不動産型と融資型はどちらが向いているか｜守られ方の違い

01不動産型と融資型は、何が違うのか

どちらも「少額から、数か月〜数年、数%の利回りを狙う」商品です。表面的には似ていますが、投資家が引き受けているリスクの中身が違います。

7行目が最大の違いです。不動産型には、下落を先に引き受ける人がいます。事業者が同じ物件に劣後出資をしていて、価値が下がったときにその分から先に減ります。

当サイトが把握している範囲で、劣後出資の割合を公表しているのは不動産型50社（中央値25%）、融資型0社でした。

02損が出る道筋を、並べて確かめる

元本が減るまでの過程が違います。どこで止められるかを見てください。

6行目で不動産型には緩衝があり、融資型にはありません。その代わり融資型には担保という別の手当てがある案件があります。

だから比べるときは、「不動産型には劣後がある」ではなく、「この案件に何の手当てがあるか」で見るのが正確です。劣後の割合は案件ごとに違いますし、融資型でも無担保の案件と不動産担保付きの案件では意味が違います。

03実案件の条件を、並べて比べる

当サイトが取得した実案件を種別ごとに分けて比べます。不動産型426件、融資型90件です。

融資型には構造的な上限があります。貸付金利には利息制限法の上限（元本に応じて年15〜20%）があり、そこから事業者の取り分を引いたものが投資家の利回りになるためです。国内の貸付で年15%を超える利回りを継続的に出すことはできません。

04どちらが向いているかを、条件で決める

優劣ではなく、何を確かめたいかで選ぶものです。

6行目に注意してください。融資型でも、借り手が不動産事業者なら不動産市況の影響を受けます。「種別を分けたから分散した」とは限りません。借り手の業種まで見る必要があります。

05両方を持つ場合の配分

どちらか一方に決める必要はありません。両方を持つときの考え方を書きます。

最後の行が、実務ではいちばん効きます。種別より先に、事業者を分ける。過去の事故で被害の大きさを決めたのは、種別ではなく1人がその1社にいくら入れていたかでした。

3社から5社に分け、そのうえで種別も混ぜる。これが管理できる範囲での現実的な形です。

06よくある質問

07この記事の数字は、どこから取ったか

会社名を挙げて処分や事故を書くにあたっては、照合を法人番号の完全一致に限りました。社名の部分一致で突き合わせると、似た社名の別会社の記録を拾ってしまいます。当サイトが実際に試したところ、82件が一致したように見えてそのほとんどが別会社でした。

できていないことも書きます。不動産特定共同事業者への監督処分は国土交通省・都道府県の所管で、この事例集には含まれていません。また償還後の実績は、事業型を除いてどの事業者も公表していないため、不動産型・融資型については「戻らなかった件数」を外から数えられません。

数字はいずれも元本を保証するものではなく、この記事は特定の商品の勧誘ではありません。