不動産クラウドファンディングの市場規模｜電子取引143社

データの時点2026年10月19日確認国土交通省の許可・登録・届出の一覧363者と、当サイトが集めた不動産型の実案件1,618件・毎週月曜に自動で更新

01先に結論

「不動産クラウドファンディングの市場規模」には、決まった1つの数字がありません。ここでは、手元で確かめられる2つの物差しで大きさを測りました。1つは、国土交通省が公表している事業者の一覧から数えた事業者の数。もう1つは、当サイトが各社の募集一覧から1件ずつ集めた実案件の数と募集額です。

• 一覧に載る363者の内訳は、許可278者、小規模の登録50者、適格特例投資家限定の届出35者です。
• 電子取引業務の付いた143社は、許可が121社、小規模の登録が22社でした。そのうち当サイトがサービスとひも付けられたのは69社です。
• 当サイトの不動産型の実案件は1,618件・77サービス。募集額の分かる1,159件の合計は2,864億円、1件の中央値は5,000万円です。
• 金額は大きく偏っています。募集額の合計の半分を、上位2サービスで占めます。最大のサービスだけで50%です。
• 取得した時点で募集中・運用中と表示されていた分は、募集額の分かる範囲で905億円でした。

国土交通省は不動産証券化の実態調査を公表していますが、その数字は当サイトの手元のデータにないため、この記事では使っていません。この記事の金額は、当サイトが取れた案件だけを足した「少なくともこれだけある」という下限の数字です。

02市場の大きさを、何で測るか

株式や国債なら、取引所や財務省が残高や売買の金額を公表しています。不動産クラウドファンディングには、案件ごとの募集額を全社分まとめた公的な統計が、当サイトの手元にはありません。そこで、次の3つを分けて考えます。

事業者の数は全数を数えられますが、1社がどれだけ集めているかは分かりません。実案件は1件ずつの金額が分かりますが、取れていない案件があります。どちらも完全ではないので、両方を並べて、大きさの見当をつけます。

03国土交通省の3つの一覧

不動産特定共同事業を行うには、国土交通大臣か都道府県知事の許可（または登録・届出）が必要です。国土交通省は、事業者を3つの一覧に分けて公表しています（2026年10月19日時点で当サイトが読んだもの）。

一覧に載る363者のうち、法人番号の分かる会社は353社で、同じ法人番号が2つ以上の一覧に載る会社は1社でした。その会社は小規模の登録と許可の両方に載っていました。

いちばん大きいのは許可の一覧（278者）です。小規模の登録は、出資の総額や1人あたりの出資額に上限がある枠です。適格特例投資家限定の届出35者は、ほとんどが合同会社でした。プロの投資家だけを相手にする枠で、個人がネットで出資する不動産クラウドファンディングとは別のものです。

小規模の登録の50者のうち、電子取引業務の付いた会社は22社です。小規模の枠でも、ネットで出資を募る会社が一定の数あることになります。一方で、小規模の登録の会社が出す案件は1件の金額が小さく、市場の金額の合計にはほとんど表れません。事業者の数で見る大きさと、金額で見る大きさが食い違う理由の1つです。

小規模の枠については小規模不動産特定共同事業という枠、法律の全体は不動産特定共同事業法とはにまとめています。

04号の組み合わせで見る、事業者の形

許可には「号」があり、どの役割を担えるかを表します。第1号は自ら出資を受けて事業を行う事業者、第2号はその契約の代理や仲介をする事業者、第3号・第4号は、特別目的会社（特例事業者）が物件を持つ形で、その業務の委託を受けたり、出資の契約の代理や仲介をしたりする事業者です。電子取引業務は、こうした契約をインターネットで結べることを示します。

号ごとに、どの一覧で何者が持っているかを数えました（1者が複数の号を持つので、合計は事業者の数より多くなります）。

一覧の全体で、第1号か第2号を持つ事業者は275者、第3号か第4号を持つ事業者は81者でした。電子取引業務の付いた143社のうち、第1号を持つのは138社で、第1号を持たず第2号だけを持つ（ほかの会社の案件を仲介する）事業者は2社です。第3号・第4号も持つ事業者は18社で、特別目的会社を使う大きめの案件にもネットで対応できる会社です。

