不動産クラウドファンディングの利回り｜中央値6.0%

データの時点2026年10月19日取得不動産型の実案件1,612件（76事業者）と、財務省の国債金利（2026年9月29日）・毎週月曜に自動で更新

事業者を選んで、受け取る額を計算する →

01先に結論

不動産クラウドファンディング（不動産特定共同事業の電子取引）の案件を、76の事業者から1件ずつ集め、想定利回り・運用期間・募集額を並べ直しました。事業者が出している「利回り◯〜◯%」という幅ではなく、実際に募集された案件の条件です。

• 想定利回りは中央値6.0%、平均6.82%です。平均が中央値より高いのは、15%以上の少数の案件（92件）があるためです。
• いちばん多い帯は6〜6.5%（228件）です。4〜8%に63%が集まり、4%未満は174件でした。
• 運用期間の中央値は9か月で、79%が12か月以内です。期間が長い案件ほど想定利回りが高いとは限りません（順位相関-0.18）。
• 10%以上の241件のうち43件は系統用蓄電池の案件です。蓄電池を除くと、10%以上は198件になります。
• ホテル・宿泊の案件は21件で、中央値6.0%、運用期間の中央値24か月です。全体より期間が長めです。
• 運用期間に近い年数の国債との差は、中央値で4.3ポイントでした。

想定利回りは、募集のときに示される見込みで、約束された利回りではありません。この記事は、その見込みの「相場」がどこにあるかを数えたものです。

02事業者を選んで、受け取る額を計算する

事業者の名前を入れると、その事業者の案件の中央値（想定利回り・運用期間）で出資したときに、運用期間のあいだに受け取る分配の額を出します。同じ事業者の中でも案件ごとに利回りは違うので、利回りが低いほうの4分の1・高いほうの4分の1の位置の額も並べました。

03想定利回りは、どこから払われるか

1. 出資する投資家が不動産特定共同事業の契約で、事業者にお金を出す
2. 物件を持つ事業者が集めたお金（と自分のお金）で、物件を買う・持つ
3. 収益が入る運用中の賃料と、運用の終わりに物件を売った代金
4. 分配する費用と事業者の取り分を引いて、出資額に応じて分配する

不動産型の想定利回りは、物件から入る2つのお金で決まります。1つは運用中の賃料、もう1つは運用の終わりに物件を売ったときの売却益です。賃料を中心に分配する案件はインカム型、売却益を中心に分配する案件はキャピタル型と呼ばれます。

どちらの型でも、出資者に払う分配は、物件の収益から費用と事業者の取り分を引いた残りです。事業者が想定利回りを高く示すほど、物件の収益か売却の値段に高い前提を置いていることになります。想定利回りは、その前提が予定どおりにいったときの数字です。

多くの事業者は、出資を「優先出資」（投資家）と「劣後出資」（事業者）に分け、損が出たときは先に劣後出資から減らす形をとっています。劣後出資の割合が大きいほど、物件の値下がりが投資家の元本に届きにくくなります。劣後出資の割合で比べた記事は劣後出資が厚い不動産型にあります。この記事は、劣後出資の厚さではなく、想定利回りそのものの散らばりを扱います。

040.5%刻みで見る分布

想定利回りの分かる1,612件を、8%までは0.5%刻み、その先は少し粗い帯に分けました。右端は、低いほうから足し上げた割合です。

6〜6.5%がいちばん多く、228件ありました。累計を見ると、6.0%までで全体の半分に届き、8%未満で74%になります。15%以上の92件は全体の5.7%ですが、平均を押し上げています。

同じ「不動産クラウドファンディング」でも、3%台の案件と10%を超える案件では、物件の種類も、事業者がとっている危険の大きさも違います。ひとつの平均の数字で「不動産クラファンは◯%」とまとめると、その違いが見えなくなります。

05平均・中央値・重みづけで、どれだけ違うか

「利回りの相場」と言っても、どう数えるかで数字が変わります。同じ案件の集まりを、7通りの数え方で並べました。

募集額で重みづけすると9.46%で、単純な中央値（6.00%）より高くなります。募集額の大きい案件ほど、利回りが高めに設定されているということです。事業者ごとの中央値を1社1票で数えると6.00%でした。案件を多く出している事業者の影響を除いても、相場は大きく変わりません。

