なので、その1社の支払能力がそのまま案件の支払能力になります。

32ホテル：運営会社が払えなくなったときの備え：敷金と中途解約

固定賃料が払われなくなったとき、持ち主の手元にある備えは、預かっている敷金・保証金と、契約の縛り（中途解約できるか）です。

ジャパン・ホテル・リートの報告書で、固定賃料（月額）と敷金・保証金が並んで書かれている16件について、敷金・保証金が固定賃料の何か月分かを計算しました。中央値は4.2か月分、最小0.4か月分・最大9.6か月分です。

敷金・保証金は、運営会社が賃料を払えなくなったときに充てられる預かり金ですが、数か月分では、次の運営会社を探して開業するまでの期間を埋めきれないことがあります。

インヴィンシブルの報告書には、ホテルごとに「賃料の改定について　賃貸借期間内は改定不可」が109か所、「中途解約について　賃貸借期間中の解約不可」が105か所書かれています。契約の上では、運営会社は期間中に賃料を下げることも出ていくこともできません。それでもコロナの時期には、後の節で引用するとおり、合意のうえで賃料の条件が変えられました。契約の縛りは、運営会社に払う力がある間しか効きません。

33ホテルの賃貸借契約は何年か

ホテル中心の5銘柄の報告書から、「契約期間 ○年○月○日から○年○月○日まで」と書かれた箇所を拾い、契約の長さと、報告書の期末から見た残りの年数を出しました。（ホテル以外の物件の契約が混じる場合があります。日本ホテル＆レジデンシャル投資法人は住宅も持っています。）

拾えた227本のうち、残り3年以内のものは46本でした。契約の長さの中央値が9〜12年に入る銘柄は5銘柄中4銘柄です。5銘柄とも、報告書には「定期建物賃貸借」の語が「普通借家」より多く出てきます。物件ごとの契約の説明には、次のような書き方が見られます。

一定の重大な事由（注４）がある場合を除き、賃料の改定は行わないものとし、借地借家法第32条（賃料増減額請求権）の適用はありません。（ジャパン・ホテル・リート 有価証券報告書 2025-12-31期）

契約期間中は賃料を動かさない代わりに、満了のときに条件を大きく変える機会が来ます。

本コンフォートホテル再契約の締結は、既存の賃貸借契約では固定賃料のみが設定されていた各物件の賃料について、固定賃料及び施設の前月における利益に連動した変動賃料からなる賃料形態とすること等を主な目的とするものです。（星野リゾート・リート 有価証券報告書 2026-04-30期）

固定賃料だけの契約を、合意解約して固定＋変動の契約に結び直した例です。賃料の形は一度決めたら終わりではなく、契約の更改や再契約のたびに変わります。

34ホテル：コロナの時期に、固定賃料でも起きたこと

インヴィンシブルは、保有する国内ホテル112物件のうち101物件をアイコニア・ホスピタリティ（ICN）とその子会社が運営しています（報告書の記載）。コロナの時期について、報告書は次のように書いています。

また、2020年５月以降も、市況には一定の改善は見られるものの、依然として出張利用や旅行客の回復には至っておらず、ＩＣＮグループをはじめとするホテルオペレーターの収益もコロナ禍前の状況には回復していなかったことから、本投資法人は、本投資法人の財務状況に配慮するとともに、本投資法人の利益を最大限考慮した上で、対象物件の運営継続のためのさらなる暫定的な措置として、ＩＣＮ及びその子会社との間で、本ＭＬＰＭ契約の変更覚書を締結し、2020年７月１日から2022年12月末日までの期間につき、３か月又は６か月ごとの暫定的な措置として、①本ＭＬＰＭ契約における賃料の支払条件を一部変更して固定賃料額を引き下げ、②変動賃料の計算方法を変更し、③賃料の支払い方法を変更すること等に合意しました。（インヴィンシブル 有価証券報告書 2026-06-30期）