05電子取引業務を持つ143社と、当サイトで案件の見える会社

電子取引業務の付いた143社と、当サイトの事業者の一覧を、法人番号と社名で突き合わせました。当サイトのサービスとひも付いたのは69社で、そのうち不動産型の実案件を取れているのは68社です。残りの74社は、当サイトではサービスとして見つけられていない会社です。

ネットで出資を募れる会社の数（許可の数）と、投資家から見て実際に案件が並んでいる会社の数は、同じではありません。

当サイトの不動産型のサービスを、国土交通省の一覧とどうひも付けたかの内訳です。

法人番号でひも付けられたものは、一覧の会社とサービスの運営会社が同じ会社であることが確かです。社名でひも付けたものは、社名の表記が一致したものです。

反対に、当サイトの不動産型のサービスのうち6サービス（プレファン、PARTNERS Funding、CROWD BUILDS、エードMYバンク、bitREALTY、LEVECHY）は、国土交通省の一覧と法人番号・社名でひも付けられませんでした。運営会社と許可を持つ会社が別の名前である場合などです。

また、トリニティファンド、REALEは、ひも付いた許可に電子取引業務の記載がありませんでした。ネットでの契約を別の会社が担っているなど、運営の形が違う可能性があります。申し込む前に、契約の相手方の許可を確かめてください。

当サイトでサービスとして見つけられていない74社の内訳は、許可63社、小規模の登録11社でした。第1号を持つ会社が69社、第3号・第4号も持つ会社が9社です。自ら出資を募れる許可と、ネットで契約できる業務の両方を持ちながら、公開の募集一覧が見当たらない会社がこれだけあるということです。会員だけに案件を見せる形のサービスや、サービスの名前から運営会社が分かりにくいものもあるため、当サイトが見落としている可能性もあります。

次の表は、電子取引業務の付いた全社です。社名は「株式会社」などを省き、号は数字だけで示しました（「1・2」は第1号と第2号）。

電子取引業務の有無で事業者を比べた記事は電子取引業務の許可と、対面のみの事業者の違いにあります。

06電子取引業務のない、許可の157者

許可の一覧の278者のうち、電子取引業務の付いていない会社は157者です。このうち第1号を持つ会社が103者、第1号を持たず第3号・第4号だけを持つ会社が50者でした。

電子取引業務のない会社でも、第1号があれば自ら出資を募る事業はできますが、契約はネットではなく書面などで結ぶ形になります。第3号・第4号だけの会社は、特別目的会社が物件を持つ取引で、業務の委託や出資の契約の仲介を受け持つ会社です。

この157者のうち、当サイトのサービスとひも付いたのは2者でした。ネットで出資を募る「クラウドファンディング」の市場を数えるなら、この157者は外して、電子取引業務の付いた143社を数えるのが近い数え方です。

07許可の種類で、案件の大きさは違うか

当サイトのサービスを、運営会社の許可の種類で分け、案件の大きさを比べました（運営会社に複数の記録がある場合は、第3号・第4号の有無を優先しています）。

小規模の登録のサービス（Ezファンド、Myファンド、REEZIN、REISMファンズ、Re-plan Funding、ai fund、esクラウドファンディング、ネット不動産ファンディング、不動産クラファンPRO、彩-SAI-、投活）は、出資の総額に上限があるため、1件の募集額が小さくなります。第3号・第4号も持つ会社のサービスは、1件の募集額の中央値が2,300万円で、第1号・第2号の会社（7,520万円）より小さくなりました。号の種類だけで、ネットで募る案件の大きさが決まるわけではないということです。

08当サイトが集めた実案件の大きさ

次に、実際に募集された案件の大きさです。当サイトが各社の募集一覧・ファンドの詳細ページ・掲載終了後の記録から取った案件（取得元ごとの行の合計3,443件）を、事業者と案件名で1件に寄せ、全角と半角の空白の違いも同じ案件として数えた3,443件が母集団です。このうち不動産型と判定した1,618件（77サービス）を使います。

1件の平均（2.47億円）が中央値（5,000万円）よりずっと大きいのは、数十億円の大きな案件が少しあるためです。募集額が一覧に出ていないサービスが7あり（利回りくん、みんなで大家さん、DARWIN funding、B-Den、わかちあいファンド、トリニティファンドなど）、その分は合計に入っていません。