案件の数が多い上位5事業者（CREAL、COZUCHI、利回りくん、みんなで大家さん、TORCHES）で全体の34%を占めます。この5社を除いた中央値は6.0%です。

06よく出てくる利回りの数字

想定利回りは、きりのいい数字に集まります。よく出てくる値を件数の多い順に並べました。

1,612件のうち、整数（6.0%・8.0%など）が56%、0.5%刻み（4.5%・5.5%など）まで含めると76%でした。物件の収益から計算した数字であれば端数が出るはずですが、実際の募集は「6%」「8%」のような区切りで示されることが多いのです。事業者が、先に示す利回りを決め、それに合わせて劣後出資の割合や事業者の取り分を調整している、と読むこともできます。

07運用期間はどれくらいか、期間で利回りは変わるか

運用期間の分かる1,445件の分布と、期間ごとの想定利回りの中央値です。

運用期間の中央値は9か月で、12か月以内が79%でした。不動産そのものを買うより、ずっと短い期間で区切られています。期間と想定利回りの順位相関は-0.18（ほとんど関係がない）でした。

国債や定期預金では、期間が長いほど利回りが高いのがふつうです。不動産型では、短い期間の案件にも高い利回りのものがあり、その多くは土地の売却などで短期に利益を出す形の案件です。期間の長さよりも、何に投資しているか（対象資産）と、どの事業者か、で利回りが決まっている様子がうかがえます。

運用期間の帯ごとに、100万円を出したときに期間中に受け取る分配の額（中央値）を計算しました。

短い期間の案件は、利回りが同じでも受け取る額は小さくなります。続けて次の案件に出資できなければ、そのあいだお金は利回りを生みません。期間の短さを重く見た比較は運用期間が短い不動産型、長い案件の比較は運用期間が長い不動産型にあります。

運用期間が2年（24か月）を超える156件の全件です（事業者ごと、期間の長い順）。想定利回りの中央値は6.0%で、全体の中央値と比べて同じか低めです。

08何に投資しているかで、利回りはどれだけ違うか

案件名に出てくる言葉から、対象の資産を分けました（「レジデンス」「マンション」なら住宅、「用地」「開発」なら土地・開発、など）。案件名だけで判定できない案件は「その他・分類なし」に残しています。

「その他・分類なし」が1,106件と多いのは、「◯◯ファンド第12号」のように、案件名に物件の種類が書かれていない募集が多いためです。分類できた506件で見ると、対象資産の違いで想定利回りのばらつきの37%を説明できました。

住宅は利回りが低めで期間が長め、土地・開発や蓄電池の用地は利回りが高めで期間が短め、という並びです。住宅は賃料が安定しやすい代わりに大きな値上がりは見込みにくく、土地や開発は売れる値段しだいで結果が大きく変わります。利回りの差は、この不確かさの差を映しています。

09ホテル・宿泊の案件

案件名に「ホテル」「旅館」「民泊」「宿泊」などが入る案件は21件（7事業者）ありました（ペットホテルなど、人が泊まる施設でないものは除きました）。想定利回りの分かる21件の中央値は6.0%、運用期間の中央値は24か月です。

想定利回りは全体とほぼ同じ水準ですが、運用期間は長めで、12か月を超える案件が11件ありました。ホテルは、賃料が客室の売上に連動する契約になっていることが多く、旅行の需要しだいで収益が動きます。開業の準備や改装を含む案件では、売上が立つまでに時間がかかるため、運用期間が長く組まれます。

1棟のホテルを数十億円で取得する大型の案件から、小さな宿泊施設を改装する数千万円の案件まで、同じ「ホテル」でも規模は大きく違います。大型の案件は複数回に分けて募集されることがあり、上の表でも同じホテルの名前が続けて出てきます。上場しているホテルのリートの決算の動きはホテルリートの比較で扱っています。