なお、本ＭＬＰＭ契約は、固定賃料及び変動賃料によって、ホテル営業粗利益のほぼ全てを本投資法人に支払うことを想定した賃貸条件となっており、ＩＣＮグループにおいてコロナ禍のようにその運営するホテルの宿泊需要が大幅に減少するような事態が生じた場合に固定賃料の支払を継続できるような内部留保を可能とするものとはなっていないことから、新型コロナウイルス感染症やそれに類する感染症の流行の影響が再び大きくなるような場合には、今後も同様の条件変更を行うことが必要となり、本投資法人が受領する賃料の減額を余儀なくされる可能性があります。（同）

固定賃料は「売上に連動しない」だけで、「必ず払われる」わけではありません。運営会社の手元に余力がなければ、持ち主は運営を続けてもらうために固定賃料の引き下げに応じることになります。運営会社にホテルの利益のほぼ全てを払わせる契約は、平時の賃料を最大にする代わりに、非常時の減額を招きやすい、というのが報告書自身の説明です。

特に、ホテルによっては、新型コロナウイルスの感染拡大時に見られたように、売上げの大幅な減少等の影響を受ける場合があり、これに伴い、変動賃料が大幅に減少する又は最低保証賃料のみしか受領できない事態が生じたり、テナントによる賃料減額請求や賃料支払いの繰延の請求が行われたり、賃料支払いが滞ったりする可能性があるほか、テナント退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性や代替テナントの確保が困難となる可能性があり、その結果、本投資法人の収益等に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。（霞ヶ関ホテルリート 有価証券報告書 2026-01-31期「投資リスク」）

最低保証賃料のある契約でも、報告書は「最低保証賃料のみしか受領できない事態」「賃料支払いの繰延の請求」の可能性を挙げています。固定・変動・最低保証のどれを選んでも、ホテルの需要が止まる出来事の影響は、形を変えて持ち主に来ます。

35クラウドファンディングのホテル案件

当サイトが集めた実案件のうち、案件名からホテル・宿泊と判定したものは44件です。種別で分けると次のとおりです。

不動産型・融資型の案件は、想定利回りをあらかじめ決めて募集します。ホテルの売上が伸びても利回りは増えず、落ちたときに影響が出るかどうかは、賃料の形（固定か変動か）と、運営会社・借り手の支払能力で決まります。募集一覧からは賃料の形まで読めないので、個別の募集ページの「賃貸借契約の概要」を確かめる必要があります。

事業型のセキュリテには、旅館・ホテルの売上に分配が連動するファンドが11本あり、うち6本は償還率が公表されています（中央値103.82%）。

売上連動の分配は、変動賃料よりもさらに直接に、宿泊の需要を投資家が負う形です。本数が少ないので傾向は言えませんが、同じ宿泊業でも結果が大きく分かれていることは読み取れます。

36ホテル：投資家が募集ページ・報告書で確かめること

J-REITでは、これらの多くが有価証券報告書の物件ごとの「賃貸借契約の概要」に書かれています。クラウドファンディングでは、募集ページと契約締結前交付書面が同じ役割です。書かれていない場合は、書かれていないこと自体を判断の材料にしてください。

37住宅：家賃の動きを、ほかの物価と並べる

消費者物価指数（全国）の前年同月比を、品目ごとに1971年から並べました。「ばらつき」は前年同月比の標準偏差、「±1%以内の月」は前年とほとんど変わらなかった月の割合です。

民営家賃は、前年を下回った月そのものは253か月ありますが、下がり幅はごく小さく、最も下がった月でも-0.7%（2010-03）でした。総合やエネルギーと違い、急に上がることも急に下がることもありません。

38住宅：年代ごとの民営家賃

1970年代は物価全体が大きく上がった時期で、家賃も年に数%から10%近く上がっていました。1990年代の半ば以降は、家賃の前年同月比はほぼゼロの近くで動き、2000年代から2010年代にかけては、小さなマイナスが続いた時期もあります。上がるときも下がるときも、総合の物価より遅く、小さく動くのが家賃です。

39住宅：景気が大きく動いた時期に、家賃はどうだったか

コロナの時期に外食や宿泊の売上が止まったときも、民営家賃の前年同月比はほとんど動いていません。エネルギーの値段が大きく上がった時期も同じです。住まいの家賃は、収入が減ってもすぐには削れない支出なので、景気の波が賃料に届くまでに時間がかかります。