09どのサービスに、お金が集まっているか

募集額の分かる案件を、サービスごとに足しました（金額の大きい順）。右から2列目は、上から足し上げた比率です。

金額の大きいサービスほど想定利回りが低い、とは限りません。募集額の合計と、そのサービスの想定利回りの中央値の順位相関は0.25（弱い関係（正））でした。大きな金額を集めるサービスには、売却で利益を出す開発型の案件を多く出すサービスも、賃料が中心の安定型の案件を出すサービスもあります。

上位1サービスで50%、上位3サービスで72%、上位10サービスで84%を占めました。合計の半分に届くのは上位2サービスです。市場の集中の度合いを表す指数（各社の比率の2乗の合計）は2,802で、2,500を超えると集中が強いとされる水準です。

件数で見ると多くのサービスが並んでいますが、金額で見ると、1件で数十億円を集める大型の案件を出すサービスに偏っています。「不動産クラウドファンディングの市場が大きくなった」と言うとき、その中身の多くは少数のサービスの大きな案件だということです。

10サービスの大きさは、どう分かれるか

サービスごとの募集額の合計（分かる分）を、大きさの帯に分けました。

募集額の合計が10億円に届かない小さなサービスが数では多く、金額の大部分は少数の大きなサービスに集まっています。同じ「不動産クラウドファンディング」でも、年に数件の小さな案件を出す地域の会社と、1件で数十億円を集める会社とでは、事業の規模がまるで違います。

案件の数で見た上位10サービスです。件数の比率と、金額の比率を並べました。上位10サービスで、件数の48%を占めます。

1サービスあたりの案件の数で分けると、次のとおりです。

件数の多いサービスと、金額の大きいサービスは一致しません。小口の案件を数多く出すサービスもあれば、少ない件数で大きな額を集めるサービスもあります。「業界最大」という言い方を見たときは、件数の話か、金額の話かを確かめると読み違えにくくなります。

11想定どおりに終わると、投資家にいくら払われるか

市場の大きさを、投資家に払われる分配の額で見ることもできます。募集額・想定利回り・運用期間の3つがそろう1,032件について、想定どおりに運用が終わったときの分配の額（税引前）を足しました。

3つがそろう案件の募集額2,013億円に対して、想定どおりなら払われる分配は合わせて178億円、募集額の8.9%です。運用期間が1年に満たない案件が多いため、想定利回り（1年あたり）よりも小さな比率になります。この分配は、物件の賃料や売却の利益から、事業者の取り分を引いた残りから払われます。分配が予定どおりかは、案件ごとの結果を見ないと分かりません。

12応募の額から見る、出資したい人の大きさ

応募の額を公表している案件は、当サイトが取れた範囲で174件（11サービス）でした。この174件の募集額の合計は219億円で、応募の合計は332億円、募集額の1.5倍です。応募が募集額を上回った案件は123件でした。

応募が募集額を上回った分は、抽選や先着で外れ、出資されなかったお金です。募集額で数える「市場規模」は、出資したい人の側の大きさより小さく出ることになります。応募の額は公表していないサービスのほうが多いので、この倍率は一部のサービスだけの値です。

131件の大きさで分けると

案件を募集額の大きさで分け、件数の比率と金額の比率を並べました。

1億円未満の案件は件数の66%を占めますが、金額では9%にとどまります。10億円以上の案件は69件しかありませんが、金額では54%を占めます。反対に、3,000万円未満の小さな案件は件数では多いものの、金額ではわずかです。

サービスごとに1件の募集額の中央値を出し、帯に分けました。右の列は、その帯に入るサービスの例（中央値の大きい順）です。

募集額の大きい10件です。

14何に投資しているか（金額で）

案件名に出てくる言葉から対象の資産を分け、募集額を足しました。名前から判定できない案件は「その他・分類なし」です。

件数では住宅が多くても、金額では、大きな土地やホテル、開発の案件の比率が上がります。1件あたりの金額は、対象資産によって何倍も違います。想定利回りを対象資産ごとに比べた表は不動産クラウドファンディングの利回りにあります。