10系統用蓄電池を除くと、高い利回りはどれだけ残るか

想定利回りの高い案件の多くは、系統用蓄電池を置く土地（用地）の案件です。不動産型の中の蓄電池の案件は43件で、想定利回りの中央値は18.0%でした。

蓄電池の案件を除いても中央値はほとんど変わりませんが、15%以上の案件は92件から61件に減ります。「高利回りの不動産クラファン」の多くは、住宅やオフィスの賃料ではなく、蓄電池の事業者に土地を売る（または貸す）前提の案件だということです。蓄電池の案件の中身は不動産クラウドファンディングの蓄電池で、同じ会社のほかの案件とも比べています。

11募集額が大きい案件は、利回りが低いか

募集額の分かる1,154件を、募集額の大きさで分けました。

募集額と想定利回りの順位相関は0.23（弱い関係（正））でした。大きな案件ほど利回りが低い、ということはなく、むしろ募集額の大きい帯ほど想定利回りの中央値が高くなっています。2億円以上の266件のうち、名前から土地・開発、系統用蓄電池、ホテル・宿泊と分かる案件は101件で、売却で利益を出す前提の案件が混ざっています。

募集額の大きさは、物件の規模を表すだけでなく、事業者がどれだけの出資を集められると見込んでいるかも表します。小さな案件は先着順ですぐに埋まることがあり、大きな案件は募集期間が長めに取られることが多いという違いもあります。

12地域で違うか

案件名に出てくる都道府県・市・東京の区の名前から、物件のある地域を判定しました。名前から地域が分からない案件（1,058件）は数えていません。

首都圏の案件が最も多く、そのうち東京23区の区の名前が入る案件は231件（中央値6.0%）でした。北陸甲信越の中央値（17.0%）が高いのは、26件のうち17件が系統用蓄電池の案件だからです。九州の中央値（18.0%）が高いのは、10件のうち7件が系統用蓄電池の案件だからです。地域ごとの件数は少ないところが多く、中央値の差は、その地域で案件を出している事業者や対象資産の違いでほぼ説明できてしまいます。大阪・京都・横浜などの案件は大阪の不動産クラウドファンディングなどの地域の記事で1件ずつ見られます。

13事業者の違いは、どれだけ大きいか

案件が5件以上ある64事業者について、事業者の違いで想定利回りのばらつきがどれだけ説明できるかを計算しました。結果は57%でした。同じ事業者の案件どうしは、利回りが似ているということです。

事業者ごとの中央値が、どの帯に何社あるかです（1社1票）。

事業者の中で、案件ごとの想定利回りの散らばり（真ん中の半分の幅）が0.5ポイント以内の事業者は29社、2ポイント以上の事業者は13社でした。散らばりが小さい事業者は、ほぼ同じ利回りの商品を続けて出しています。散らばりが大きい事業者は、住宅の安定した案件と、開発や売却で利益を狙う案件を両方出しています。

事業者が公表している利回りの幅で並べた比較は想定利回りが高い不動産型に、事業者ごとの実案件の散らばりは高利回り案件が集中した事業者のその後にあります。この記事では事業者の順位は出さず、利回りの差のどれだけが事業者の違いから来るかだけを示しました。

14蓄電池以外で、想定利回り15%以上の61件

10%以上の241件は、対象資産で分けるとその他・分類なし145件、系統用蓄電池43件、住宅・レジデンス24件、土地・開発19件、商業・オフィス4件でした。事業者は33社で、運用期間の中央値は6か月でした。

蓄電池の案件を除いた15%以上の61件を、利回りの高い順に並べました。事業者は9社で、多い順にTORCHES23件、ヤマワケエステート12件、COZUCHI7件、CROWD BUILDS6件です。運用期間の中央値は5か月、名前から土地・開発や再生と分かる案件は4件でした。

とても高い想定利回りの案件は、運用期間が数か月と短く、土地を仕入れて売る・建物を直して売る、という前提のものが中心です。短い期間の案件は、年率に直すと数字が大きく見えますが、期間中に受け取る額そのものは大きくありません。例えば想定利回り18%で3か月の案件なら、100万円で期間中に受け取るのは4万5,000円（税引前）です。売却が予定より遅れれば、1年あたりに直した率は大きく下がります。

1576事業者の、実案件の条件

想定利回りの分かる案件を、事業者ごとにまとめました。並びは案件の数の多い順で、利回りの順位ではありません。「いちばん大きい番号」は、案件名に付いた通し番号の最大値です。当サイトが取れた案件の数より大きければ、その事業者はそれだけ多くの募集をしてきたことになります。