40住宅：物価が上がると、家賃はどれだけ追いつくか

各年1月の前年同月比をつないで、期間ごとの累計の変化を出しました（1月の値だけを使った近似です）。

物価が大きく上がった直近の期間では、民営家賃の上がり方は総合より小さくなっています。家賃は下がりにくい代わりに、物価の上昇にもすぐには追いつきません。住宅に投資する側から見ると、インフレの初期には、家賃収入の実質的な価値が目減りするということです。入れ替えや更新のたびに少しずつ追いつく形になります。

41住宅：J-REITの物件で、用途ごとの稼働率を比べる

J-REIT57銘柄の有価証券報告書の物件表から、用途ごとに期末の稼働率（賃貸面積のうち貸している割合）を並べました。

住宅は「100%の割合」が低く、「95%以上の割合」は高い、という組み合わせです。多くの戸数に分かれているので、どこかの部屋はたいてい入れ替えの途中で空いていて、ぴったり100%にはなりにくい。その代わり、大きく下がることもない。物流やホテルのように1社に貸す用途は、100%か、テナントが出ていけば一気に下がるかの二択に近くなります。

42住宅：1物件は何戸に分かれているか

住宅中心の銘柄の報告書から、物件ごとの「賃貸可能戸数」を拾いました。1戸が空いたときに稼働率が何%下がるかは、おおよそ「100÷戸数」です（部屋の広さが同じと仮定した場合）。

669件の中央値は55戸で、1戸空いても稼働率は1.8%ほどしか下がりません。1社が1棟を借りる物流倉庫では、テナントが1社出ていけば稼働率は0%になります。住宅の安定は、賃料を払う人の数の多さから来ている、というのがいちばん大きな理由です。

ただし戸数の少ない物件もあり、最少は13戸でした。小さな物件では、1戸の空室の重みが大きくなります。クラウドファンディングの住宅案件は、1棟の小さなアパートや区分の1戸のこともあり、その場合は「多数に分かれている」ことによる安定は効きません。

43地域で分けると、住宅の稼働率はどう違うか

地域による差はありますが、どの地域でも中央値は高い水準にあります。差が出るのは下の方で、90%を下回る物件がどこに多いかを見ると、その地域の需要の厚さが分かります。J-REITは立地を選んで取得しているので、この数字は「その地域の住宅全体」ではなく、「J-REITが選んだ物件」の稼働率です。

44住宅：建物の大きさで分ける

大きな建物ほど戸数が多いので、1戸の空室の重みが小さくなります。小さな建物は、稼働率が100%か、1〜2戸空いて大きく下がるかに分かれやすくなります。

45住宅の賃料は、どこで変わるか

住宅の賃料が動くのは、主に入居者が入れ替わるときと、契約を更新するときです。住宅中心の銘柄の報告書には、入れ替えのときの賃料の変化を数字で書いたものがあります。

また、入替え時賃料（注）の増額にも引き続き注力した結果、当期は、総件数 1,428 件のうち 1,385 件で前賃料比の増額を実現し、件数ベースの上昇比率が 97.0 ％、賃料ベースの上昇が ＋ 13.2 ％（前期は＋10.7％）と前期に続いて上昇傾向を維持し、増収に寄与しました。（大和証券リビング 有価証券報告書 2026-03-31期）

こうした環境において、本投資法人のポートフォリオにおける「賃貸住宅」では、プロパティ・マネジメント会社である三井不動産レジデンシャルリース株式会社と本投資法人の資産運用会社である株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメントが適切に協働して管理運営に努めた結果、賃貸住宅の稼働率は当期末時点で97.8％となり、テナント入替え時における入替え前後の賃料変動率は15.6％と前期に続き過去最高を更新しました。（三井不動産アコモデーションファンド 有価証券報告書 2026-02-28期）

賃料が上がる局面でも、上がるのは入れ替わった部屋だけで、住み続けている部屋の賃料はそのままのことが多い。だから全体の賃料はゆっくり動きます。下がる局面も同じで、全部屋の賃料が一度に下がることはありません。消費者物価指数の民営家賃がなだらかに動くのも、同じ仕組みの表れです。