15お金は、どれくらいの期間で戻るか

運用期間の分かる案件について、運用期間の帯ごとに、件数と募集額の比率を並べました。

募集額で重みづけした運用期間の平均は12.6か月でした。1年以内に償還される予定の案件が多く、出資されたお金は短い期間で投資家に戻り、また次の案件に向かう形です。累計の募集額が大きく見えるのは、この回転のためでもあります。同じ100万円が1年に2回、6か月の案件に出資されれば、累計の募集額には200万円として数えられます。

16どこの物件か（金額で）

案件名の地名から地域を判定し、募集額を足しました。名前に地名がない案件は「名前から分からない」にまとめています。

地名の分かる案件の中では首都圏が大きく、東京の物件に資金が集まっています。ただし地名の分からない案件の金額が大きく、地域の比率は目安にとどまります。

17いま募集中・運用中の分

取得した時点の各社の表示で、案件の状態ごとに募集額を足しました。「募集中」「運用中」の合計は、いまこの市場で動いているお金の、当サイトから見える下限の目安です。

募集前・募集中・運用中の案件は271件、募集額の分かる分の合計は905億円でした。償還済みと表示された案件の合計は1,495億円です。状態の表示がない案件も多く、事業者によっては終わった案件を一覧から消すので、この合計も実際より小さく出ます。

募集中・運用中の額が大きいサービスです（25サービスのうち上位12）。

いま運用中の額でも、少数のサービスに偏る形は、累計の募集額と同じです。運用中の額が大きいサービスほど、償還の時期が重なったときの影響も大きくなります。

18名前の通し番号から見た、これまでの募集の数

多くの事業者は案件に「第◯号」「No.◯」と通し番号を付けています。番号は、その事業者がこれまでに出した案件の数のおおよその目安になります。当サイトが取れた件数より番号が大きい事業者を、番号の大きい順に並べました（番号20号以上）。

当サイトが取れた件数より番号のほうが大きい事業者は27社ありました。サービスごとに「取れた件数」と「いちばん大きい番号」の大きいほうを足すと3,077件になり、当サイトが取れた1,618件の1.9倍です。番号を飛ばしたり、別の系列で振り直したりする事業者もあるので正確な数ではありませんが、公開の一覧に残っている案件は、これまでの募集の一部だということが分かります。

19ほかの投資と並べると

当サイトが集めた、ほかの種類のクラウドファンディングの案件と並べました。同じ集め方をしているので、種類どうしの大きさを比べる目安になります。

株式投資型（株式を発行して出資を募る形）は、当サイトが別に集めた553件の成立した募集の調達額の合計が170億円です。上場している不動産投資信託（J-REIT）は、57銘柄が持つ4,877物件の取得価格の合計が23.80兆円でした（有価証券報告書の物件の一覧から）。

当サイトの集め方で比べると、不動産型の募集額の合計は融資型の6.9倍、事業型の20倍でした。1件の中央値も、不動産型（5,000万円）は事業型（546万円）より大きく、当サイトのデータでは、投資型のクラウドファンディングの中で金額が最も大きいのが不動産型です。

不動産クラウドファンディングの、当サイトから見える募集額の合計（2,864億円）は、J-REITの物件の取得価格の合計の約83分の1です。数字の取り方が違う（募集額の累計と、いま持っている物件の取得価格）ので直接は比べられませんが、桁の違いをつかむ目安にはなります。

20J-REITと、投資先の中身を比べる

不動産クラウドファンディングの募集額（対象資産の分かる分）と、J-REITの物件の取得価格を、用途ごとの比率で並べました。クラウドファンディングは案件名から判定できた分だけ、J-REITは有価証券報告書の物件の一覧の用途です。

J-REITはオフィス・商業や物流など、大きな建物に多くの資金が入っています。クラウドファンディングは物流がほとんどなく、土地や開発、蓄電池の用地など、J-REITがほとんど持たない種類の案件が39%を占めます。同じ「不動産に投資する」商品でも、どんな不動産に資金が向かっているかは大きく違います。

