iRDの評判｜不動産型80社のデータで検証

iRD（運営：JRD株式会社）は、不動産クラウドファンディングの80社のうちの1社です。評判を調べる前に、公表されている数字を先に置きます。想定利回りの上限は3.7%で、不動産型78社中75位。劣後出資割合は40%。

この記事は、iRDについて当サイトが掲載している110社のデータベースと突き合わせて分かることだけを書きます。体験談は載せません。運営会社が公表していない項目は「確認中」と明示し、推測で埋めません。数字は不動産クラウドファンディング80社を分母にして、iRDがどこに立っているのかを毎回示します。

平均3.7%想定利回り（年）不動産型78社中 75位

平均3ヶ月運用期間期間中は原則として解約できません

40%劣後出資割合公表50社中 12位

01結論：どんな人に向くか

候補になる場合・ならない場合

数字から言えることだけを、判断の材料として両側に並べます。推奨ではありません。

02サービスの基本情報と、これまでの実績

全14項目のうち、確認できているのは12項目です。「確認中」は当サイトがまだ一次資料で裏取りできていない項目で、推測では埋めません。

これまでの実績を数える

累計ファンド数・累計募集額・償還件数のいずれも公表が確認できていません。実績を数字で確かめられないということです。新しく始まった事業者であれば当然ですが、数年続いていて数字を出していない場合は、出さない理由のほうを考える必要があります。

公表している項目を全部並べる

検討のときに見る項目を22個に決めて、埋まっているのは16/22項目。同じ不動産型のなかでは多く出しているほうです。

• 右の列は、その項目を公表している会社が不動産型に何社あるかです

表と図の読み方、順位の数え方は調べ方とデータの見方にまとめています。

03同じ種別の中での立ち位置

iRDが置かれている市場を、先に数字で押さえます。当サイトが掲載している不動産クラウドファンディングは80社です。

掲載社数

80社

当サイトが確認した不動産型の事業者

利回りを公表

78社

中央値8%・最高25.8%

登録番号を確認

72社

全体の90%

上場企業が運営

6社

全体の8%

この80社のうち、当サイトが登録・許可番号を確認できたのは72社（90%）、運営会社が上場しているのは6社（8%）です。行政処分などの注記がある事業者は2社あります。iRDは登録番号を確認できている側、運営会社が上場していない側に入ります。

利回りの帯で見る不動産型

iRDは4%未満の帯にいます。利回りの帯は、そのままリスクの帯でもあります。高い帯にいる事業者は、短期の開発案件や再生案件など、成功すれば戻りが大きいが、外すと売れない資産を扱っていることが多い。帯が近い事業者どうしを比べるのが、最初の比較としては現実的です。帯ごとの社数は不動産型の一覧にあります。

最低投資額の帯

不動産型で最低投資額を公表している72社のうち、51社が1万円以下です（帯ごとの内訳は不動産型の一覧）。iRDは—なので、多数派より高い設定です。最低投資額が低いことは、分散しやすいという意味であって、安全という意味ではありません。

分布の中に置き直す

ここからは、iRDの数字を不動産クラウドファンディング80社の分布の中に置き直します。単独で「利回りが高い」と言っても意味がないためです。以下の順位・中央値・前後の社は、すべて掲載データからその場で計算しています。

想定利回りの上限

iRDの想定利回りの上限は3.7%。公表している78社の中で75位（下位）で、中央値8%と比べると中央値より低い側です。最も高い社は25.8%、最も低い社は2.5%。

この前後8社が、想定利回りの上限という一点ではiRDと近い条件の事業者です。ただしこの軸で近いことは、リスクが同じであることを意味しません。運営会社の規模も、案件の中身も別々に見る必要があります。

最低投資額

iRDは最低投資額を公表していないため、この軸では比べられません。不動産型では72社が公表しています。公表していないこと自体が、比較可能性という点では不利に働きます。

運用期間の上限

iRDの運用期間の上限は3ヶ月。公表している75社の中で4位（上位）で、中央値12ヶ月と比べると中央値より低い側です。最も低い社は3ヶ月、最も高い社は180ヶ月。

この前後9社が、運用期間の上限という一点ではiRDと近い条件の事業者です。ただしこの軸で近いことは、リスクが同じであることを意味しません。運営会社の規模も、案件の中身も別々に見る必要があります。