46クラウドファンディングの住宅案件の利回りのばらつき

当サイトが集めた実案件のうち、案件名から住宅・レジデンスと判定したものは258件、想定利回りが分かるものは256件で、運用期間の中央値は12か月でした。「ぶれ」を見るために、ほかの資産と並べて、想定利回りの四分位（下から25%・50%・75%の位置）と、その幅を出しました。

想定利回りの幅は、案件ごとの条件（立地・運用期間・劣後出資の割合・事業者）の違いの表れで、住宅だから利回りがそろう、というわけではありません。ここでの「ぶれ」は募集時の想定の散らばりで、運用中の実績のぶれではない点にも注意してください。運用中の賃料の安定は、前の節までの物件の数字の方が表しています。

47住宅：家賃の種類で比べる：民営・公営・持家の帰属家賃

消費者物価指数には、家賃の系列がいくつかあります。「前月から1pt以上動いた回数」は、前年同月比が前の月から1ポイント以上跳ねた回数で、段差のある動き方かどうかの目安です。

民営家賃と持家の帰属家賃（持ち家に住む人が家賃を払っていると見なした額）は、なだらかに動く系列です。公営・都市再生機構・公社の家賃は、改定の時期にまとめて動くので段差が出やすくなります。民間の賃貸住宅に投資する人が参考にするのは、民営家賃の系列です。

48住宅：年ごとに並べる：民営家賃と総合の前年比

1990年以降の、民営家賃と総合の前年同月比です。総合が上下に振れる中で、民営家賃はゼロの近くでほぼ平らに動いています。年ごとの平均は次のとおりです。

56年のうち、民営家賃の伸びが総合を下回った年は30年でした。物価が高い年ほど家賃は置いていかれ、物価が下がる年には家賃の方が高くなる、という関係が年ごとの数字でも見えます。

49銘柄ごとに見た住宅の稼働率

住宅を20件以上持つ銘柄ごとに、住宅の稼働率を並べました。決算期がそろっていないので、同じ時点の比較ではありません。

中央値は多くの銘柄で95%を超えています。差が出るのは「100%の割合」で、1棟を法人に貸す社宅や、少ない戸数の物件が多い銘柄ほど100%の物件が多くなります。稼働率の高さを比べるときは、物件の作り（戸数・貸し方）の違いを先に見る必要があります。

50稼働率が90%を下回っていた住宅

住宅で期末の稼働率が90%を下回っていたのは82件でした（全体の4.4%）。うち2件は0%でした。0%や極端に低い物件の理由（新築の入居募集中、改修中、売却の準備中など）は、物件ごとの注記で確かめる必要があり、この表だけからは分かりません。

90%を下回る物件は、全体から見ればわずかで、しかも1銘柄の中では数百件のうちの数件です。多数の物件を持つことで、1件の空室の影響をさらに薄めているのがJ-REITの住宅です。1棟だけを対象にする投資では、この薄める効果はありません。

51クラウドファンディングの住宅案件を、地域と運用期間で分ける

想定利回りの分かる住宅の案件256件を、案件名に出てくる地名と運用期間で分けました。

運用期間が12か月以下の案件が126件で、住宅の賃料の安定を長く受け取る形というより、短い期間の賃料と、運用終了のときの売却（または事業者の買取り）で元本を返す形の案件が多くなります。賃料が安定していても、運用期間の終わりに売れる価格は市場で決まるので、「住宅だから安定」は短期の案件にはそのまま当てはまりません。

52住宅：安定の裏側にあるもの

「住宅は安定」は、多数の部屋を持つ建物を、長く持つ場合の話です。短い運用期間で売却まで行うクラウドファンディングの案件では、賃料の安定より、売却の価格の方が成績を左右することがあります。

53介護：お金はどう流れるか

介護付有料老人ホームの場合、オペレーターに対しては、入居者からの入居一時金と月額利用料に加えて、入居者の要介護度に応じて市町村等から介護報酬が支払われます。（ヘルスケア＆メディカル 有価証券報告書 2026-01-31期）

一方、本投資法人は、オペレーターとの間で原則として賃料固定による長期の賃貸借契約を結ぶ方針であるため、入居者や市町村等からの収入の増減にかかわらず、長期安定的なキャッシュフローを獲得することができます。（同）