21市場規模の数字を読むときの注意

• 累計か、残高か。「市場規模◯億円」が、これまでに集めた額の累計なのか、いま運用中の額（残高）なのかで、数字は何倍も違います。この記事の合計は、取れた案件の募集額の累計です。
• 募集額か、集まった額か。募集額は上限の額で、実際に集まった額はそれより少ないことがあります。抽選の案件では、応募は募集額を超えても、出資できるのは募集額までです。
• 同じお金が何度も数えられる。短い運用期間の案件が償還され、同じ投資家が次の案件に出資すると、累計の募集額は増えますが、出ているお金の量は増えていません。
• プロ向けと個人向けが混ざる。特例の届出の事業者が扱う案件は、個人がネットで出資する案件とは別のものです。業界団体の数字にどちらが入っているかを確かめます。
• 事業者が出す数字。事業者の「累計調達額◯億円」は、その事業者が数えたものです。数え方（申込の額か、成立した額か）は事業者によって違います。
• 事業者の数は、その時点のもの。国土交通省の一覧は、新しい許可や廃業に合わせて書き換わります。この記事の事業者の数は、当サイトが一覧を読んだ日の数です。
• 取れる案件は、事業者の見せ方しだい。会員登録をしないと案件を見られないサービスや、終わった案件を消すサービスでは、当サイトが取れる件数が少なくなります。サービスの間の件数の差には、この見せ方の差も入っています。

22事業者を、国土交通省の一覧で確かめる手順

1. サービスの運営会社の名前を確かめる。サービスの名前と運営会社の名前は違うことが多いので、サイトの会社概要や、契約成立前の書面で、契約の相手方の会社名を確かめます。
2. 国土交通省の一覧で、その会社を探す。不動産特定共同事業者の一覧（許可・小規模・特例の3つ）で、会社名か法人番号を探します。
3. 号と電子取引業務を見る。ネットで申し込む案件なら、電子取引業務の付いた会社か、その会社と組んでいるかを確かめます。
4. 許可番号を書面と照らす。契約成立前の書面に書かれた許可番号が、一覧の番号と一致するかを見ます。
5. 処分の記録を見る。国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で、その会社に不動産特定共同事業法や宅地建物取引業法の処分がないかを確かめます。
6. 宅地建物取引業の免許も見る。不動産特定共同事業者の多くは、宅地建物取引業の免許も持っています。免許番号の括弧の数字は更新の回数で、長く営業しているかの目安になります。

23この記事に出てくる言葉

不動産特定共同事業

多くの人から出資を集めて不動産を売買・賃貸し、その収益を分配する事業。不動産特定共同事業法で許可などが必要とされています。

電子取引業務

不動産特定共同事業の契約の締結などを、インターネットを通じて行う業務。不動産クラウドファンディングを運営するのに必要です。

小規模不動産特定共同事業

出資の総額などに上限を設けた、登録で行える枠。地域の小さな不動産会社が使いやすい仕組みです。

特例事業者・適格特例投資家

物件を持つための特別な会社（特例事業者）を使う形や、プロの投資家だけを相手にする形の事業者。

法人番号

国税庁が会社ごとに付ける13桁の番号。社名が変わっても同じ番号なので、一覧どうしを突き合わせるのに使えます。

市場の集中の指数

各社の比率（%）を2乗して足した値。1社だけなら10,000、多くの会社に均等に分かれるほど小さくなります。

24よくある質問

25この記事の数字は、どこから取ったか

使ったのは次のデータです。

• 国土交通省「不動産特定共同事業者許可一覧」「小規模不動産特定共同事業者登録一覧」「適格特例投資家限定事業者届出一覧」（PDF。当サイトが2026年10月19日に読み、号・電子取引業務の記載と法人番号を取り出したもの。363者）
• 当サイトが各社の募集一覧・ファンドの詳細ページ・掲載終了後の記録から取った案件（取得元ごとの行の合計3,443件）を、事業者と案件名で1件に寄せ、全角と半角の空白の違いも同じ案件として数えた3,443件が母集団です。
• 当サイトのサービスと国土交通省の一覧のひも付けは、法人番号（なければ社名）で行いました。
• J-REITの物件の取得価格は、各投資法人の有価証券報告書（EDINET）の物件の一覧から（57銘柄）。株式投資型の調達額は、当サイトが各プラットフォームから集めた募集の記録から。

金額はすべて、当サイトが取れた案件の募集額の合計で、実際に集まった額や、業界全体の総額ではありません。事業者の数は一覧の掲載の数で、実際に募集を行っているかどうかとは別です。この記事は特定の事業者や案件の勧誘ではありません。