募集額の合計は、募集額の分かる案件だけを足したもので、その事業者のこれまでの募集の総額ではありません。事業者によっては、終わった案件を一覧から消しているためです。

16同じ事業者の中で、番号が進むと利回りは変わったか

不動産型の案件の多くは「第12号」「No.35」のように通し番号を名前に付けています。番号の小さい案件ほど古い時期の募集なので、同じ事業者の中で番号と想定利回りを並べると、その事業者の利回りの水準が時期とともにどう動いたかの目安になります。番号の分かる案件が8件以上ある46事業者について、番号の小さいほうの3分の1と、大きいほうの3分の1の中央値を比べました。

0.25ポイント以上上がった事業者は19社、下がった事業者は17社、ほとんど変わらない事業者は10社でした。上がった事業者には、住宅から土地や開発の案件へと中身が移った事業者が含まれます。下がった事業者には、最初の数件を高めの利回りで出して投資家を集め、その後は落ち着いた水準に戻した形のものがあります。番号の振り方は事業者によって違い、取れていない番号の案件もあるので、変化の大きさより向きを見るための表です。

17想定利回り4%未満の174件

4%未満の案件は174件で、事業者は18社（多い順にProperty+31件、B-Den27件、利回りくん23件、ハロー! RENOVATION16件、CREAL14件）でした。運用期間の中央値は7か月、募集額の中央値は4,277万円です。

利回りが低めの案件は、都心の住宅や、すでに賃借人の決まった物件を長く持つ形のものが中心です。利回りは低くても、賃料という毎月入るお金を元に分配するため、売却の値段に左右される部分が小さくなります。同じ不動産型でも、こうした案件と、15%を超える土地の案件とでは、別の商品と考えたほうが分かりやすいでしょう。

4%未満の174件の全件です（事業者ごと、利回りの低い順）。

18利回りから、受け取る額を計算するしかた

想定利回りは「1年あたり」の率です。運用期間が1年でなければ、受け取る額は期間の長さで按分します。

期間中の分配（税引前）＝出資額×想定利回り×運用期間（か月）÷12

100万円を出したときの額を、利回りと期間の組み合わせで並べました。

中央値の案件（想定利回り6.0%・運用期間9か月）に100万円を出すと、期間中の分配は45,000円、20.42%の源泉徴収の後は35,811円です。分配金は雑所得として源泉徴収され、確定申告でほかの所得と合わせて精算されます。

運用期間が延びたとき。売却が遅れて運用期間が延びると、延びたあいだの分配がないまま期間だけが長くなることがあります。延長中も同じ率で分配する約束の案件もあるので、契約の書面で確かめます。分配の額が変わらないまま期間が延びた場合の、1年あたりに直した率です。

元本が欠けたとき。想定利回りは、元本がすべて戻ることが前提です。元本が欠けると、受け取った分配と差し引きになります。

中央値の案件では、元本が3.58%欠けると、期間中の分配（源泉徴収の後）と相殺されます。劣後出資があれば、物件の値下がりがこの幅を超えても、元本が欠けないことがあります。

19国債と比べる

1件ずつ、運用期間にいちばん近い年数の国債（財務省の国債金利の直近値。期間が分からない案件は1年）との差を出しました。1年の国債は1.692%です。

差の中央値は4.3ポイントでした。国債は国が元本と利子を払う約束をしていますが、不動産型は物件の収益や売却の値段しだいで、分配が減ったり元本が欠けたりします。途中で解約できない案件も多くあります。この差は、そうした不確かさと、お金を動かせないことを引き受ける見返りです。

物価は総務省の消費者物価指数（総合）の2026年8月の前年同月比（1.9%）です。国債の利子は20.315%の源泉分離課税です。

20募集中の案件と、償還済みの案件

取得した時点の各社の表示で、案件の状態を分けました。

償還済みの案件の中央値は5.5%、募集前・募集中・運用中の案件は7.0%でした。償還済みの案件はおおむね古い時期に募集されたものなので、この差は、募集の時期によって想定利回りの水準が変わったかどうかの目安になります。ただし、償還済みの案件を一覧に残していない事業者もあり、どちらの集まりにどの事業者が多いかで中央値は動きます。