利用権方式の介護付有料老人ホームの介護事業者に対しては、入居者からは月額利用料及び入居一時金（注４）が、保険者（市町村）からは介護報酬が、それぞれ支払われており、入居者の増減、月額利用料の延滞、社会保障制度が変更された場合における介護報酬の増減等によって介護事業者の収入は影響を受けることになりますが、本投資法人が受領する賃料は、原則として介護事業者の収入の増減による影響を受けません。（ヒューリックリート 有価証券報告書 2026-02-28期）

投資家の分配金の元になる賃料は、オペレーターの売上ではなく、オペレーターとの賃貸借契約で決まります。入居率や介護報酬の増減は、まずオペレーターの利益を動かし、賃料には直接は届きません。届くのは、オペレーターの利益が賃料を払えないほど落ちたときです。

54介護：J-REITが持つヘルスケア施設

2026年1月31日現在保有する信託不動産について、本投資法人がオペレーターと締結する賃貸借契約平均残存年数は平均10.2年、またこれらの賃貸借契約はすべて固定賃料であり、長期安定的な収益を確保しています。（ヘルスケア＆メディカル 有価証券報告書 2026-01-31期）

物件表の稼働率は、建物をオペレーターに貸しているかどうかを表すので、ほぼすべて100%です。施設にどれだけ入居者がいるかは、この数字では分かりません。

55介護：賃貸借は100%でも、ホームの入居率は違う

ヒューリックリートの報告書には、有料老人ホームごとに、重要事項説明書から転記した居室数・定員・入居者数・入居率が載っています。読み取れた15施設を並べました。

15施設の入居率は67%から97%まで、中央値86%でした。この銘柄の物件表のヘルスケア施設の稼働率（賃貸面積のうち貸している割合）は14件中14件が100%です。それでも、ホームとしての入居率はこれだけ違います。入居率の低いホームほど、オペレーターの利益に対する賃料の重さが増します。

同じ報告書の施設ごとの前払金（入居一時金）の表示額は、4,200,000円から24,300,000円まで幅があります（読み取れた15件の下限額）。オペレーターは、この前払金を入居者から預かっている立場です。

56介護：入居一時金と、法律の保全措置

有料老人ホームが入居一時金（前払金）を受け取る場合について、老人福祉法は次のように定めています。

有料老人ホームの設置者のうち、終身にわたつて受領すべき家賃その他厚生労働省令で定めるものの全部又は一部を前払金として一括して受領するものは、当該前払金の算定の基礎を書面で明示し、かつ、当該前払金について返還債務を負うこととなる場合に備えて厚生労働省令で定めるところにより必要な保全措置を講じなければならない。（老人福祉法 第29条第9項。e-Gov法令検索で確認）

同じ条の第10項は、入居から一定の期間内に契約が終わった場合に、前払金から一定の額を控除した額を返す契約を結ぶよう定めています（いわゆる短期解約の返還）。オペレーターが倒れたとき、入居者の前払金の返還は、この保全措置の範囲で守られます。建物の持ち主は、前払金の返還債務を直接負うわけではありませんが、新しいオペレーターに運営を引き継ぐときに、この債務をどうするかが交渉の中心になります。

2. 中途解約禁止期限以後、締結日から満14年が経過するまでの間は、賃借人が賃貸人に対し、書面により12か月前までにその旨を通知し、かつ解約日における月額賃料の36か月相当額の支払いを行った場合で、入居一時金返還債務相当金銭をバックアップオペレーター又は賃貸人の指定する第三者に承継する場合。（KDX不動産 有価証券報告書 2026-04-30期の中途解約の条件）

報告書の中途解約の条件にも「入居一時金返還債務相当金銭」の承継が出てきます。介護施設では、賃貸借の終わり方が、入居者の前払金の扱いと切り離せないことが分かります。

57介護：オペレーターが払えなくなったら：バックアップオペレーター

その他、オペレーターとの賃貸借契約終了又は解除を要因とした空室期間の長期化による収益の低下を回避するため、以下の事項を勘案のうえ、バックアップ・オペレーター（オペレーターに一定期間の賃料不払いや倒産その他の一定の事由が生じた場合に、これに代わりヘルスケア施設を賃借し、その運営に当たる者をいいます。（大和証券リビング 有価証券報告書 2026-03-31期）