劣後出資割合

iRDの劣後出資割合は40%。公表している50社の中で12位（上位）で、中央値25%と比べると中央値より高い側です。最も高い社は70%、最も低い社は5%。

この前後9社が、劣後出資割合という一点ではiRDと近い条件の事業者です。ただしこの軸で近いことは、リスクが同じであることを意味しません。運営会社の規模も、案件の中身も別々に見る必要があります。

10の指標で見た、80社のなかでの順位

1社だけ見ていても、その数字が良いのかどうかは分かりません。80社のなかでの順位を出します。10指標の平均順位は上位41%。強いのは利回りレンジの狭さ、運用期間の短さ、劣後出資の厚さ、運営会社の歴史。弱いのは想定利回り（上限）、想定利回り（下限）。

表と図の読み方、順位の数え方は調べ方とデータの見方にまとめています。

不動産型の中央値との差

平均は少数の極端な会社に引っ張られるので、中央値と比べます。不動産型80社の中央値と並べました。

表と図の読み方、順位の数え方は調べ方とデータの見方にまとめています。

※ 最低投資額、累計組成本数、累計調達額は公表がないため比較できません。個別の募集ページには記載があることもあるので、申し込む前に確認してください。

04条件が近い8社を同じ表に並べる

比較の相手は、ランキング上位の会社ではなく条件が近い会社です。利回り・運用期間・最低額・劣後・開示項目数の5つを座標にして、近い8社を機械的に選びました。

• 右端の「条件の近さ」が小さいほど似ています
• この表のどれとも似ていない特徴があるなら、そこがiRDを使う理由です

05運営会社と登録を確かめる

iRDが属する不動産型は不動産特定共同事業法にもとづく仕組みで、事業者には電子取引業務の許可（許可制）が必要です（法律の枠組みは調べ方とデータの見方）。

iRDの登録・許可番号は不動産特定共同事業産特定共同事業東京都知事第140号／宅地建物取引業東京都知事(6)第75426号です。

「知事」で始まるので、iRDの事務所は1つの都道府県内にあります（調べ方とデータの見方）。

番号の探し方、一覧での突き合わせ方、行政処分の調べ方は調べ方とデータの見方にまとめています。

当サイトでは、iRDに関する行政処分の記録を確認できていません。「確認できていない」であって「無い」ではありません。調べ方は調べ方とデータの見方にあります。

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※ プレスリリースと取材記事の読み分けは調べ方とデータの見方。

公的な一覧との照合

投資する前にいちばん先に確かめるべきなのは、条件ではなく登録の有無です。公的な一覧で確認が取れました。

登録・許可番号を自分で確かめる手順と、突き合わせに使った一次情報は調べ方とデータの見方にあります。

近い会社の運営体制と登録を見比べる

数字で差が付かないときに効いてくるのが、運営会社と登録の有無です。公的な一覧で確認が取れたのは、この9社のうち9社です。

登録・許可番号を自分で確かめる手順と、突き合わせに使った一次情報は調べ方とデータの見方にあります。

06守られる仕組みと、引き受けるリスク

不動産特定共同事業法にもとづく仕組みです。くわしい説明は調べ方とデータの見方にあります。

iRDもこの枠組みの中にあります。つまり守られる範囲は、この事業者が特別に決めたものではなく、法律で決まっている部分が大きいということです。事業者ごとの差は、法令が求める最低限より上をどこまで積むかに出ます。

仕組みそのものの解説ははじめての方へと劣後出資割合とはにまとめています。ここではiRDの数字に絞ります。

引き受けることになるリスク

不動産型に共通するリスクはリスクと過去の事故にまとめています。ここではiRDに効く形で書きます。

1. 途中で解約できない。運用期間中は原則として換金できません。iRDの運用期間は平均3ヶ月です。生活資金や近く使う予定のある資金は充てないでください。
2. 事業者が破綻するリスク。分別管理の義務はありますが、実際に違反した事例があります。事業者の財務が見えるかどうかは、種別より先に確認すべき点です。
3. 情報の非対称。投資家が見られるのは募集ページに書かれたことだけです。物件やプロジェクトを自分で確かめる手段は基本的にありません。
4. この事業者で確認できていない項目が1件ある。募集方式が未取得です。分からないまま出すのは、リスクを測らずに出すのと同じです。申し込み前に募集ページで確認してください。