事業者の多くは、償還が予定どおりだったか、元本の欠けがあったかを、案件ごとの一覧ではっきり示していません。そのため、この記事は結果ではなく募集の条件を比べています。償還の遅れが起きた例は償還遅延が起きた事業者にまとめています。

21応募は、利回りの高い案件に集まるか

募集額に対する応募額の割合（応募率）が分かったのは174件でした。中央値は181%、100%以上は168件です。応募率と想定利回りの順位相関は0.13（ほとんど関係がない）でした。

応募率は人気の目安で、運用の結果とは関係がありません。抽選の案件では、応募が募集額の何倍にもなり、出資できないことがあります。利回りが高いほど応募が集まるとは限らず、事業者の知名度や、最低投資額の小ささ、ポイントなどの特典でも応募は変わります。

22最低投資額と利回り

最低投資額の分かる157件で、最低投資額ごとの想定利回りを見ました。

最低投資額の分かる案件のほとんどは1万円以下で、ほかの帯は件数が少なく、最低投資額で利回りの水準を比べるのは難しい数です。少額から出せることと、利回りの高さは別のことです。少額で出せる事業者の比較は少額から始められる不動産型にあります。

23申し込む前に確かめること

1. 利回りの根拠。想定利回りが賃料から来るのか、売却益から来るのかを確かめます。売却益が中心なら、いくらで売れる前提かを見ます。
2. 運用期間と延長の条件。延長があるか、延長中の分配はどうなるか、早く終わったときに分配が減るかを、契約成立前の書面で確かめます。
3. 劣後出資の割合。事業者がどれだけ先に損をかぶるかで、元本の守られ方が変わります。
4. 途中で解約できるか。多くの案件は原則として途中解約できません。運用期間のあいだ使わないお金で出資します。
5. 事業者の許可。不動産特定共同事業の許可番号と、電子取引業務の有無を、国土交通省の一覧で確かめます。
6. 同じ事業者に集めすぎない。事業者の違いで利回りの多くが説明できるということは、事業者に何かあれば、その事業者の案件がまとめて影響を受けるということでもあります。

24この記事に出てくる言葉

不動産クラウドファンディング

インターネットで多くの人から出資を集め、不動産を買ったり運用したりして、収益を分配する仕組み。不動産特定共同事業法にもとづきます。

想定利回り

募集のときに示される、1年あたりの分配の見込み。約束された利回りではありません。

インカム型・キャピタル型

運用中の賃料を中心に分配するのがインカム型、物件を売ったときの利益を中心に分配するのがキャピタル型です。

優先出資・劣後出資

損が出たとき、劣後出資（多くは事業者の出資）から先に減らし、優先出資（投資家）を守る仕組み。

中央値・四分位

値を小さい順に並べた真ん中が中央値、下から4分の1・4分の3の位置が四分位です。

順位相関

2つの値の順位がどれだけ同じ向きに並ぶかを−1〜1で表したもの。0に近いほど関係が弱いことを示します。

説明できる割合

事業者や対象資産ごとの平均の違いで、全体のばらつきの何割が説明できるかを表した値（0〜100%）。

25よくある質問

26この記事の数字は、どこから取ったか

使ったのは次のデータです。

• 当サイトが各社の募集一覧・ファンドの詳細ページ・掲載終了後の記録から取った案件（取得元ごとの行の合計3,443件）を、事業者と案件名で1件に寄せ、全角と半角の空白の違いも同じ案件として数えた3,443件が母集団です。
• 不動産型の判定は、取得元に書かれた種別、なければ当サイトの事業者の登録の種別です。不動産型と判定した1,618件のうち、想定利回りの分かる1,612件を集計しました。
• 対象資産・地域・ホテルの判定は、案件名の文字列から行いました。
• 財務省「国債金利情報」（2026年9月29日の年数ごとの値）、総務省「消費者物価指数」（総合）の前年同月比

想定利回り・運用期間・募集額は募集のときの条件で、実際の分配の結果ではありません。各社の募集一覧に残っていない過去の案件や、会員登録をしないと見られない案件は数に入っていません。そのため事業者ごとの件数は、その事業者の実際の募集の数とは一致しません。この記事は特定の事業者や案件の勧誘ではありません。