運営バックアップ協定者 グッドタイムリビング株式会社 株式会社チャーム・ケア・コーポレーション 株式会社スーパー・コート ＳＯＭＰＯケア株式会社 株式会社さわやか倶楽部 株式会社シダー あなぶきメディカルケア株式会社 株式会社HITOWAヘルスケアカンパニー 株式会社ニチイケアパレス 株式会社リビングプラットフォームケア 本投資法人との間でそれぞれ運営のバックアップに関する協定を締結しています。（同）

バックアップオペレーターは、オペレーターに何かあったときに運営を引き継ぐ候補です。ただし、引き継ぐことを約束しているわけではありません。

本投資法人が締結しているサポート契約又は運営のバックアップに関する協定書においては、オペレーター又はその子会社若しくは関係会社を含む複数社が、いわゆるバックアップオペレーターとして、オペレーターとの賃貸借契約が終了した又は終了することが見込まれる場合に、施設運営の承継につき真摯に検討するものとされていますが、施設運営を承継する義務を負わせるものではなく、また、施設の運営が円滑に承継されるとの保証はありません。（KDX不動産 有価証券報告書 2026-04-30期「投資リスク」）

また、本投資法人は、本書提出日現在の有料老人ホームの介護事業者の財務基盤、実績、業容、社内態勢等に鑑み、当面、バックアップオペレーターを選任し、介護事業者の運営に係るバックアップをあらかじめ用意すべきとの必要性は低いものと考えています。（ヒューリックリート 有価証券報告書 2026-02-28期）

バックアップオペレーターを置くかどうかも、銘柄の判断で分かれています。

58介護：オペレーターを替えるのは簡単ではない

また、ヘルスケア施設のオペレーター候補となりうる事業者は限定されており、更にオペレーターの変更については既存のオペレーターの協力が必要となることから、希望する時期にオペレーターを変更することができず、若しくはオペレーターの変更に多額の費用を要し、又は賃料が引き下げられる等本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。（KDX不動産 有価証券報告書 2026-04-30期「投資リスク」）

オフィスや住宅なら、テナントが出ていけば次のテナントを探せば済みます。介護施設は、入居者が住んでいるまま運営を止めることができず、報告書の中途解約の条件にも、引き継ぐ会社が「事業等に必要な許認可等を取得」することが書かれています。そのため、運営会社を替える交渉では、賃料を下げる条件を受け入れざるを得ないことがあります。報告書が「賃料が引き下げられる等」と書いているのはそのためです。

3. 中途解約禁止期限以降、契約締結日から満14年が経過した日から契約期間満了日までの間は、賃借人が賃貸人に対し、書面により12か月前までにその旨を通知し、かつ解約日における月額賃料の12か月相当額の支払いを行った場合で、入居一時金返還債務相当金銭をバックアップオペレーター又は賃貸人の指定する第三者に承継する場合。（KDX不動産 有価証券報告書 の中途解約の条件）

また、オペレーターが退去した場合には、空室期間の発生により収益が低下するため、当該リスクの集中を回避することを目的として、賃貸借契約終了時期の分散に努めます。（大和証券リビング 有価証券報告書）

59介護報酬の改定は、どこに効くか

但し、本投資法人の投資対象とする中価格帯以上の有料老人ホームは、介護報酬の売上高に占める割合が、それ以外の価格帯の有料老人ホームと比べて低いことから、制度変更の影響が相対的に小さいと考えられます。（ヒューリックリート 有価証券報告書 2026-02-28期）

介護報酬は制度の改定で変わることがあり、その影響を受けるのはまずオペレーターの売上で、固定賃料の持ち主には直接は来ません。ただ、介護報酬の割合が高いホームほど、制度の変更がオペレーターの利益に強く効き、賃料の支払い余力に響きます。報告書は、この点を価格帯で説明しています。

60介護：いま何が起きているか

当期末時点でオペレーターとの賃貸借契約の中途解約、賃料の減免や支払猶予等、契約条件の変更事案はありません。（大和証券リビング 有価証券報告書 2026-03-31期）