損が出るとしたら、どういうときか

うまくいかなかったときに何が起きるのかを、数字で見ておきます。100万円を入れた前提で、価値が下がったときに元本がどうなるかを出しました。

• 劣後出資40%は、損失が出たときに運営側が先に負担する枠です。この割合までの下落なら、投資家の元本は守られる設計です
• 利回りが年3.7%あっても、下落が劣後の枠を超えれば一気にマイナスになります。この非対称さが、この商品のいちばん大事な性質です

※ 概算です。前提は調べ方とデータの見方。元本は保証されません。

07自分の金額で試算する

金額別の受取額（税引後）

パーセントを金額に置き換えると、判断がしやすくなります。想定利回り平均3.7、運用期間平均3ヶ月で計算しました。

試算の前提（単利・満期保有・源泉徴収20.42%）は調べ方とデータの見方。

※ 概算です。前提は調べ方とデータの見方。元本は保証されません。

積み上げていくと、どうなるか

続けて申し込む前提で、積み上がりを計算します。iRDは最低投資額を公表していないので、仮に1口1万円として計算します。3ヶ月ごとに一定の口数を申し込み続けた場合の積み上がりを出しました。利回りは上限の3.7%、税引後（源泉徴収20.42%を引いたあと）で計算しています。取得できた案件では枠が余っていたので、申し込めば入れる前提で計算しています。

確かめたいのは金額ではなく、iRDだけでどこまで積めるかです。募集の本数が足りなければ、同じ種別の他社にも口座を開いて分散することになります。

※ 概算です。前提は調べ方とデータの見方。元本は保証されません。

口座開設から出資までの流れ

口座開設から出資までの手順は調べ方とデータの見方にまとめています。ここではiRDで実際に手間が変わるところだけを書きます。

• 入金する

  iRDの入出金は「都度入金＆自動出金」です。出金手数料は無料。

• 募集に申し込む

  募集方式（先着か抽選か）は確認中です。先着なら開始時刻に張り付く必要があり、抽選なら申込期間内に出せば同じです。

• 分配と償還

  運用期間は平均3ヶ月。分配のタイミングと回数は案件ごとに違います。契約締結前交付書面で確認してください。

この記事で扱っていないこと

ここまでがiRDそのものの話です。以下はどの事業者でも共通なので、この記事では繰り返さず、元のページに置いています。

• 税金と確定申告——分配金の扱い、源泉徴収、損益通算ができない点。
• 用語集——募集ページと契約締結前交付書面を読むための用語。
• 不動産型80社の一覧と利回りランキング——iRDを含む全社を、同じ項目で並べた表。
• 透明性スコア——何をどこまで公開しているかの採点。
• 調べ方とデータの見方——この記事の数字の出どころと、表と図の読み方。

08この記事の数字は、どこから取ったか

数字の出どころを最後にまとめます。ここが書いていない比較記事は、鵜呑みにしないでください。この記事で使ったのは次のとおりです。

• iRDの公式サイトの公表値（22項目のうち16項目が確認できました）
• 国土交通省の不動産特定共同事業者許可一覧（PDF）
• gBizINFO（経済産業省）の法人番号と登記情報
• ニュース見出し12件
• 比較のために使った同種別80社の掲載データ

取得日は2026年10月19日です（更新頻度と方針は調べ方とデータの見方）。

できていないことも書いておきます。まず、iRDについては最低投資額、累計組成、償還、累計調達額、元本毀損、数字の基準日が確認できていません。公表がないのか、当サイトが見つけられていないのかは区別できていません。また、iRDの実案件はまだ取得できていません。一覧ページの作りによっては機械的に読めないことがあり、順次対応しています。そして、償還後の実績利回りは各社の開示方針がばらばらで、横並びの集計ができていません。ここは運用終了レポートの取得で埋めていきます。

数字は元本を保証するものではなく、特定の商品の勧誘ではありません。最終的な判断は交付書面と目論見書をお読みください。

09まとめ

iRDについて、掲載データから言えるのはここまでです。利回りは78社中75位、劣後は40%。公表・取得ができていない項目は1件で、その欄は埋めていません。

最後に一つだけ。評判を調べる目的は、他人の感想を集めることではなく、自分が確かめられる事実の範囲を知ることです。この記事に書いた数字は、JRD株式会社の公表資料と当サイトの集計から取ったもので、第三者の監査を受けたものではありません。実際に申し込む前に、JRD株式会社が交付する契約締結前交付書面を必ずお読みください。

不動産型を横断して比べる場合は不動産型の一覧、仕組みから確認する場合ははじめての方へ、この事業者の生データはiRDのサービスページにあります。