報告書の期末の時点では、この銘柄では中途解約や賃料の減免は起きていないと書かれています。こうした記述は毎期の報告書で確かめられるので、続けて読むことで変化に気づけます。

61クラウドファンディングの医療・介護案件

当サイトが集めた実案件のうち、案件名から医療・介護と判定したものは28件でした。

このうちセキュリテの7本は、施設の売上などに分配が連動する匿名組合です。

不動産型の案件で介護施設を対象にする場合も、投資家の利回りの元は、施設のオペレーターが払う賃料です。募集ページで、オペレーターの名前と、賃貸借の期間・中途解約の条件・バックアップの有無が書かれているかを確かめてください。

62介護：募集ページ・報告書で確かめること

63よくある質問

64この記事の数字は、どこから取ったか

• J-REIT57銘柄の有価証券報告書（EDINET）：物件表（用途・所在地・賃貸面積・稼働率）、「主要な経営指標等の推移」の期末稼働率・テナント数、本文の賃料の記載
• 当サイトが集めたクラウドファンディングの実案件3,443件（対象資産は案件名から判定）

稼働率は各銘柄の期末時点の値で、決算期はそろっていません。5年の推移はポートフォリオ全体の数字で、オフィス以外の物件を含む銘柄があります。市場の空室率は、報告書が引用している民間の調査会社の数字です。この記事は特定の銘柄・商品の勧誘ではありません。

• J-REIT57銘柄の有価証券報告書（EDINET）：物件表（用途・所在地・賃貸面積・稼働率）、物件ごとの賃貸借の概要（主要なテナントの面積割合・契約の形・中途解約）、残存期間別の賃料比率
• 当サイトが集めたクラウドファンディングの実案件3,443件（対象資産は案件名から判定）

主要なテナントの割合は、各物件の「賃貸借の概要」で最初に出てくる割合を機械で拾ったもので、表の書き方によって拾えない物件があります。市場の空室率は、報告書が引用している民間の調査会社の数字です。この記事は特定の銘柄・商品の勧誘ではありません。

• J-REIT57銘柄の有価証券報告書（EDINET）：物件表（用途・取得価格・稼働率）、本文の賃料の説明、変動賃料の計算式、ホテルの運営指標。引用した文は、当サイトが保存した報告書の原本から、その都度抜き出しています。
• 当サイトが集めたクラウドファンディングの実案件3,443件（対象資産は案件名から判定）
• セキュリテの各ファンドの募集ページ（分配計算式）と、公表されている償還率

報告書の運営指標（売上・GOPなど）は、報告書自身が「ホテル賃借人等から提供を受けた数値」で監査を経ていないと注記しています。語の出てくる回数は、機械で数えた目安です。この記事は特定の銘柄・商品の勧誘ではありません。

• 総務省統計局「消費者物価指数（全国）」2025年基準の前年同月比（民営家賃・家賃・総合・食料・エネルギーなど、1971年1月〜）
• J-REIT57銘柄の有価証券報告書（EDINET）の物件表（用途・所在地・賃貸面積・稼働率）と、住宅中心の銘柄の物件ごとの賃貸可能戸数・入れ替え時の賃料の記載
• 当サイトが集めたクラウドファンディングの実案件3,443件（対象資産は案件名から判定）

期間ごとの累計の変化は、各年1月の前年同月比をつないだ近似値です。稼働率は各銘柄の期末時点の値で、決算期はそろっていません。この記事は特定の銘柄・商品の勧誘ではありません。

• J-REITの有価証券報告書（EDINET）：物件表（ヘルスケア施設の件数・稼働率）、本文のオペレーター・賃貸借・バックアップ・中途解約の記載、施設ごとの入居率（重要事項説明書からの転記）
• 老人福祉法 第29条第9項・第10項（e-Gov法令検索で本文を確認）
• 当サイトが集めたクラウドファンディングの実案件3,443件（対象資産は案件名から判定）と、セキュリテの公表する償還率

介護施設の倒産の件数の統計は、公的な一次資料で確かめられるものが見つからなかったため、この記事では使っていません。この記事は特定の銘柄・商品の勧誘ではありません。